2022年03月の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、不動産経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「決済部門の社員にアレコレ聞いてみた」です。

センチュリー21レイシャスでは

日本の不動産業界最多の店舗数を誇るセンチュリー21加盟店として、お客様方には常に透明性の高いサービスを提供できればと心がけています。

そこで、今回は弊社より、お客様が普段ネットや他社からはなかなか得られない情報をご提供できればと存じます。

センチュリー21レイシャスの特徴として、

投資用マンションを土地の仕入れ・開発・販売・融資先紹介・賃貸付けと

ワンストップですべて任せて頂いている点にございます。

要は、扱っている投資用マンションに関しては情報をすべて持っているのです！

融資についてアセット事業部にぶっちゃけた質問をしてみました。

Q：営業マンとお会いする前に融資条件をお見せするために企業名を聞かれるのですが、

 　正直それって必要ですか？なにか別な意図で聞いていませんか？

A：お勤め先がわかれば、そのお客様の背景がより読み取りやすくなるので、

営業マンにとって提案書を作るうえで有益な情報であることは間違いないですが、

融資条件をお出しするためにも必ず必要な情報です。

「東証一部上場」であっても、業績悪化の一途をたどっていれば、

融資が難しいケースもあれば、

「公務員」でも職種・役職によっては融資不可の場合がございます。

より正確な情報を得るためには、より精緻な個人情報を頂ければ幸いです。

そのぶんお客様に寄り添った提案力で返させていただきます。

先述した通り一概には言えないものですが

大体の目安をお伝えいたしますと、

融資が通りやすい人ランキング

第1位・・・公務員

第2位・・・一部上場企業正社員、医師

第3位・・・上場企業子会社（100％子会社ならなおよい）

第4位・・・その他の上場企業

第5位・・・中小企業の会社員（会社の規模による差はあります）

第6位・・・自営業・個人事業主・中小企業役員・フリーランス

※企業の業績や職種によります。

https://www.reds.co.jp/real/p55427/

「年収の高さ」もありますが、それよりも「安定」が住宅ローンの審査の基準になっていることがおわかりいただけるでしょうか。

ランキング上位ほど勤務先が倒産するリスクは少ないですし、昇進による年収アップも期待できます。

逆に下位になるほど収入や立場が不安定で、離職率も高くなります。

しかし、中小企業勤務だからローンが通らないという訳ではありません。

頭金や諸費用にあてる自己資金の有無も審査するうえで大きな評価となります。

購入するために計画を立てて貯蓄してきたという姿勢が「安定」と評価されるためです。

また、いくら大企業勤務でもクレジットカードや消費者金融などから借り入れがあって信用情報に問題があれば、難色を示されます。

つまり、マネーリテラシーも考慮され、良くも悪くもランキングをひっくり返すことになるのです。

金融機関は大きなお金を貸し出すわけですから、厳しい審査を行います。

その中でお客様のお勤め先は重要な審査の基準となります。

金利が安いからという理由だけで金融機関を選んでしまうと実は特別な規約があったなど痛い目を見るかもしれません。

金融機関によって審査の基準は異なりますので複数の金融機関に相談してみて

納得できる金融機関から融資を受けることで安定した運用が行えるでしょう。

本ブログでは、不動産経営をする前に

知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「開発部門の社員にアレコレ聞いてみた」です。

センチュリー21レイシャスでは日本の不動産業界最多の店舗数を

誇るセンチュリー21加盟店として、お客様方には常に透明性の

高いサービスを提供できればと心がけています。

そこで、今回は弊社より、お客様が普段ネットや他社からは

なかなか得られない貴重な情報をご提供できればと思います。

センチュリー21レイシャスの特徴は

投資用マンションを土地の仕入れ・開発・販売・融資先紹介・賃貸管理・

建物管理とワンストップですべて任せて頂いている点です。

要は、扱っている投資用マンションに関しては情報をすべて持っています！

開発事業部に少しマニアックな質問をしてみました。

Q：建物の躯体と設備の割合が物件によって異なるのはなぜですか？

　   また、躯体割合が高いと節税に不利ですが、逆にメリットはありますか？

A：建物をより丈夫に作っていると、躯体にかかるコストが高くなり、

　  必然的に躯体の割合が上がります。

　  メリットとしては、それだけ建築コストをかけているということにもなるので、

　  経年劣化や騒音・振動に強いマンションと言えます。

・躯体とは

　床、壁、梁、柱など建物全体を支える構造部分(からだ)を意味します。

　マンション構造体の殆どは、RC造(鉄筋コンクリート)、

　SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造が一般的です。

　弊社の自社ブランドマンションであるディアレイシャスシリーズは

　RC造となっています。

​​​​・設備とは

　電気設備（照明設備等）、給排水設備、ガス設備、エアコンやボイラー設備、

　エレベーターといった建物の附属設備が該当します。

不動産経営を始めるとサラリーマンでも年末調整以外に

「確定申告」をすることができます。

躯体と設備(附属設備)は、減価償却が可能な資産として国から認められており、

確定申告で経費計上できる費用の大半は、躯体と設備(附属設備)が占めています。

・躯体、設備(附属設備)の割合

　譲渡金額を消費税から逆算することにより土地代・建物代と分けて算出し、

　建物代は更に躯体と設備(附属設備)に分けて算出できます。

　ただし、躯体と設備(附属設備)の割合については、

　各建物や不動産会社によって異なります。

　一般的には「建物躯体:80%／建物設備(附属設備):20%」という割合が多いです。

https://www.keisan.nta.go.jp/h30yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html

割合が分かれば、建物躯体金額、建物設備(附属設備)金額を計算できます。

各金額を算出したら、いよいよ毎年の減価償却費用を出すことができます。

ただそれには、耐用年数、減価償却資産の償却法、償却率も知っておかねばなりません。

投資用マンションの購入でどの物件にするか悩まれた際は、

躯体と設備の割合を比較してみるのもひとつのポイントかもしれませんね。

​​​​​​

おすすめ記事：マンション経営は「立地」が命！では、勝てる立地の条件とは？

​​​​​┗ 参考ページ：https://dear-reicious-online.jp/archives/846

おすすめ記事：マンション経営の疑問…ところで建物は築何年までもつのか？

​​​​​┗ 参考ページ：https://dear-reicious-online.jp/archives/1156

また、センチュリー21レイシャスでは現在、

名古屋市中区・名古屋市千種区で不動産売却の物件を募集しております！

どんな物件でもまずはお気軽にお問い合わせください！

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名古屋市の不動産売却・不動産相続など

不動産の事ならなんでもお任せください

センチュリー21レイシャス

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本ブログでは、不動産経営をする前に

知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「賃貸部門の社員にアレコレ聞いてみた」です。

センチュリー21レイシャスでは日本の不動産業界最多の店舗数を

誇るセンチュリー21加盟店として、お客様方には常に透明性の

高いサービスを提供できればと心がけています。

そこで、今回は弊社より、お客様がふだんネットや他社からは

なかなか得られない貴重な情報をご提供できればと思います。

センチュリー21レイシャスの特徴は

投資用マンションを土地の仕入れ・開発・販売・融資先紹介・

賃貸付けとワンストップですべて任せて頂いている点です。

要は、扱っている投資用マンションに関しては情報をすべて持っています！

賃貸事業部に少し突っ込んだ質問をしてみました。

Q：正直、どこの投資用マンション業者も賃貸稼働率98～99％を謳っています。

　　本当にそんなにどこもうまくいってるんですか？ 

A：都心・駅近・単身者向けであれば、98％程度の賃貸稼働率は確保できます。

ただし稼働率の出し方に規定があるわけではなく、

純粋に賃貸借契約が結ばれていない期間や

入居者募集に向けて部屋をクリーニングしている期間を

「空室」には当たらない、退去から1ヶ月は「空室」には算入しないなど

ルールを緩く設けている会社も正直あります。 

ちなみに弊社は賃貸借契約が結ばれていない期間は「空室」とみなし、

賃貸稼働率の実態を正確にお客様にお見せしています。

政府は東京一極化を避け、郊外への移住を推し進めていました。

しかし大手人材会社が20代のテレワークを行う会社員に対して

行った調査では6割の方が都心での暮らしを望んでおり郊外志向は

あまり長く続かなかったことが見受けられます。

東京都内、特に23区内は交通網が発達しており利便性が高く多くの

企業オフィスが集中しているという状況は変わりません。

駅近で設備の充実している物件であれば、

これからも変わらず入居を維持していけるでしょう。

現実に賃貸稼働率98％という数字がそのことを証明しています。

一方、都心のオフィスは昨年に比べ空室率が大きく上昇しています。

大きな利益を求めて広いオフィスビルに投資した人の中には

コロナによって目も当てられない状態に陥ってしまった人もいるそうです。

コロナにも負けない新築ワンルームマンション経営、安定と安心で

皆様の将来をサポートいたします。

おすすめ記事：マンション経営における賃貸需要と家賃相場の見極め方

​​​​​┗ 参考ページ：https://dear-reicious-online.jp/archives/1182

おすすめ記事：マンションの空室問題と新築の優位性

​​​​​┗ 参考ページ：https://dear-reicious-online.jp/archives/1139

また、センチュリー21レイシャスでは現在、

名古屋市中区・名古屋市千種区で不動産売却の物件を募集しております！

どんな物件でもまずはお気軽にお問い合わせください！

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名古屋市の不動産売却・不動産相続など

不動産の事ならなんでもお任せください

センチュリー21レイシャス

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 1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「入居者様の声」Vo.2です。

前回は一般的に入居者様がこだわって

良かった条件についてお話しさせて頂きました。

弊社が管理している物件にお住まいの皆様の声を

今回はご紹介したいと思います。

実際にこだわって良かった条件TOP3

3位　 利便性 11.3％ 

2位　インターネット環境（wifi無料） 17.3％ 

堂々の第一位は・・・・

1位　駅からの距離 22.6％

「駅からの距離」が第1位に。

インターネットの環境は一般的に見ても、ここ数年上昇傾向です。

必須になる日も近いのではないでしょうか。

そして、弊社の物件は基本的に東京23区内

徒歩10分圏内の物件を紹介しております。

さらに、現在入居率98％以上を維持しております。

長く入居者様についていただけることで

オーナー様の安定した資産形成が可能になる

と私たちは思っております。

ぜひご参考にしてください。

参考：弊社管理物件入居者様アンケート

合わせて他社で行われた大規模なアンケート調査もご紹介いたします。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000007.000014183.html

Q1.物件選びの際、最も重視したポイントは何ですか？

1位　最寄最寄り駅からの所要時間（21.4％）

2位　価格（17.1%）

3位　通勤、通学手段や所要時間（15.5%）

4位　間取り（13.9％）

5位　周辺施設（7.0％）

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000007.000014183.html

コメント

・最寄り駅からの所要時間：「駅から遠いと不便。(55歳男性)」

・価格：「収入にあった家賃。(31歳女性)」

・通勤、通学手段や所要時間：「遅くなっても歩いて帰れるところが良かったため。(32歳女性)」

・間取り：「部屋にいることが多いので、広い方が良かった。(31歳女性)」

・周辺施設：「以前近くにスーパーがなく困っていたので、近くにスーパーがあることが決め手。(38歳女性)」

弊社のアンケートと回答の内容は近いですね。

つまり賃貸物件を探している人々は何より最寄駅からの距離、

利便性を重視する傾向にあるようです。

弊社が紹介している物件はどこも最寄り駅徒歩10分以内です。

都内であれば都バスもあり、交通の便は非常に良いといえるでしょう。

通勤の時間を短くすることで自分の使える時間が広がります。

家賃が安いからと駅から離れた物件を選んでしまうと、少々苦労するかもしれません。

参考：オーナー様へのインタビュー（自社調査）

おすすめ記事：マンション経営における賃貸需要と家賃相場の見極め方

​​​​​┗ 参考ページ：https://dear-reicious-online.jp/archives/1182

おすすめ記事：今、名古屋の賃貸マンションが「買い」といわれる理由

​​​​​┗ 参考ページ：https://dear-reicious-online.jp/archives/1141