不動産の知識の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「投資のリスク・リターンを考えながら、マンション経営で資産形成する方法（前編）」です。

資産形成は、人生にとって重要な課題の一つです。資産形成にはさまざまな方法がありますが、
マンション経営は「ローリスク・ロングリターン」という特徴があり、有効な資産形成方法の一つといわれています。
本ブログでは、マンション経営をリスク・リターンの観点から他の方法と比較し、より確実に資産形成する方法について考えます。

1.さまざまな投資におけるリスク＆リターン

一口に「投資」といってもその方法はさまざまです。まず投資対象として、実物資産と金融資産に大別できます。

金・大豆・小麦などの「実物を対象とする投資信託」という、金融資産の姿をした実物資産のような「ハイブリッド」資産もあります。

不動産投資においても、J-REITと呼ばれる不動産を対象とした投資信託もあり、市場でも売買が可能です。

すべての投資は、いうまでもなくリターンを得ることが目的です。
そして、リターンを得るにあたり、投資した財産にはリスクがあります。
そのリスクの可能性に応じて得るリターンも変化します。

それでは、投資ごとにどのようなリスクとリターンがあるのかを見ていきましょう。

1-1.外貨定期預金

例えば、米国のドルと南アフリカのランドの外貨定期預金（ソニー銀行1ヵ月限定金利商品の場合）の利率を見てみると、
ドルは2％、ランドは32％です（2021年6月1日現在、2ヵ月目以降は通常金利）。

このように、その国のインフレや為替、経済安定性などの条件で、元本が毀損する可能性を反映して、
リターンの指標である利率が決まります。

1-2.株式投資

株式投資は、上場企業からスタートアップ企業に至るまで、投資対象は広範囲に及びます。
スタートアップ企業ならば事業が失敗するリスクが伴うものの、成長性が大いに期待できます。

一方、上場企業であれば、安定感は高いものの、成長性はベンチャー企業に比べると緩やかです。
この様相がリスク・リターンとして表れます。

1-3.外国為替証拠金取引（FX）

外国為替証拠金取引（FX）は、為替相場の動きを予測して、たとえばドル/円の場合ドルが安いときに買い、
高くなったら売るというように反対売買することで為替差益を得る投資法です。

FXでは自己資金に対してレバレッジが掛けられます。現状では最大25倍のレバレッジが可能です。
この仕組みによってリターンは大きくなりますが、当然リスクも大きくなります。

1-4.マンション経営

マンション経営はどうでしょうか。マンション経営は金融機関から融資を受けられるのが大きな特徴です。
融資を利用して自己資金以上の物件を購入できるのは、一種のレバレッジだといえます。

レバレッジは大きな利益を得るチャンスがある半面、金融投資では損失を被るリスクが大きいのも事実です。

しかしマンション経営は、定期的な収入である家賃がローン返済の原資となるため、他の投資よりもリスクが低いです。

2.マンション経営の利益

投資のリターンは、家賃収入である「インカムゲイン（運用益）」と、
物件を売却して得られる「キャピタルゲイン（譲渡益）」とに分けられます。

株式投資のような金融資産であれば、流動性も高く、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を考えた
運用をする場合がありますが、マンション経営は主にインカムゲインを目的とした長期投資となります。

2-1マンション経営は資産形成に適した投資法

インカムゲインを目的としたマンション経営は、資産形成に適した投資法です。

例えば、賃貸物件のような収益物件に投資すれば、所有している限り定期的に賃料収入が入り続けます。
これは安定して資産形成を実行するのに大きな助けとなります。

この収益物件については、「表面利回り」と「実質利回り」という投資効率を表す指標がマンション経営では用いられています。

これらは、以下の式で表されます。

表面利回り＝100×年間収入／物件価格

実質利回り＝100×（年間収入－諸経費）／物件価格

表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で除した値をパーセント表示した数値で、
投資物件を最初に選別する際の目安となる指標です。

実質利回りは、年間収入からその年の諸経費を控除した値を、パーセント表示した数値です。

実質利回りは、より実態に即した投資効率を表すもので、資産形成を目指すうえで重要な指標です。

3.マンション経営に向いている人
人には適正があり、同じ仕事でも向いている人とそうでない人がいます。
ではマンション経営に向いているのはどのようなタイプの人でしょうか。

3-1.着実な資産運用をしたい
マンション経営は着実な資産運用をしたい人に向いています。つまり株やFX、暗号通貨などで一攫千金を狙ったりしない人です。

マンション経営は毎月地道に家賃収入を得て、長期にわたってローンを返済します。

3-2.相続した際の相続税の負担を減らしたい
人生において相続をどうするかも大きな問題です。相続税で最も課税評価額が高いのは現金や預貯金で、評価額100％です。

不動産で相続した場合は時価の70％程度に相続税評価額が下がるため、相続税を節税することができます。

3-3.会社員（マンション経営のローン審査が有利）
会社員はマンション経営のローン審査で金融機関からの評価が高いというメリットがあります。

たとえ収入があっても個人事業主は、売上や収入が不安定という理由でどうしても評価は低くなります。
その意味では、会社員はマンション経営に向いている属性といえます。

高評価を受けるポイントの1つは「年収」です。

万が一空室期間が長引いたり、高額な修繕費が発生した場合は自身の給与収入から補填しなければなりません。
その資金が給与になるわけですから、金融機関は年収を判断材料として重視しています。

次に高評価のポイントとなるのが「勤務先」です。会社が倒産した場合ローンの返済に不安が生じるため、
安定した企業に勤務しているほうが評価は高くなります。それに付随して「勤続年数」「年齢」も属性の判断材料になります。

3-4.老後に備えたい
老後の資金は若い年代から積立を行って備える必要があります。

マンション経営のモデルケースとして30歳のときに35年ローンを組んでマンション経営を始めれば、65歳でローンを完済。
以後は家賃収入と年金で安定した老後を送ることができます。

老後の備えに意識が高い人もマンション経営に向いているといえます。

3-5.忙しい医師
医師は大変多忙です。副業を考える場合、株式などは日々のチェックが欠かせないため、
トレードに時間が取れない医師には向いていません。販売や営業が必要な副業も難しいでしょう。

その点マンション経営なら不動産管理会社に物件の管理を委託することで、日常的な管理や家賃の集金まで代行してくれます。
忙しい医師に最も向いている資産運用方法といえます。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「私設年金としてのマンション経営が選ばれる理由とは？（後編）」です。

近年、私設年金としてマンション経営が注目を集めています。

後編では「私設年金としてのマンション経営の始め方」、「私設年金としてのマンション経営のポイント」、
「不労所得を得て豊かな老後を」の3つの項目でお伝えします。

1.私設年金としてのマンション経営の始め方

私設年金としてのマンション経営の始め方を紹介します。

1-1.資金の現状把握

まずご自身がどれだけの資金を準備できるか、資金の現状を明らかにすることが重要です。

投資をする際には、頭金の準備が求められます。

またローンの返済額を減らすためには、より多くの頭金を準備できたほうが有利になります。

月々のローン返済の負担を減らしたい人は、頭金をどれだけ準備できるのか把握しましょう。

1-2.マンション経営での収入・支出の確認

投資に回せる自己資金が明らかになったら、マンション経営でのキャッシュフローを具体的にします。

マンション経営では家賃収入の全てが自分の収入になるわけではありません。
先述したとおり、投資運用には費用がかかるため、かかったメンテナンス費用や税金は家賃収入からマイナスされます。

センチュリー21レイシャスではお客様とお会いする際に、収支シミュレーションをお見せしています。
マンション経営でどれくらいの収入や支出があるのか、事前にしっかりと確認するようにしましょう。

2.私設年金としてのマンション経営のポイント

次に、私設年金としてマンション経営をする際のポイントを3つご紹介します。

1.リスク軽減の対策をする

2.しっかり投資計画を立てる

3.しっかりと管理をしてくれる会社と組む

2-1.リスク軽減の対策をする

空室、家賃滞納、建物の老化などへの対策が重要です。

これらの問題は表面化していないケースもあるため、物件情報や現物だけ見ても把握が難しいケースもありますが、
可能な限りの懸念事項を洗い出すことは可能です。

2-2.しっかり投資計画を立てる

マンション経営は中長期的な運用となるため、資金繰りをしっかりと計画することが必要です。

2-3.しっかりと管理をしてくれる会社と組む

マンション経営は物件の購入がゴールではなく、長期間安定的に物件を運用する必要があります。

物件管理やメンテナンスなどは、不動産会社に委託するケースが多いため、
不動産運営を総合的にサポートしてもらえる会社と組むことがポイントです。

センチュリー21レイシャスでは賃貸管理業務の代行を行っております。
入居者募集からクレーム処理業務、滞納時家賃保証業務、退去時立会業務など
オーナー様に手間をとらせることなく対応いたします。

3.不労所得を得て豊かな老後を

私設年金としてのマンション経営は、豊かな老後を過ごすうえで最適な投資先です。

マンション経営は、初めての方にとってはハードルが高いと感じられるかもしれません。
しかし、実際は株式やFXのような他の投資手法と比較すると長期的かつ安定的な収入確保が実現できます。

また、老後不安からマンション経営をご検討の際には、表面的なメリットだけでなくリスク軽減への対策や
デメリットの理解をすることも重要です。

不労所得を得ながら豊かな老後を送る人生計画を、マンション経営で実現していきましょう。

ディアレイシャスオンライン　私設年金としてのマンション経営が選ばれる理由とは？

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1185

私設年金としてのマンション経営が選ばれる理由とは？（後編）は以上になります。

ご高覧頂きありがとうございます。

センチュリー21レイシャスでは不動産を将来の備えの一部と位置づけ、

お客様の資産形成を第一に考えたご提案を行っておりますので様々な視点で

資産運用のお手伝いをさせていただくことが可能です。ぜひ一度お気軽にご相談ください。

センチュリー21レイシャスでは、不動産のプロが耳寄りな情報をお届けする個別相談セミナーを開催しております。

（下記URLもしくは画像をクリックすると申し込みページに移動します。）

https://reicious.co.jp/lp_one/inheritance#seminar_list10

また、センチュリー21レイシャスでは現在、

名古屋市中区・名古屋市千種区で不動産売却の物件を募集しております！

どんな物件でもまずはお気軽にお問い合わせください！

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名古屋市の不動産売却・不動産相続など

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センチュリー21レイシャス

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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「私設年金としてのマンション経営が選ばれる理由とは？（前編）」です。

近年、私設年金としてマンション経営が注目を集めています。
今回は、私設年金としてマンション経営が選ばれる理由、マンション経営の始め方やポイントなどを交えてお伝えします。

1.私設年金としてのマンション経営とは？

私設年金とは、個人で任意に選択して加入する年金のことです。

「人生100年時代」といわれるなか、国民年金や厚生年金などの公的年金だけでは、
ゆとりある老後を過ごすのが難しいともいわれています。

そこで、私設年金として注目されているのが「マンション経営」です。

定期的に継続して収入を得られることから、マンション経営は年金と同じ効果があります。

安定的なマンション経営ができれば、家賃収入が不労所得として毎月入ってくるため、老後資金につながります。

2.年金と老後の生活費の現状

「老後に自分がいくら年金をもらえるのか」「老後の生活費はどれくらい必要なのか」不安に感じる方は多いのではないでしょうか。

この章では、年金がいくらもらえるのか、実際の統計データから老後生活費の現状をお伝えします。

2-1.退職後にもらえる年金はいくら？

厚生労働省が発表する平成30年度の「厚生年金保険・国民年金事業の概況」によると、
2019年度末の段階で、年金受給者が受け取っている年金受給額の全国平均は次の通りです。

ただし、今後5年ごとの年金制度の見直しにより、年金支給額は減額される可能性があります。

日本の年金財政は厳しい状況にあり、年金が支給される年齢が60歳から65歳に先延ばしにされました。

今後さらに、支給開始年齢を遅らせることが検討されているともいわれています。

2-2.老後の生活費はいくらあれば安心？

生命保険文化センターが2019年度に行った「生活保障に関する調査」の
「老後、夫婦2人で暮らしていく上で月々最低いくら程度必要か」という質問では、
全国平均として「22.1万円」という数字が導き出されました。

この金額を老後に最低限必要な生活費だと想定して考えると、趣味や旅行、外食などを楽しみながら
ゆとりある老後を送るにはさらに資金が必要になるといえるでしょう。

高齢になれば、病気や怪我をすることも増えることが考えられます。

入院・手術等の医療費や介護費用などの生活費以外の出費を考慮すると、経済的に少しでも余裕をもつことが重要だといえます。

3.私設年金としてマンション経営が選ばれる理由

さまざまな投資方法が存在するなか、マンション経営が年金にプラスできる収入源として選ばれる理由はどこにあるのでしょう。

おもに以下の3つの理由が考えられます。

1.家賃収入を年金にプラスできる収入源にするため

2.マンション経営は安定して長期的なリターンが期待できるから

3.病気になっても収入が見込める

3-1.家賃収入を年金にプラスできる収入源にするため

先述した通り、マンション経営では、家賃収入により安定的な収入が期待できます。

老後の生活に潤いを与えるための資金としてだけでなく、余剰金として新たな貯蓄とすることも可能です。

今までのお金を切り崩しながら生活する必要がなくなるため、精神的にも余裕が生まれます。

日本の健康寿命は年々増加傾向にあり、長生きをして貯蓄を使い果たしてしまうことも危惧されています。

マンション経営による収入が得られれば、長生きをしても貯蓄がゼロになる事態に怯える心配はないといえるでしょう。

3-2.マンション経営は安定して長期的なリターンが期待できるから

マンション経営以外にも、株式やFXなどさまざまな種類の投資対象が存在しますが、

マンション経営は他の投資対象と異なり、安定的で長期的なリターンが見込まれる点が特徴的です。

株式やFXは値動きが激しい特性があるため、予想が外れると大きな損をする可能性があります。

また、売買のタイミングを見計らうために値動きを気にする必要性があるうえに、継続的な収入を得られる確証はありません。

反面、マンション経営は入居者が一度入居すると定期収入を得ることが可能です。

立地を気に入ってもらえれば同じ借り手が長期間にわたって住み続けることも珍しくなく、
入居者がいる間は安定的に長期的なリターンを期待できます。

3-3.病気になっても収入が見込める

マンション経営なら、病気になっても不労所得として安定的な収入が見込めます。

年齢を重ねても体力に自信があるお年寄りが増え、「退職後に新しいビジネスを始めたい」
「年金世代になっても働き続けたい」という声が聞かれるようになりました。

しかし、急病で仕事を続けられなくなったり、長時間働けなかったりと、思うように収入につながらない可能性もあります。

その点、マンション経営は身体的・時間的な拘束が不要なため、働けなくなっても収入を得ることが可能です。

老後の健康リスクを軽減させるためにも、マンション経営は最適な投資先といえます。

4.私設年金としてマンション経営の注意点

メリットの多いマンション経営ですが、私設年金としてマンション経営をする際にも、
空室により収入がゼロになる可能性があることに注意する必要があります。

賃貸物件の場合は常に満室で運用ができるとは限りません。

また、築年数の経過とともに建物の老朽化が進むと、定期的なメンテナンスが必要になります。
大規模修繕のための維持管理費用についても、考慮が重要です。

全ての注意点を完全にクリアできるわけではありませんが、以下のような取り組みでリスクを軽減することができます。

・質の高い入居希望者が多い立地を選定する

・空室や家賃滞納があってもキャッシュフローがうまく回るような投資計画を立てる

・維持管理のための修繕費用をしっかり積み立てる

前編は以上になります。
後編では
・私設年金としてのマンション経営のはじめ方
・私設年金としてのマンション経営のポイント
・不労所得を得て豊かな老後を
についてお伝えします。

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ご高覧頂きありがとうございます。

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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「他の収益物件にはない、新築ワンルームマンション経営ならではの8つのメリットは？（後編）」です。

後編では

新築ワンルームマンション経営のメリットを

・少ない手持ち資金で始められる

・減価償却費を経費として計上し節税できる

・複数戸所有すればリスク分散

・いざとなったら売りやすい

の4つの項目でお伝えします。

1.少ない手持ち資金で始められる

レイシャスのマンション経営のローンで必要な自己資金（頭金）は一般的に10万円です。

物件価格が3,500万円であっても用意する自己資金は10万円で済みます。

このように、少ない自己資金で大きな金額を動かすことで「最終的なリターンを最大化」できるのがマンション経営の魅力です。

自己資金が少なく済む理由は都心の新築ワンルームマンションの物件価値が高いことにあります。
金融機関の貸し倒れが少ないため、より少ない自己資金で始めることができます。

オーナーの属性（社会的信用力）が高ければ、手持ち資金をほとんど使わずにマンション経営を始めることも可能です。

2.減価償却費を経費として計上し節税できる

「減価償却費を計上することで節税しやすい」これもマンション経営の大きな魅力です。

減価償却費とは、
建物や住宅設備の購入費用の一部を毎年一定額、継続的（法定耐用年数の間）に経費計上できる仕組みです。

新築マンションの建物の耐用年数は47年です。つまり、半世紀近くも減価償却費を計上し続けられます。

一方、アパートや戸建てなどの木造住宅は、新築でも耐用年数が22年しかありません。

また、中古マンションだと築年数が経つほど耐用年数が短くなっていきます。
このように比較すると、新築マンションが節税面で有利ということがわかります。

3.複数戸所有すればリスク分散

マンション経営のリスクとしてはやはり「空室リスク」があります。

都心のワンルームマンションは単身世帯数の増加によって空室リスクが極めて低いですが、
それでも何が起こるかわかりません。

可能性は低いですが、自殺や孤独死などで事故物件になって長期空室になったり、
家賃収入が減ったりする可能性もゼロではありません。

このようなリスクの軽減に有効なのが「複数のワンルームマンションを所有すること」です。

たとえばワンルームマンションを1物件所有していて、この部屋が空室になれば「空室率100パーセント」になります。

これに対してワンルームマンションを5物件所有していれば、
この部屋が空室になっても空室率は20パーセントでしかありません。

つまり、所有する物件数が多いほど、1物件が空室になったときのダメージが軽減されるわけです。

4.いざとなったら売りやすい

4-1.流動性が高い

ワンルームマンションは他の収益物件と比べても人気の投資スタイルなので市場において活発な取引が行われています。

したがって「売却したい」となったときも比較的早く現金化することが可能です。

ワンルーム以外のマンション経営に比べて流動性が高いことがメリットの一つです。

4-2.新築物件はキャピタルゲインが発生しやすい

一般的に国内のマンション経営は、インカムゲイン（家賃収入）重視で行うのがセオリーとされています。

ただ、都心の新築・築浅マンションにおいては、キャピタルゲインが発生するケースもあります。

マンション経営におけるキャピタルゲインとは、収益物件を売却したときの売却益のことです。

購入価格から売却価格を差し引いた「利益の部分」がキャピタルゲインになります。（厳密には経費を含めて計算）

都心の新築・築浅マンションだとキャピタルゲインが発生しやすい理由は、都心は住宅価格上昇の傾向が強いためです。

新型コロナの感染拡大以降、「都心から郊外に引っ越す人が多い」との報道もありますが、
2021年の首都圏新築マンション価格は高止まりを続けています。
（不動産経済研究所）https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/529/7YeqF28.pdf

また、名古屋の中古マンション成約価格はコロナ前の2019年が㎡単価27万4,000円だったところ、

2022年11月は30万5,000円、12月は31万8,000円と上昇しています。
（公益社団法人中部圏不動産流通機構）https://www.chubu-reins.or.jp/reinspdf/data/pr_aichi1.pdf?20210408

そして、同じ都心の区分マンションでも中古よりも新築・築浅のほうが
流動性が高いので売却がスムーズなケースが多いのです。

そのため、新築マンションをキャピタルゲイン狙いで購入し、出口戦略（売却までの計画）を組む投資家もいます。

新築ワンルームマンションのメリットを押さえて将来の戦略を描こう

最後に新築ワンルームマンションのメリットをおさらいします。

新築ワンルームマンションには多くのメリットがあります。そのため長期にわたる戦略を描きやすいのが大きな特徴です。

マンション経営の未経験者が第一歩を踏み出すにはリスクが低いスタイルだといえます。

メリットだけでなく、デメリットも踏まえたうえで新築ワンルームマンション経営を検討してみてはいかがでしょうか。

ディアレイシャスオンライン　他の収益物件にはない、新築ワンルームマンション経営ならではの8つのメリットは？

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/847

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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「他の収益物件にはない、新築ワンルームマンション経営ならではの8つのメリットは？（前編）」です。

マンションといっても
「新築アパート一棟もの」「中古区分マンション」「中古戸建て」「商業ビル」などさまざまなスタイルがあります。
その中でも新築ワンルームマンション経営にはどんなメリットがあるのでしょうか。
本ブログでは新築ワンルームマンション経営ならではのメリットを8つ解説いたします。

新築ワンルームマンション経営ならではの8つのメリット

新築ワンルームマンション経営のメリットは以下の8つになります。

1.新築ワンルームマンションは客付けがしやすい

2.設備が新しいため、しばらくは大きな修繕がない

3.建物としての寿命が長い

4.金融機関の融資が通りやすい

5.少ない手持ち資金で始められる

6.減価償却費を経費として計上し節税できる

7.複数戸所有すればリスク分散

8.いざとなったら売りやすい

1.新築ワンルームマンションは客付けがしやすい

新築ワンルームマンションは客付けがしやすい理由としては、おもに以下の2つが挙げられます。

1.新築限定で探している人が多い

2.都心部では単身世帯が増加する

1-1.新築限定で探している人が多い

新築ワンルームマンション経営の大きなメリットは、何といっても「客付けがしやすいこと」です。

日本では古くから「新築信仰」が根強い一面があります。
たしかに新しい建物や設備で生活をスタートするのは誰にとっても気持ちがいいものです。

建築の技術は日々進化しているので、セキュリティや防音、耐震性などの性能面も
中古物件よりも新築のほうが向上しているというメリットがあります。

そのため部屋を探している人のなかには、新築に限定して探している人もいます。

新築ワンルームマンションでは、建物が完成する数ヵ月前から入居者の募集を開始することもあり、
すぐに契約が決まってしまうことも少なくありません。

また新築時の入居者が数年後に退去した場合も、
まだ築浅物件として高い人気を維持できる点もオーナーにとっては魅力です。

1-2.都心部では単身世帯が増加する

「新築」に加えて、「都心部の立地」「ワンルーム」という要素が加われば、さらにマンション経営のプラス材料になります。

「日本は人口減少社会だから将来の空室リスクが高い」との意見も聞かれますが、
これは都心部のワンルームマンションにはあてはまりません。

なぜなら、東京や名古屋などの大都市は、人口減少が限定的であり、
さらに今後、単身世帯（ひとり暮らしの世帯）が増加し続けると予想されるからです。

東京都によると、2025年〜2040年までの東京都の単身世帯は以下のように予測されています。

  西暦 　　　 世帯数

2025年 　351.4万世帯

2030年 　358.6万世帯

2035年 　364.8万世帯

2040年 　369.7万世帯

（出所：東京都「家族累型別世帯数の推移」）

また名古屋圏での単独世帯は下記のように予測されています。

  西暦 　　  世帯数

2025年 　26.8万世帯

2030年 　27.3万世帯

2035年 　27.4万世帯

2040年 　27.0万世帯

（出所：名古屋市「世帯主の男女別・年齢5歳階級別・家族類型別将来世帯数」）

つまり、東京都に関しては15年間で18.3万世帯も増加すると見込まれているわけです。

名古屋に関しても2,000世帯は増加が見込まれており、これはマンション経営にとって強力な追い風になります。

2.新築は設備が最新のため、しばらくは大きな修繕がない

マンション経営における大きなコストの一つが修繕費です。

区分マンションの場合は、共用部の修繕費は管理組合に納める修繕積立金によってまかなわれます。
しかし、専有部の修繕費はそれぞれの区分所有者が負担します。

専有部の修繕費としては、退去時の原状回復費用や設備が故障した際の修理費などが想定され、
中古物件の場合はこれらの修繕費がかさみます。

特にキッチンやお風呂、給湯器、各種配管などの設備が壊れたりリフォームしたりすれば、
費用負担は10万～200万円程度です。

新築マンションであれば完成から10年程度は過度な老朽化の心配をする必要はありません。

退去が発生したときの原状回復もフローリングの張り替えなど多額の費用がかかる工事は発生しにくいため、
場合によってはハウスクリーニングをしただけで次に人に貸せることもあります。

3.建物としての寿命が長い

設備だけでなく建物の寿命が長いことも新築マンションのメリットの一つです。

RC造の建物の法定耐用年数は47年ですが、これは使える期間が47年ということではありません。
法定耐用年数は税法上減価償却の計算をするうえで使用する年数のため、
実際は法定耐用年数よりも長期にわたって利用できることが一般的です。

コンクリートの寿命は100年以上という説もありますが、
実際にどれくらいの期間使えるかは、構造と新築後のメンテナンス次第です。

区分マンションの場合は管理組合が主体となって定期的な大規模修繕工事を行いますが、
これをスケジュール通りにきちんと実施すれば長い寿命を保つことができます。

4.金融機関の融資が通りやすい

客付けがしやすく、しばらくは大きな修繕が発生しにくいため、
収益物件のなかでも手堅い運営ができるのが新築ワンルームマンションの特徴です。

また投資額も比較的低い傾向で、リスクが限定されているため金融機関からの評価も高く、
融資審査に通りやすいというメリットもあります。
場合によっては自己資金をほとんど投入しないフルローンを組むことも可能です。

借入期間は金融機関によって異なりますが、一般的には35年程度の長期ローンを組める場合もあります。

ローンは短期よりも長期で組んだほうが毎月の返済負担は少なくできることがメリットです。

返済負担が少なければ、手元のキャッシュフローが良化して資金繰りの改善が期待できるでしょう。

ただし同じ金利の場合、長期になればなるほど総支払額がアップしてしまうことは念頭に置いておく必要があります。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営の5大リスク　軽減するための対策は？」です。

マンション経営をはじめるにあたって、主なリスクとその対策を知っておくことが大切です。

代表的な5大リスクには、
①空室リスク②家賃滞納リスク③地震リスク④家賃下落リスク⑤金利上昇リスクなどがあります。

これらの内容とリスクを軽減するための対策をしっかり覚えましょう。

マンション経営の5大リスクとその対策

1.空室リスクとその対策

マンション経営のリスクの中でも一番警戒すべきなのは、空室リスクです。

収入源である家賃が入ってこなければ、マンション経営は成り立ちません。

では、空室リスクへの対策はどのように考えればよいでしょうか。

基本は、大都市圏の駅近エリアを選ぶことです。

ただし、「駅近物件なら何でもよい」という安易な発想は危険です。

大都市でもマンションが供給過多で空室リスクの高いエリアもあります。

「真に空室リスクの低いエリア」を選択することが大事になります。

また、地方でも賃貸ニーズのあるエリアならマンション経営が成り立つとの考え方もあります。

しかしこれは知識と経験豊富な中・上級者向けといえます。

マンション経営の初心者は、大都市圏の好立地にこだわるのが賢明でしょう。

2.家賃滞納リスクとその対策

空室リスクと並んで家賃滞納リスクにも注意が必要です。

入居者がいても家賃滞納が発生すれば収入源が途絶えてしまいます。

回避するには事前の対策が鍵を握ります。

具体的な事前対策としては、満室保証のサブリースや家賃保証サービスを利用する、

あるいは、家賃督促のノウハウを持つ管理会社に依頼するなどが有効です。

滞納発生後の対策としては、期間を空けずに督促を行う、
回収が難しい場合は必要な法的手続きをスピーディーにとるなどが挙げられます。

3.地震リスクとその対策

好立地を選んでもマンションが損壊してしまえば、安定した運用ができなくなります。

ただ基本的には、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた
新耐震基準のマンションであれば耐震性は問題ないと考えられます。

とくに最近建てられた新築マンションや築浅マンションは最新の耐震性能を備えていることも多いです。

4.家賃下落リスクとその対策

一般的に、家賃は平均的に年に1％ずつ下落していくといわれます。

ただし、空室率の高いエリアではそれ以上に家賃を落としても入居者が決まらないこともありますし、

逆に空室率が低い人気エリアでは家賃の下落率がゆるやかということもあります。

その意味では、家賃下落リスクを軽減するには、空室リスクの低いエリアを選ぶのが有効ということになります。

5.金利上昇リスクとその対策

空室リスクや家賃滞納リスクなどを抑えながらマンション経営をしていても、

ひとたび金利が上昇すれば収支バランスが厳しくなります。

ただ金利は、ある日突然上昇するわけではありません。

まずは、金利の動きにアンテナを張ることが大事です。

その上で、近いうちに金利が上昇すると予測するのであれば、繰り上げ返済をすることが得策でしょう。

最大のリスクは管理会社が倒産すること

ここではマンション経営における「5大リスクとその対策」を解説してきましたが、

これらを上回る一番のリスクは管理会社が倒産することです。

管理会社にもさまざまなタイプがありますが、
入居者の募集から入居者の審査、契約の締結、家賃の徴収、クレームの対応まで、
賃貸経営にまつわるすべてを一括で引き受けてくれる管理会社を選ぶことがよいでしょう。

どのリスクにも必ず対策があります。

これらをあらかじめ把握しておいて、事前に準備しておけばリスクはそれほど怖いものではありません。

「対策をとっておけばよかった！」と後悔しないよう、5大リスクとその対策を行動に生かしましょう。

ディアレイシャスオンライン　マンション経営の5大リスク　軽減するための対策は？

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1126

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センチュリー21レイシャスでは不動産を将来の備えの一部と位置づけ、

お客様の資産形成を第一に考えたご提案を行っておりますので様々な視点で

資産運用のお手伝いをさせていただくことが可能です。ぜひ一度お気軽にご相談ください。

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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「単身世帯急増！人口動態予測が示す、ワンルームマンションの先高観」です。

国立社会保障・人口問題研究所の予測では、
2025年に単身世帯が1,700万世帯を突破し、ファミリー世帯を大きく上回る見込みです。

今回はワンルームマンションに先高観が出ている背景をお話します。

2025年に向けて単身世帯が急増する

国立社会保障・人口問題研究所が発表した、

「日本の世帯数の将来推計（全国推計）の概要」によると、

2025年の家族累計別世帯数予測では、2000年に1,291万世帯だった単身世帯が、

2025年には1,716万世帯と、33％増加する見込みです。

また、「ひとり親と子から成る世帯」も、2000年の358万世帯から479万世帯と、34％増加する予測です。

こちらもいずれ子が独立することから、将来の単身世帯予備軍と考えられます。

一方で、夫婦と子からなるファミリー世帯は1,492万世帯から1,200万世帯と20％減少し、

2025年に向けて社会構造が変容する様子が見てとれます。

この流れは、今後のマンション経営にも大きな影響を与える可能性があるでしょう。

ファミリー世帯よりも単身世帯が大幅に上回ることで、求められる住居の形態が大きく変化するからです。

外国人労働者の増加が単身化に拍車か

単身化社会の進展に今後拍車をかけるのが外国人労働者の増加です。

外国人雇用状況届出制度によって公表されている、2018年10月末現在の外国人労働者は約146万人に及びます。

2019年4月1日から施行されている改正入国管理法は、

5年間で「特定技能1号」（5年の期間限定）、「特定技能2号」（更新可能）を合わせて

最大34万5,150人の受け入れを見込んでいます。

ワンルームマンションの経営が有望に

このような単身化の流れが加速する社会情勢にあっては、
マンション経営を考えるなら、ワンルームマンションが最も有望な物件形態になるでしょう。

外国人労働者が住居を探す際も、特定技能1号は5年の期間限定ですので、

一戸建てを購入することは考えられません。

当然賃貸住宅を探すことになるので、

単身者が多い外国人労働者及び外国人留学生にはワンルームマンションの需要が最も多いと予想されます。

マンション経営で最も心配なのは空室リスクですので、入居者の対象が多いに越したことはありません。

国内の晩婚化に加え、外国人労働者の誘致による単身者の増加は、

ワンルームマンション経営にとっては今後も追い風になることでしょう。

相場の先高観強く、早めの購入が有利に

ワンルームマンションを購入する場合の条件は「新築」であることと、

「首都圏駅徒歩10分以内」という2つがポイントになります。

新築を選ぶ理由は、中古よりも入居率が高い（空室リスクが低い）こと。

そして、駅徒歩10分以内の立地がよいのは、

ファミリーマンションのように学校や公園が近いという条件よりも、駅に近い方が単身者には好まれるからです。

首都圏は地方よりも家賃を高めに設定できるので、人気の高い東京23区内の物件を購入するのが理想といえるでしょう。

ディアレイシャスオンライン　単身世帯急増！人口動態予測が示す、ワンルームマンションの先高観

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1041

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今回のテーマは「学資保険より老後資金も教育資金もカバーできるマンション経営を！（後編）」です。

後編では
マンション経営と学資保険の比較を
・保険としての機能
・毎月の負担額
・補償額
の3つの項目でお伝えします。


マンション経営と学資保険の比較3項目

教育資金をなんとか捻出できたとしても、その後の老後資金を確保できなければ不安な状況は続きます。

介護や生活費などで子どもに負担をかけることになるかもしれません。

学資保険は返戻率が低いため、ある程度の教育資金を確保するためには多くの掛け金を支払わなければなりません。

それよりも少ない元手で将来的に多くの資金を手に入れられる方法をとったほうが、

老後資金と教育費の両方をカバーしやすくなります。

その方法のひとつがマンション経営です。

家賃収入からローン返済や経費を引いた残りが収入になります。

ローン返済中は手元に残る額は少ないものの、

ローン完済後には負担が一気に減ってプラスになるため、個人年金保険に近いイメージです。

以下で簡単にマンション経営と学資保険を比較します。

3-1.マンション経営は保険としての機能がある

マンション経営には保険の機能があります。

団体信用生命保険に加入することで契約者が亡くなったときや高度障害を負ったときには以後のローン返済が免除されます。

ご家族にはローンのないマンションが残り、家賃収入を受け取り続けることも、売却して現金にすることも可能です。

もちろん家賃収入や売却した現金を教育資金として使うことも可能です。

3-2.毎月の負担額の比較

学資保険の保険料は払込期間や積立額によって異なりますが、
例えば210万円受け取りたいのであれば、毎月1万3,000円程度の支払いが必要です。

一方マンション経営の場合、下記の投資例のようになります。

ローンの返済が終われば、管理費や固定資産税などの経費を除いた家賃収入の多くを収入とすることが可能です。

ローンを支払っている最中には団信の保障が付き、万が一に備えつつ、支払い完了後は不動産という実物資産が手に入ります。

3-3.補償額もマンション経営が有利

補償額についても、マンション経営が有利です。

上記の例だと学資保険は最大でも契約金額の210万円ですが、
マンション経営では団信により数千万円規模の価値がある不動産を家族に残せます。

マンション経営で複数の資金対策を両立可能

マンション経営は、最大の不安である老後資金をカバーできる有利な運用方法です。
月額のコストも少ないため、並行して教育資金に備えることもできます。

学資保険だけで有利とはいえない運用をするよりも、最終的に多くの老後資金を確保できるでしょう。
そのほうが将来的に子どもの負担が少なくなるかもしれません。

生涯に必要な資金を確保するためには目的によって運用方法を変えるよりも、より有利な運用商品を選ぶことも重要です。

ディアレイシャスオンライン　学資保険より老後資金も教育資金もカバーできるマンション経営を！

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1017

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今回のテーマは「学資保険より老後資金も教育資金もカバーできるマンション経営を！（前編）」です。

前編では
・日本FP協会による「人生100年時代を迎えるにあたって、不安を感じること」のアンケート結果
・学資保険
についてお話します。

20代30代の子育て世代にとって、教育費への不安は大きいのではないでしょうか。
対策として学資保険に加入する人もいますが、合理的な方法とは言い切れない部分もあります。
その理由と、将来的な資金の不安を別の発想で解決する考え方をご紹介します。

教育費は大切……でもやっぱり心配なのは老後資金

人生の3大支出は「教育資金」「住宅資金」「老後資金」といわれています。

このうち、特に老後資金に対する不安は大きいでしょう。
2018年に発表された日本FP協会のアンケートでは、
「人生100年時代を迎えるにあたって、不安を感じること」という質問（複数回答可）を行いました。

その結果、
「老後の生活設計（老後資金）」が60.4％とトップ、
「住まいにかかる費用、住まいのあり方（住宅資金）」は41.3％、
「子供・孫の世話や教育費（教育資金）」は13.5％となっています。

（出典：日本FP協会「世代別比較　くらしとお金に関する調査2018」）

世代別に見ると、教育費についての不安を抱える多くの人が、
同時に老後資金も心配している状況がわかります。

学資保険は一定額を確保できるもののお得感はない

子育て世代にとって、遠い将来の老後資金よりも切実に感じるのは教育資金の問題でしょう。
確保する方法として、多くの人は学資保険を思い浮かべると思います。

学資保険に関するメディア「学資保険まるわかり辞典」を運営する
アバコミュニケーションズが実施したアンケート調査
（対象：高校生以下の子どもを持つ20代～50代の親/有効回答：121名/調査時期：2019年8月）によると、
対象者の「学資保険」加入率は49％と約半数を占めています。

学資保険は貯蓄型の生命保険に分類されます。
ある時期になると一定の給付金が出され、
それまでに契約者が亡くなると、以降は保険料の支払いが免除される仕組みです。

給付額は返戻率と掛け金によって決まります。

高金利の時代には返戻率の高い有利な商品が多くありましたが、
マイナス金利の現状では、ほとんど見られません。

「お得」とはいえない学資保険に加入する人が多い理由は、
子どもの学齢に合わせて一定の資金を確実に用意できる安心感です。

掛け金が強制的に引き落とされるため、貯蓄が苦手な人にとっては効果があり手軽ともいえます。

学資保険より老後資金も教育資金もカバーできるマンション経営を！（後編）では、
マンション経営と学資保険を比較してお話します。

ディアレイシャスオンライン　学資保険より老後資金も教育資金もカバーできるマンション経営を！

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1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンションの「管理組合」と「管理会社」はどう違う？」です。

区分所有マンションに必ずあるのが、管理組合です。
マンションを購入すれば、管理組合との付き合いは避けて通れません。

管理組合はどのような業務を行っていて、管理会社とはどう違うのでしょうか。

管理組合の設立は法律で決まっている

区分所有マンションでは、管理組合を設立することが「区分所有法」で定められています。
マンションを購入すると区分所有者になるため、

管理組合に加入しなければなりません。

建物には自分が所有する部屋のほかにも、

廊下やエレベーターホール、集会室など共同で管理する部分があるからです。

管理組合の業務内容

管理組合の活動の中心は、建物の維持・管理です。
建物の点検、管理、補修工事、管理費・修繕積立金の徴収と運用、
総会・理事会の開催や長期修繕計画の作成などの業務を行います。

本来は管理組合がこれらの業務を行うことになっていますが、
実際には仕事を持っている役員が多く、専門的な知識を必要とする業務もあるため、
大規模なマンションでは外部に委託するのが一般的です。

管理組合と管理会社の違い

管理組合から委託されて、維持・管理業務を代行するのが管理会社です。
初めてマンションを購入する人の中には、マンションは管理会社が管理するものと思っている人もいるでしょう。
マンションの管理方法には、「全部委託」「一部委託」「自主管理」があります。
小規模マンションでは管理組合が自主管理するケースもあり、管理会社が管理するとは限りません。

「全部委託」の管理会社が行う業務は、主に以下の4つです。

・管理員業務
　受付業務、点検業務、立会業務、報告連絡業務など。
　管理員は夫婦で雇用されることが多く、マンション内に居住用の部屋が与えられているケースもあります。

・清掃業務
　見かけることが多い業務で、管理員が清掃員とともに建物周囲のゴミ拾いや、
　建物内部の掃き掃除、拭き掃除、ゴミ回収日のゴミ置き場の点検などを行います。

・建物、設備管理業務
　定期的な建物の点検、検査、防火設備・建築設備・給水設備・排水設備の点検、検査など。

・その他の業務
　管理組合総会の支援業務として、総会資料の作成なども行います。

管理組合とオーナーの関係は？

マンションを購入すると、すべてのオーナー（区分所有者）が管理組合員になりますが、
実際に維持・管理のために活動する役員はどのようにして選ばれるのでしょうか。

管理組合の役員は、原則としては「居住者」の中から選ばれます。
1～2年単位の輪番制を採用しているマンションが多いですが、立候補と推薦を併用しているマンションもあります。

かつては管理組合役員は原則的に居住者から選び、
部屋を賃貸して自分は外部に居住しているオーナーは役員になれませんでしたが、
現在は役員の資格要件が「現に居住する組合員」から「組合員のうちから」選出することに緩和され、
非居住のオーナーも取り組むことができるようになりました。