2023年05月の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営のメリットを生命保険と比較すべき理由（前編）」です。

マンション経営は、よく「生命保険の代わりになる」といわれます。

これはマンション経営のローンを組む際、団体信用生命保険（団信）に加入することで、

生命保険が持つ「保障」「貯蓄」「節税」の3つの機能に近い効果を得られるためです。

本ブログでは、この3つの機能を軸にマンション経営と生命保険を比較します。

1.生命保険の主な機能は「保障」「貯蓄」「節税」

はじめに、生命保険が持つ「保障」「貯蓄」「節税」という3つの機能を整理します。

1-1.保障機能：万が一のときに保険金が支払われる

保険の機能の代表格は「保障」です。死亡したときや病気・ケガをしたとき、契約内容に従って保険金が支払われます。

保障の機能は、契約者がお金を出し合うことによって成り立ちます。

しかし、保険金の支払事由となる出来事がなかった人は、保険料を支払っただけになってしまいます。

1-2.貯蓄機能：条件を満たせばお金が戻ってくる

保険料のかけ捨てを避けたい人のために、貯蓄機能を持つ保険もあります。

これは保障機能を備えながら、解約した場合は一定の割合でお金が返ってくるものです。

満期になると保険金が支払われる、養老保険や学資保険という生死混合型の保険があります。

1-3.節税機能：所得税の還付や住民税の減税ができる

生命保険は、さまざまな節税にも使われます。

保険料を支払っている期間は、生命保険料控除によって所得税や住民税の減税ができます。
また、生命保険は相続税対策にも使われます。

2.団体信用生命保険を利用したマンション経営は3つの機能を備えている

レイシャスのマンション経営はローンを組む際、団体信用生命保険（以下、団信）に加入します。

団信とは、ローン返済中に契約者が亡くなったり、重い障害が残ってしまったりしたときにローン残債が0円になる仕組みです。

融資をする前提として金融機関から団信加入を求められるケースもあります。

団信とマンション経営は、生命保険が持つ「保障」「貯蓄」「節税」の3つの機能に近い効果を備えています。

2-1.保障機能

・契約者に万が一のことがあればローン残債0円に

契約者に万が一のことがあった場合、団信によってローン残債が0円になります。

残債のなくなった不動産を売却すれば現金が手に入りますし、所有し続ければ家賃収入を受け取り続けることも可能です。

ご家族にお金が直接支払われるわけではないものの、団信のこの仕組みは「生命保険の保障機能」にとても近いといえます。

2-2.貯蓄機能

・ローン完済後に売却すれば現金化できる

団信は貯蓄性のないかけ捨て型の保険ですが、マンション経営には資産形成の機能があります。

一例として、ローン返済中は団信でリスクヘッジをしながら資産形成を進め、
完済後は不動産を売却してまとまった現金を得るというやり方もできます。

・そのまま家賃収入を得続ける、家族が住むなどの選択も

また、残債のなくなった不動産を賃貸物件のまま運用すれば、毎月コンスタントに家賃収入が入ってきます。

あるいは、入居者が退去後の賃貸物件にご家族が住んで、それまで払っていた自宅の家賃を浮かすといった方法もあります。

2-3.節税機能

・減価償却費でキャッシュアウトしていないお金を経費化

団信への加入に関わらず、もともとマンション経営は節税にも役立つ面があります。

まず、減価償却費を計上することで節税効果が期待できます。

これは建物購入費を毎年一定額、継続的に経費として計上するものです。

実際にキャッシュアウトしていないお金を経費計上することで節税が可能になります。

・相続税の対象になるのは不動産のみ、団信にはかからない

「団信で支払われた死亡保険金は相続税の対象になるのか」について気になる人もいらっしゃるでしょう。

通常の死亡保険金は（控除を超えた分に限って）相続税の対象になります。

一方、団信で保障された分の死亡保険金は相続税の対象になりません。

これは「相続前に債務が消滅した」と見なされるからと考えられます。

なお、ローン残債のなくなった不動産は相続税の対象になります。

とはいえ、不動産の相続税評価額は時価の7～8割で評価されることも多いため、

現金のまま相続するよりも税金を抑えやすいといえます。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「老後資金はいくら必要？老後のお金の不安を解消する5つの方法」です。

厚生労働省の「2021年簡易生命表」によると、
2021年に生まれた0歳児の平均余命は男性が81.47年、女性が87.57年です。

また、90歳まで生存する人の割合は男性27.5％、女性52.0％です。
男性は約3割、女性は半数以上が90年以上生きることになります。

長生きできるのは喜ばしいことですが、「老後の生活費が足りなくなるのではないか」と
不安を感じる30〜40代の方もいらっしゃるかもしれません。そこで今回は、老後のお金の不安を解消する方法を5つ紹介します。

1.老後資金はいくら必要なのか

総務省統計局の「家計調査報告（家計収支編）2022年」によれば、
夫婦高齢者無職世帯（65歳以上の夫婦のみの無職世帯）の家計収支は以下の通りです。

【夫婦高齢者無職世帯（65歳以上の夫婦のみの無職世帯）の家計収支】

・社会保障給付：約22万円

・支出：約25万円

夫婦のみの高齢無職世帯の場合、年金収入だけでは毎月の生活費が3万円程度不足します。
この結果から、1年で36万円を預貯金などから取り崩す必要があるといえます。

老後生活が30年あるとすれば、1,080万円を自助努力で準備しなくてはなりません。

また、高齢単身無職世帯（65歳以上の単身無職世帯）の家計収支は以下の通りです。

【高齢単身無職世帯（65歳以上の単身無職世帯）の家計収支】

・社会保障給付：約12万円

・支出：約14万円

高齢単身無職世帯の場合、年金収入だけでは毎月の生活費が2万円程度不足します。
1年で24万円、30年なら720万円を自助努力で準備する必要があります。

（上記の金額はあくまでも平均であり、そのまま当てはまるわけではありません。）

ライフスタイルは人ぞれぞれですから、年金収入だけでも十分暮らせる人もいれば、
さらに多くのお金を準備しなくてはならない人もいるでしょう。

「趣味や旅行を楽しみたい」など、老後に豊かなセカンドライフを送りたいのなら、より多くのお金を準備する必要があります。

2.老後のお金の不安を解消する5つの方法

30代、40代は、必要な老後資金を準備するにはこれからどんなことに取り組めばよいのでしょうか。

ここでは、老後のお金の不安を解消する方法を5つご紹介します。

1.家計を見直して支出を減らす

2.なるべく長く働いて収入を確保する

3.繰下げ受給でもらえる年金を増やす

4.資産運用で資産寿命を延ばす

5.マンション経営で不労所得を確保する

2-1.家計を見直して支出を減らす

老後のお金の不安を解消するために真っ先に取り組みたいのが、家計を見直して少しでも支出を減らすことです。

家計の見直しは、まず固定費から始めるといいでしょう。

固定費とは、家賃、保険料のように毎月発生する支出のことです。

費目によっては時間や手間がかかりますが、一度見直してしまえば、その節約効果は長く続きます。
見直しておきたい主な固定費は以下の通りです。

・住居費

・車両費

・保険料

・通信費（スマホ代等）

・定額サービス

住居費は「住宅ローンの借り換え」や「小さな家への住み替え」によって、ローン返済額や家賃を安くできる可能性があります。

公共交通機関が充実している都市部に住んでいるのなら、マイカーを手放しても生活できることでしょう。

子どもが独立すれば生命保険の必要性は低くなるため、解約すれば保険料の節約になります。

スマホ代は契約内容を見直したり、格安SIMに乗り換えたりすることで、毎月の料金が安くなることがあります。

加入中の定額サービスを見直して、使っていないものや利用頻度が低いものを解約することもおすすめです。

通っていないスポーツジムの月会費、使っていないクレジットカードの年会費などを払っているのなら、すぐに解約しましょう。

2-2.なるべく長く働いて収入を確保する

高齢になってからも働けるうちは働いて収入を得れば、毎月の生活費が確保できます。

2021年4月1日、改正された高年齢者雇用安定法が施行され、
事業主に対して70歳までの就業機会を確保する努力義務が設けられました。

定年が70歳へ引き上げられたわけではありませんが、今後はより長く働ける環境が整う可能性があるでしょう。

老後も働くことのメリットは、金銭面だけではありません。
「やりがい」「社会や人とのつながり」「貢献感」など、精神面においてもプラスの効果が期待できます。

2-3.繰下げ受給でもらえる年金を増やす

年金の受給開始年齢は原則65歳からですが、受給開始年齢は60～70歳の間で選択できます。

老齢基礎年金・老齢厚生年金ともに、繰下げによって最大42％年金が増えます。
繰下げ請求による年金の増額率は以下の通りです。

（出典：日本年金機構 老齢基礎年金の繰下げ受給）

繰下げによる年金の増額率は一生変わりません。
65歳以降も一定の収入があるのなら、繰下げ請求をして、もらえる年金を増やすことを検討しましょう。

2-4.資産運用で資産寿命を延ばす

老後資金を少しでも長持ちさせるには、資産の一部を投資信託などの金融商品に回し、
運用しながら取り崩すのも有効な方法です。

運用しながら取り崩すことで、資産寿命が延びる可能性があることがわかるかと思います。

ただし、金融商品には元本割れのリスクがあるので、無理のない範囲で資産運用に取り組みましょう。

2-5.マンション経営で不労所得を確保する

マンション経営は、投資用マンションを入居希望者に貸し出して家賃収入を得る方法です。
入居者がいれば毎月家賃が入ってくることになり、年金だけでは足りない生活費をカバーできます。

家賃収入は不労所得なので、体力が衰えて働くことができなくなっても収入を確保できるのが大きな魅力です。

老後に年金のほかに安定した収入を確保したい場合は、
肉体的・精神的な負担が少ないマンション経営が適しているといえるでしょう。

3.複数の方法を組み合わせるとより効果的

紹介した5つの方法は、どれか1つを実行するだけでも効果があります。

さらに効果を得たい場合は、「支出を見直したうえでマンション経営に取り組む」
「長く働いて収入を得ながら年金の受給開始を遅らせる」など、複数の方法を組み合わせるといいでしょう。

すべてを実行する必要はないので、無理のない範囲で複数の方法に取り組んでみましょう。

高齢化によって、老後資金の確保が課題になっています。
30〜40代のうちならば、十分な貯蓄がなくても、早めに対策を講じれば時間が味方をしてくれるので、
老後資金を準備することは可能です。

老後資金となる目標金額を設定し、まずはすぐに始められる家計の見直しから取り組んではいかがでしょう。
そして、より豊かな老後を送りたいと思う場合は、資産運用やマンション経営に挑戦してみてもいいでしょう。