2023年10月の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「サラリーマンのマンション経営は可能！失敗しない8つの対策方法（後編）」です。

社会情勢の変化が目まぐるしい昨今、これまで将来安泰だとされていたサラリーマンも、

老後への不安から資産形成を考える人が増えているようです。

しかし、給与所得の貯蓄だけでゆとりある老後の資産を貯めることは困難といえます。

また、株取引などの投資は、本業があるサラリーマンには時間の制限があること、

ハイリスク・ハイリターンであることから、本格的な参入を躊躇している方もいるでしょう。

そんな中、ミドルリスク・ミドルリターンといわれる不動産を使った資産形成、

中でも区分マンション経営がサラリーマンからの注目を集めています。

日中は本業で忙しく資産形成に時間を使えないサラリーマンでも、

管理会社にマンションの管理を任せることができるため、本業に支障をきたすことなく資産形成を行うことが可能です。

本ブログでは、サラリーマンがマンション経営で成功するための注意点をご紹介します。

1.サラリーマンがマンション経営で「成功」するための3つの注意点

マンション経営における「失敗」とはそもそも何をいうのか？

よく「マンション経営で失敗した・成功した」という言い方をしますが、
そもそも、マンション経営における「成功」「失敗」とは何を指すのでしょうか。

すでに述べたとおり、マンション経営の目的は「資産を増やす」ことです。
資産が増やせれば「成功」、資産が逆に、マンション経営を始める前より減ってしまえば「失敗」と言えるでしょう。

1.立地選定を徹底する

すでにお伝えしているように、マンション経営では立地は最も重要です。
立地条件のよい（交通至便、駅から徒歩10分以内などの）物件を選びましょう。

2.ターゲットを明確にして購入物件を決める

サラリーマンのマンション経営では、入居者に単身者とファミリー層、どちらを狙うべきでしょうか。

ファミリー層の賃貸マンションは借り手が限られるため、特に賃貸経営の初心者であるサラリーマンの場合は、
単身者向けのワンルーム区分マンションを検討すると良いでしょう。

3.物件の管理会社を確認する

より良い賃貸経営のために、物件の管理は大変重要です。
マンション経営は管理会社に管理を委託することが多いため、きちんと管理してくれる管理会社を選びましょう。

2.マンション経営に向いているサラリーマンとは？

2-1.長期視点で運用効果を見られるサラリーマンが向いている

マンション経営は、マンションという不動産を長期にわたって運用し、利益を生む事業です。
そのため、長期的な視点が必要になります。

マンション経営ではキャピタルゲイン、すなわちマンション購入時の価格より高い価格で売って得る利益もあります。
しかし、短いスパンで不動産を売買することは、サラリーマンのマンション経営の目的ではありません。
購入したマンションで家賃収入を長く得て資産を増やすのが本来の目的のはずです。

目先の利益にとらわれず、長い目で資産形成を考えられる人が向いています。

2-2.どちらかといえば年齢の若いサラリーマンが向いている

サラリーマンは将来、給与収入を安定して得られる可能性が高く、融資を受けるにはとても信用度の高い属性です。

さらに年齢が若いとローン返済の期間も長く、将来的な成長見込みもあるため、無理な内容でなければ融資は受けやすいです。

若いからと躊躇せず、マンション経営を行うにはメリットが多く、可能であると考えてください。

2-3.意思決定のできるサラリーマン

専門家である、マンション経営の実績のある不動産会社に耳を傾けたうえで、
セミナーなどに通い、メルマガや書籍を読んで勉強し、マンション経営を行うかどうか意思決定することが大切です。

まとめ

この記事では、サラリーマンがマンション経営を行うために知っておくべき知識、心構えなどについて説明しました。

サラリーマンが副業でマンション経営をすることにはさまざまなメリットがあります。
同時に、マンション経営にはリスクもありますが、対策をしっかりとることで回避できる可能性も高まります。

マンション経営を初めて行う場合は、自分一人で決断せず、まずはプロの意見を参考にしましょう。
不動産会社はマンション経営の実績を多く持っている、信頼のおける会社を選んでください。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「サラリーマンのマンション経営は可能！失敗しない8つの対策方法（中編）」です。

社会情勢の変化が目まぐるしい昨今、これまで将来安泰だとされていたサラリーマンも、

老後への不安から資産形成を考える人が増えているようです。

しかし、給与所得の貯蓄だけでゆとりある老後の資産を貯めることは困難といえます。

また、株取引などの投資は、本業があるサラリーマンには時間の制限があること、

ハイリスク・ハイリターンであることから、本格的な参入を躊躇している方もいるでしょう。

そんな中、ミドルリスク・ミドルリターンといわれる不動産を使った資産形成、

中でも区分マンション経営がサラリーマンからの注目を集めています。

日中は本業で忙しく資産形成に時間を使えないサラリーマンでも、

管理会社にマンションの管理を任せることができるため、本業に支障をきたすことなく資産形成を行うことが可能です。

本ブログでは、サラリーマンにおけるマンション経営のリスクと対処法をご紹介します。

1.サラリーマンにおけるリスクと対策

1-1.勤め先の副業規定に抵触するリスク

マンション経営はサラリーマンの副業として認められやすい資産運用です。

ただし、企業により副業規定は異なります。
副業を禁止していても、転勤する場合に空き家になる自宅を賃貸に出すことは禁止されないことが一般的です。
同じように区分マンション経営を副業と見なさない企業がほとんどです。

【対策】

必ず自分の働いている企業の規定で、マンション経営は副業として認められるのかどうか確認してください。

1-2.管理が行き届かないリスクと対策

本業が忙しいサラリーマンは、副業に時間をそれほど割けないことがほとんどでしょう。
そのためマンション経営において、管理会社に物件の管理を任せる人も多くいます。

ただし、オーナーの本来の目的は「マンションを買ってオーナーになる」ことではなく、
「マンションを資産として運用し、元々の資産を増やす」ことです。
管理を全て管理会社に丸投げするのではなく、オーナーとしての自覚はきちんと持っておきましょう。
いつも気にする必要や何かする必要はありませんが、自分のマンションの現状を把握しておくことは大切です。

【対策】

あくまでもサラリーマンのマンション経営は副業なので、自分一人で物件の状態全てを把握することは難しいでしょう。
このリスクを回避するためには、良心的で信頼できる、質の高い管理会社を選ぶ必要があります。

2.サラリーマン以外のマンション経営者にも該当するリスクと回避方法

2-1.空室リスクと対策

賃貸物件経営における最も対策すべきリスクが、空室リスクです。

マンション経営の収入の柱は、家賃収入です。
レバレッジ効果を最大限に利用するために、ローンを利用する人がほとんどでしょう。
そしてローン返済は家賃収入で充てること、毎月家賃が入ることが前提になっています。

空室はこの前提を崩してしまうため、空室の間のローン返済は自己資金を持ち出して支払うことになります。

【対策】

マンション購入時の立地条件が最も重要になります。
立地の良さを徹底して考えられているマンションならば、空室リスクは大きく下がるでしょう。

2-2.天災・人災リスクと対策

大地震や台風などによる風水害の備えは重要ですが、被害を受ける可能性はどんな物件にもあり得ます。
災害により物件が損傷した場合、またマンションのある地域が被災した場合は、入居する人はいなくなるかもしれません。

【対策】

ハザードマップなどをしっかりと購入前に確認しましょう。
実績のある不動産会社の斡旋するマンションの場合、災害による被害まで調査のうえ建築されています。
そのような物件を選ぶと安心です。

2-3.地価下落リスク（※家賃低下および物件売却が難しくなるリスク）

地価は株価などのように大きく変動するものではありません。
しかし長い年月の間には様々な要因により、購入したときよりも価額が下がってしまうことはあり得ます。
地価が低下すると物件の価値も下がるため、家賃相場が地域全体で下がる可能性があります。
そのため、物件の築年数による家賃低下幅より、さらに家賃を下げなければならなくなる場合があります。

【対策】

購入時の立地選定が重要になります。将来も地価変動の少ない、安定した需要のある土地、地域を選ぶ必要があります。
すでにマンション経営の実績がある不動産会社が選ぶ立地では、この心配はあまりないでしょう。

2-4.入居者トラブルのリスク

入居者が他の入居者とトラブルを起こす、物件を雑に扱って壊したり傷めたりする、などのリスクがあります。
また自主管理の場合は、それらのトラブルや修繕対応をオーナーが行わなければなりません。

【対策】

入居者審査を行ってくれる管理会社に管理を委託することで、質のよい入居者に賃貸することができ、
上記のようなトラブルの可能性は大幅に減ります。そのため、管理会社の選定が重要になります。

2-5.修繕費用リスク

例えば中古マンションを購入した場合、物件が古いために予想より修繕費用やリフォーム費用がかかる場合があります。

【対策】

新築区分マンションでは、上記のようなリスクはほぼ起こらないといえます。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「サラリーマンのマンション経営は可能！失敗しない8つの対策方法（前編）」です。

社会情勢の変化が目まぐるしい昨今、これまで将来安泰だとされていたサラリーマンも、
老後への不安から資産形成を考える人が増えているようです。
しかし、給与所得の貯蓄だけでゆとりある老後の資産を貯めることは困難といえます。

また、株取引などの投資は、本業があるサラリーマンには時間の制限があること、
ハイリスク・ハイリターンであることから、本格的な参入を躊躇している方もいるでしょう。

そんな中、ミドルリスク・ミドルリターンといわれる不動産を使った資産形成、
中でも区分マンション経営がサラリーマンからの注目を集めています。

日中は本業で忙しく資産形成に時間を使えないサラリーマンでも、
管理会社にマンションの管理を任せることができるため、本業に支障をきたすことなく資産形成を行うことが可能です。

本ブログでは、本業を持つサラリーマンがマンション経営するメリットと心構え、リスクへの対処法をご紹介します。

1.マンション経営とは？マンション経営で利益を得る仕組み

マンション経営の基本は「家賃収入」です。

マンションを一棟購入するには多額の資金が必要なため、一般的にサラリーマンのマンション経営では、
区分マンションを購入して賃貸し、家賃収入を得る方法が選ばれやすくなっています。

一方、購入したマンションを売却して、購入価格と売却価格の差額の売却益で利益を得る方法もあります。

このように区分マンションは、そのまま持っているだけで家賃収入を生み出し、売却することで金銭にすることができます。
しかし、マンション経営は「経営」という呼び名のとおり、継続した管理運営が必要になります。

「サラリーマンとして働きながらでもマンション経営は副業として可能だと聞いているが本当なのか」

「管理が必要なマンション経営は、本業と両立可能だろうか？」という疑問について、次の章で説明します。

2.サラリーマンがマンション経営に適している6つの理由とメリット

ここではサラリーマンがマンション経営に適している理由とメリットについて説明します。

2-1.副業として認められやすい

昨今は副業に関する規定も緩和されてきています。

とはいえ、本業に支障が出ることは多くの企業が良く思いません。
例えば株式市場は決まった時間しか開いていないため、サラリーマンが市況を見ることは限られた時間だけになってしまいます。
そのため、本業が忙しいサラリーマンにはデイトレードなどの株式取引は時間的に難しいと考えられます。

一方、マンション経営は、賃貸募集や入居者への対応などの管理業務は管理会社に委託することができます。
そのため忙しいサラリーマンでも仕事時間を犠牲にすることなく資産形成が可能です。

本業の時間を妨げないことから、サラリーマンでもマンション経営は認められやすいといえます。

2-2.マンション経営は管理に手間がかからない

2-1で説明したように、サラリーマンのマンション経営は本業に支障をきたす恐れがありません。
管理を管理会社に委託すればオーナーであるサラリーマンがすることはありません。

管理に手間がかからないことから、マンション経営はサラリーマンに向いているでしょう。

2-3.融資により「少ない自己資金」で始められ「他人の資本（家賃収入）」でレバレッジ効果が得られる

マンション経営のために区分マンションを購入する場合、何千万円かの資金が必要になります。
マンション経営の最大のメリットは融資を利用することでレバレッジを効かせられること、
入居者の支払う家賃でローンの返済ができる点です。

2-4.生命保険と同じ効果がある

マンション経営のためにローンを使う場合、「団体信用生命保険（団信）」に加入することが必須となっています。

団信は、万が一ローン借り入れの名義人（マンションのオーナー）が、返済期間の途中に亡くなったり、
高度な障害を負ったりした場合などに、ローンの残債を保証会社が全額支払ってくれる保険です。

例えば家族がいるサラリーマンオーナーならば、自分の身に何か起こった場合、家族はローン返済が免除されます。
またローン返済の終わった物件が資産として家族に残ることになり、住む家に困ることもありません。

2-5.「不動産」という「実物資産」が残り、売却も可能、将来の年金代わりにもなる

マンションは現物不動産なので、株のように急激に大きく値下がりするようなことはありません。
株は最悪の場合、価値はゼロになるリスクがありますが、不動産ではそのような事態は起こりません。

また将来的に自分で住むことも可能です。

賃貸経営を続けるなら、退職した後はローンが完済している可能性が高いため、家賃収入が毎月の収入になります。
老後の年金問題も話題になっていますが、家賃収入があることで、年金の足しにすることができます。

もちろん、売却することも可能です（キャピタルゲイン）。
売却で利益が必ず出るとは言えませんが、将来的に資産価値が減らない物件を、購入の際に選ぶことが大切です。

2-6.節税効果が得られる場合がある

マンションは不動産のため、毎年の基準地価（路線価など）によって価額が定められます

相続税は遺産の価値によって税負担が決まりますが、不動産の評価額は現金の4分の1程度になります。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「【ハザードマップの活用方法】マンション経営をする時には確認が必要」です。

最近は、大型台風や集中豪雨が急増しており、マンション経営を始める際、洪水・津波・土砂災害などの
リスクをチェックする重要性が高まっています。
これらのリスクを手軽にチェックできるツールが「ハザードマップ」です。そもそもハザードマップとは何なのか、
具体的にどのようにマンション経営に活かせばいいのかなどを解説していきます。

1.ハザードマップとは？

ハザードマップとは、防災地図のことです。自治体ごとの災害リスクと避難経路・避難場所などが視覚的に表示されています。
各地域の災害リスクは、地形・地盤や過去の被災状況から判定しています。
ハザードマップは、具体的に次の4つのリスクを私たちに教えてくれます。

・洪水

・津波

・土砂災害

・道路防災情報

ハザードマップを調べるには、「ハザードマップポータルサイト」にアクセスする、
あるいは、「ハザードマップ　自治体名」などのキーワードでインターネット検索する方法があります。
マンションが建設されるような大都市圏であれば、詳しいハザードマップが用意されているのが普通です。

2.近年、大型台風・集中豪雨、首都直下型地震のリスクが高まっている

マンション経営において、ハザードマップを確認する重要性が高まる背景には、台風・集中豪雨・地震の
リスクが上がっていることが挙げられます。

気象庁気象研究所によると、東京の台風の上陸数は直近40年で見ると1.5倍に増えています。
また、首都直下型地震の発生確率は今後30年間で70％といわれています。
地震の被害といえば火災や倒壊のイメージが強いですが、大地震の場合、
津波・液状化・急斜面の土砂災害などの被害も甚大と予想されます。

ただし、これは災害リスクがあるエリアのマンションは買わない方がいいという意味ではありません。
日本は災害大国なので、リスクがないエリアとなるとかなり限定されてしまうでしょう。

大切なことはオーナー様が事前にマンションの災害リスクを把握することです。
災害リスクを知れば、保険に加入する、入居者にアナウンスするといった適切な対策がとりやすくなります。

3.マンション経営における各ハザードマップの活用方法

具体的に、どのようにハザードマップをマンション経営に活用していけばいいのかを確認していきましょう。
ハザードマップには、洪水・津波・土砂災害などの種類があります。

3-1.洪水ハザードマップ

洪水ハザードマップでは、近隣の河川が増水した場合の浸水予測をしています。
特に東京23区をはじめとする大都市圏は大きな川や水路に近い低地が多いので「洪水ハザードマップ」は要確認です。

3-2.津波ハザードマップ

臨海エリアのマンションは、津波ハザードマップも要確認です。
鉄筋コンクリート造で出来ているマンションは一般的に津波に強いと言われます。
しかし、東日本大震災では複数の鉄筋コンクリートの建物が津波で横転しています。
油断せずに津波ハザードマップをしっかり確認しましょう。

3-3.土砂災害ハザードマップ

土砂災害は、地震・台風・大雨などをきっかけに崖崩れや地滑りが起きるものです。
ひとたび発生すれば、頑丈な鉄筋コンクリート造マンションといえども、飲み込まれてしまうリスクがあります。

4.保険を活用して災害時の被害をカバーする手も

購入予定のマンションの災害リスクが高い場合、必要に応じ保険に加入することでリスクを軽減できます。
例えば、洪水や土砂災害が多いエリアであれば、水災補償の保険に加入することで損害をカバーできます。

ただし、一般的に水災補償は単独の保険商品として販売されていません。
マンション購入時に契約する火災保険のオプションとして加入できます。
その他オプションとして、風災・雪災・ひょうなどの被害をカバーできるものもあります。
過去の災害リスクに応じて適切なオプションを選択してください。

4-1.水災補償がカバーしてくれる範囲は？

水災補償の具体的な内容は個々の契約で変わりますが、一般的な例を挙げてみます。
台風で近隣の河川が氾濫して床下浸水した場合、建物・居室内・家財などの被害が補償されます。
また、大雨により建物近くで土砂崩れが発生しマンションが被害にあった場合も、補償対象の可能性が高いです。

4-2.区分マンションの場合、水災補償加入の注意点は？

区分マンションの場合、所有している部屋が床下浸水や土砂崩れの直接的な
被害にあわなければ水災補償の対象にならないのが一般的です。
そのため、中層階〜高層階の区分マンションを購入するなら、水災リスクの高いエリアでも水災補償は不要と考えられます。

4-3.一棟マンションの場合、水災補償加入の注意点は？

一棟マンションの場合、洪水や土砂崩れが発生すれば被害は甚大です。
リスクの高いエリアで一棟マンションを購入する場合、水災補償も検討すべきでしょう。
加入により、被害を最小限に抑えられます。加入の際は、建物そのものへの補償をつけることがポイントです。

区分マンション、一棟マンション共通の注意点として、地震による津波や土砂崩れが発生した場合、
水災補償の対象にならないことが挙げられます。
このようなケースでは地震保険で備えられる可能性があるため、リスクが気になる方は地震保険も検討してみましょう。

5.まとめ

この記事では、マンション経営とハザードマップをテーマに解説してきました。
マンション購入前にハザードマップで災害リスクを確認する。
たった、これだけの手間でリスクヘッジをすべきかが判断できます。
オーナーが予めリスクを熟知することで、入居者の生命を守る責任を果たすことに繋がります。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「独身の私ができるマンション経営」です。

生涯おひとり様の予定ではないけれど、今後、人生に安定をプラスする選択肢としてマンション経営を考えてみる人は
少なくないと思います。女性の場合は、不動産で大金を手にしたいというよりも

「将来、仕事や生活に行き詰まった時、少し頼りにできる収入源があれば」

「家賃収入さえあれば、体を壊してしまっても大丈夫そう」

という、現実的な視点から、マンション経営を思いつくことが多いようです。
今回は、マンション経営を独身でスタートして、自分の将来の「ゆとり」を作るための考え方をまとめました。
女性前提ですが、男性にも参考になります。

マンション経営は人生を逆算で考えるほうがいい

マンション経営は、これから起きる人生イベントを逆算で考えてからプランを立てましょう。
書籍では、マンション経営は資金計画からとアドバイスがありますが、それよりも大切なのは人生プランのシミュレーションです。

実は、マンション経営が人生プラン候補としてチラホラ上がってくるような年齢になると、
以下のような人生イベントが今後の10～15年で一気に押し寄せてくる可能性があります。

イベント１：結婚

結婚して居住用住宅購入、住居用住宅ローンを組む可能性があります。
居住用住宅のローン支払いは当然ですが、お給料など、自分が稼いだお金からローンを支払うことになります。
マンション経営の場合、ローンの大半は入居者からの家賃収入で返済することができます。

イベント２：子供

養育費と学費にどのくらいかけるか。シングル・ペアレントになる可能性もある。

イベント３：親の介護病気・自分の病気

自分と自分の親、結婚したら両家の親の病気・介護などに費用が発生すると考えられる。

イベント2にしても3にしても、マンション経営は大きな助けになってくれます。
先ほども触れましたがローンの支払いの大半は入居者からの家賃収入で支払います。
都心部など賃貸需要の高いエリアではマンション価格は底堅く推移します。
ローンの残債は時間の経過とともに減少していきますので、一定期間が過ぎれば、
残債より売却価格の方が高くなる可能性が非常に高く、売却益を得ることもできるでしょう。

また、ローン完済後は管理費や固定資産税などの経費は必要ですが家賃収入の大部分が手残りとして残ります。

さらに、マンション経営には団体信用生命保険が付いてきます。

イベント４：退職・転勤・転職

転勤・転職をする可能性、結婚したら配偶者も転勤・転職する可能性があります。
退職は、早期退職・再就職を含め自分が何歳まで働ける職種なのかも考慮する必要があります。

しかし転勤・転職しても投資用マンションには影響はありません。

特に、女性は1から4が同時に起きる可能性があり、起きてから慌ててもほとんど何もできないのが現実です。
このような配偶者・家族を巻き込んだイベントがある可能性を前提にしておくと、いつマンション経営を始め、
いつまでに終わらせておくべきなのかが見えてきます。

配偶者候補がマンション経営をどう思うかは一大事

仮に、シングル・アゲインにならない前提で考えた場合、妻のマンション経営に関して

①夫婦の共同財産としてローン返済を手伝ってもらう

②今まで通り払い続けて個人名義の財産とし、万が一の保険にする

という２つの選択肢があります。

前者の場合は完済が早まりますので、家庭に余裕ができます。
配偶者が協力的かつ夫婦仲が良好な場合は、そのまま第２のマンション経営に乗り出すことも可能なので、
よりゆとりある人生となります。

後者の場合は返済計画を変更せずに完済し、老後の自己資金として使えます。
万が一、配偶者と死別した場合でも、家賃収入という柱があれば経済面で困る確率は少なくなります。

働く女性が自分の城を持ちながら家庭の城も同時に築くには、配偶者の協力と理解がある方がラクです。
しかし、最後まで個人資産として資産形成するのであれば、資産性を最重要視した物件選びに徹することで、
物件の入居者が自分を支え続けてくれることになります。

このように、マンション経営には長い人生で起きる様々なイベントにも左右されず、
最終的に人生を身軽にする要素がたくさんあります。
独身の今のだからこそ、生活を大きく変えずにスタートできるマンション経営を取り入れ、
人生に「ゆとり」を組み込んでみてください。