2023年07月の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営は生命保険の代わりになる？（後編）」です。

マンション経営（不動産投資）には、生命保険の代わりになるという大きなメリットがあります。
マンション経営のローンを組む際に加入する、団体信用生命保険（団信）が生命保険の代わりを果たしてくれるためです。
団信とはどのような保険なのでしょうか。また、そのメリット・デメリットはご存知ですか？

後編では団信のメリット・デメリットについてご紹介します。

1.団信のメリット

1-1.契約者が万が一の時、ローンの返済義務がなくなる

団信に加入すると、契約者が死亡した場合や、高度障害者になった場合はその時点でローンの返済が免除されます。

残された家族にとってはローンの支払いがなくなり、そのまま住み続けられるため安心できます。
これは一般の生命保険にはない団信ならではの大きなメリットです。

1-2.所得税の納税義務がない

一般の生命保険で死亡保険金を受け取った場合は、契約の形態により所得税、相続税、贈与税の課税対象になります。
ところが、団信ではローンの支払いが免除されても納税義務はありません。

また、高度障害になった場合も、債務の免除が身体の障害に起因して受ける利益であるため、同じく課税関係は生じません。
ただし、ローンを完済したマンションを売却した場合は譲渡所得税が課税されるので注意が必要です。

2.団信のデメリット

2-1.所得税の控除が受けられない

通常、年末調整や確定申告の際に「生命保険料控除」を計上しますが、残念ながら団信は所得税控除を受けることができません。

これは国税庁の通達のなかで生命保険料控除の対象になる生命保険契約等について、
その対象者を「保険金等の払込みをする方、又はその配偶者その他の親族とするもの」と規定されているためです。

2-2.健康状態が悪いと加入できないことがある

団信も生命保険ですので、健康状態が悪いと加入できないことがあります。
団信に加入する際は、以下の健康状態を告知する必要があります。

・告知日より3ヵ月以内の治療や投薬歴

・告知日より3年以内の手術や治療歴

・現在身体障害の状態にあるか

審査する保険会社によって基準が異なりますが、上記の告知内容に問題がなければ加入できる可能性は高いと考えらえます。

3.団信加入の際に注意すべきポイント

3-1.他の保険と保障が重複していないかチェックする

団信は、死亡または高度障害が保障されるので、万一の備えという意味では十分な保障内容です。
ローンを組んだ時点で、一般の死亡生命保険に加入しているなら見直しを検討する必要があります。

3-2.年齢によっては一般の生命保険に加入したほうが得な場合もある

団信に年齢は関係なく保障内容も同じです。しかし、一般の生命保険は年齢によって保険料や保障内容が変わってきます。
若くて健康であれば安い保険料で手厚い保障を準備することができます。

団信と一般の生命保険の違いを考慮すると、40代以下の健康な人なら一般の生命保険で保障を厚くしたほうが
得な場合もあるでしょう。ローンを組む年齢によって、どちらが得か判断することが賢明といえます。

3-3.金融機関への告知は包み隠さず正直に伝える

金融機関に健康告知をする場合は、検査中の病気も含め、正直に伝えることが大事です。

たとえば、健康診断で再検査の必要ありと診断されたにも関わらず、
まだ病気と決まったわけではないからと告知しなかった場合、後になって問題になる可能性があります。

万一加入を断られたとしても、団信への加入が任意のローンもあるので、告知は正直に行うようにしましょう。

4.遺された不動産は長く生命保険のように家族を支える

マンション経営の際に加入できる団信だけではなく、不動産そのものも生命保険に近い機能を果たす可能性があります。

不動産は、家賃収入という形で利益を生んでくれる資産です。そのため所有者が死亡しても、
相続人やその家族に長く収入をもたらします。物件は家族にお金を遺すことと同じ働きを持っているのです。

ローンの返済が終わってしまえば、返済不要な不動産だけが残ります。

生命保険のように一度に数千万円のお金が入ってくることはありませんが、代わりに家賃収入が長く家族を支えてくれます。

小さい子どもを残したとしても、家賃収入が子どもの生活や教育に役に立ってくれるはずです。

万一まとまったお金が必要であれば、その時点で不動産の売却を考えればよいでしょう。

マンション経営を老後の生活資金目的で行っている人は多いのですが、
自分の死後も残された家族のためになるという視点があるとおわかりいただけたと思います。

配偶者や子どもたちのために何を遺せるか考えてみたときに、単なる預貯金（現金）ではなく不動産にすることで、
家賃収入やいざというときの売却代金で家族を支えることができます。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営は生命保険の代わりになる？（前編）」です。

マンション経営（不動産投資）には、生命保険の代わりになるという大きなメリットがあります。
マンション経営のローンを組む際に加入する、団体信用生命保険（団信）が生命保険の代わりを果たしてくれるためです。
団信とはどのような保険なのでしょうか。また、そのメリット・デメリットはご存知ですか？

前編では団信の種類についてご紹介します。

1.不動産投資家が入れる団体信用生命保険（団信）とは？

個人でマンション経営を行う際、自己資金だけで物件を購入できる人は少ないでしょう。
そのため金融機関から融資を受けるのが一般的です。
このローンに生命保険をつけるのが、マンション経営のメリットの一つでもあります。

不動産を購入する際、原則加入する保険が団体信用生命保険（団信）です。
所有者（債務者）がローンの完済前に亡くなってしまった場合でも、
保険会社から金融機関に対してローンの残債を支払ってくれる保険です。

自分が完済前に亡くなっても、遺された家族がローンの返済に苦しむことがない点が大きなメリットです。
万が一の場合、ローンは団信から支払われ、残債のなくなった不動産を相続させることができます。

団信は生命保険と同じ効果を期待できるため、加入している生命保険の見直しを図ることができます。

もし団信にも他の生命保険にも加入しないまま所有者が死亡すると、
ローン返済のために不動産を売却しなければいけない事態も考えられます。
こう考えると、保険料を余計に支払っても加入する価値はあります。

2.団信の種類と保障内容

団信には、おもに以下の5つの種類があります。
病気にも備えたい場合は、以下の保障内容を比較して、検討するとよいでしょう。
ただし、特約を付けると保険料（金利上乗せ分）が高くなることを考慮に入れなければなりません。

2-1. 通常の団体信用生命保険

団体信用生命保険は契約者が死亡または高度障害になったとき、残っている住宅ローンが完済になる保険です。

保険料はローン金利の中に含まれており、毎月の保険料の支払いはありません。
また、年齢や性別による保険料の違いがないのが団信の特徴です。

保障期間はローンの返済期間と連動しており、融資が実行されると保障が開始、完済と同時に保障期間も終了します。

2-2. 三大疾病特約付団体信用生命保険

三大疾病特約付団体信用生命保険は通常の団信の保障内容に加えて、
三大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）で所定の状態になったときも、残りの住宅ローンが完済になる保険です。

三大疾病は普通の病気に比べて治療費が高額になるので、特約を付けておくと安心です。

2-3. 八大疾病特約付団体信用生命保険

八大疾病特約付団体信用生命保険は上記2つの保険の保障内容に加え、
五疾患（糖尿病、高血圧性疾患、肝硬変、慢性膵炎、慢性腎臓病）で所定の状態になったときも、
残りの住宅ローンが完済になる保険です。

三大疾病と五疾患を合わせた八大疾病のなかでも糖尿病は代表的な生活習慣病です。

2-4. がん保障特約付き団体信用生命保険

がん保障特約付き団体信用生命保険は通常の団体信用生命保険の保障内容に加え、
医師からがんにかかっていると診断された場合に残りのローンが完済になる保険です。

厚生労働省の調査によると、2019年のがん羅患数は99万9,075人で100万人近い人ががんと診断されています。
決して珍しい病気ではないため、不安があれば特約を付けるとよいでしょう。

2-5. ワイド団体信用生命保険

ワイド団信は、正式名称を「加入条件緩和割増保険料適用特約付団体信用生命保険」といいます。
持病により団信に加入できない人のために、加入条件を緩和した商品です。
ただし、緩和された分金利が0.2〜0.3％程度高くなるのが一般的です。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

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今回のテーマは「不動産投資初心者は何から始める？（後編）」です。

前編では不動産投資の気をつけるポイントや始め方についてご紹介しました。

後編では不動産投資を始めるための準備、種類や物件購入の流れについてご紹介します。

1.物件を持つ目的を明確にする

ほとんどの人にとって、物件を持つ目的は利益を得ることでしょう。
時間をかけて不動産に投資する以上、リターンが得られなければ意味がありません。

しかし、どれくらいの利益を求めるかは人それぞれです。
「将来の老後資金の足しにしたい」という人もいれば、「多額の家賃収入を得て早期リタイアしたい」という人もいるでしょう。

まずは自分の目的と目標を明確にし、それに合わせた投資スタイルを選ぶ必要があります。

2.完済まで見据えたプランを立てる

次の重要なステップは、完済まで見据えたプランを立てることです。

甘い予測に基づいたプランを立ててしまうと、状況変化に対応できず目標達成が遠のきます。

完済までを見据えた精緻な収支シミュレーションを作成してくれる不動産会社を選ぶことで、
不動産投資をスムーズにスタートし最終的に成功をつかむことができるでしょう。

3.おもな不動産投資の種類

不動産投資は細かく分けると十数種類あるといわれていますが、おもなものに以下の5つがあります。

1.区分マンション経営

2.アパート、マンション一棟経営

3.戸建て投資

4.コインパーキング

5.不動産小口化商品

3-1.区分マンション経営

不動産投資で最もオーソドックスな投資方法です。

区分マンション投資は、1棟まるごとではなく1戸単位で購入し、貸し出します。

少額から始められるのがメリットです。空室リスクを下げるには、東京都心で駅徒歩10分以内など、
需要が高い立地の物件を選ぶことが大切です。

特に最近は単身世帯が増えていますので、区分所有なら新築ワンルームマンションが多くの需要を見込めます。

3-2.アパート、マンション一棟経営

アパートやマンションを一棟ごと保有して経営する方法もあります。
最大のメリットは、大きな収益が期待できることです。

半面、投資額が大きくなるので、ある程度の資本が必要になります。

3-3.戸建て投資

一戸建てはアパート・マンションに比べてリノベーションしやすいという特徴があります。
築古物件を再生して収益物件にするという手法も可能です。

3-4.コインパーキング

遊休地を持っているオーナーがよく行う不動産活用方法です。

土地は遊休地のままでは毎年固定資産税・都市計画税を払うだけになり、不経済な状態が続くことになります。

コインパーキングは小規模な土地でも運営でき、手数料はかかりますが、
大手運営会社のノウハウで安定した経営ができるのがメリットです。

3-5.不動産小口化商品

1つの物件に複数の投資家が出資し、不動産を小口に分けて購入できる商品です。
メリットは高額な不動産に少ない資金で投資できることです。

数万円から100万円程度で購入することができるので、株式と同じく分散投資することが可能です。

4.最初の不動産投資の成功は、事業拡大への第一歩

不動産は取引する金額が大きいことから、初心者にとって不安な点も多いでしょう。

しかし、ここまでみてきた失敗しないためのポイントを押さえ、
不動産会社と相談しながら進めていけば、決して怖いものではありません。

投資には多くの種類がありますが、初めての購入であれば区分所有マンションを選ぶのがおすすめです。

新築ワンルームマンションは需要が多いことからとくに有望です。
自分の予算や経営方針に合わせ、無理をせず安全に経営できる物件を選ぶことが大事です。

最初の不動産投資が成功すれば、2件目、3件目と所有不動産も増えていき、事業拡大への夢も広がります。
まずは、最初の不動産投資を成功させるための勉強や準備を進めていきましょう。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「不動産投資初心者は何から始める？（前編）」です。

不動産投資を始めるときは誰でも不安があるものです。
しかし、気を付けるべきポイントや、失敗する初心者の特徴を知ることによってリスクを軽減することができます。
主な不動産投資の種類や始め方、物件購入までの流れをわかりやすく解説します。

1.初心者が気をつけるべきポイント

はじめに、不動産投資の初心者が気をつけるべきポイントを4つ紹介いたします。

1.資金計画をしっかり立てる

2.出口戦略を考えて物件を選ぶ

3.信頼できる不動産会社を選ぶ

4.契約内容をよく確認する

1-1.資金計画をしっかり立てる

不動産投資は長く続けるものですので、最初に資金計画をしっかり立てることが大切です。
高い収益が見込める東京都心の好立地物件であれば、価格はそれなりに高額になるので、
全額自己資金で賄える人は少ないでしょう。

1-2.出口戦略を考えて物件を選ぶ

不動産投資は毎月の賃料収入で銀行ローンを返済する仕組みです。
そのため、ローンの返済が終われば、無借金の物件が資産として残ります。
引き続き賃料を得るのもよいですし、売却して現金化する選択肢もあります。

1-3.信頼できる不動産会社を選ぶ

マンション経営は不動産会社との連携が重要になります。初めての不動産投資であれば、分からないことが多いはずです。

そのため実績があり信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
地元で長く経営を続けていることも1つの信頼の目安になるでしょう。

1-4.契約内容をよく確認する

不動産売買には細かい規定がたくさんありますので、重要事項説明を受けるときは契約内容をよく確認することが大切です。

よく確認しないまま印鑑を押してしまうと、あとから問題が発生した際に、大きなトラブルに発展することになりかねません。

2.不動産投資で失敗する初心者の特徴

不動産投資で失敗する初心者には、どのような特徴があるのでしょうか。主に以下の3つが挙げられます。

1.物件のメンテナンスを疎かにする

2.コストに対する意識が低く、経費を把握できない

3.不動産会社とコミュニケーションをとらない

2-1.物件のメンテナンスを疎かにする

不動産投資は購入するだけでなく、メンテナンスが極めて重要です。

メンテナンスには、建物のメンテナンスと、家賃や広告などの運営面のメンテナンスがあります。
物件の管理は、自主管理と管理会社に委託する2つの方法から選択します。

不動産投資が本業を持つ会社員に人気な理由の1つは管理業務を安価なフィーでプロに委託できることです。

メンテナンスは非常に重要ですので、疎かにすることなく管理のプロである管理会社をパートナーとして活用しましょう。

2-2.コストに対する意識が低く、経費を把握できない

経費には管理費、修繕積立金、不動産管理手数料、広告宣伝費など定期的にかかるものもありますが、
確定申告の時期にかかる税理士費用や、税金を納税するための現金などもあります。
臨時にかかるコストも想定しておきましょう。

2-3.不動産会社とコミュニケーションをとらない

修繕箇所が発生する場合や入居者が家賃を滞納する場合もあります。
そのような場合もきちんと不動産管理会社と連携することで解決することができるでしょう。

空室が出た場合は、不動産会社に次の入居者を募集してもらわなければなりません。
家賃をどれくらいに設定するかプロの見解を聞く必要があります。

こうしたコミュニケーションをとらずに自己判断で決めてしまうのは経営のリスクを高めることになります。

3.まずは情報収集から

情報収集が大切なことは不動産投資に限ったことではなく、すべての投資にいえることでしょう。

・どんな投資方法があるのか（物件タイプやエリアなど）

・どんな不動産会社に依頼するべきか

・失敗するケースにはどのようなものがあるのか

・不動産投資や融資の基本的な仕組み

など、基本的な事柄について情報収集する必要があります。

4.不動産会社のセミナーに参加

情報収集の方法として有効なのが、不動産会社のセミナーに参加することです。
不動産投資セミナーは、実際に不動産を売買している不動産会社から、現場の生の情報を聞ける貴重な機会です。

金融機関の最新の融資方針など、インターネットで調べても出てこないような情報が得られることもあります。
不動産投資の情報収集には、もってこいの方法といえるでしょう。

不動産投資では、パートナーである不動産会社選びが成功を大きく左右します。

パートナー選びの入り口としてセミナーに参加することは、見極める目を養うことにもつながります。
セミナーでは、不動産投資のメリットばかりでなく、リスクもきちんと説明する誠実な企業かどうかを見極めてください。