2024年03月の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「リバースモーゲージのメリット・デメリットとは？（前半）」です。

リバースモーゲージは家を担保に金融機関からお金を借り入れる方法のことで、
住み慣れたご自宅を売却せずに資金を得ることができます。
しかし、資金の使用目的が制限されているなど、特徴をよく知っておくことが不可欠です。
本ブログではリバースモーゲージの特徴や注意点について解説します。

リバースモーゲージとは

（出典：国土交通省住宅局 住替え、リバースモーゲージについて）

リバースモーゲージとは、主に老後に必要となるお金を確保するために家を担保にして
金融機関からお金を借り入れる方法のことをいいます。
そして、借り入れた人が死亡後に担保にした家を売却し、借り入れたお金を返すことになります。

ただし、年齢や資金用途の制限などの条件があり、誰でも利用できるわけではないので注意が必要です。

リバースモーゲージのメリット

・家を売却しなくても利用できる

リバースモーゲージは家を担保にして資金を借り入れますが、生前に家を明け渡す必要はありません。
つまり、金融機関から資金を借り入れたあとも住み続けることができ、今までと変わらず生活することができます。
所有権を移転しないので、バリアフリーに改築するといったリフォームも可能です。

・生前に支払うのは利息分のみである

死亡後に担保にした物件を売却することで融資を一括で返済するため、
生前に支払う必要があるものは借入金に対する利息分のみになります。
また、利息は借入金の残高に含むタイプもあり、毎月の支払いが生じないものもあります。

こうしたことから、他のローンとは異なり1ヵ月ごとの返済額が少額なため、
生活費が圧迫されることなく、わずかな負担で老後資金を得ることができます。

・住宅ローンからの借り換えができる

リバースモーゲージは住宅ローンから借り換えして活用することが可能です。
例えば、住宅ローンの残債がある場合、リバースモーゲージを使うことで住宅ローンを完済した後、
余った資金を融資してもらうことができます。

住宅ローンと違って返済額が利息分になるため、1ヵ月分の負担が軽くなるのは大きな利点だといえるでしょう。

リバースモーゲージのデメリット

・資金の使いみちが制限されている

リバースモーゲージは主に生活費やリフォーム代などに資金の使用目的が制限されています。
そのため、投資用物件の購入といった費用に充てるといった目的で使用することは基本的にできません。

・団体信用生命保険の利用ができない

リバースモーゲージでは、住宅ローンと違って団体信用生命保険（団信）に加入することはできません。
団信とは住宅ローンの契約者が病気や事故などの不測の事態によって障害をおった場合や死亡した場合に、
保険会社が住宅ローンの金額の残額を代わりに返済してくれる保険のことです。

リバースモーゲージは借り入れた人が死亡後に家を売って返済する仕組みのため、団信の目的から外れてしまいます。
したがって、仮に残された家族がいる場合、融資の返済は必要がありませんが、引っ越し先を見つけなければなりません。

・金利が上昇する可能性がある

リバースモーゲージは変動金利を採用しているケースが多いことから、金利上昇のリスクがあります。
金利が著しく上昇すると1ヵ月ごとの利息分の返済額が大きくなるため、負担が大きくなってしまうことは避けられません。

・不動産評価額が下落する可能性がある

リバースモーゲージの借入金は契約時の家の評価額に応じて決まります。
しかし、不動産の評価額が悪くなると家の売却金だけでは返済できない可能性があるため、
契約後は定期的に家の評価額を見直すことが一般的です。

そのため評価額が悪化した場合は、融資限度額の引き下げや融資が止まるという事態になる可能性があります。

・物件のタイプなど利用できない不動産の制限が多い

リバースモーゲージは一戸建て住宅を対象にしていることが多いです。
そのため、金融機関によってマンションは対象外となるケースがあります。
マンションが融資の対象に含まれていたとしても、さまざまな条件が設けられていることがほとんどです。

前編は以上です。

リバースモーゲージのメリット・デメリットとは？リースバックと比較して解説！（前半）

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1207

ご高覧頂きありがとうございます。

センチュリー21レイシャスでは現在、

名古屋市中区・名古屋市千種区で不動産売却の物件を募集しております！

どんな物件でもまずはお気軽にお問い合わせください！

//////////////////////

名古屋市の不動産売却・不動産相続など

不動産の事なら何でもお任せください

センチュリー21レイシャス

//////////////////////

皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「親から不動産を遺産相続したときの手順と相続方法のポイントとは？（後半）」です。

誰の身にも親との永遠の別れが訪れます。
そうした別れに備えて、「親から不動産を遺産相続するときの手順を知りたい」

「不動産を分割して相続する方法を知りたい」と考えられる方もいらっしゃることでしょう。
不動産を相続する手続きは複雑です。
そこで後編では、「不動産を遺産相続するときの手順」についての概要をわかりやすく解説します。

相続人が複数いて不動産を分割して相続するときの方法

相続人が複数いる場合、不動産を分割して相続するケースがあり、その方法は以下の4つが挙げられます。

・現物分割

・代償分割

・換価分割

・共有分割

それぞれについて見ていきましょう。

現物分割

現物分割とは不動産や車などを売却して現金に換金することなく、相続人ごとに引き継ぐものを分ける方法です。
例えば、長男は不動産、次男は預金、といったようになります。

現物をそのまま相続するため、名義変更の手続きだけで相続できるので、
手続きが簡単なことや遺産評価に対する不満などのトラブルが起こりにくいメリットがあります。

ただし、相続する財産によっては不公平になることもあります。

代償分割

代償分割とは相続人の一部が現物で遺産の相続を行い、
現物での相続ができなかった相続人や相続した金額が低い相続人に代償として自分の資産を渡すという方法です。

例えば、相続人数が2人の場合で5,000万円の不動産を相続する場合だと、
5,000万円の不動産を1人が引き継ぎ、不動産を相続できなかった相続人に2,500万円支払う方法になります。

不動産などの財産を相続した人が現金を払う必要があるため、相続する財産に相当する現金を持っておく必要があります。

換価分割

換価分割とは不動産や車などの価値のある相続財産を売却して、売却したお金を相続人に分割する方法です。

相続財産を売却して現金に変えるため、1円単位での分割が可能で、相続人によって不公平になることがありません。

また、遺産を現金で受け取ることができるため、相続した遺産から相続税を支払うことが可能といった利点があります。

しかし、遺産を売却する必要があるため現金化に時間が掛かることや、
相続財産を売却する際に相続人全員の同意が必要といった手間も掛かります。

共有分割

共有分割とは不動産などの権利を相続人で共有する方法で、分割して相続する方法です。
権利を共有するので、不動産を売却するにも修繕を行うにも相続人全員の同意が必要になります。

また、相続人が他界した場合、相続人の配偶者や子どもに権利が移るため共有者が増えます。

こういった事態になると、相続した不動産を売却するなどの手続きがますます手間になります。
共有分割は上記のようにデメリットが多いため、避けたほうが無難といえるでしょう。

滞りなく相続するために専門家に相談しよう

不動産を相続するには多くの手続きが必要です。
特に、不動産を複数の相談人に分割して相続する場合は手続きがより複雑になります。

そのため、手続きや不動産の分割相続については深い知識がないと滞りなく相続することができません。

相続のためとはいえ、一般の方々がそれを勉強し深く理解するのはかなりハードルが高いといえます。

滞りなく相続を行うためには、最低限の流れと知識を習得したうえで、
相続に詳しい弁護士や司法書士などに相談するのがいいでしょう。

もしくは、不動産会社によっては不動産の相続に詳しい専門家が在籍している会社もあるので、
そうした専門家に相談してみることをおすすめします。

弊社には相続コーディネーターが多数在籍しております。
是非、ご相談ください。

後編は以上です。

親から不動産を遺産相続したときの手順と相続方法のポイントとは？（前半）

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1214

ご高覧頂きありがとうございます。

センチュリー21レイシャスでは現在、

名古屋市中区・名古屋市千種区で不動産売却の物件を募集しております！

どんな物件でもまずはお気軽にお問い合わせください！

//////////////////////

名古屋市の不動産売却・不動産相続など

不動産の事なら何でもお任せください

センチュリー21レイシャス

//////////////////////

皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「親から不動産を遺産相続したときの手順と相続方法のポイントとは？（前半）」です。

誰の身にも親との永遠の別れが訪れます。そうした別れに備えて、「親から不動産を遺産相続するときの手順を知りたい」
「不動産を分割して相続する方法を知りたい」と考えられる方もいらっしゃることでしょう。不動産を相続する手続きは複雑です。そこで本ブログでは、「不動産を遺産相続するときの手順」についての概要をわかりやすく解説します。

不動産を相続したときに行う手続きの手順

不動産を相続したときの手順は主に以下の5つです。

1.遺言書の有無を確認する

親が亡くなった場合、死亡届を市区町村の役場に提出（7日以内）する必要があります。
その後、被相続人（亡くなった人）が遺言書を残しているかどうかを確認します。

遺言書の有無によって、その後の相続手続きが異なるので、この確認はしっかり行う必要があります。

遺言書が残されていたら、書かれている内容にそって相続手続きを行います。

一方で、遺言書が残されていない場合には、遺産分割協議を行い相続人が相続する財産を決める必要があります。

2.法定相続人を確定する

（引用：政府広報オンライン 民法による相続のルールとは？）

遺言書の有無が確認できたら、法定相続人を調査して相続人の確定を行います。

法定相続人を確定する際に遺言書があり、相続人や相続内容について記載がある場合は、
記載されている人が相続人になるため、遺言書の有無と内容は非常に重要です。

一方で、遺言書に書かれている内容に相続人の記載がない場合は、民法にしたがって相続人を決定します。

法務局に行き、必要書類※を提出すると、被相続人の戸籍から判明する相続人を一覧にした図を作成してれくるので、
活用してもいいでしょう（法定相続情報証明制度）。

※法務局 必ず用意する書類／必要となる場合がある書類

民法によると、「配偶者と子や孫、被相続人の両親や兄弟姉妹」が相続人になることが可能です。

ただし、法定相続人は以下のように順位が決まっており、
上の順位の人がいる場合には下の順位の人は相続人になることができません。

例えば、配偶者と息子が生きているケースでは両親は相続人になれません。

3.相続財産を調べる

法定相続人が確定したら次は相続財産を調査します。相続財産とは預金、不動産、貴金属などの価値があるものになります。

ただし、借金などのマイナスの財産も相続財産になるため、
金融機関の借入額などを調べる必要があることも覚えておいてください。

不動産投資ローンや住宅ローンが残っていた場合には、これらのローンも当然相続対象になります。

とはいえ、団体信用生命保険（団信）に加入している場合には、
保険会社がローンの残債を弁済してくれるので、ローンを相続することはありません。

遺産を相続するにあたっては、現金や不動産といったプラスの財産だけでなく、
借金などのマイナス資産も相続することになります。

プラスの財産よりもマイナス資産が多いときには、相続放棄を選択肢に入れてもいいでしょう。

ただし、プラスの財産も放棄することになるので、慎重に判断する必要があります。

4.遺産分割協議書を作成する

遺言書がないときや、遺言書に相続財産の分配が記載されてないときは、遺産分割協議を行う必要があります。
この際に相続人ごとの相続財産の分割の仕方や、割合を記載した書類である遺産分割協議書を作成するのが一般的です。

ちなみに、遺産分割協議書は必ずしも作成する必要はありません。
相続人全員で遺産分割協議を行っていれば法的には問題はありません。

しかし、後で言った言わないのトラブルを避けるために作成するケースもあります。

5.必要書類を揃える

不動産を相続する場合に必要となる書類は以下の9つです。

上記のように多くの書類が必要になります。

不動産相続登記を行う

相続財産が決まり書類も揃ったら、最後に行う手続きが不動産相続登記になります。

不動産相続登記とは、相続した不動産の名義を被相続人から相続した人に変更する手続きのことです。

相続した不動産の名義変更を行わないと、相続した人が所有者とは認められません。
その不動産があるエリアを管轄する法務局に行き、不動産相続登記の手続きを行ってください。

法務局 管轄のご案内

皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「マンション価格の高騰はいつまで続く？価格高騰の理由と今後の展望（後編）」です。

マンション経営や自己居住など目的は異なっていても、マンション価格の高騰を強く感じているのではないでしょうか。

いったいこのマンション価格高騰はいつまで続くのか？

そもそもなぜマンション価格が高騰しているのか？

後編ではマンション価格の高騰がいつまで続くのかについてお伝えします。

マンション価格の高騰はいつまで続く？

1.マンション価格の高騰は今後も続く見通し

どんな相場でも永久に上昇し続けることはありませんし、
高止まりしている相場もいつかは収束して価格の下落に転じる局面がやってきます。
しかし、2024年時点の不動産市場にはマンションの価格が高騰する条件が揃い過ぎているので、
当面は高騰が続くと見るのが妥当です。

ここからさらに価格が大きく上昇していくのかというと、その兆候も見られないため、
高騰するものの高止まりが続く可能性が高いと見るべきでしょう。

2.マンション価格の高騰が続くと予測する根拠

2-1.低金利の継続

日本の金融当局は今後も大規模金融緩和を継続すると明言しており、当面は低金利が続きます。
金利が低い間にローンを組んでマンションを買っておこうという意欲が旺盛なうちは、
需給のバランスを考えてもマンションの価格は下がりにくいでしょう。

2-2.旺盛な需要は健在

パワーカップルに代表されるように、価格が高くてもマンションを購入できる人は増えています。
こちらは公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が発表した中古不動産の市場動向レポートにある、
2022年1月から2024年1月までの首都圏中古マンション件数の推移グラフです。

国土交通省プレスリリース

（引用：公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報Market Watch 2024年1月度」）

注目したいのは、赤い棒グラフの部分です。
こちらは成約件数を示していますが、マンション価格が高騰している時期にあっても堅調に推移しているのが分かります。
価格が高騰している中でも順調に成約しており、高騰していても需給のバランスが保たれています。

2-3.材料費、人件費の高騰は続く

材料費や人件費の高騰は、不動産市場の動向（需要と供給）とは無関係の要因です。
世界的なインフレ傾向は簡単に収束しないでしょうし、戦争などの地政学リスクが高い状態は続くでしょう。
日本は材料のほとんどを輸入に依存しているため、建築費の高騰も続くと考えるのが自然です。

また、建設業界の人手不足は深刻さを増しており、人件費の高騰は今後さらに進む見通しです。

3.マンション価格の高騰が終わる時

どんなに高騰しているモノであっても、いつかはその高騰が終焉する時がきます。
今後考えられる「高騰終了要因」は、主に2つあります。

1つ目は、金融緩和の終了による金利上昇です。
おそらく金利が上昇する前にはその兆候がはっきりと表れるため、駆け込み需要が発生した後で需要が急減し、
マンション価格の下落につながるでしょう。

もう1つの下落要因は、 人口減少の進行による空き家の増加です。
すでに日本全国には膨大な空き家が存在し、2018年時点でその数は約848万戸であると総務省が発表しています。
今後も空き家は増え続けると見られており、首都圏などの大都市圏にも波及するとマンション価格も下落基調に転じるでしょう。

マンションを買うべきか、待つべきか

今は高騰しているマンションもいつかは価格が下落して買いやすくなるのであれば、
その時を待つべきか？それとも今買うべきか？この判断はどうするべきでしょうか。

高騰が収束するのを待っても状況がそれほど変わるわけではないため、
購入意欲があるのであれば今買うべきであるというのが本ブログの結論です。

1.マンションが高いと、家賃も高い

投資目的でマンションを購入する場合、今買うと価格は高いですが、
それは市場全体の傾向なので賃貸物件としての家賃も高くなります。

マンション経営の利回りは年間の家賃収入を購入費用で割って求めるため、家賃が高くなれば利回りに大きな影響は生じません。
マンション価格と家賃相場が比例している以上、いつ買っても条件はそれほど変わらないということです。

2.マンション購入のチャンスが到来している

マンション価格高騰の一因として、低金利を挙げました。
これはつまり多くの人がマンションを購入するチャンスだと考えているわけで、
もちろんそのチャンスは本ブログをお読みになっているあなたにも当てはまります。

3.インフレが進行すると現物資産に有利になる

2024年になり世界的に進行していたインフレが日本にも本格的に波及してきました。
インフレでは貨幣の価値が下がるため、現物資産の価値が相対的に上昇します。
インフレが進行すると現物資産であるマンションの価値が相対的に高くなるため、長期目線での資産形成において有利になります。

後編は以上です。

マンション価格の高騰はいつまで続く？価格高騰の理由と今後の展望

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1308

ご高覧頂きありがとうございます。

センチュリー21レイシャスでは現在、

名古屋市中区・名古屋市千種区で不動産売却の物件を募集しております！

どんな物件でもまずはお気軽にお問い合わせください！

//////////////////////

名古屋市の不動産売却・不動産相続など

不動産の事なら何でもお任せください

センチュリー21レイシャス

//////////////////////

皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「マンション価格の高騰はいつまで続く？価格高騰の理由と今後の展望（中編）」です。

マンション経営や自己居住など目的は異なっていても、マンション価格の高騰を強く感じているのではないでしょうか。

いったいこのマンション価格高騰はいつまで続くのか？

そもそもなぜマンション価格が高騰しているのか？

中編ではマンション価格が高騰している理由についてお伝えします。

・マンション価格が高騰している理由

そもそも、なぜマンション価格が高騰しているのか？この素朴な疑問を持つ人は多いと思います。
ここでは、マンション価格高騰の原因として考えられるものを5つの項目で解説します。

1.新築マンションの供給不足

モノの価格は需要と供給のバランスで決まります。
マンションも例外ではなく、需要が供給を上回ると価格は高騰しやすくなります。
新築マンションの供給数にそれほど変化はないですが、2020年の上期だけはコロナ禍の影響もあって供給数が急減しています。
それまでは供給数が安定していたことを考えると、
同じ需要がある中で供給だけが急減すると急激な価格上昇につながりやすくなります。

不動産経済研究所　全国マンション市場50年史

┗ 参考：https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/567/mdn20231114.pdf

2.低金利

日本は「異次元の金融緩和」を継続している国です。
金融緩和を端的に説明すると貨幣を大量に発行して市中に供給することなので、
金融緩和を続けているとカネ余りの傾向が強まります。

その一方で、欧米などの主要国はインフレ抑制のために相次いで金融引き締めを行い、政策金利を上げている状況にあります。
このように、日本と欧米主要国とでは、全く異なる金融政策がとられています。

超低金利が続いている限り、日本はお金を借りやすい国であり続けます。
しかし、世界全体がインフレの傾向を強めている中で日本だけが別世界であり続ける可能性は低く、
すでに日本でも金利が上がりつつあります、インフレを迎えています。

インフレの傾向が強まってくるとローンの金利も上昇するため、
超低金利のうちにローンを組んでマンションを買っておこうと考える人が多くなります。
その結果、需要が増大してマンションの価格を高騰させる一因となっています。

3.海外勢の旺盛な需要

2022年は円相場が歴史的な円安水準となっており、外貨で日本の資産を買うのに絶好のチャンスが到来しています。
その傾向は不動産市場にも波及しており、海外勢が日本の不動産に熱い視線を送っています。
その中でも中国人が日本の不動産を「爆買い」していると言われており、
円安や中国国内の先行き不安なども相まった状況もマンション価格高騰に「貢献」しているのは間違いないでしょう。

日本ではマンションが高騰していると感じる人が多いと思いますが、
世界的に見ると日本の不動産はまだまだ割安感があると感じる海外の投資家も多くいます。
こうした勢力が需要を押し上げ、マンション価格を高騰させている部分があります。

日本経済新聞　為替

┗ 参考：https://www.nikkei.com/markets/marketdata/chart/usdjpy/?type=5year

4.建築コストの増大

インフレやコロナ禍、戦争によるサプライチェーンへの影響が重なってあらゆるモノの価格が上昇しています。
建築資材の価格も上昇しているため、それがマンションの価格に転嫁されています。
また、人手不足によって上昇している人件費もマンション価格に転嫁されているため、
これらの構造的なコスト増は市場での需給とは関係なくマンション価格を押し上げます。

5.高額物件への需要増

6,000万円台で高止まりしている新築マンションを購入できるのは、どんな人なのかと思った人もいるかもしれません。
日本経済社が行った「第28回大規模マンション購入者調査」では、6,000万円以上の高額不動産を購入した人のうち、
40歳未満の占める比率が増加していることが明らかになりました。

さらに世帯年収が1,000万円を超えるパワーカップルと呼ばれる人たちの比率が
5年前の前回調査よりも約10ポイントも上昇しており、若い世代の中にもパワーカップルのように
高い購買力を持っている人たちが増えていることが分かります。
このようにマンションの価格が高くても購入できる人が増えているのであれば、これも高止まりの要因になります。