2024年02月の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

皆さま、こんにちは。

今回のブログテーマは「マンション価格の高騰はいつまで続く？価格高騰の理由と今後の展望（前編）」です。

マンション経営や自己居住など目的は異なっていても、マンション価格の高騰を強く感じているのではないでしょうか。

いったいこのマンション価格高騰はいつまで続くのか？
そもそもなぜマンション価格が高騰しているのか？
これらの疑問にお答えするために、マンション価格高騰に関する最新事情や高騰の理由、
そしてこの高騰がいつまで続くのかを展望してみたいと思います。

1.マンション価格高騰の最新事情

2022年は首都圏など大都市圏におけるマンション価格の高騰が顕著な年となりました。
実際のところどの程度高騰しているのかについて、データを交えて解説します。

1-1.2022年7月のマンション価格事情

株式会社不動産経済研究所が定期的に発表しているマンション価格に関するレポートの2022年7月版によると、
首都圏の新築マンションは平均価格が6,379万円、㎡単価は96.2万円となりました。
前月比ではやや下落しているものの、新築マンションの価格が6,000万円台というのは、多くの人が「高い」と感じる水準です。

さらなる価格高騰に今すぐ拍車がかかるといった状況はないように見えますが、
マンション価格が高値圏にあることは間違いないでしょう。
首都圏の価格高騰がとても目立っていますが、同様の傾向は関西など他の大都市圏にも見られます。

1-2.特に高騰しているのは区分マンション

不動産にはさまざまな種類があります。
マンションはその中にある1つのカテゴリーですが、マンションの中でも区分マンションの価格高騰が顕著です。
こちらは国土交通省が調査、発表した不動産価格指数のグラフですが、
このグラフにも区分マンションの価格高騰傾向が如実に表れています。

引用：国土交通省プレスリリース

このグラフにある緑色の線が区分マンションです。
2012年の終わり頃から右肩上がりの上昇を続け、2021年以降はさらに強い上昇となっています。
住宅地や戸建て住宅は横ばい傾向であることと比較すると、区分マンションだけが突出して高騰している傾向が見て取れます。

大都市圏ではマンションの供給数が多く、
またマンションに住みたいと考える人が多いことが区分マンションの市況を活性化させています。
さらに、不動産投資において区分マンションを選択する投資家が多いため、
投資目的でのマンション需要も区分マンションの価格高騰につながっています。

1-3.マンション価格の高騰はピークアウト？

不動産経済研究所のレポートにもあるように、
マンション価格は高騰しているものの高止まりとなっており、2022年には少し下落する傾向も見られます。
この傾向をそのまま解釈すると、マンションの価格高騰はすでにピークアウトしている可能性があります。

そのことを示唆するデータがあります。
こちらは三菱UFJ不動産販売が分析、発表したレポートによる専有面積帯別の中古マンション価格推移です。

引用：三菱UFJ不動産販売「【首都圏主要都市】専有面積帯別中古マンション価格推移」

ここで注目したいのは、30㎡未満の小さな物件だけが他の面積のマンションと異なる値動きになっていることです。
30㎡未満のマンションはワンルームマンションであると予想できますが、
ワンルームマンションは投資目的で購入する人の多い面積です。
少なくとも中古マンション市場ではワンルームマンションだけが一時的に価格高騰が一段落し、
ピークアウトの様相を呈していることが分かります。

しかし、このままマンション価格が下落に転じて高騰も終わるかというと、そうとは言い切れない部分があります。
インフレの進行や海外勢の旺盛な買い意欲を踏まえると、
東京など大都市圏のマンション価格全体は高騰したまま横ばいといった状況が続きそうです。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「新築マンションの探し方は？物件選びのポイントや中古マンションとの違いを解説」です。

新築マンションを購入したいと思っても、どうやって探したらよいかわからないという人も少なくありません。
マンション購入は何度も経験することではなく、まとまったお金もかかります。
購入してから後悔しないように、物件選びのポイントを理解しておくことが大切です。

新築マンションを探す前に確認すること

新築マンションを探し始める前に、まずは希望条件を明確にしておきましょう。
優先順位は人それぞれですが、必ず確認しておきたいことは以下の3つです。

購入エリア

新築マンションは、エリアによって価格相場や災害リスクが変わってきます。
投資用であれば、人口推移などから賃貸需要（空室リスク）を見極めなくてはなりません。
実需の場合は通勤や通学、生活のしやすさが重要となります。

購入予算

新築マンションの購入では、予算を決めておくことも大切です。
物件価格だけを見て購入判断をすると、初期費用や維持費が予想以上にかかり、ローン返済が苦しくなる恐れがあります。
入念にシミュレーションを行い、無理なく購入できる予算を設定しましょう。

物件の間取りや広さ

新築マンションは、物件の間取りや広さも重要なポイントです。
投資用であれば、物件価格が手ごろで入居者を見つけやすいワンルームがよいかもしれません。

新築マンションを選ぶポイント

立地

新築マンション選びでは、立地が重要なポイントとなります。
投資用では賃貸需要のあるエリアであることはもちろん、最寄り駅からの距離で家賃や物件価格が変わってきます。

実需においても、立地が通勤や通学、休日の過ごし方といった住みやすさに大きな影響を与えます。
将来の住み替えなども考慮して、立地を選ぶ必要があるでしょう。

資産価値

一般的に、マンションの資産価値は築年数の経過とともに下落します。
ただし、魅力的なポイントを備えていれば資産価値は落ちにくい傾向にあります。

例えば、投資用なら人口が少ない地方の物件より、賃貸需要が旺盛な首都圏のほうが資産価値を維持しやすいといえます。
同じ立地であれば、普通のマンションよりデザインや設備などに優れたブランドマンションのほうが選ばれやすいでしょう。

利回り

投資用で新築マンションを購入する場合は利回りも重要です。ただし、利回りは高ければよいとは限りません。
いくら高い利回りが見込めたとしても、空室リスクが高いと安定した収益を得られません。
利回りについては、高さよりも周辺物件と大きな差がないかを確認しておくとよいでしょう。

不動産会社

投資用の場合は、不動産会社選びも重要となります。
マンション経営を軌道に乗せるには、優良物件を紹介してもらえるのはもちろん、
購入後の管理業務や入居者募集も任せられる会社を選ぶことが大切です。

「マンションの自社ブランドを持っているか」「管理業務の実績は十分か」といった点を重視して不動産会社を探しましょう。

設備・間取り

実需用に購入する場合、設備や間取りは重視すべきポイントです。
新築マンションは標準設備のほかに、希望に応じて設置できるオプション設備が用意されています。

投資用では、利回りや費用対効果を考慮して設備を検討することが大切です。
間取りは単身者向けのワンルームなら物件価格が比較的安く、退去が発生しても次の入居者を見つけやすいでしょう。

日当たり

新築マンションを選ぶときは、日当たりも確認しておきたいポイントです。
室内の明るさや温度、湿度に影響を与えるため、日当たりによって快適に過ごせるかが変わってきます。
投資用も日当たりのよい物件は人気が高く、入居者を募集するときのアピールポイントとなります。

まとめ

新築マンションを購入したいと思ったら、まずはインターネットやチラシで情報収集をしましょう。
物件の候補を絞り込めたら、資料請求やモデルルーム見学をするのが一般的な流れです。
投資用マンションを購入する場合は、実績のある不動産会社に相談することも検討しましょう。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「「医師はマンション経営向き」は本当？成功するためのポイント5つ（後編）」です。

医師とマンション経営の相性がいいというのは、おそらく当の医師の方々だけでなく、
それ以外の方々にとっても普遍的なイメージではないでしょうか。

その理由は収入が高く安定している人が多く、属性が高いと見なされるため融資の審査において有利だからです。

後編では医師のマンション経営を成功に導くポイントについてお伝えします。

1.医師のマンション経営を成功に導く5つのポイント

収入や属性の面で有利な立場にあることから、医師によるマンション経営は成功する可能性がとても高いといえます。
しかし、だからといって必ず成功するとは限りません。

そこで、これから医師のマンション経営を成功に導くための5つのポイントを解説いたします。

1-1.専門外だからといって勉強を疎かにしない

医師は医療のプロですが、マンション経営や不動産については専門外という方がほとんどでしょう。

そのこと自体は問題ではなく、大切なのはマンション経営については専門家ではないことをしっかり認識することです。

医師といえば高学歴職業の代表格です。

それゆえ勉強することに抵抗がない方は多いと思いますが、
本業が激務であることからマンション経営や不動産に関する知識の吸収が後回しになってしまうことが考えられます。
ただ、マンション経営のために身につけた知識と経験は無駄にはなりませんので、勉強という強みを活かしてください。

1-2.信頼できるパートナーが何よりも重要

努力して知識や経験を身につけるといっても、兼業オーナーなので専業にしている人たちにはかないません。

それは、素人がどれだけ頑張っても専門家である医師の方々を上回ることはできないのと同じです。

そこで重要になるのが、マンション経営の全般において信頼できるパートナーを見つけて関係を築くことです。

長く付き合っていけるパートナーがいれば、マンション経営が成功する確率はとても高くなります。

マンション経営は全て自力で行うのではなく、信頼できるパートナーを見つけ、関係を構築していくことが重要です。

1-3.無理のない資金計画

マンション経営を成功させるには、適切な資金計画が重要なポイントになります。

というのも、マンション経営は融資を利用することで投資効率を高めるメリットがあるため、
資金調達をいかに適切に行うかが成否の鍵を握っています。

自己資金が少ないほど投資効率は最大になります。
属性の高い人が多い医師であれば、融資を活用して少ない自己資金でのマンション経営が十分可能でしょう。

少ない自己資金でマンションを購入して家賃収入を得ることができるのは、
レバレッジ効果と呼ばれるメリットですが、レバレッジを高くしすぎるとマンション経営そのものが脆弱になってしまいます。

不測の事態を想定して、何が起きてもマンション経営の健全性が損なわれないよう、無理のない資金計画で臨みましょう。

1-4.入居者あってのマンション経営

マンション経営には必ず入居者という顧客が存在します。
入居者がいなければ物件は空室のままで、家賃収入も発生しません。

入居者あってのマンション経営であると強く認識することが重要です。

多くの場合、入居者と直接向き合うのは管理会社ですが、
それでもオーナーとして集客や入居者が快適に物件を利用してくれるような努力や工夫をする必要はあります。

ただ物件を所有していれば自然に収入が発生するものではないことを、常に意識するようにしてください。

2.まとめ

「医師はマンション経営に適している」というのは事実なのか否か？をテーマにその真実や理由、
さらには医師がマンション経営で成功するためのノウハウを解説してきました。

医師の方々が成功と近い位置にあることを理解していただき、具体的な成功のイメージを描いていただけたのではないでしょうか。

本文中でも述べているように、それには信頼できるパートナーの存在が欠かせません。
まずはそんなパートナー探しから始めてみてはいかがでしょうか。

「医師はマンション経営向き」は本当？成功するためのポイント5つ

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1219

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