サラリーマンのマンション経営は可能！失敗しない8つの対策方法（中編）｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「サラリーマンのマンション経営は可能！失敗しない8つの対策方法（中編）」です。

社会情勢の変化が目まぐるしい昨今、これまで将来安泰だとされていたサラリーマンも、

老後への不安から資産形成を考える人が増えているようです。

しかし、給与所得の貯蓄だけでゆとりある老後の資産を貯めることは困難といえます。

また、株取引などの投資は、本業があるサラリーマンには時間の制限があること、

ハイリスク・ハイリターンであることから、本格的な参入を躊躇している方もいるでしょう。

そんな中、ミドルリスク・ミドルリターンといわれる不動産を使った資産形成、

中でも区分マンション経営がサラリーマンからの注目を集めています。

日中は本業で忙しく資産形成に時間を使えないサラリーマンでも、

管理会社にマンションの管理を任せることができるため、本業に支障をきたすことなく資産形成を行うことが可能です。

本ブログでは、サラリーマンにおけるマンション経営のリスクと対処法をご紹介します。

1.サラリーマンにおけるリスクと対策

1-1.勤め先の副業規定に抵触するリスク

マンション経営はサラリーマンの副業として認められやすい資産運用です。

ただし、企業により副業規定は異なります。
副業を禁止していても、転勤する場合に空き家になる自宅を賃貸に出すことは禁止されないことが一般的です。
同じように区分マンション経営を副業と見なさない企業がほとんどです。

【対策】

必ず自分の働いている企業の規定で、マンション経営は副業として認められるのかどうか確認してください。

1-2.管理が行き届かないリスクと対策

本業が忙しいサラリーマンは、副業に時間をそれほど割けないことがほとんどでしょう。
そのためマンション経営において、管理会社に物件の管理を任せる人も多くいます。

ただし、オーナーの本来の目的は「マンションを買ってオーナーになる」ことではなく、
「マンションを資産として運用し、元々の資産を増やす」ことです。
管理を全て管理会社に丸投げするのではなく、オーナーとしての自覚はきちんと持っておきましょう。
いつも気にする必要や何かする必要はありませんが、自分のマンションの現状を把握しておくことは大切です。

【対策】

あくまでもサラリーマンのマンション経営は副業なので、自分一人で物件の状態全てを把握することは難しいでしょう。
このリスクを回避するためには、良心的で信頼できる、質の高い管理会社を選ぶ必要があります。

2.サラリーマン以外のマンション経営者にも該当するリスクと回避方法

2-1.空室リスクと対策

賃貸物件経営における最も対策すべきリスクが、空室リスクです。

マンション経営の収入の柱は、家賃収入です。
レバレッジ効果を最大限に利用するために、ローンを利用する人がほとんどでしょう。
そしてローン返済は家賃収入で充てること、毎月家賃が入ることが前提になっています。

空室はこの前提を崩してしまうため、空室の間のローン返済は自己資金を持ち出して支払うことになります。

【対策】

マンション購入時の立地条件が最も重要になります。
立地の良さを徹底して考えられているマンションならば、空室リスクは大きく下がるでしょう。

2-2.天災・人災リスクと対策

大地震や台風などによる風水害の備えは重要ですが、被害を受ける可能性はどんな物件にもあり得ます。
災害により物件が損傷した場合、またマンションのある地域が被災した場合は、入居する人はいなくなるかもしれません。

【対策】

ハザードマップなどをしっかりと購入前に確認しましょう。
実績のある不動産会社の斡旋するマンションの場合、災害による被害まで調査のうえ建築されています。
そのような物件を選ぶと安心です。

2-3.地価下落リスク（※家賃低下および物件売却が難しくなるリスク）

地価は株価などのように大きく変動するものではありません。
しかし長い年月の間には様々な要因により、購入したときよりも価額が下がってしまうことはあり得ます。
地価が低下すると物件の価値も下がるため、家賃相場が地域全体で下がる可能性があります。
そのため、物件の築年数による家賃低下幅より、さらに家賃を下げなければならなくなる場合があります。

【対策】

購入時の立地選定が重要になります。将来も地価変動の少ない、安定した需要のある土地、地域を選ぶ必要があります。
すでにマンション経営の実績がある不動産会社が選ぶ立地では、この心配はあまりないでしょう。

2-4.入居者トラブルのリスク

入居者が他の入居者とトラブルを起こす、物件を雑に扱って壊したり傷めたりする、などのリスクがあります。
また自主管理の場合は、それらのトラブルや修繕対応をオーナーが行わなければなりません。

【対策】

入居者審査を行ってくれる管理会社に管理を委託することで、質のよい入居者に賃貸することができ、
上記のようなトラブルの可能性は大幅に減ります。そのため、管理会社の選定が重要になります。

2-5.修繕費用リスク

例えば中古マンションを購入した場合、物件が古いために予想より修繕費用やリフォーム費用がかかる場合があります。

【対策】

新築区分マンションでは、上記のようなリスクはほぼ起こらないといえます。