2024年01月の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「「医師はマンション経営向き」は本当？成功するためのポイント5つ（前編）」です。

医師とマンション経営の相性がいいというのは、おそらく当の医師の方々だけでなく、
それ以外の方々にとっても普遍的なイメージではないでしょうか。

その理由は収入が高く安定している人が多く、属性が高いと見なされるため融資の審査において有利だからです。

本ブログでは医師の皆さんがマンション経営を向いている理由と資産形成の重要性についてお伝えします。

1.医師がマンション経営に適している理由

1-1.属性が高く融資において有利

銀行など金融機関の融資を利用できることはマンション経営の大きなメリットです。

しかし、このメリットを現実のものにするには金融機関の審査に通らなければなりません。

見えない財産を見える財産にできることは、医師という職業が持つ大きなアドバンテージなのです。

1-2.ずばり「儲け」を出しやすい

マンション経営の毎月の支払いはローン返済が大部分を占めているので、返済分を減らすことで収益性を高めることができます。

毎月の返済金額を減らすには、金利を低くすることと返済期間を長くすることが有効です。

属性が高い人ほど有利な融資を受けることができるので、医師は最適な立場にいるといえます。

1-3.激務の医師にも可能な副業

本質的に医師は激務です。その激務の生活から新たに副業を始めるほどの時間的、体力的な余裕はあまりありません。

その点、マンション経営はほとんどの業務を委託できるので、
奪われる時間は少なく、精神的・肉体的な負担が少ないというメリットがあります。

1-4.節税効果が大きくなる

医師に限らず、収入が高い人は税金も高くなります。
所得税には累進性があるため、所得が高い人ほど税率が高くなります。

このように所得が高いほど税率が高くなるため、いかにこの所得を低くするかが節税の基本です。

医師の平均年収を考えると「9,000,000円 〜 17,999,000円まで」に含まれる人が多いと思われます。

ここに含まれる人がマンション経営の節税効果によって1つ下の「6,950,000円 から 8,999,000円まで」にまで
所得額を圧縮することができれば、税率を10％も低くすることができます。

1-5.失敗しにくい

リスクが低く安定収入や節税効果が期待できるマンション経営ですが、100％成功が約束されているわけではありません。

マンション経営はどんな物件を購入するかで成否が大きく分かれます。

医師の方であれば収入や属性の面で有利な立場にあるため新築や立地の良い物件に手が届きやすく、
その分失敗するリスクは低くなるといえるでしょう。

2.医師だからといって資産形成の重要性は変わらない

2-1.医師も生身の人間

高収入で高属性であることが強みの医師ですが、
何らかの事情で医師として働けなくなってしまったら生活に困ることに何も変わりはありません。
そのため、いかにリスクを管理するかは人生設計にとって必要です。

2-2.医師にも老後はやってくる

勤務医として働いている方には定年退職がありますし、
そうではなく開業医として働いている方であっても診察ができなくなる実質的なリタイア時期は必ずやってきます。

自由に動けなくなってしまうと医師特有の魅力である高収入とも無縁になってしまうため、
現役世代のうちに備えておく必要性は他の職業と同じです。

2-3.社会の変化に備える

「医師は高収入」というのは、社会全体の一般的な認識でしょう。

しかし、それが永遠に続く保証はどこにもありません。
日本はすでに人口が減少し始めており、医師にとっての「マーケット」である患者数が減っていくことは必至です。

さらに2020年に端を発した新型コロナウイルスの感染拡大では医療機関に行くことをためらう人が多くなり、
個人経営のクリニックが廃業を余儀なくされるケースが急増しました。

帝国データバンクが2021年に行った調査によると、
全国のクリニックの休廃業・解散が471件、倒産が22件と過去最多となっています。

コロナ治療と別の分野での医療を担っている地域のクリニックが廃業している構図が現状です。

今後こうした医師の仕事や収入に関わるリスクが顕在化することは否定できないでしょう。

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今回のテーマは「高級ワンルームマンション人気が静かに拡大中、マンション経営への影響は？（後編）」です。

ワンルームマンション経営は、初心者でも取り組みやすいことで知られています。
そうしたなかで、高級ワンルームマンションの経営に注目が集まっていることをご存知でしょうか。
一口に高級ワンルームマンションといっても多種多様で、広さや設備のグレード、美しい景観など、その魅力はさまざまです。
そこで後編では、高級ワンルームマンション経営の成功イメージについてお伝えします。

高級ワンルームマンションの成功イメージ

より実践的に高級ワンルームマンション経営をするのにあたって、どのような物件が支持されるのかを考察してみましょう。
高級ワンルームマンションだからといって際限なく高級化すれば良いわけではなく、
そこには顧客層から支持される最適な物件の水準があります。

家賃は15万円まで

超高級ではなく標準的なワンルームマンションよりもワンランク、ツーランク上という、
程よい高級感が支持されやすい傾向にあります。
東京23区内ならば家賃は高くても15万円程度に抑えるのが現実的といえるでしょう。

人気駅の駅近物件、それでいて雑踏感がない

高級物件であってもワンルームマンションなので、最寄駅からの距離にはシビアであるべきです。
徒歩10分以内の利便性を確保しつつも、繁華街のような雑踏感がない場所が高級志向の人たちに好まれます。

画一的なワンルームマンションではないデザイン性

高級ワンルームマンションを志向する人たちが、なぜ普通のワンルームマンションではダメなのかを考えてみましょう。

それは、画一的なマンションではなく自分のこだわりに応えてくれる高付加価値のマンションに住みたいからです。
そのためにはデザイン性にもこだわり、「普通とは違う」ことをしっかり印象付けられる物件づくりが重要です。

素材に上質なものを使用する

露骨な主張ではなく、さりげなく上質な素材を使っているような高級感も好まれやすい傾向があります。
トリッキーな見た目よりも、良いものを使って高級感を醸し出せるような素材の選定は
物件の資産価値を長持ちさせることにも繋がります。

「20平方メートルまで」の原則よりも少し広い部屋を意識する

超高級ではなく、少し高級であることを好む人たちがボリュームゾーンなので、
広さについてもただ広いことだけを追求するのではなく、「少し広い」ことが顧客心理をくすぐります。

目安としては標準的なワンルームマンションの広さとされる20平方メートルよりも
少し広い部屋を意識してみるのが良いと思います。

良質な不動産会社との出会いがマンション経営成功のカギ

今、高級ワンルームマンションへの投資が盛り上がりつつあります。
初心者でも取り組みやすいのがワンルームマンションの経営ですので、
自己資金に余裕がある方は高級ワンルームマンションから始められても良いでしょう。

良質なワンルームマンションと出会うには、良質な不動産会社との出会いが必要になってきます。
この出会いがマンション経営の成功を決めるカギとなるといっても過言ではありません。

良質な不動産会社とは、会社本位ではなくお客様視点で対応できる会社になります。
判断の一つの目安として、メリットばかりを強調せず、デメリットも伝える会社などは良質な不動産会社だといえます。

高級ワンルームマンション人気が静かに拡大中、マンション経営への影響は？

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1211

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1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「高級ワンルームマンション人気が静かに拡大中、マンション経営への影響は？（前編）」です。

ワンルームマンション経営は、初心者でも取り組みやすいことで知られています。
そうしたなかで、高級ワンルームマンションの経営に注目が集まっていることをご存知でしょうか。
一口に高級ワンルームマンションといっても多種多様で、広さや設備のグレード、美しい景観など、その魅力はさまざまです。
そこで本ブログでは、高級ワンルームマンションにスポットをあて、賃貸経営の観点から成功イメージを描いてみたいと思います。

「ワンルーム」ではない「高級ワンルーム」の世界

高級ワンルームマンションは、普通のワンルームマンションと何が違うのでしょうか。
定義はありませんが、高級ワンルームマンションと呼ばれている物件には、以下のような特徴や共通点があります。

・専有面積が広い

標準的なワンルームマンションであれば20平方メートルから25平方メートルの物件が大半ですが、
高級ワンルームマンションになると30平方メートルを超えるような広さの物件も散見されます。

・ハイグレード

設備が標準的なワンルームマンションよりも上質で、高級志向の物件も高級ワンルームマンションに分類されます。
使っている素材が上質であったり、猫足バスタブのように高級感のある浴室になっている、
システムキッチンが装備されている物件など価値観もさまざまです。

・高層階

タワーマンションの高層階など、景観が素晴らしいことを売りにしている高級ワンルームマンションもあります。
高層階に住めば、晴れた朝は部屋に朝日が差し込み、青々とした空を見渡せ、夜は街の夜景を楽しむことができます。

・駐車場付き

ワンルームマンションは若い単身者が住むことを想定している物件が多く、駐車場があまり求められません。
しかし高級ワンルームマンションの場合は車を所有している入居者も想定されるため、駐車場付きの物件もあります。

高級ワンルームマンションを志向する人たち

こうした高級ワンルームマンションには、いったいどのような人が住んでいるのでしょうか。
高級ワンルームマンションを志向する人、つまり賃貸オーナーにとっての顧客層となる人たちの特徴が挙げてみました。

・高収入の単身者

・プライバシーを気にする人

・不動産を購入するよりもグレードの高い賃貸を好む人

・他の住人の「質」を問う人

プライバシーを気にする人には、有名人や芸能人など私生活に立ち入られることを好まない人たちが想定されます。
マンションは集合住宅ですから、そうした人たちは他の住人の「質」にこだわりもします。
そうなると必然的に高級ワンルームマンションを志向するようになるようです。

マンション経営の観点から高級ワンルームを考える

静かに進行している高級ワンルームマンションのムーヴメントを、マンション経営の観点からどう見るべきなのでしょうか。
第一に考えられるのは、高級ワンルームマンションを志向する人たちは購買力が高いため、優良顧客になり得るということです。

マンションの入居に家賃保証会社をつけるのが一般的ですが、高級ワンルームマンションを志向する人たちは
一部上場企業勤務、士業、医師など属性が高い人が多く、審査に通りやすい（つまり契約が成立しやすい）とも考えられます。

さらにコロナ禍など大きな社会問題が発生したときにも経済力の高さから収入を維持できる方が多く、
退去や家賃滞納などに繋がりにくいというメリットもあります。

富裕層をターゲットにしたマーケティングが必要

ここに挙げたような人物像の人たちは賃貸オーナーにとって理想的な顧客層といえます。
こうした高級ワンルームマンションを志向する人たちから支持される物件づくり、
マーケティングの重要度は今後さらに高まるでしょう。

そのために、賃貸オーナーはどうするべきなのでしょうか。

（1）既存のワンルームマンションをリフォームして高級化する

（2）最初からハイグレードのワンルームマンションを仕入れる

いずれにしても高級ワンルームマンション支持者から好まれる物件であれば問題はありませんが、
（1）のようにワンルームマンションを後から高級化する場合は、どうしても動かせない2点を留意しておく必要があります。

その2点は立地と広さです。
場合によっては2LDKなどのマンションをワンルーム化することも視野に入れてリフォームを検討する必要があるでしょう。
また、立地については高級志向の人たちから支持される優良な立地条件でなければ高い家賃を支払ってはくれません。

この2点を踏まえると、既存のマンション物件を高級化するとしても、
一定以上の高級物件でなければ集客力のある高級ワンルームマンションを生み出すことはできないといえます。

高級ワンルームマンション人気が静かに拡大中、マンション経営への影響は？

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1211

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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「東京イーストエリアとは？その魅力をマンション経営の視点で解説（後編）」です。

東京では不動産価格の高止まりが指摘されており、
実需はもちろんマンション経営のために購入する収益物件も価格は高値で推移しています。

特に都心5区と呼ばれる中心エリアではその傾向が顕著で、
これから新たにマンション経営に参入しようと考えている人の参入障壁を高めてしまっている側面があります。

そこで最近注目を集めているのが、東京23区の中でも東部にあたる「イーストエリア」です。

都心部や城南、城西エリアと比べるとまだまだ値ごろ感のあるエリアや物件が散見され、
交通アクセスが良好でありながら知名度はまだあまり高くなく、手が届きやすい価格の物件もあることから、
マンション経営の候補地としても有望です。

そこで後編では、イーストエリアでのマンション経営の傾向と対策についてご紹介します。

1.東京イーストエリアのマンション経営、傾向と対策

1-1.人気路線理解する

これまであまり注目されてこなかった部分もあり、値ごろ感のある物件が多いと前編で述べましたが、
すでにイーストエリア内でも路線によって人気路線とそうでない路線がはっきりと分かれつつあります。

東京のイーストエリアで人気路線といえるのは東京メトロの東西線や半蔵門線、そしてJRの総武線などです。
これらの路線ではマンションの供給数も多く、不動産市場も活発です。

一方で上記の路線ほどの人気ではないと考えられるのがJR京葉線や京成線などです。

人気路線と比べると若干様相が異なると考えておいたほうがよいでしょう。

1-2.最寄り駅までの距離にシビアになる

東京イーストエリアの特性を考えると、最寄り駅までの距離感は城西エリアよりもシビアであるべきでしょう。

城西エリアほど鉄道網がきめ細かくないこともありますが、
かつての治安に対するイメージから夜道を歩く距離が長いと敬遠される可能性があるからです。

鉄道路線や駅によって二極化している傾向が強いのもイーストエリアの特性といえるので、
どの路線か、どの駅かといった要素に加えて最寄り駅からの距離が近いことにも重点を置くべきでしょう。

1-3.湾岸エリアはすでに高止まりしている

東京の湾岸エリアで最も目につく建物といえば、やはりタワーマンションでしょう。

中央区や港区、品川区に加えて江東区など東京湾に面している区の湾岸エリアには多くのタワーマンションが林立し、
摩天楼のような景観を見ることができます。

江東区はイーストエリアに属していますが、イーストエリアの相場観と別物であると考えるべきでしょう。

タワーマンションには特有の価値がありますし、タワーマンションエリアはいずれも再開発によって以前のイメージとは
全く異なるブランド価値をもっているケースが大半です。

そのため不動産の価格もすでに高止まりしていることが多く、値ごろ感のあるマンションは見つかりにくいといえます。

1-4.外国人需要を取り込む

外国人居住者がとても多い東京ですが、どの区に多くの外国人が居住しているのかを詳しく見てみると、
上位には江戸川区や足立区、江東区といったイーストエリアの区がランクインしています。

江東区の錦糸町や亀戸、足立区の竹ノ塚、江戸川区の西葛西など、
特定の外国人が集住している地域はイーストエリア内に多く見られます。

こうした地域ではすでにそれぞれの外国人のコミュニティが形成されていることもあるので、
マンション経営においても意識するべきターゲットとなります。

少子化などによる人口減少で日本人が減り始めていることを考えると、
東京に移り住んでくる外国人をターゲットとして捉えることもできます。

1-5.東京イーストエリアで注目の駅3選

・北千住

不動産ポータルサイト「SUUMO」が調査・発表している「住みたい街ランキング」の中で
「穴場だと思う街」で2023年のトップに輝いたのが「北千住」です。

6年連続の1位なので、「穴場」というイーストエリアに求める価値を体現しているようなエリアです。

・両国

墨田区の中でも西に位置しており、隅田川を挟んで中央区とも接しているため都心への物理的な距離が近く、
さらにJR総武線と都営地下鉄大江戸線の2路線でアクセスが可能であることも人気の理由です。

大相撲が開催される国技館があることでも知られ、知名度も抜群です。

・押上

「押上＝東京スカイツリー」といっても良いほど、東京スカイツリーの登場で一躍知名度が上昇したエリアです。

しかも5つの路線が利用可能であるなど交通アクセスが良好で、東京の主要駅へも30分前後で行くことができます。

下町の風情と再開発によって近代的な景観が同居しており、「観光の街」に加えて「住みやすい街」としての魅力も上昇中です。

2.東京イーストエリアのマンション経営で失敗しないために

2-1.東京イーストエリアの特性を十分理解する

どんな地域にも、それぞれの特性があります。

東京イーストエリアも例外ではないので、「単なる東京の一部」ではなく
独自の風土や特徴をもったエリアであることをしっかり認識しましょう。

2-2.「東京イーストエリアだからお値打ち」とは限らない

すでに述べてきているように、イーストエリアであっても東京であることに変わりはなく、
都心へのアクセスが良好なエリアを中心に不動産価格の上昇は始まっています。

個々のエリアによって強弱がはっきりしているのもイーストエリアの特徴なので、
値ごろ感があるからといって何でも飛びついてしまわないようにしましょう。

2-3.土地勘がなければ専門家に委ねる

イーストエリアで生まれ育った人など土地勘がある人にとってはあまり問題にならないことですが、
それ以外のエリアから土地勘があまりない状態でマンション経営を始めるのは不利になります。

土地勘にあまり自信がもてないのであれば、このエリアで物件を取扱い、土地勘も有している専門家に委ねるのがベストです。

3.まとめ

城東5区とも呼ばれる東京23区内の東部、東京イーストエリアに着目したマンション経営のポイントについてご紹介しました。

本文中でも述べているように、すでに東京イーストエリアであっても不動産価格の上昇は始まっており、
駅やエリアによっては値ごろ感があまり感じられなくなってきているところもあります。

このエリアでのマンション経営をお考えの方は、できるだけ早めの情報収集と行動をおすすめします。

東京イーストエリアとは？その魅力をマンション経営の視点で解説

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1206

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