2023年09月の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「人生100年時代の投資物件選びは寿命と需要に注目しよう」です。

「人生100年時代」という言葉は、よく資産運用や貯蓄などお金の管理とセットで語られます。
マンション経営はその中の一つに数えられますが、新築や中古、立地などさまざまな投資物件があり、
選別に迷うのではないでしょうか。比較するヒントとして「寿命」と「需要」に注目してみることをおすすめします。

マンションの寿命は30年？50年？100年というデータも

鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅の法定耐用年数は47年、木造は22年です。
このことからマンションの寿命は50年くらいと考える人は多いのではないでしょうか。
実際には30年強というデータもあれば、理論上は100年以上持つという研究もあります。
2014年7月に東京カンテイが公表した「マンション建替え寿命」によると、
建て替えられたマンションの築年数の全国平均は33.4年、東京都は40.0年でした。
しかし戸数は14,000戸のみで建て替え寿命がすべての物件に該当するかというとそうではありません。
新耐震基準の建物でもあるため、グレードによって異なります。
タイル張りのないマンションとタイルありのマンションとでも内容が変わってきます。

一方、2013年に国土交通省が公表している「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書では、
鉄筋コンクリート造りの耐久性に関する複数の研究結果を挙げています。
その中で最も短いもので50年、長いもので150年という記述があります。
33年と150年では大幅な差があります。どちらが本当の寿命といえるのでしょうか。
注意しなければならないのは、前者の33年という築年数には、現役で利用されている建物は入っていないということです。

マンション経営をするなら長持ちする新築マンションがよい

人生100年時代という言葉が使われるきっかけとなった書籍『LIFE SHIFT（ライフシフト）』（東洋経済新報社）では、
「医療や介護技術の向上によって平均寿命は年々伸びている。後に生まれた世代のほうが、より健康でいられる期間が長い」
といった考え方を採用しています。
マンション経営に当てはめると「後に建ったマンションのほうが資産価値を長く保てる」と言えそうです。

2011年に早稲田大学で行われた研究が、その事実を物語っています。
同研究では、鉄筋コンクリート造の共同住宅の平均寿命は1998～2011年の間に約3割以上伸びていることが分かりました。
とはいえ木造住宅の法定耐用年数は22年、理論上は約65年（2011年時点）という研究があります。
鉄骨鉄筋コンクリート造りの半分くらいと考えると、木造住宅では「人生100年時代」には心もとないといえるのでしょう。

安心して人生100年時代を付き合っていくことのできる不動産は、新築の鉄筋コンクリート造といえます。

東京の賃貸需要

マンション経営は建物が物理的に長持ちするだけでなく、物件の資産価値を長く保つ必要があります。
つまり「入居者が絶えず集まり」「家賃が下がらず」「やむを得ず売却することになってもすぐに買い手がつく」物件です。
そのためには、賃貸需要が盛んで、持続が見込める地域にマンションを購入する必要があります。
居住用マンションの賃貸需要が旺盛であり続けるためには、母数である人口が伸びていくことが必要です。

100年人生のパートナーとして心強い東京の新築マンション

人生100年時代に一生付き合える投資物件の条件は、「建物の物理的な寿命が長い」「持続的な賃貸需要が見込める」の2つです。
新築の鉄筋コンクリート造りマンションは、最長で100年以上持つ可能性があります。
また東京都は日本一人口が伸びやすい地域であり、観光やビジネスの需要も盛んです。
以上のことから、東京の新築マンションが有力な選択肢といえます。

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今回のテーマは「投資するならマンション経営？最初にやるべき4つの行動」です。

かつてはマンション経営と言うと、お金持ちが片手間に行うイメージがあったかもしれません。
しかし今では、普通の会社員が副業としてマンション経営を開始し、資産も収入も大きく増やすケースが数多く出てきています。
マンション経営は、決して一部のお金持ちの専売特許ではありません。

そこで今回は、マンション経営に興味を持ち始めた人が何をするべきかを4つに絞ってお伝えします。

マンション経営に興味があるならプランをじっくり練ろう

マンション経営を成功させるには、準備が必要です。
現金で物件を購入できるほど貯金したり、プロ顔負けの知識を身に付けたりする必要はありませんが、
マンション経営を行う目的を考えましょう。目的が定まると、投資方法や物件がある程度決まってくるからです。

そのためにも、マンション経営のメリットを知る必要があります。
メリットとしては、主に家賃収入（インカムゲイン）、売却益（キャピタルゲイン）、節税の3種類が考えられます。
たとえば節税目的であれば、マンション経営の運営で赤字が出てもそれほど問題ではありません。
本業での所得を不動産所得の赤字と相殺し、大きく節税できるからです。
しかし家賃収入を増やしたいのであれば、こうした節税目的の物件は向いていないかもしれません。

また会社員を続けつつ副業としてマンション経営を行うのか、
あるいは会社を退職して不動産事業を主として生計を立てるのかによって、投資するべき物件の数や規模、金額は異なってきます。
会社員をやめても暮らせるだけの収入がほしいのであれば、目指すべき収入も決まってくるでしょう。

このように目的次第で選択肢が決まってきますので、何をマンション経営に求めるのかを自分の中ではっきりさせましょう。

マンション経営の基礎知識と独特のリスクについて理解しよう

マンション経営の代表的なリスクとして、空室リスクが挙げられます。
空室が多いということは入居者が少ないということで、家賃収入もその分減るということです。
購入価格の安さや表面的な利回りの高さに踊らされて物件選定をしてしまうと、
所有している間はずっと空室リスクの心配をしなければならなくなります。

こうした空室リスクを回避するためには、そもそも満室になりやすい立地の良い場所にある物件を選ぶ必要があります。
マンション経営の基礎知識を仕入れる手段としてインターネット記事や雑誌、書籍などが考えられます。
しかし情報の質や効率性などを考えると、やはりセミナーや面談に行うのがおすすめです。

優良物件の情報を収集するならセミナーがおすすめ

マンション経営の情報を収集するだけなら、あえてセミナーや面談を行わなくてもよいでしょう。
しかし、インターネット記事ですと信頼性に疑問がありますし、雑誌だと表面的なことしか書かれていないことが多いため、
読んでもマンション経営の行動自体に活用できる知識や情報は少ないかもしれません。

「いきなりは心配」と思うかもしれませんが、今では初心者を対象としたものが数多く存在します。
基礎的なところから具体的な情報まで直接教えてもらえるので、効率が良いと言えるでしょう。

行動前の準備が不動産投資の成否の分かれ目

マンション経営に興味があるなら、最低限やっておくべき準備があります。
目的を選定して情報を収集し、空室リスクの少ない物件を購入するのが理想的な流れです。
ぜひ直接、マンション経営に関する具体的な情報を聞いてみてください。

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今回のテーマは「会社員が資産運用するならマンション経営と株式投資のどちらがおすすめ？」です。

会社員の給料は簡単には上がりませんから、近年では資産運用を行う人が少なくありません。
ただし資産運用にも方法がたくさんあるため、「どれがお得な方法なのか」と迷い、
足を踏み出しかねている初心者もいるのではないでしょうか。

そこで今回は資産運用の方法をご紹介し、
特にマンション経営と株式投資について詳しくメリットとデメリットをお伝えしたいと思います。

資産運用の方法にはどんなものがある？

資産運用の対象はいろいろ考えられます。
タイトルにも挙げたマンション経営や株式投資はその代表ですが、他にも債券や投資信託、
先物取引や信用取引、FX、さらには金や銀などに資金を投じるケースもあります。
また、多くの社会人が銀行にお金を預けていると思いますが、
こうした預貯金もお金を預けて運用してもらい、金利を受け取るという点で資産運用の一種と考えることができます。

資産運用は、リスクとリターンの大きさから「貯蓄」と「投資」の2つに分けられます。
銀行預金のように、元本割れの可能性がなく大きく増える可能性もないものは貯蓄に当たります。
これに対してマンション経営や株式投資などのように、元本割れのリスクがある一方で、
大きなリターンを実現できる可能性のあるものは投資であると言えます。

もちろん、投資の中でもリスクとリターンの大きさによって違いがあります。
たとえば日本国債ですと元本割れのリスクはありませんが、
表面利率は2023年7月段階で0.4％に過ぎません。

一方で、先物取引や信用取引、FXなどのようにきわめてハイリスク・ハイリターンな投資もあります。
これらで成功すると短期間に莫大な利益を上げられる可能性はありますが、
多くの人が失敗して借金や自己破産に苦しんでいます。

以上を踏まえると、常に一定額の貯蓄をキープしつつ、余裕資金で少額からリスクの少ない投資を始めるのが
初心者には無難であると考えられます。代表的な投資方法である株式投資と
マンション経営のメリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。

株式投資のメリットとデメリット

株式投資のメリットは、何よりキャピタルゲインにあります。注目の薄い企業で画期的な商品が開発されたり、
素晴らしい決算が発表されたりすることで株価が急伸し、投資額の何倍ものリターンをもたらす可能性があります。

キャピタルゲインだけでなく、配当金や株主優待などの形でインカムゲインを手にできるのも株式投資の魅力です。
例えば、日本を代表する企業の一つであるJTでは、2019年度に1株当たり年間で154円の配当を支払っています。
最低単位である100株保有していると、税引き前で15,400円を受け取れる計算になります。
また保有する株数に応じて、自社商品を株主優待として提供しています。

株式投資で利益を得られる一方で、価格変動（ボラティリティ）の大きさによって損失を被ることもあります。
何倍も株価が上昇する可能性があるということは、逆に2分の1や10分の1にまで株価が急落する可能性もあるということです。
バブル崩壊やリーマンショックなどの出来事があると、あっという間に損失が膨らんでしまいます。

このように、株式投資は価格変動によって大きな利益を得られる可能性も大きな損失を被る可能性も秘めています。

マンション経営のメリットとデメリット

マンション経営のメリットは、株式投資に比べて短期的な値上がりや値下がりがないということです。
そのため、長期的な目で投資しやすいと考えられます。
入居者がつけば安定的な家賃収入を受け取れるので、インカムゲイン狙いの投資にはうってつけです。
会社員が収入を増やす副業としてもよいですし、定年後の私的年金としてマンション経営を行うのもよいでしょう。

また節税になるのもメリットです。
同じ1億円でも、現金より不動産の方が評価額を抑えられるため、相続税や贈与税の節税になりやすいのです。
また所得税や住民税などについても、さまざまな経費を申告することで所得を見かけ上抑えて、節税することが可能です。
こうした節税目的で不動産を運営する人もたくさんいます。

デメリットとしては、空室リスクや災害リスクがあることです。
ただし、これらのリスクはあらかじめ想定可能なものも多いため、購入や運営に際して対策を打っておくこともできます。
空室リスク対策として家賃保証契約を不動産会社と締結したり、災害リスク対策として火災保険や地震保険に加入したり
といったことが対策が考えられます。

無理のない範囲で資産運用を実際に始めてみよう

資産運用にはさまざまな方法があるので、興味を持ったものを無理のない範囲で始めてみるのが初心者にはおすすめです。
できればリスクの低い方法を、少額から試してみるのがよいでしょう。
一つに絞る必要はないので、慣れてきたらマンション経営と株式投資など、複数に手を出して資産形成を図るとよいでしょう。

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今回のテーマは「不動産投資はアーリーリタイア・セミリタイアにおすすめ！」です。

近年、定年まで仕事を続けず、若いうちに退職して自由に過ごすことを希望する人が増えているのです。

仕事に縛られない自由な生活のためには、働かなくても暮らせるだけの資産や収入が必要です。

それほどの資産や収入源を築くための最有力候補としておすすめしたいのが、マンション経営となります。
マンション経営で収入の柱を構築できれば、リタイアしても余裕を持って生活できる可能性があります。
今回は、マンション経営とアーリーリタイア・セミリタイアについて考えます。

経済的自由を手に入れてアーリーリタイア・セミリタイアを目指す

60歳ないし65歳の定年まで仕事を続け、その後は公的年金と貯蓄で余生を過ごすというのが一般的な会社員の生き方です。
それに対してアーリーリタイアやセミリタイアとは、定年よりも早い段階で仕事を完全に、
あるいはほとんど辞めてしまって趣味やボランティアなど好きなことをするような生き方を指しています。

アーリーリタイアやセミリタイアを実現するためには、経済的な自由を手に入れることが最も重要なのは言うまでもありません。
給料以外の収入源がなければ、貯蓄が尽きた段階で生活できなくなります。
逆に働かなくても収入が入るのであれば、会社に行かずに生きていくことは可能なのです。

アーリーリタイア・セミリタイア後の収入源としての不動産投資

アーリーリタイアやセミリタイアを本気で希望するのであれば、不動産が一つの運用先として考えられます。
購入した物件を賃貸に出し、入居者から得られる賃料収入をアーリーリタイアやセミリタイアの生活資金に充てるわけです。

家賃収入は入居者がいる限り手元に入ってきます。
会社員とは異なり、自分の働く時間や成果によって変動するわけではありません。
集金や建物管理、会計処理などの作業はありますが、いずれも管理会社や税理士などの専門家へ委託することができます。
極端に言えば、自分自身の稼働時間がほとんどなくても収入を得られる可能性を持つのがマンション経営なのです。

アーリーリタイアやセミリタイアなのに、不動産の管理に追われて多忙を極めるようでは本末転倒です。
なるべく自分で手を動かさなくてよいような仕組みを作って維持する必要があります。

会社員でいるうちに一度仕組みが出来上がってしまえば、後はその仕組みを維持するだけでお金が入ってきます。
貯めてきた預貯金に手をつけなくても、家賃収入だけで生活費が賄えるかもしれません。

リタイアするとマンション経営に不利？

不動産に限らず、株式や投資信託などの金融商品もアーリーリタイアやセミリタイアを実現させることは理論的には可能です。
例えば、配当利回り5％の企業の株式を5,000万円購入すれば、年間250万円の配当金を得られます。
約20％の税金が課されたとしても、200万円が残ります。倍の1億円購入すれば、400万円です。
これなら、不動産ではなく株式に投資した方がいいと考える人もいるかもしれません。

しかし、金融資産だけでアーリーリタイアやセミリタイアを実現させるには、
実現できるだけの資産を預貯金だけで持っておく必要があります。
上の例で言えば、5,000万円や1億円といった原資を自分の力で貯めなければならないのです。
これではアーリーリタイアやセミリタイアを実現させるまでに時間がかかりすぎてしまいます。

これに対してマンション経営のメリットは、自己資金以上の規模の投資ができることです。
仮に自己資金が1,000万円しかなくても、金融機関から融資を受ければ規模の大きな物件の購入が可能です。
自己資金1,000万円でも数千万円以上の物件を手に入れられるわけですから、資産の増えるスピードがはるかに早いのです。

融資のことを考えると、マンション経営は会社員として勤めているうちに始めた方がよいでしょう。
会社員には「給料が毎月入るためローン返済してくれやすい」とみなされ、融資を受けやすいのです。
リタイアしてからマンション経営を始めるのではなく、その前からマンション経営を行い軌道に乗ってから
リタイアするという順番がおすすめです。