不動産の知識の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「会社員が資産運用するならマンション経営と株式投資のどちらがおすすめ？」です。

会社員の給料は簡単には上がりませんから、近年では資産運用を行う人が少なくありません。
ただし資産運用にも方法がたくさんあるため、「どれがお得な方法なのか」と迷い、
足を踏み出しかねている初心者もいるのではないでしょうか。

そこで今回は資産運用の方法をご紹介し、
特にマンション経営と株式投資について詳しくメリットとデメリットをお伝えしたいと思います。

資産運用の方法にはどんなものがある？

資産運用の対象はいろいろ考えられます。
タイトルにも挙げたマンション経営や株式投資はその代表ですが、他にも債券や投資信託、
先物取引や信用取引、FX、さらには金や銀などに資金を投じるケースもあります。
また、多くの社会人が銀行にお金を預けていると思いますが、
こうした預貯金もお金を預けて運用してもらい、金利を受け取るという点で資産運用の一種と考えることができます。

資産運用は、リスクとリターンの大きさから「貯蓄」と「投資」の2つに分けられます。
銀行預金のように、元本割れの可能性がなく大きく増える可能性もないものは貯蓄に当たります。
これに対してマンション経営や株式投資などのように、元本割れのリスクがある一方で、
大きなリターンを実現できる可能性のあるものは投資であると言えます。

もちろん、投資の中でもリスクとリターンの大きさによって違いがあります。
たとえば日本国債ですと元本割れのリスクはありませんが、
表面利率は2023年7月段階で0.4％に過ぎません。

一方で、先物取引や信用取引、FXなどのようにきわめてハイリスク・ハイリターンな投資もあります。
これらで成功すると短期間に莫大な利益を上げられる可能性はありますが、
多くの人が失敗して借金や自己破産に苦しんでいます。

以上を踏まえると、常に一定額の貯蓄をキープしつつ、余裕資金で少額からリスクの少ない投資を始めるのが
初心者には無難であると考えられます。代表的な投資方法である株式投資と
マンション経営のメリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。

株式投資のメリットとデメリット

株式投資のメリットは、何よりキャピタルゲインにあります。注目の薄い企業で画期的な商品が開発されたり、
素晴らしい決算が発表されたりすることで株価が急伸し、投資額の何倍ものリターンをもたらす可能性があります。

キャピタルゲインだけでなく、配当金や株主優待などの形でインカムゲインを手にできるのも株式投資の魅力です。
例えば、日本を代表する企業の一つであるJTでは、2019年度に1株当たり年間で154円の配当を支払っています。
最低単位である100株保有していると、税引き前で15,400円を受け取れる計算になります。
また保有する株数に応じて、自社商品を株主優待として提供しています。

株式投資で利益を得られる一方で、価格変動（ボラティリティ）の大きさによって損失を被ることもあります。
何倍も株価が上昇する可能性があるということは、逆に2分の1や10分の1にまで株価が急落する可能性もあるということです。
バブル崩壊やリーマンショックなどの出来事があると、あっという間に損失が膨らんでしまいます。

このように、株式投資は価格変動によって大きな利益を得られる可能性も大きな損失を被る可能性も秘めています。

マンション経営のメリットとデメリット

マンション経営のメリットは、株式投資に比べて短期的な値上がりや値下がりがないということです。
そのため、長期的な目で投資しやすいと考えられます。
入居者がつけば安定的な家賃収入を受け取れるので、インカムゲイン狙いの投資にはうってつけです。
会社員が収入を増やす副業としてもよいですし、定年後の私的年金としてマンション経営を行うのもよいでしょう。

また節税になるのもメリットです。
同じ1億円でも、現金より不動産の方が評価額を抑えられるため、相続税や贈与税の節税になりやすいのです。
また所得税や住民税などについても、さまざまな経費を申告することで所得を見かけ上抑えて、節税することが可能です。
こうした節税目的で不動産を運営する人もたくさんいます。

デメリットとしては、空室リスクや災害リスクがあることです。
ただし、これらのリスクはあらかじめ想定可能なものも多いため、購入や運営に際して対策を打っておくこともできます。
空室リスク対策として家賃保証契約を不動産会社と締結したり、災害リスク対策として火災保険や地震保険に加入したり
といったことが対策が考えられます。

無理のない範囲で資産運用を実際に始めてみよう

資産運用にはさまざまな方法があるので、興味を持ったものを無理のない範囲で始めてみるのが初心者にはおすすめです。
できればリスクの低い方法を、少額から試してみるのがよいでしょう。
一つに絞る必要はないので、慣れてきたらマンション経営と株式投資など、複数に手を出して資産形成を図るとよいでしょう。

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今回のテーマは「不動産投資はアーリーリタイア・セミリタイアにおすすめ！」です。

近年、定年まで仕事を続けず、若いうちに退職して自由に過ごすことを希望する人が増えているのです。

仕事に縛られない自由な生活のためには、働かなくても暮らせるだけの資産や収入が必要です。

それほどの資産や収入源を築くための最有力候補としておすすめしたいのが、マンション経営となります。
マンション経営で収入の柱を構築できれば、リタイアしても余裕を持って生活できる可能性があります。
今回は、マンション経営とアーリーリタイア・セミリタイアについて考えます。

経済的自由を手に入れてアーリーリタイア・セミリタイアを目指す

60歳ないし65歳の定年まで仕事を続け、その後は公的年金と貯蓄で余生を過ごすというのが一般的な会社員の生き方です。
それに対してアーリーリタイアやセミリタイアとは、定年よりも早い段階で仕事を完全に、
あるいはほとんど辞めてしまって趣味やボランティアなど好きなことをするような生き方を指しています。

アーリーリタイアやセミリタイアを実現するためには、経済的な自由を手に入れることが最も重要なのは言うまでもありません。
給料以外の収入源がなければ、貯蓄が尽きた段階で生活できなくなります。
逆に働かなくても収入が入るのであれば、会社に行かずに生きていくことは可能なのです。

アーリーリタイア・セミリタイア後の収入源としての不動産投資

アーリーリタイアやセミリタイアを本気で希望するのであれば、不動産が一つの運用先として考えられます。
購入した物件を賃貸に出し、入居者から得られる賃料収入をアーリーリタイアやセミリタイアの生活資金に充てるわけです。

家賃収入は入居者がいる限り手元に入ってきます。
会社員とは異なり、自分の働く時間や成果によって変動するわけではありません。
集金や建物管理、会計処理などの作業はありますが、いずれも管理会社や税理士などの専門家へ委託することができます。
極端に言えば、自分自身の稼働時間がほとんどなくても収入を得られる可能性を持つのがマンション経営なのです。

アーリーリタイアやセミリタイアなのに、不動産の管理に追われて多忙を極めるようでは本末転倒です。
なるべく自分で手を動かさなくてよいような仕組みを作って維持する必要があります。

会社員でいるうちに一度仕組みが出来上がってしまえば、後はその仕組みを維持するだけでお金が入ってきます。
貯めてきた預貯金に手をつけなくても、家賃収入だけで生活費が賄えるかもしれません。

リタイアするとマンション経営に不利？

不動産に限らず、株式や投資信託などの金融商品もアーリーリタイアやセミリタイアを実現させることは理論的には可能です。
例えば、配当利回り5％の企業の株式を5,000万円購入すれば、年間250万円の配当金を得られます。
約20％の税金が課されたとしても、200万円が残ります。倍の1億円購入すれば、400万円です。
これなら、不動産ではなく株式に投資した方がいいと考える人もいるかもしれません。

しかし、金融資産だけでアーリーリタイアやセミリタイアを実現させるには、
実現できるだけの資産を預貯金だけで持っておく必要があります。
上の例で言えば、5,000万円や1億円といった原資を自分の力で貯めなければならないのです。
これではアーリーリタイアやセミリタイアを実現させるまでに時間がかかりすぎてしまいます。

これに対してマンション経営のメリットは、自己資金以上の規模の投資ができることです。
仮に自己資金が1,000万円しかなくても、金融機関から融資を受ければ規模の大きな物件の購入が可能です。
自己資金1,000万円でも数千万円以上の物件を手に入れられるわけですから、資産の増えるスピードがはるかに早いのです。

融資のことを考えると、マンション経営は会社員として勤めているうちに始めた方がよいでしょう。
会社員には「給料が毎月入るためローン返済してくれやすい」とみなされ、融資を受けやすいのです。
リタイアしてからマンション経営を始めるのではなく、その前からマンション経営を行い軌道に乗ってから
リタイアするという順番がおすすめです。

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今回のテーマは「マンション経営とアパート経営、具体的にはどう違うの？」です。

マンション経営に興味はあるけれど、マンション経営とアパート経営の違いがよくわからないという人は少なくありません。
マンション経営をしたことのない人からすると、2つは似たようなものに思えるかもしれません。
しかし、実際に運営してみると分かりますが、これらはまったくの別物です。
本ブログでは、マンションとアパートの違いや、マンション経営を行うにあたってどう取り組んでいくべきかご紹介します。

似ているようで違う、マンション経営とアパート経営

では、マンション経営とアパート経営はどこが違うのでしょうか。
会社員などによるマンション経営の場合、今の時代、ワンルームを購入する区分所有の形式がほとんどです。
一方でアパート経営の場合は一棟丸ごとの形式となります。

この違いは大きなもので、例えばマンションであれば、管理組合を通じて建物の修繕などを行いますが、
アパートは自分の意思決定ですべてを賄います。
また、建築費用や耐久年数なども異なるため、どちらを所有するかについては真剣に考える必要があると言えます。

マンション経営とアパート経営のメリット・デメリット

・マンション経営
そもそもマンションは耐久年数が高く、長期的な保有に向いています。
マンションは鉄骨もしくは鉄筋で作られており、耐熱・耐久・耐震性に優れているのが特徴で、
生活をするにしても比較的、天災などで被害をこうむりにくく、安心して長く生活できることを考慮しています。

そのため、投資をするにしても安定したものとして活用できる点が何よりのメリットです。
ある意味では不動産投資の王道だとも言えるでしょう。
デメリットは一部屋あたりの価格が高額になってしまう点です。

良いマンション経営ほど立地を大事にします。特に一等地となれば、その価格は高くなっていきます。
一部屋あたりの金額は、一棟丸ごと購入するアパートの一室あたりとは比較にならないほど高額になってしまうでしょう。
マンション経営はあくまでも長期保有が前提であると考えて、一度手に入れたのであれば、
老後の備えなどに活用することを考えるべきです。

・アパート経営
アパートは木造もしくは軽量鉄骨などで建築されています。
木造は安価で建築スピードが早い点がメリットですが、その分、耐久性などに少々不安が残ったり、
防音性が低く、隣の部屋の音が筒抜けになったりすることもあります。
また木造である分、火災に弱い点にだけは気をつけたいところです。

軽量鉄骨の場合、木造よりも頑丈で耐火性能も向上しています。
その一方で音が響きやすいという欠点も存在しています。
いずれにせよ、アパート経営の場合は一棟丸ごと購入するかたちになるため、費用が大きく跳ね上がります。
一棟丸ごとであるため、マンションと比較すると空室リスクが高い点は大きなデメリットであると言えます。

利回りに騙されないのがリスク回避のコツ

不動産投資初心者はどうしても利回りの高さに目が奪われがちです。
しかし実際には利回りが高いこととリスクが高いことはほぼ同じであると言えます。
利回りで考えると、アパートの方が遥かに高いと言えるでしょう。

しかしそれはすべての部屋が満室であるという前提であり、
ローンが終わるまでの30年、35年という歳月で考えると、実際には100％満室である保障はないのです。

逆に良い不動産屋があまり高くない利回りを提示するということは、それだけ立地や建物に手をかけているということです。
つまり目先で大儲けはできないものの、安定した投資先であるということの証でもあります。
不動産投資を行う際にはこのような点にもぜひ注意しておきたいものです。

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今回のテーマは「珍しい不動産投資には手を出すな！ニッチビジネスが迎える末路」です。

世の中には、「珍しい投資用不動産」が存在しています。
初めて不動産投資を行う人の中には、一般的な物件ではなく、変わり種の不動産に惹かれる人もいるでしょう。
ニッチビジネスともいえる珍しい物件の不動産投資は、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
本ブログでは、変わった投資用不動産について説明します。

世の中にはさまざまな投資用不動産が存在する

投資用不動産というと、多くの人はマンションやアパートを想像するのではないでしょうか。
しかし、投資用不動産はそれだけに留まらず、さまざまな種類があります。
例えば、山林投資です。人里離れた山林であっても、水や植物・鉱物などの資源を確保することを目的とした
売買もありえるでしょう。また、無人島の不動産売買というものもあります。

無人島を購入する目的は、「お金持ちが個人で所有する」「港湾を作る」「リゾート施設を作る」などさまざまです。
この他にも、変わった投資用不動産はあります。
例えば、設備が不便だったり欠落していたりするようなデメリットを抱えた不動産です。
また、地方の僻地（へきち）のため、ほとんど無料で売買できるような物件もあります。

さらに、時代のニーズを先取りした民泊用の収益物件など、一口で投資用不動産といっても、実態はさまざまです。

変わり種の不動産投資には危険がいっぱい

変わり種の不動産物件というものは、いわゆる「ニッチビジネス」と呼ばれる分野に含まれます。
隙間産業ともいわれるこの分野には、いくつかの特徴があります。
ニッチビジネスは、他の業者がいなかったり、ごく少数であったりするため、価格付けが比較的自由です。

安価であっても、顧客を独占できるため、高収益が見込めます。
一方のデメリットは、市場の幅が狭いことです。
例えば、テレビの大河ドラマなどで一時的に地方に人が訪れるようになった場合、
ブームが去ってしまうと、そこは単なる僻地に戻ってしまう可能性が高くなります。
そういった場所に物件を購入すると、ずっと空き室になってしまいかねません。

また、市場が大当たりした場合、さまざまな人が同じ市場に参入してくるため、
あっという間に市場は飽和状態になってしまう可能性もあります。
さらに、不動産として考えると仮に無人島であれば、自分で風車を立てたりインフラを整えたりすることから
始めなければいけません。そのため、一般的な不動産投資よりもはるかに難易度は高くなりかねないのです。

不動産投資は安定性を重視すること

不動産投資はもちろん、あらゆる投資に通じる言葉として「淡々」と行うということが肝心です。
投資というと、ギャンブル的な発想と混同して大儲けすることばかりを想像してしまう人は結構いるのではないでしょうか。
しかし、本物の投資というのは、おもしろいことばかりではありません。
不動産投資においてもこれは同じです。あらゆるリスクを想定し、
リスクを低下させたり排除したりしたうえで感情的にならず「淡々」と行い続けることが大切になります。

珍しい不動産投資には手を出すな！ニッチビジネスが迎える末路

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/493

ご高覧頂きありがとうございます。

センチュリー21レイシャスでは不動産を将来の備えの一部と位置づけ、

お客様の資産形成を第一に考えたご提案を行っておりますので様々な視点で

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今回のテーマは「マンション経営は人生成功へのハブとなるとはどこが違う？」です。

終身雇用が崩壊した現代、サラリーマンであっても万一の事態を頭に入れている人もいるかもしれません。
雇用情勢の変動が激しい時代を乗り切っていくためには、どのような対策が必要でしょうか。
例えば、キャリアアップのため自己スキルを磨いたり、
貯蓄した給与を投資に回したりするなどリスクヘッジしていくことが重要です。

それらを兼ね備えたマンション経営は、安定性も高く市況を注視することでビジネスの世界を実感することにつながります。
本ブログでは、マンション経営を行うことで富裕層の思考や目線に近づけることを解説していきます。

サラリーマンでも大丈夫！安定収入を築ける投資方法とは

一般的に富裕層とは、どのぐらいの資産を保有している人たちのことを指すのでしょうか。
野村総合研究所の調査によると、純金融資産保有額1億円以上5億円未満が「富裕層」、
5億円以上は「超富裕層」と定義しています。

仮に純金融資産が「富裕層」入りする1億円あったとしても、それだけで人生が安泰とは言い切れません。
人間関係や健康などは別として、経済的な成功というものは「死ぬまで働かなくても十分生活していけること」です。
サラリーマンは、突出した経済的成功が得にくい傾向ですが、働き続けることで安定性のある生活をすることが期待できます。

一方、個人事業主や起業家などの経営者であれば、安定した収入が確保できるかは自分の腕次第です。
大きなリスクを背負うかわりに大きく儲けることもできるでしょう。
その結果、最終的には働かなくても生きていけるだけの金融資産を手に入れる人も中にはいます。

もしサラリーマンで経済的成功を手に入れたいのであれば、マンション経営を検討してみましょう。
なぜなら、マンション経営は最も手軽に事業を行うことができる投資だからです。
株式投資やFXなどとは違い、現物のマンションを運用するため、
自分の目利きやフットワークを使ってビジネスの世界に参入することができます。

マンション経営はビジネスや富裕層の思考を学べる投資

不動産というものは資産であると同時に相続税対策などの節税の側面を持ち合わせています。
富裕層の中には、資産を形成する過程でマンション経営などに着手する人が少なくありません。
なぜなら、富裕層は金融資産を多く保有しているため、「相続税をどのように節税するか」という悩みがあるからです。
そのため、預金をそのまま保有するのではなく、相続財産の評価が下がるマンション経営を経験する人が多いのです。

サラリーマンがマンション経営を行う場合、「忙しいサラリーマンでは難しいのでは？」と感じる人もいるかもしれません。
そこで、マンション経営を成功させるために、販売から管理まで行っている信頼できる不動産会社を選びましょう。

ランニングコストは多少かかりますが、不動産管理会社へ一任するだけで、管理業務を委託することができます。
ただし、「どのような立地が良いのか」「銀行からの資金調達方法」「節税対策」など、
ビジネスとしての最終決断は自分で行いますので丸投げにならず安心です。

このように、マンション経営を行うことは、サラリーマンとしての安定性を確保しながら、
同時にビジネスや富裕層の思考を学ぶことができる投資といえるでしょう。

年金と不動産投資の2本柱を形成しておく

経済的自由のある生活をしていくことは、必ずしも「年収が高ければ問題ない」というわけではありません。
例えば、年収が1,000万円、2,000万円といった高所得者であっても、
支出が多額でほとんど貯金ができていないような状態であれば、決して経済的自由を確保しているとはいえません。
なぜなら、何か問題が生じたら破綻してしまうからです。

一方、年収が2021年度の平均といわれる440万円程度であったとしても、
収入と支出のバランスを確保できている人は、徐々に経済的な自由へと近づくことが期待できます。
マンション経営などを通じてコツコツと節税することもバランスを確保する方法の一つです。

さらに、マンション経営はローンを返済し終えた後、家賃収入を安定的に確保することが期待できます。
2019年には日本政府が希望する高齢者が70歳まで働くことができるように高年齢雇用安定法改正案の骨格を発表しました。
こういった日本の現状を踏まえると、将来的に70歳以上になっても働く必要がある人も出てくるかもしれません。

このような懸念があったとしてもマンション経営を行い、家賃収入と年金が入ってくる骨組みを整えておけば、
のんびりと余生を過ごすことも期待できるでしょう。

マンション経営は成功者を目指すための登竜門

富裕層はマンションの一室を保有していたり、経験していたりするなど、
ポートフォリオの一環としてマンション経営を組み込んでいる人が多い傾向です。
なぜなら、投資という側面だけでなくビジネスの側面や節税の側面を兼ねているからです。
しかし、サラリーマンでも副業としてマンション経営を始めることで、様々な恩恵を享受することができます。

マンション経営は、インカムゲインだけでなくビジネスの感性を養い、富裕層の思考を学べることが大きなメリットです。
人生の成功を目指したいのであれば、マンション経営をポートフォリオに組み入れてみてはいかがでしょうか。

マンション経営は人生成功へのハブとなる

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/544

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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

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今回のテーマは「地震大国日本！マンション経営は危なくないの？」とはどこが違う？」です。

日本は古くから天災の国と呼ばれてきました。
2011年の東日本大震災をはじめ、2016年の熊本地震、2017年には北海道胆振東部地震などの大型地震の頻発により、
多くの建物が倒壊したことは記憶に新しいところです。
天災が原因でマンション経営をためらっている方も中にはいることでしょう。
しかし、最近では耐震構造に優れたマンションが多数出てきています。本ブログでは、
1980年代以降の耐震基準含め、｢地震に強いマンションとはどのようなものか｣についてご紹介します。

天災の大国｢日本｣

日本は、天災の大国です。兼ねてより日本は、火山の噴火や大地震、津波など、人智を超える出来事に何度も遭遇してきました。
天災の起きにくい国の人が日本を訪れた際、小規模な地震に遭遇するとあまりの恐怖に立ち往生してしまう一方、
日本人は平然としているとも聞きます。

マンション経営を考えている人のなかには、これらの震災などを想定して不安に駆られてしまう人もいるかもしれません。
しかし、日本は天災の国であると同時にハイテクの国でもあると言われています。
では、現代のマンションにはどのような耐震構造が備えられているのでしょうか。

地震に強いマンションの種類

海外の国々のなかには、箱型の家の上に家を積み重ねて平然としているところもあります。

なぜなら、日本と比較すると天災が少ないからです。

一方で、天災の多い日本では地震などの天災を想定した厳密な建築基準が定められています。

また、単に倒壊しないだけではなく｢被害をいかに少なくするか｣についても研究が進められているのが特徴です。

地震に強いマンションは、大きく分けると3種類あります。

1.耐震構造 2.制震構造 3.免震構造

1.耐震構造とは、マンションの素材を地震に強いものにしたりすることで、建物そのものの耐震強度を上げるものです。

建物全体が揺れに強いため、万一の際にも屋内に避難することで建物の倒壊はもちろん、中にいる人を守ることができます。

2.制震構造とは、マンションの内部にダンパーなどの制振装置を設置するものです。

これにより地震が生じた際でも揺れを分散させ、その力を大幅に減衰させることができます。

制震装置は、従来高層ビルなどで用いられていましたが、現在ではこれを設置しているマンションも出てきています。

3.免震構造は、地面の上に積層ゴムなどの免震装置を設置し、その上にマンションを建築します。
地震が起こった際、免震装置がスライドすることで、その上に建つマンションの揺れを大きく軽減します。
免震構造マンションは建物の揺れそのものを軽減するため、マンション内の家具や什器なども壊れにくく、
万一の際の被害も抑えやすいことが特徴です。

バブル期以前の中古物件は要注意

日本における耐震基準は1981年6月1日に定められ、これを基準に建築基準法の改正が行われてきました。

逆にいえば、1981年以前の物件は｢地震に弱く倒壊の危険がある｣ということです。
マンション経営に興味を持った人のなかには古い物件を購入して、
リノベーションなどを施すことで価値を引き上げようと検討することもあるかもしれません。

しかし、その場合はよほど全面的な改修を施さない限り、地震に強い物件にすることは難しいでしょう。

また、耐震強化を行うには想定外の費用を考慮する必要も生じてきます。

買うなら新築がおすすめ

マンション経営は一朝一夕で行うものではありません。

30年、35年という人生の伴侶ともいえるような長い付き合いになるものです。

安いからという理由で築古のマンションを購入した結果、

万一の事態が生じてしまうとせっかくのライフプランに傷を負いかねません。

一方、新築で質の高いマンションであれば、当然、地震に対しての備えも万全です。

地震だけでなく自然災害大国の日本の未来は、何が起こるか想定できません。

マンション経営を行うのであれば値段だけにとらわれず、
さまざまなリスクヘッジを施した良質なマンションを購入することが賢明です。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「人生100年時代、アラフォー以降に長期安定収入を確保する方法」です。

人生100年時代では、大学卒業から30〜40年ほどのサラリーマン生活の後、
100歳までおよそ30年近いセカンドライフが待っています。
今の年金制度で保証できる定年後の生活への不安を感じていても、
具体的に打つ手がないまま時間だけが流れているのが現実ではないでしょうか。
今回は40代を過ぎてからのリアルな人生と、老後に長期安定収入をもたらすマンション経営について触れたいと思います。

イマドキの定年後の人生はこんな感じです

定年後の人生にはサラリーマン時代とほぼ同じ長さの時間がありますが、
若い時と違うのは、セカンドライフは中身が白紙だという点です。
社会人デビュー・結婚・子育て・学費・マイホーム購入・車購入・家族旅行・介護などの、
人生の中でこなすべき盛りだくさんなデフォルトのメニューが何もありません。

定年後の30年を仕事・ボランティア・友人・運動・健康管理・レジャーなどのメニューを揃えてスケジュールを計画し、
終活を含めた必要なお金の管理と、身体と心の健康管理を自分で考えてやっていくという「自由」な時間がセカンドライフです。
「自由」なゆえに、自分の行動一つで楽しくもわびしくもなります。

お金が必要になる時代にお金があるようにする

「自由」にはお金がかかりますが、セカンドライフ時代では若い時のように、
一日8時間の長時間労働を続けること自体ができません。
今後は働き方改革も手伝い、例え、体力的には長い労働時間が可能でも、
企業からは短時間集中の高密度な仕事を要求されるようになるでしょう。
プライベートでは交際費とレジャー費、加えて健康に生きるための自己管理費がどんどんかさむようになります。

このような時代からの要求に答えられない場合は、もらえる年金金額の範囲内で30年間生きることを余儀なくされます。
しかし、それでは定年前の人生と何も変わりません。

つまり、セカンドライフをより自由で充実したものにするためには
「時間換算ではない長期間安定した収益」という自衛策が必要になります。

マンション経営で今からセカンドライフの選択肢を増やす

このようなライフプランに気がついた時点で、マンション経営は一度、真剣に検討してみる価値があります。
マイホームローンにやっと終わりが見えてきた人にとって「もうローンは勘弁してくれ！」と言いたくなるところでしょうが、
マンション経営のローンの大半は家賃収入から返済するので、自分でお金を返済する必要がありません。

誰かが自分の代わりにローンを返済してくれて、マンションの管理をプロに任せることで、
自分は今まで通りに定年まで働くだけで資産が着実に増え、将来的には長期安定収入として自分のセカンドライフを
しっかり支えてくれます。そして、マンション経営は、いつからでもスタートできます。

もちろん、事前の勉強や信頼できる相談先は必要ですが、何の知識もスキルも持たない普通の会社員が、
これからの人生で、生涯にわたって長期安定収入を確保できる最短コースでもあります。

定年後の人生がちょっとでも気になり始めたら、自分が今何歳かに関係なく、まずは行動を起こしてみると良いでしょう。

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今回のテーマは「マンション経営は生命保険の代わりになる？（後編）」です。

マンション経営（不動産投資）には、生命保険の代わりになるという大きなメリットがあります。
マンション経営のローンを組む際に加入する、団体信用生命保険（団信）が生命保険の代わりを果たしてくれるためです。
団信とはどのような保険なのでしょうか。また、そのメリット・デメリットはご存知ですか？

後編では団信のメリット・デメリットについてご紹介します。

1.団信のメリット

1-1.契約者が万が一の時、ローンの返済義務がなくなる

団信に加入すると、契約者が死亡した場合や、高度障害者になった場合はその時点でローンの返済が免除されます。

残された家族にとってはローンの支払いがなくなり、そのまま住み続けられるため安心できます。
これは一般の生命保険にはない団信ならではの大きなメリットです。

1-2.所得税の納税義務がない

一般の生命保険で死亡保険金を受け取った場合は、契約の形態により所得税、相続税、贈与税の課税対象になります。
ところが、団信ではローンの支払いが免除されても納税義務はありません。

また、高度障害になった場合も、債務の免除が身体の障害に起因して受ける利益であるため、同じく課税関係は生じません。
ただし、ローンを完済したマンションを売却した場合は譲渡所得税が課税されるので注意が必要です。

2.団信のデメリット

2-1.所得税の控除が受けられない

通常、年末調整や確定申告の際に「生命保険料控除」を計上しますが、残念ながら団信は所得税控除を受けることができません。

これは国税庁の通達のなかで生命保険料控除の対象になる生命保険契約等について、
その対象者を「保険金等の払込みをする方、又はその配偶者その他の親族とするもの」と規定されているためです。

2-2.健康状態が悪いと加入できないことがある

団信も生命保険ですので、健康状態が悪いと加入できないことがあります。
団信に加入する際は、以下の健康状態を告知する必要があります。

・告知日より3ヵ月以内の治療や投薬歴

・告知日より3年以内の手術や治療歴

・現在身体障害の状態にあるか

審査する保険会社によって基準が異なりますが、上記の告知内容に問題がなければ加入できる可能性は高いと考えらえます。

3.団信加入の際に注意すべきポイント

3-1.他の保険と保障が重複していないかチェックする

団信は、死亡または高度障害が保障されるので、万一の備えという意味では十分な保障内容です。
ローンを組んだ時点で、一般の死亡生命保険に加入しているなら見直しを検討する必要があります。

3-2.年齢によっては一般の生命保険に加入したほうが得な場合もある

団信に年齢は関係なく保障内容も同じです。しかし、一般の生命保険は年齢によって保険料や保障内容が変わってきます。
若くて健康であれば安い保険料で手厚い保障を準備することができます。

団信と一般の生命保険の違いを考慮すると、40代以下の健康な人なら一般の生命保険で保障を厚くしたほうが
得な場合もあるでしょう。ローンを組む年齢によって、どちらが得か判断することが賢明といえます。

3-3.金融機関への告知は包み隠さず正直に伝える

金融機関に健康告知をする場合は、検査中の病気も含め、正直に伝えることが大事です。

たとえば、健康診断で再検査の必要ありと診断されたにも関わらず、
まだ病気と決まったわけではないからと告知しなかった場合、後になって問題になる可能性があります。

万一加入を断られたとしても、団信への加入が任意のローンもあるので、告知は正直に行うようにしましょう。

4.遺された不動産は長く生命保険のように家族を支える

マンション経営の際に加入できる団信だけではなく、不動産そのものも生命保険に近い機能を果たす可能性があります。

不動産は、家賃収入という形で利益を生んでくれる資産です。そのため所有者が死亡しても、
相続人やその家族に長く収入をもたらします。物件は家族にお金を遺すことと同じ働きを持っているのです。

ローンの返済が終わってしまえば、返済不要な不動産だけが残ります。

生命保険のように一度に数千万円のお金が入ってくることはありませんが、代わりに家賃収入が長く家族を支えてくれます。

小さい子どもを残したとしても、家賃収入が子どもの生活や教育に役に立ってくれるはずです。

万一まとまったお金が必要であれば、その時点で不動産の売却を考えればよいでしょう。

マンション経営を老後の生活資金目的で行っている人は多いのですが、
自分の死後も残された家族のためになるという視点があるとおわかりいただけたと思います。

配偶者や子どもたちのために何を遺せるか考えてみたときに、単なる預貯金（現金）ではなく不動産にすることで、
家賃収入やいざというときの売却代金で家族を支えることができます。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営は生命保険の代わりになる？（前編）」です。

マンション経営（不動産投資）には、生命保険の代わりになるという大きなメリットがあります。
マンション経営のローンを組む際に加入する、団体信用生命保険（団信）が生命保険の代わりを果たしてくれるためです。
団信とはどのような保険なのでしょうか。また、そのメリット・デメリットはご存知ですか？

前編では団信の種類についてご紹介します。

1.不動産投資家が入れる団体信用生命保険（団信）とは？

個人でマンション経営を行う際、自己資金だけで物件を購入できる人は少ないでしょう。
そのため金融機関から融資を受けるのが一般的です。
このローンに生命保険をつけるのが、マンション経営のメリットの一つでもあります。

不動産を購入する際、原則加入する保険が団体信用生命保険（団信）です。
所有者（債務者）がローンの完済前に亡くなってしまった場合でも、
保険会社から金融機関に対してローンの残債を支払ってくれる保険です。

自分が完済前に亡くなっても、遺された家族がローンの返済に苦しむことがない点が大きなメリットです。
万が一の場合、ローンは団信から支払われ、残債のなくなった不動産を相続させることができます。

団信は生命保険と同じ効果を期待できるため、加入している生命保険の見直しを図ることができます。

もし団信にも他の生命保険にも加入しないまま所有者が死亡すると、
ローン返済のために不動産を売却しなければいけない事態も考えられます。
こう考えると、保険料を余計に支払っても加入する価値はあります。

2.団信の種類と保障内容

団信には、おもに以下の5つの種類があります。
病気にも備えたい場合は、以下の保障内容を比較して、検討するとよいでしょう。
ただし、特約を付けると保険料（金利上乗せ分）が高くなることを考慮に入れなければなりません。

2-1. 通常の団体信用生命保険

団体信用生命保険は契約者が死亡または高度障害になったとき、残っている住宅ローンが完済になる保険です。

保険料はローン金利の中に含まれており、毎月の保険料の支払いはありません。
また、年齢や性別による保険料の違いがないのが団信の特徴です。

保障期間はローンの返済期間と連動しており、融資が実行されると保障が開始、完済と同時に保障期間も終了します。

2-2. 三大疾病特約付団体信用生命保険

三大疾病特約付団体信用生命保険は通常の団信の保障内容に加えて、
三大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）で所定の状態になったときも、残りの住宅ローンが完済になる保険です。

三大疾病は普通の病気に比べて治療費が高額になるので、特約を付けておくと安心です。

2-3. 八大疾病特約付団体信用生命保険

八大疾病特約付団体信用生命保険は上記2つの保険の保障内容に加え、
五疾患（糖尿病、高血圧性疾患、肝硬変、慢性膵炎、慢性腎臓病）で所定の状態になったときも、
残りの住宅ローンが完済になる保険です。

三大疾病と五疾患を合わせた八大疾病のなかでも糖尿病は代表的な生活習慣病です。

2-4. がん保障特約付き団体信用生命保険

がん保障特約付き団体信用生命保険は通常の団体信用生命保険の保障内容に加え、
医師からがんにかかっていると診断された場合に残りのローンが完済になる保険です。

厚生労働省の調査によると、2019年のがん羅患数は99万9,075人で100万人近い人ががんと診断されています。
決して珍しい病気ではないため、不安があれば特約を付けるとよいでしょう。

2-5. ワイド団体信用生命保険

ワイド団信は、正式名称を「加入条件緩和割増保険料適用特約付団体信用生命保険」といいます。
持病により団信に加入できない人のために、加入条件を緩和した商品です。
ただし、緩和された分金利が0.2〜0.3％程度高くなるのが一般的です。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「不動産投資初心者は何から始める？（後編）」です。

前編では不動産投資の気をつけるポイントや始め方についてご紹介しました。

後編では不動産投資を始めるための準備、種類や物件購入の流れについてご紹介します。

1.物件を持つ目的を明確にする

ほとんどの人にとって、物件を持つ目的は利益を得ることでしょう。
時間をかけて不動産に投資する以上、リターンが得られなければ意味がありません。

しかし、どれくらいの利益を求めるかは人それぞれです。
「将来の老後資金の足しにしたい」という人もいれば、「多額の家賃収入を得て早期リタイアしたい」という人もいるでしょう。

まずは自分の目的と目標を明確にし、それに合わせた投資スタイルを選ぶ必要があります。

2.完済まで見据えたプランを立てる

次の重要なステップは、完済まで見据えたプランを立てることです。

甘い予測に基づいたプランを立ててしまうと、状況変化に対応できず目標達成が遠のきます。

完済までを見据えた精緻な収支シミュレーションを作成してくれる不動産会社を選ぶことで、
不動産投資をスムーズにスタートし最終的に成功をつかむことができるでしょう。

3.おもな不動産投資の種類

不動産投資は細かく分けると十数種類あるといわれていますが、おもなものに以下の5つがあります。

1.区分マンション経営

2.アパート、マンション一棟経営

3.戸建て投資

4.コインパーキング

5.不動産小口化商品

3-1.区分マンション経営

不動産投資で最もオーソドックスな投資方法です。

区分マンション投資は、1棟まるごとではなく1戸単位で購入し、貸し出します。

少額から始められるのがメリットです。空室リスクを下げるには、東京都心で駅徒歩10分以内など、
需要が高い立地の物件を選ぶことが大切です。

特に最近は単身世帯が増えていますので、区分所有なら新築ワンルームマンションが多くの需要を見込めます。

3-2.アパート、マンション一棟経営

アパートやマンションを一棟ごと保有して経営する方法もあります。
最大のメリットは、大きな収益が期待できることです。

半面、投資額が大きくなるので、ある程度の資本が必要になります。

3-3.戸建て投資

一戸建てはアパート・マンションに比べてリノベーションしやすいという特徴があります。
築古物件を再生して収益物件にするという手法も可能です。

3-4.コインパーキング

遊休地を持っているオーナーがよく行う不動産活用方法です。

土地は遊休地のままでは毎年固定資産税・都市計画税を払うだけになり、不経済な状態が続くことになります。

コインパーキングは小規模な土地でも運営でき、手数料はかかりますが、
大手運営会社のノウハウで安定した経営ができるのがメリットです。

3-5.不動産小口化商品

1つの物件に複数の投資家が出資し、不動産を小口に分けて購入できる商品です。
メリットは高額な不動産に少ない資金で投資できることです。

数万円から100万円程度で購入することができるので、株式と同じく分散投資することが可能です。

4.最初の不動産投資の成功は、事業拡大への第一歩

不動産は取引する金額が大きいことから、初心者にとって不安な点も多いでしょう。

しかし、ここまでみてきた失敗しないためのポイントを押さえ、
不動産会社と相談しながら進めていけば、決して怖いものではありません。

投資には多くの種類がありますが、初めての購入であれば区分所有マンションを選ぶのがおすすめです。

新築ワンルームマンションは需要が多いことからとくに有望です。
自分の予算や経営方針に合わせ、無理をせず安全に経営できる物件を選ぶことが大事です。

最初の不動産投資が成功すれば、2件目、3件目と所有不動産も増えていき、事業拡大への夢も広がります。
まずは、最初の不動産投資を成功させるための勉強や準備を進めていきましょう。