2022年09月の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「金融機関はなぜ、会社員のマンション経営に融資をしたがるのか」です。

あなたは、銀行をはじめとする“金融機関”について、どのようなイメージをお持ちでしょうか。
「固いイメージ」「真面目な雰囲気」「しっかりしていそう」などが一般的かと思います。

しかし、彼らの収益構造について詳しくはご存知ないことでしょう。

一般的なイメージに反して、金融機関の収益構造は泥臭いものです。
例えば銀行であれば、企業や個人にお金を貸すことが商売の根幹。
つまり、“金貸し”が銀行の正体なのです。

個人が金融機関からお金を借りる用途として、最も多いのが住宅ローンでしょう。
マイホームの購入には、それこそ数千万円単位のお金が必要です。
それを現金で用意できる人はあまりいません。

住宅ローン以外でも、マンション経営をする場合、金融機関は個人に対してお金を融資しています。
特に安定した収入がある会社員であれば、マンション経営に対する融資も比較的実行されやすいのが特徴です。

では、なぜ金融機関は会社員が行うマンション経営に対し、融資をしたがるのでしょうか。

金融機関の融資対象は企業から個人へ

金融機関の収益構造が“お金を貸して金利を得る”ことにあるとすると、
まず、お金の借り手であるお客様を探さなければなりません。
お金を借りてくれる人がいなければ、いつまで経っても金利を得ることはできません。
この活動が金融機関における営業です。

高度成長期は企業にお金を貸したほうが金額が大きくなりやすかったため、金融機関の営業先は企業が中心でした。

しかも経済が成長している限り、企業はどんどん稼いでくれるため安定した収入源となり得ます。

しかし現代は低成長時代です。
企業もそれほどお金を借りてくれませんし、倒産や業績不安定な中小企業が多く、回収にリスクが伴います。

そこで金融機関は、会社員をはじめとする個人への融資に力を入れるようになったのです。

貸す側と借りる側、双方にうまみがあるマンション経営への融資

冒頭の問題にありました金融機関が会社員への融資に対してある程度寛容である理由は、
「融資先を増やすこと」「より多くの金利を得ること」にあると考えられます。

特に会社員や公務員は、収入が安定している（勤務先・勤続年数にもよる）ため、
金融機関としてはとても安心できるお客様になりうるのです。

特にマンション経営は、物件が担保になるので回収不能のリスクが極めて小さく、
金利も比較的低く設定されているため、借りる側としても嬉しいという利点があります。

さらにマンション経営はレバレッジもききます。
つまり、貸す側と借りる側、双方にとってメリットがあるのです。

現物があるマンション経営ならではの強みも

金融機関は融資を実行する際に、ヒト・モノ・カネに着目しています。
収入が安定している会社員（ヒト）が、担保価値のある不動産（モノ）を購入し、
その不動産から収益が生まれる（カネ）のであれば、金融機関としても融資に値すると判断しやすいはずです。

将来の資産形成を実現するために、ぜひ、ご自身の与信を活用してマンション経営に挑戦しましょう。

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今回のテーマは「ライフプランから見るお金の増やし方」です。

「お金のことなんて……」という考えを持つ人に、みなさんもきっと会ったことがあるでしょう。
しかしどれだけ目を背けても、人が生きていくにあたってお金は必要です。
人生において「いつ」「どこで」「どのように」お金が入ったり、
または使ったりするか設計することを「ライフプラン」と言います。

漠然とライフプランを立ててみると、たとえば結婚、出産、自動車やマイホームの購入など、
人生の節目における出費が「いつ」「どれくらいになるか」がなんとなく見えてきます。
言い換えれば、ライフプランとはお金を中心にした人生設計のことです。
そこで今回は「ライフプランから見るお金の増やし方」について考えてみたいと思います。

一般人の生活はみんなギリギリ

ライフプランニングをしてみるとわかりますが、よっぽどのお金持ちや収入の多い人でない限り、
実は誰もが人生設計におけるお金はギリギリになるものです。
そこで大抵は保険の見直しや新車購入の見送りなどで、なんとかやりくりするものですが、
同時にそこから少しずつでも、余剰資金が出ないわけではありません。

ライフプランを利用した人生成功のカギは、実はこの生活費や必要なお金を除いた余剰資金をどう活用するかです。

余剰資金はどこから見つける？

余剰資金の活用方法の前に、まずはどこからその資金を見つけるかについてお話しましょう。
ライフプランの中で余剰資金を見つけるポイントは「予定の変更」です。

1．結婚資金　
結婚のために貯めておいたお金が、延期もしくは独身生活を謳歌する人生を選ぶことによって、
人生設計上、お金が浮いたという話は少なくありません。

2．生命保険
例えば子どもができた際、子どもを成人まで育てると考えて幼稚園から大学までの資金をライフプランに組み入れたとします。
また、自分に万一があった際、子どもが教育費に困らないように生命保険も併せて組み入れたとしましょう。
この場合、子どもが育つにつれて、将来にかかる教育費は次第に目減りしていきます。
それに伴い、生命保険の保障額も減らすことが可能です。
ここで毎月のお金をいくらかずつでも浮かせていくことができるようになります。

3．住宅購入資金
住宅購入を検討していたが、想定していた金額より安くなるということはよくあることです。
一軒家がマンション、3LDKが1LDKと変更になることもあるはずです。
住宅ローンで購入を考えたとしても、頭金は当初より必要ないというケースもあり得ます。
それらの余剰分は別の資産に振り分けることを検討してみましょう。

4．自己啓発
社会人になりたての頃は、仕事における自分のスキルや経験に不安があり、
自己啓発のためにお金を貯めたという人も多くいます。
例えば語学学校に通ったり、新しい資格を取得したりするための費用などがそれに該当するでしょう。
しかし、仕事に慣れるにつれてその必要がないことに気づくことは往々にしてあるものです。

5．介護資金
自分の将来だけでなく、親の将来のために介護資金を貯めている人も多いでしょう。
しかしありがたいことに親はまだまだ元気で、そんな必要はなさそうという場合は、
一部を余剰資金として活用してみることもできるでしょう。
ただし、あくまでもいざとなったとき、介護できる程度の費用は残しておいたほうが無難です。

余剰資金の確保と投資を同時に行う方法も上述のように余剰資金はさまざまなところから確保することができます。

これらの浮いたお金の一部を今度は株式投資などに回すことで、うまくすれば資産を増やしていくこともできるでしょう。
ただし、個別株などはリターンの代わりにリスクも高く、損失を出すおそれもあります。

一方で余剰資金を捻出しながら、リスクを抑え、さらにリターンを出しやすい方法もいくつか存在しています。
主なものを2つ紹介しましょう。

①iDeCo（イデコ）
iDeCoは私的年金制度の一種で、掛金を出して投資信託などの商品を自分で選び、資産配分なども自分自身で決めます。
投資信託は比較的利益の出しやすい金融商品をプロの投資家が分散して運用するため、
自分で個別株を扱うよりも信用は高いと言えるでしょう。

また、掛金が全額所得控除となるため、所得税と住民税の軽減が期待されます。
このため、iDeCoに加入することで節税分を余剰資金とすることもできるでしょう。
デメリットとしては60歳まで拠出したお金を下ろすことができない点と、
投資信託などの商品は投資のプロに運用を任せるため、株式投資などに比べると、
自分で資産を細かく運用することができない点などが挙げられます。

②マンション経営
マンション経営はライフプランニングに組み込むにはうってつけの投資と言えるでしょう。
家賃収入の中からローンの残債を少しずつ返済していきます。
この際、家賃収入よりもローンを含めた経費を計上することで、
本業の収入と併せて損益通算を行い、節税の効果を得ることができます。
これにより、毎月わずかな額で、マンションという大きな資産が手に入るという手法です。
ただしサラリーマンや公務員など、ある程度収入が安定している人でないと融資は受けづらいでしょう。
また、マンション経営は長期運用に向いているため、目先で儲けたいと思っている人には不向きであると言えます。

人生をより豊かにするために

ライフプランとは今日明日だけを見据えるのではなく、人生という大きな尺度から自分を見直すものです。
そして今、余ったお金があるからといって、リスクの大きな投資をするのではなく、
20年後、30年後の自分のために上手に活用していくための方法でもあります。

みなさんも一度ライフプランを立ててみると、これから先、自分がどのような人生を歩むかに気づくことができ、
また思い描いた人生へとシフトするにはどうすれば良いかもきっと見えてくることでしょう。

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今回のテーマは「年金だけでは生活が成り立たない！「老後破産」の恐怖」です。

老後破産とは
「生活保護の基準よりも低い収入（年収160万円［月収13.3万円］以下）で生活をしているにも関わらず、

生活保護を受けていない」破産状態にある高齢者（65歳以上）のことを表します。

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現在、一人暮らしの高齢者は600万人、うち300万人が低年収世帯、
そこから生活保護を受給している高齢世帯を差し引くと、
​​​​​200万人以上が老後破産の状態にあると言われています。

日本全国の高齢者は述べ3,200万人。
16人に1人の高齢者が老後破産状態に陥っています。
独居高齢者に限れば3人に1人が老後破産状態という数字です。

下記のグラフは夫婦でゆとりある老後生活を送るためにはいくら必要かという調査
（生命保険文化センター「生活保障に関する調査」令和元年）の結果です。

​​​​​

2019年時点では361,000円必要という結果が出ています。

生活費や介護費、医療費をはじめ日々を楽しく生きるための娯楽に興じる費用なども合わせると
36万円は必要だということです。

​​​​

一方、実際に貰える年金のグラフをご覧ください。

こちらは標準的な年金受給世帯の年金額（夫婦の基礎年金＋夫の厚生年金）のグラフです。

（参考：厚生労働省年金局「厚生年金保険・国民年金事業の概況」等）

2021年の受給額は220,496円となっています。
夫婦でゆとりある老後生活を送るためには約36万円必要、しかし実際に貰えるのは約22万円。

毎月約14万円が不足しているということです。

貰える年金は先ほどのグラフのように減り続けており

今後さらに減り続ける恐れもあります。

加えて物価の上昇によってあらゆるモノやサービスの値段が上がっており今後さらに負担が増加する可能性は十分あります。

ゆとりある老後生活を送るためには、年金以外の収入や、貯蓄・資産が必要です。

現役の時から資産運用をして老後に備えていきましょう。

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今回のテーマは「ふるさと納税をしていますか？」です。

皆さんは「ふるさと納税」を知っていますか。

「ふるさと納税」は、好きな自治体（都道府県・市区町村）を選んで
寄付ができるという2008年5月から始まった試みです。

過疎などにより税収が減少している地域と、
都市部との地域間格差を是正することを目的として作られました。

「ふるさと」と名前はついていますが、自分の地元や現住所にしか寄付できないということではなく、
「ふるさと納税」を行っている全国の都道府県・市区町村への寄付が可能です。

「ふるさと納税」のメリットは大きく分けて3つあります。

【寄付金の使い方を指定できる】

ふるさと納税では寄付金を何に使ってほしいか用途を定めて寄付することができます。(※選べない自治体もあります。）

例を挙げると待機児童解消、観光誘致、自然保護、高齢者福祉促進事業等の中から用途を選択することができます。　　

【返礼品がもらえる】

自治体によっては寄付へのお礼として地域の特産品を寄付した人に届けているというところもあります。
お礼の品は「返礼品」と言い、食品、化粧品、家具、旅館の宿泊券など様々あります。
10,000円寄付の返礼品としてお米10〜15㎏を設定している自治体もあり、
返礼品だけで生活できるなんてこともあり得ます。

【所得税の還付、住民税の控除を受けることができる】

確定申告やワンストップ特例制度により寄付をした合計金額から2,000円を差し引いた額が、
すでに納めた所得税と翌年納める住民税から控除されます。

注意すべき点として、「ふるさと納税」は節税ではないということが挙げられます。
翌年の住民税を前払いした見返りに「返礼品」を貰えるという制度が「ふるさと納税」です。

ですので、税金対策はふるさと納税をしているから大丈夫と思っている方は税金対策が不十分かもしれません。

「ふるさと納税」を継続しつつ別の方法で税金対策を行っていきましょう。