2022年10月の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「サラリーマンが副業で不動産投資を始めるなら、新築マンションが最適」です。

人生100年時代と言われる中、収入が安定しているサラリーマンの方でも、
将来の蓄財を考えて副業や投資を検討する方が増えています。
副業にはいろいろありますが、そこでお勧めしたいのはマンション経営。中でも「新築マンション経営」です。

新築マンションは融資が受けやすい

どんな手法にせよ、投資には元手となる資金が必要です。

この点においてマンション経営は、優良物件を見つけることができれば、

金融機関から融資を受けて購入できるという特徴があります。

その理由は、取得した物件に借り手が付けば、

その賃料による債権回収が見込めるため、

物件という担保が確保できるからです。

これは他の投資にはない大きなメリットです。

マンション経営をする場合、対象を一棟マンションにするか、
アパートにするか、戸建てにするか、マンションの区分所有にするかという選択肢があります。

そして、新築物件にするか、中古物件にするかという問題もあります。

一棟マンションは言うまでもありませんが、立地によっては取得金額が高くなることが多く、

金融機関からの借り入れ金額は大きくなるため返済リスクが高まります。

また、取得後に物件管理などが継続することを考えると、副業で行うには、少しハードルが高いかもしれません。

一方、マンションの区分所有は、取得費用がリーズナブルな物件も多く、

マンション管理組合による管理業務も、ある程度期待できることから、

副業に適した投資対象と言えるでしょう。

また、新築か中古かという問題ですが、

中古の場合、ローンが組みにくいという現実的な問題があります。

金融機関はローンを保全する最終手段として「対象物件の担保価値」を考慮しますが、

中古物件は保全のための価値が低いと判断される傾向にあるからです。

自己資金だけでマンションを購入できる人はそんなにいません。

融資のことを考えると、中古よりも新築が好ましいという結論になります。

長期ローンで返済リスクを抑える

新築物件は、融資が通りやすいと同時に、長期ローンが組めるというメリットもあります。
金融機関は一般的に、建物の耐用年数を基準として融資期間を設定しています。

築年数が長く、耐用年数が短い中古物件は、その分、ローンの期間は短くなります。

返済期間が短くなるほど、月々の返済額は増え、キャッシュフローが足りなくなる可能性があります。

一方、新築物件は、提携ローンが利用できたり、金利で優遇されたりする可能性があります。

いずれにしても、新築は中古よりも有利な条件で融資を受けられるというのは間違いありません。

安定収入があり、定年退職後には家賃がまるまる収入に

マンション経営では、所有する物件を賃貸して得られる家賃収入がリターン（収益）となります。

借り手がいなければ、当然、家賃は得られません。

収入がなければ、維持費やローン返済などの費用はそのまま損失になります。

だからこそ、「賃借人が付きやすいか否か」、これがマンション経営でのポイントになります。

そう考えると新築マンションは有利です。

日本の「新築志向」は誰しも認めるところです。

同じエリアでなら「中古よりも新築」ということになるわけです。

また、長期にわたるマンション経営において避けられないのが、建物や設備などの修繕義務です。
これについても、築古になるほど、メンテナンスや修繕費用が生じやすく、

逆に新築物件は、これらの費用が高くありません。

新築物件は、たいていの場合、融資期間よりもはるかに長持ちします。

そして、融資返済後には、その後もずっと家賃収入をもたらしてくれる資産が手元に残るのです。

経年劣化が起きにくく、耐震性も高い

近年のマンションの建築技術は、昔よりもはるかに進歩しています。

新築マンションには中古マンションにない最新の建築技術が用いられており、

付帯設備や備品なども、最新のものが利用されているため、建物の劣化や陳腐化がしにくくなっています。

昨今頻発している地震や自然災害に対しても、
新築マンションは最新の耐震技術や災害対応設備が備えられており安心です。

これらは借り手の付きやすさに影響するだけでなく、
物件の資産価値という観点からも重要な意味を持ちます。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

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今回のテーマは「立地選びで失敗する不動産投資の例とは」です。

マンション経営はしばしば「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われます。
初心者の方でも、比較的安心して取り組めるものであるといえます。

マンション経営にもいろいろな種類がありますが、
中でも初心者におすすめできるのは､賃貸需要の安定している住居タイプのものです。

そして、マンション経営で失敗しないためのポイントとして必ず挙げられるものが立地です。
本稿では、不動産投資の立地について詳しく考えていきます。

1.不動産投資はあくまでも長期投資で

株式のように安い価格で銘柄を買って、
高い値段になったところで売りさばき、そこで収益を得ることをキャピタルゲインといいます。

マンション経営でいえば、購入したマンションが値上がりしたところで売りさばく考えといえるでしょう。
しかし、不動産の値動きを予測することは、経験豊富な投資家でも、そう簡単ではありません。

ましてや初心者が、キャピタルゲイン目当てで値上がりしそうな物件を探すという発想は危険です。
これはバブル期で多くの人が大変な目に遭った非常にリスクの高い投資といえます。

1-1.マンション経営は安定した収益を得ることが目的

マンション経営は売買益であるキャピタルゲインよりも、
長期的に賃貸経営を行うことで安定した収益を得ることを目的とします。
この家賃による安定した収益をインカムゲインといいます。

インカムゲインを狙う限りは、堅実な賃貸経営を続け、長期的に安定した賃料収入を確保し続けることができます。

そして、それは同時に安定したライフプランを立てることにもつながり、
最終的にはローン完済後、大きな収益を手にすることにもつながります。

2.立地選びの大切なポイント

物件の立地は、最初に選んだら、その後簡単に変えることができません。
長期にわたって安定収入を得るために、間違ってはならないのが立地なのです。

立地選びで失敗しないために知っておきたいポイントを列挙してみましょう。

2-1.地方より大都市

物件の所在エリアは大きなポイントです。
賃貸需要が高いエリアは当然、人口が多いエリアになります。
つまり、地方よりも都心、理想としては首都圏や大阪、名古屋、札幌、博多などの大都市圏の物件を選ぶのが良いのです。

さらに駅徒歩10分以内の好立地で購入しましょう。
空室リスクが下がるので、初心者でも失敗しにくくなると考えて良いでしょう。

2-2.周辺環境選び

物件の周辺環境も大切です。
良い立地について考えるときには、必ず「実際に住む人」の視点を考慮しなければなりません。

以下に代表的なものを挙げました。
その他にも、実際に住む上で魅力的な要素はなにか、逆に不安な要素はなにかを、物件の周辺環境から探してみましょう。

・駅近であること

・オフィス街や学校が近いこと（通勤・通学に便利）

・ スーパーマーケットやコンビニなどが近くにあり買い物が便利なこと

・空き家や風俗店など、治安の面で気になる場所・施設が近くにないこと

・騒音や排ガスの問題など起こらないこと

・災害時のリスクの要素（地盤が脆弱、延焼の危険があるなど）が少ないこと

2-3.ターゲット

物件の魅力と言うものは、入居者のターゲット層によって変わります。
例えば、一人暮らしのサラリーマン、大学生、ファミリー層とでは、周辺環境へのニーズはかなり違います。

一般的にサラリーマンや学生はアクセスの良さや賃料を重視するでしょうし、
ファミリー層は生活の利便性や治安を重視するでしょう。男女や年齢による違いもあります。

いずれにしてもオーナーは、物件入居者のターゲットをきちんと設定して、周辺環境を把握しておく必要があります。

3.「住みやすい街」とは？

物件というものは、それ単独で価値が生じるものではありません。
地域や周辺環境、アクセスなどさまざまな要素が絡み合って価値が生じます。

それらを一つの単位で見ると、物件を取り囲む街が見えてきます。
多くの人が「住みやすい」と思う街に、賃貸物件を持つことができたら、不動産投資が成功する可能性は高まるでしょう。

ネットメディアでよくみられる「住みたい街ランキング」では、
不動の人気としてやはり世田谷区が挙げられますが、
実際には、通勤利便性の高い新宿区や港区、また、羽田空港がある大田区なども負けず劣らず人気があります。

再開発によって整備された「ニュータウン」という選択肢もあるかもしれませんが、
近年は開発時から住み始めた住民の高齢化という問題も見え隠れし、一概に賃貸需要が高いとはいえない状況です。

3-1.立地選びがその後の収益の大きなカギ

長期運用が前提の不動産投資では、最初の立地選びが、その後の収益の大きなカギとなります。
エリア・周辺環境・ターゲットの3つを軸に考え、最善と思える立地の物件を選択しましょう。

利回りだけを見て、安価な中古物件を選ぶのではなく、立地を優先した方がリスクを抑えた運用が可能となります。

エリアをよく知る不動産会社の力なども借りながら、長期的な視点から失敗の少ない物件を探したいものです。

ご高覧頂きありがとうございました。

センチュリー21レイシャスでは不動産を将来の備えの一部と位置づけ、

お客様の資産形成を第一に考えたご提案を行っておりますので様々な視点で

資産運用のお手伝いをさせていただくことが可能です。ぜひ一度お気軽にご相談ください。

レイシャスでは、不動産のプロが耳寄りな情報をお届けするマンション経営セミナーを開催しております。

ご興味のある方も、またそうでない方も、一度足を運んでみてください。

一同、皆様のご来場をお待ちしております。

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今回のテーマは「マンション経営でインカムゲインが重要視される理由」です。

マンション経営は、
マンションを所有し続けることにより得られる家賃収入（インカムゲイン）と
マンションの売却益（キャピタルゲイン）の2つにより構成されます。

マンション経営を成功させるためには、
両者の特徴を理解したうえで所有期間や売却時期に関する戦略を練ることが重要です。

インカムゲインは基礎収益

マンション経営におけるインカムゲインの中心は家賃収入です。
これは入居者さえいれば、確実な収益となります。

しかし、計算通りに賃貸契約を締結できるとは限りません。
毎月の家賃収入を見込んでいても、引っ越しシーズンなどで一時的に空室になることがあり得ます。

また、価格が安いからと過疎化しつつある地方の中古物件を購入したところ、
想定よりも入居率が低く、結果的に賃料を引き下げたというようなケースもあります。

さらに、現在では予測のできない不確実な要素により、インカムゲインが下振れすることもあります。

マンション経営は長期的な視点で臨むものです。
一時的な収益の大幅アップを見込むのではなく、
基礎収益であるインカムゲインを安定させることで、
長期的な収入源を確保することを目的にしなければなりません。

キャピタルゲインは余禄

マンション経営におけるキャピタルゲインは余禄と認識すべきです。
なぜならマンション経営の基礎となる収益は家賃などのインカムゲインであり、
キャピタルゲインは将来の運用益がさらに増加すると予測されている場合に得られるものだからです。

たとえば、東京の豊洲や有明のように大規模なマンション開発が進んでいるエリアでは
人口増加が進行しているため、賃料水準の上昇を合理的に予測できます。

したがって、このようなエリアの不動産価格は上昇しキャピタルゲイン獲得のチャンスが広がるかもしれません。

同様に規制改革により容積率の緩和が行われた地域では、
単位面積当たりの延べ床面積の増加により収益機会が拡大するため、地価の上昇が期待できます。

現在のような超金融緩和の状況では株式や不動産市場へ投機資金が流れ込むため、
マネーゲームにより不動産価格が吊り上げられることもあります。

また、都心部のタワーマンションなど外国人投資家が注目している物件の場合、
円安になり外貨ベースの投資収益率が向上すれば価格上昇につながる可能性が高まります。

こうしたさまざまな要因があるため、マンション経営におけるキャピタルゲイン狙いは不確実であると言えます。

マンション経営成功の秘訣はインカムゲインの安定にあり

マンション経営で失敗しないためには、キャピタルゲインを期待するのではなく
インカムゲインの安定を図ることを第一にすることが重要です。
そのためには、一時的であっても修繕などの必要経費にはしっかりと費用を掛け、
良質な物件を維持し続ける心がけが大切です。

マンション経営に興味を持つ人の中には、
バブル期における不動産価格の高騰をイメージして、
不動産とは売買して利益を得るものだという認識の人が一定数存在します。

しかし、不動産売買によるキャピタルゲインはあくまでも余録に過ぎません。
現在は不動産価格がバブル期のように上昇し続けるという時代ではありません。
そのため、不動産の基本である長期保有によるインカムゲインによって安定した収益を得る続けるほうが得策でしょう。

実際、長期保有をすることで節税など、さまざまな税法上の恩恵も享受できます。
マンション経営を考える際は、常に長いスパンで考えることを大前提としましょう。

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今回のテーマは「マンション経営の成功要因は、住人の「属性」にあり！」です。

マンション経営では、しばしば住人の「属性」が問題にされます。

ここで言う「属性」とは、住人の経済力や信頼性、モラルの程度などを意味しています。

マンション経営は長期的な資産運用です。

安定感のある、リスクの少ない運用をしたいのであれば、

属性の良い人に住んでもらう必要があります。

そこで本稿では「住人の属性」をキーワードに、お話しします。

物件の質は住人の層を左右する

例えば家賃が安いかわりに、築五十年で、階段の電球も切れているような

修繕もろくにされていない木造アパートがあったとしましょう。

一方、都心でアクセスも良い、周辺環境も整った新築のマンションがあったとします。

それぞれに同じような生活層の人が住むと思いますか？

物件の質はそこに住む住人の層を左右します。

物件の質によって、家賃にも当然差が生まれます。

住人の「属性」を考えたとき、家賃が低い物件であれば、

当然それに伴って収入の少ない人が住みたがります。

収入の少ない人が、わざわざ家賃の高い物件を選ぶことは考えられません。

一般的に、家賃は月収の30％以下が目安とされています。

家賃5万円の物件には、月収17〜18万円の人が住んでいることになります。

低収入の住人が持つリスク

収入の少ない住人が住む物件は、リスクが高くなります。

一番は「家賃滞納」のリスクです。

収入が少なければ、生活費の余裕はなくなります。

毎日のやりくりがギリギリで、もし事故や病気など、

急にお金を支払わねばならないアクシデントが起きたら、

家賃にあてるはずだったお金が足りなくなり、家賃滞納に発展します。

一人暮らしの高齢者が増えている

最近は高齢者の一人暮らしが増えています。

年金など収入が限られているため、低収入であるおそれがあります。

また、あまり考えたくないことですが「孤独死」するかもしれません。

そうなると、事件性がないかどうか調べるために、

警察が入ることもあり、結果的に改装工事が遅れるかもしれません。

いわくつきと言われる、いわゆる事故物件として扱われてしまうおそれもあります。

属性の良い住人が住まないと悪循環が生まれる

マンション経営は借り手の質が良く、問題が起こることなく、

毎月きちんと家賃を支払ってくれるのが一番の理想です。

そのような層はやはり所得が高い人の方が多いのが事実です。

所得に関しては次のようなデータもあります。

厚生労働省の「所得と生活習慣等に関する状況」によると、

男女ともに、所得が低い人は高い人に比べて喫煙率が上がるそうです。

この調査によると、男性に限れば、世帯所得200万円未満の場合、37.3％が喫煙し、

世帯所得600万円以上は27.0％が喫煙を習慣にしていることがわかっています。

その差は10％以上です。

マンション経営に際して、

質の良い借り手が一生住人になってくれるのであるに越したことはありませんが、

やはり借り手は引っ越します。

そうなると次の借り手のために、なるべくキレイな部屋にしておきたいのは

マンション経営を行っている人の当然の心理でしょう。

喫煙者が抱えている問題点

物件の住人に喫煙者が多いと、いろいろと問題が出てきます。

部屋でタバコを吸えば、壁紙などはタバコのヤニ汚れで変色し、臭いが付いてしまいます。

換気扇が通路側に付いている所では、タバコの煙がどんどんと通路に排出されて、

ひどくなると、建物全体がタバコ臭くなってしまうこともあります。

エントランスや通路、建物の周囲で「ポイ捨て」が増えるかもしれません。

禁煙が推奨されている昨今、

タバコを吸わない人が、そのような物件を選ぶはずがありません。

つまり収入の多い、質の良い入居者から敬遠されて、空室リスクが高まるわけです。

空室が増え、悪い状態が続けば、やがて賃料の値下げを迫られることになります。

良い属性の人が多い物件は、トラブルが起こる可能性も低く、
マンション経営の運用においても、スムーズな経営ができるはずです。

マンション経営を成功させるためには、属性の良い人に住んでもらうのが一番です。

マンション経営では、物件選びだけでなく、入居者選びも大切な経営要素なのです。


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今回のテーマは「使い方次第で人生が変わる！『ローン』のメリットを学んでみよう」です。

ローンに対する意識が変わりつつあります。

現金第一主義の日本では、ローンは借金の一つとして従来あまり好まれていない風潮がありました。
その中で教育ローン、不動産ローン、自動車ローンはなんとなく許される雰囲気があったという程度です。
しかし、タンス預金では価値がどんどん目減りしていき、払った年金は年々その価値を下げる現代です。
日本人の意識も、お金は預けるものから運用するものへと変わりつつあります。
それに伴い、ローンに対するものの見方も変化しています。そこで今回は、ローンへの考え方についてお伝えします。

資産を生み出す『よい借金』

借金には「良い借金」と「悪い借金」があるといわれます。
所得に見合わない豪華な食事をしたり、
高級ブランドの洋服やバッグを買い求めたりするような身の丈に合わない生活をするための借金は、
大事な資産を浪費するに過ぎません。

その一方で、「良い借金」があります。
それはお金そのものが働いてお金を増やしてくれたり、
または事業などを通じて資産を増やしてくれたりする、いわば投資です。
このような借金は浪費に使うものではないため、
大抵は金融機関の審査などを通じて「ローン」のかたちでしっかりとシステム化されています。

一例としてマンション経営を挙げてみましょう。
マンション経営の場合、頭金の多寡はあまり大きな問題にはなりません。
信用情報に問題がなく、かつサラリーマンなどである程度安定した収入があるのであれば、
物件購入に必要な融資を受けることはさほど難しくはありません。
また返済のためのローンのほとんどは、毎月の家賃収入から賄うことが可能です。
加えて経費を赤字計上することで損益通算として節税対策することもできます。
このような節税が可能であるということは、国がそれをよしとしているともみなせます。
つまりこのようなローンは、資産の増加に貢献してくれる良い借金であるといえます。

また、お子さんがいる家庭の場合は、教育ローンや奨学金を利用して、
高い水準の教育を受けさせたり、芸術やスポーツの英才教育を施したりすることがあるかもしれません。
そして最終的に、子どもが一流企業に就職できたり、難しい資格が取得できたり、プロのアスリートとして成功したりする。
このような「先行投資」のための借金も「良い借金」ということになるでしょう。

金利を払って時間を買おう

お金を生み出すために融資を受け、ローンで返済する。その返済には利息がついてきます。
世の中にはお金を増やすためのさまざまな投資が存在しています。
この中で借入利息が非常に低いマンション経営は、現状ではうってつけの投資手法だといえるでしょう。

ここで肝に銘じておきたいことは、ローンを組むとは金利も含めて時間を買っているということです。
一年で一万円を返済するのと、一分で一万円を返済するのとではやれることが違います。
マンション経営も、なるべく長期的な視野に立たねばなりません。
5年、10年のような短期間で物件のローンを完済しようとすれば、返済額も極端に上がり、無理が生じてきます。
ましてや融資を受けて物件を購入し、値上がりしたところで売却を考えたりすれば、リスクは極大化してしまうことでしょう。

低い金利でローンを組むということは、なるべく早い時期から物件を持ち、
無理のない範囲で気軽に長期間に渡って返済を続け、最終的に大きな資産を手に入れることを指します。
投資であれ、事業経営であれ、不動産経営であれ、大きな成功に安定してたどり着くには、
時間をかけて「育てる」思いを持つことが重要になるのです。

ローンは成功へのレバレッジ

マンション経営はローンによるレバレッジが利きやすい投資です。
自己資金がわずかであっても、物件購入の費用を銀行から借入することができるため、
本来であれば手が届かなかった不動産という大きな資産を手に入れることができます。

年金の目減りなどが明らかになっている現代、ローンを組むことで、
現金であれば何十年後も働いてようやく手にできる不動産を前もって手にしておくことができます。
またそれによって課税所得を減らして節税に貢献し、かつ最終的には悠々自適の老後に貢献することもできるでしょう。
お金を借りることへの視点を変えることは、人生を成功に導くための最初の一歩なのです。

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