2023年11月の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営で得られる「2つの収入」と見落としがちな「2つの収入」（後編）」です。

マンション経営を始めたいとお考えの方にとって、最大の関心事は収入だと思います。
投資である以上、リターンが気になるのは当然のことです。
マンション経営をするとどれくらいの収入を見込めて、どんな生活が待っているのかを知っておくことはとても重要です。

本ブログでは、マンション経営の収入モデルと表面上では見えにくい収入についてお伝えします。

ワンルームマンション経営の収入モデルとリスクとの関係

実際にワンルームマンション経営をしてみたらどうなるかを収入モデルでシミュレーションしてみます。

・物件価格3,500万円、家賃が12万円の収入モデル

上記条件でのワンルームマンションを運用するとします。
自己資金は100万円、ローン利用額は3,400万円とし、礼金や税金、損害保険料は考慮しないものとします。

この場合の年間の家賃収入は、次のように計算できます。12万円×12か月＝144万円

この144万円が、必要経費を差し引く前の収入です。表面利回りは4.1％です。

ここから管理費や修繕積立金の合計を10％として差し引くと、129万6,000円です。
さらにローン借入が3,400万円で金利が1.65％、返済期間を35年でシミュレーションしすると年間返済額は127万9416円です。

管理費と修繕積立金を差し引いた収入が129万6,000円で、
それに対する年間のローン返済額に差がないので、賃貸オーナーの手残りがあまりないことにお気づきかと思います。

実はこれが標準的な収入モデルであり、新築物件の場合は開始当初の収支がほぼゼロ、
もしくはマイナスになることも少なくありません。

・収入とリスクの関係

マンション経営では、収入とリスクが密接に関わり合っています。
新築や築年数が浅い物件については物件の状態が良く空室になりにくいうえ、
修繕の必要性が低いためマンション経営にはプラス要因が多いですが、物件価格が高くなりがちです。

一方で、中古は物件価格が安いため参入のハードルが低く、さらに利回りが高くなりますが、
物件の状態によっては入居率が低下し、修繕箇所が多くなることによって支出が膨らむリスクがあります。

・家賃設定と空室リスクの関係

家賃設定を高くすると、当然ながら収入は増えます。
しかし、高く設定し過ぎると入居者が付きにくくなり、空室リスクが高まります。
この両者についても常に密接に関わり合っており、適切な家賃設定が重要になります。

家賃には必ず相場があります。
相場を知るために近隣の類似物件が家賃をいくらに設定しているかを知ることはとても重要です。
なぜなら、入居を希望する人は近隣物件と比較している場合が多く、
家賃が相場より高いとそれに見合う何かがない限り、競合に勝てなくなってしまうからです。

・自己資金を多くすると毎月の収入は増える

毎月の手残り収入を増やすには、自己資金を多くすることが有効です。
そうすることで借入額が減るため、毎月のローン返済分が減るからです。
十分な自己資金を用意できるのであれば、これは有効な方法ですが、これにもリスクがあります。

そのリスクとは、手持ちのキャッシュが少なくなることによる資金ショートです。
マンション経営では突発的な設備の故障に対応する修繕や空室の長期化など、予想外の支出がかさむ可能性があります。
予想外の支出に対応できるだけのキャッシュを手元に置いておくことは重要なリスク管理です。

表面上には見えにくいマンション経営の「収入」

前編と合わせてここまで解説してきたのは、マンション経営によって得られる収入のなかでも表に見えているものです。
しかし、マンション経営によって得られる「収入」はこれだけではありません。
最後に、マンション経営が未経験の方からは注目されにくい2つの「収入」について解説します。

・売却益

購入したマンションはいつか売却するときがやってきます。
賃料収入のトータルと売却時の価格をすべて合算することでマンション経営の最終的な収支が決まるわけですが、
物件を売却する際の価格が購入時の価格を上回ることがあります。その差額を売却益と言います。

東京など大都市圏の好立地物件では売却益が発生する不動産取引も多く見られます。

・節税効果による実質的な収入

マンション経営を節税に活かすために知っておきたいのが、「損益通算」と「減価償却費」です。

投資家のなかには、赤字前提でマンション経営に参入する人がいます。それは節税のメリットがあるからです。

マンション経営の収支が赤字になった際、その赤字分を他の所得と差し引きすることによって課税所得を減ずることができます。
このように他の所得と収支を差し引きすることを、損益通算といいます。

しかし、本当に収支が赤字だとマンション経営による収入を期待している人にとっての魅力は薄れてしまいます。
そこで知っておきたいのが、減価償却費です。

物件は、所有しているだけで時間の経過とともに価値が少しずつ下がっていきます。
減価償却とは、この「少しずつ下がっていく価値」を所得から控除できる会計上の経費のことです。
実際に価値の目減り分がキャッシュで流出しているわけではなく、あくまでも会計上の経費であるところがポイントです。

マンション経営のキャッシュフローが黒字であってもこの減価償却費によって赤字になれば、
手残り収入を確保しつつ損益通算で節税のメリットも得られるわけです。

まとめ

マンション経営を始めると、どれくらいの収入が得られるのか？という疑問にお答えする情報を網羅しました。
皆さんにとって、想像どおりの情報だったでしょうか、それとも意外な情報も多かったでしょうか。
マンション経営というと毎月の家賃収入にばかり目がいってしまいがちですが、すべてをトータルして判断するのが適切です。
本ブログの情報をもとにマンション経営の「真の姿」を知っていただき、一歩を踏み出す一助にしていただければ幸いです。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営で得られる「2つの収入」と見落としがちな「2つの収入」（前編）」です。

マンション経営を始めたいとお考えの方にとって、最大の関心事は収入だと思います。
投資である以上、リターンが気になるのは当然のことです。
マンション経営をするとどれくらいの収入を見込めて、どんな生活が待っているのかを知っておくことはとても重要です。

そこで本ブログでは、マンション経営の収入はどの程度あるのかを収入と支出の両面から解説します。

1.マンション経営で得られる2つの収入

マンション経営で得られる収入は、2つあります。それら2つの収入を解説します。
本ブログではワンルームマンション経営を想定していますが、他の形態でのマンション経営でも得られる収入は同じです。

1-1.毎月の家賃

入居者から毎月支払われる家賃は、マンション経営における最大かつ継続的な収入源です。
おそらくマンション経営を検討されている方のほとんどがイメージされている収入源でしょう。

マンション経営に魅力を感じる方の多くは、この家賃収入が毎月入ることに注目されているのではないでしょうか。
「毎月の収入」として勤務先からの給料がある方にとって、それに上乗せする形で別の収入源があることは
豊かな生活や老後の安心に繋がります。

1-2.更新料

更新料は地域によって取り扱いが異なりますが、賃貸契約を更新するにあたり入居者が更新料を支払う契約形態があります。
主に関東地方や関西の一部（京都など）に見られる慣習で、2年に1回の賃貸契約更新時に
家賃の1か月分程度の更新料を支払うのが標準的です。

大阪や名古屋では不要であることが大半ですが、更新料が発生する地域でマンション経営をする場合には、
2年に1回見込むことができる収入源です。

2.マンション経営で知っておくべき支出項目

収入の次は、マンション経営をしていくうえで発生する支出についても解説します。
マンション経営は収入からここで解説する支出を差し引いたものがオーナーにとっての最終的な手残り収入となります。

2-1.税金

所有している物件の用途にかかわらず、不動産を所有していることによって発生する税金があります。
それが、固定資産税と都市計画税です。
この両者はセットで取り扱われることが多いので、合わせて「固都税（ことぜい）」と呼ばれることもあります。

固定資産税の税率は、固定資産税評価額に対して1.4％であるのが一般的です。
一般的というのは、この1.4％が標準税率であって自治体によって異なる税率を定めていることがあるからです。

都市計画税は、固定資産税評価額に対して0.3％です。
この0.3％というのも最高税率なので自治体によって異なりますが、ほとんどの自治体では0.3％を適用しています。

2-2.管理費

専業の賃貸オーナーであれば自主管理をする人もいますが、大半のオーナーは物件の管理を専門の管理会社に委託しています。
管理会社に委託することによって物件の管理だけでなく、家賃の回収や退去時の立会いなども任せることができるため、
サラリーマンなど本業がある方は管理会社に一任するのが無難です。

管理費は家賃に対して、5％から10％程度が相場です。
仮に家賃が10万円だとすると、委託料は5,000円から1万円程度といった具合です。

2-3.損害保険料

不動産を所有すると火災や地震といったリスクを管理する必要があります。
特に日本は地震大国と言われるほど地震災害が多いので、保険による備えが必要です。

補償の内容によって保険料は変動しますが、
標準的な火災保険、地震保険に加入する場合はそれぞれ10年分で3万円から5万円程度を見込むと良いでしょう。

弊社では「あいおいニッセイ同和損保」と提携しており、「すまいの火災保険」基本の保証（火災保険）に
5年間で名古屋物件なら5,000～8,000円、東京物件なら12,000～15,000で加入ができます。

2-4.修繕積立金、メンテナンス費

マンションには様々な設備があり、それらが故障した場合の修繕や、定期的なメンテナンスが必要になります。
入居者に瑕疵（落ち度）がある場合は入居者の負担になりますが、そうでない場合はオーナー側の支出になります。

どこが破損、故障したのかによって修繕費はまちまちです。
突発的な故障や不具合が発生する場合もあるので、イレギュラーも含めて一定の費用負担を考慮しておくことが無難でしょう。

修繕積立金は分譲マンションの長期に亘る維持の為に、
区分所有者が将来必要な修繕費を見積もり、積み立てていくものです。

2-5.ローンの返済

物件購入に要した費用のうち、一部を自己資金でまかない、残りをローンで調達した場合は、毎月のローン返済があります。
購入費用の全額が自己資金の場合は不要ですが、大半の方はローンを利用することにもメリットがあるので、
毎月のローン返済も考慮しておく必要があります。

マンション経営で得られる「3つの収入」と見落としがちな「2つの収入」

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1169

ご高覧頂きありがとうございます。

センチュリー21レイシャスでは不動産を将来の備えの一部と位置づけ、

お客様の資産形成を第一に考えたご提案を行っておりますので様々な視点で

資産運用のお手伝いをさせていただくことが可能です。ぜひ一度お気軽にご相談ください。

センチュリー21レイシャスでは、不動産のプロが耳寄りな情報をお届けする個別相談セミナーを開催しております。

（下記URLもしくは画像をクリックすると申し込みページに移動します。）

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名古屋市中区・名古屋市千種区で不動産売却の物件を募集しております！

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名古屋市の不動産売却・不動産相続など

不動産の事なら何でもお任せください

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1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「今、名古屋の賃貸マンションが「買い」といわれる理由（後編）」です。

名古屋市中心部では人口増加も見込まれる

一般的に、賃貸マンションの資産価値が上昇する要因としては「周辺エリアで大型開発が行われること」、
「将来の人口が安定し増加すること」と言わています。
これにより入居者ニーズが高まり、家賃収入と売却益が有利になるわけです。
前編の内容で2つの要因のうち、「大型開発」については申し分のない環境であることがご理解いただけましたでしょうか。

次に、もう1つの要因である「将来の人口」をチェックしていきます。
資産価値が上昇傾向にあるエリアとして、中区・東区・中村区などがよく挙げられますが、
この3区のうち、名古屋随一の繁華街の栄を抱える中区の今後20年間の人口予測を確認してみます。

上記の通り、中区は今後20年間ずっと人口が増え続けています。
特筆すべきことは、20年間で（2020年と比較して）10％超という高い人口増加が見込まれている点です。
入居者ニーズが持続・上昇する可能性が高いことから、長期的に安定したマンション経営をしやすい環境と言えるでしょう。
東京都の中心部に匹敵する魅力を備えたエリアであることがわかります。

投資エリアとしての名古屋エリアに死角はないのか

ここまでは、名古屋エリアのプラス材料にフォーカスしてきました。
ここから先は、名古屋エリアに投資をする時のリスクにも目を向けていきたいと思います。

名古屋のリスク：リニアの開業予定日がずれ込む可能性

名古屋エリアのマイナス材料としては、もともと2027年を予定していたリニア開業予定日がずれ込みそうなことです。

名古屋エリアに投資を検討している人からすれば行方が気になると思いますが、
他の工区では工事が進んでいるため近い将来、リニアが開業するのはほぼ間違いないでしょう。
ただ、「リニア開業がいつになるか」は名古屋経済にとって影響が大きいため、注視していく必要があります。

名古屋のリスク：コロナ禍で市全体の地価は下落傾向

他の都市と同様、新型コロナの影響は名古屋市の経済にとっても逆風となっています。
基準地価（7月1日時点の地価）で見ると、2019年の商業地の地価は全16区が上昇しましたが、2020年は14区が下がりました。

ただこの新型コロナによる逆風は、他の大都市や地方都市も同様の傾向です。
収束すれば、名古屋経済が一気に勢いを吹き返す可能性はあります。

名古屋でマンション経営をするなら中心部物件がベター

ここでは、名古屋のマンション投資環境をプラス面とリスクの両方から見てきました。
一つの考え方として、コロナ禍が収束してからだと他の投資家との物件買い付け競争が激化するため、
今のうちに投資を実行する選択があります。

ただコロナ禍の影響は不透明な部分もあるため、エリア選びについては慎重なスタンスも必要でしょう。
名古屋の賃貸マンションなら何でも買いではなく、資産価値が高まっている市中心部の物件にフォーカスするのが賢明です。

今、名古屋の賃貸マンションが「買い」といわれる理由

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1141

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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「今、名古屋の賃貸マンションが「買い」といわれる理由（前編）」です。

空室リスクを軽減するマンション経営といえば、入居者ニーズのある東京23区の物件を選ぶのがセオリーです。
一方、最近では名古屋のマンション経営にも注目が集まります。
例えば、2020年9月30日付の日経新聞では、コロナ禍でも名古屋市中心部の新築マンション販売の好調ぶりを伝えています。
なぜ今、名古屋のマンションが「買い」なのでしょうか。その理由を探ります。

リニア開業が名古屋のエリア価値を高めている

マンション経営の対象エリアとして、名古屋が注目されている要因は、やはりリニア中央新幹線の開業が大きいでしょう。
超電動方式というグローバルで見ても画期的な技術を生かしたリニアは世界から脚光を浴びています。

リニアが開業すれば名古屋の知名度が一気に高まり、大きなインバウンド効果が期待されます。
同時に、東京圏と名古屋圏、さらにリニア延伸で大阪が一体になることで、
世界最大の巨大経済圏「スーパー・メガリージョン」が創出され、長期的な経済効果も見込まれます。

三菱UFJリサーチ＆コンサルティングの試算によると、リニア開業による経済効果は品川−名古屋間で10兆円超、
大阪延伸で17兆円と巨額です。すでに、名古屋駅周辺で数多くの開発プロジェクトが進められています。
その効果で名古屋市の不動産価値が高まっているのです。

名古屋圏では、交通インフラ・複合施設・エンタメ施設の開発が進む

名古屋でどのような開発プロジェクトが進んでいるのかをチェックしてみましょう。

名古屋圏で進む開発1：交通インフラ

リニア中央新幹線の乗降駅である名古屋駅を中心に、鉄道網のみならず、交通網の整備も急ピッチで進んでいます。
これにより、名古屋駅周辺がリニアで活性化し、交通量が急増してもモノやヒトのスムーズな移動が期待されます。

具体的には、名古屋駅近くの黄金インターチェンジや新洲崎ジャンクションの整備、
名古屋最大の繁華街、栄近くのインターチェンジの新設手続きなどが進んでいます。

名古屋圏で進む開発2：複合施設

名古屋市のショッピング施設・複合施設の新規オープンやリニューアルは、かなりの数になります。
大型開発としては、三菱地所グループが栄で地下4階・地上41階建ての複合施設「コンラッド名古屋」の開発を進めています。

久屋大通公園では、三井ショッピングパーク「RAYARD Hisaya-odori Park」が2020年9月に開業。
施設周辺の公園（南北1km）と施設を合わせて運営・管理するPark-PFI制度では日本最大級の規模となっています。
Hisaya-odori Park　HP：https://rhp.nagoya/

地元で注目度の高い開発としては、歴史ある百貨店「丸栄」跡地の食をテーマにした大型商業施設のプロジェクトがあります。
2022年3月に開業した「Maruei Galleria（マルエイ　ガレリア」は、名古屋初上陸の自然派スーパーマーケット「パントリー」
をはじめ、2階に名古屋最大級の「無印良品」、3階にはレストランフロアを構える。
Maruei Galleria：https://maruei-galleria.jp/

名古屋圏で進む開発3：エンタテイメント施設

市中心部の開発ではありませんが、名古屋インターチェンジから高速利用で約10分の位置にある長久手市に開業する
『ジブリパーク』も名古屋圏の経済を盛り上げるエンタテインメント施設として期待されています。