2023年08月の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営とアパート経営、具体的にはどう違うの？」です。

マンション経営に興味はあるけれど、マンション経営とアパート経営の違いがよくわからないという人は少なくありません。
マンション経営をしたことのない人からすると、2つは似たようなものに思えるかもしれません。
しかし、実際に運営してみると分かりますが、これらはまったくの別物です。
本ブログでは、マンションとアパートの違いや、マンション経営を行うにあたってどう取り組んでいくべきかご紹介します。

似ているようで違う、マンション経営とアパート経営

では、マンション経営とアパート経営はどこが違うのでしょうか。
会社員などによるマンション経営の場合、今の時代、ワンルームを購入する区分所有の形式がほとんどです。
一方でアパート経営の場合は一棟丸ごとの形式となります。

この違いは大きなもので、例えばマンションであれば、管理組合を通じて建物の修繕などを行いますが、
アパートは自分の意思決定ですべてを賄います。
また、建築費用や耐久年数なども異なるため、どちらを所有するかについては真剣に考える必要があると言えます。

マンション経営とアパート経営のメリット・デメリット

・マンション経営
そもそもマンションは耐久年数が高く、長期的な保有に向いています。
マンションは鉄骨もしくは鉄筋で作られており、耐熱・耐久・耐震性に優れているのが特徴で、
生活をするにしても比較的、天災などで被害をこうむりにくく、安心して長く生活できることを考慮しています。

そのため、投資をするにしても安定したものとして活用できる点が何よりのメリットです。
ある意味では不動産投資の王道だとも言えるでしょう。
デメリットは一部屋あたりの価格が高額になってしまう点です。

良いマンション経営ほど立地を大事にします。特に一等地となれば、その価格は高くなっていきます。
一部屋あたりの金額は、一棟丸ごと購入するアパートの一室あたりとは比較にならないほど高額になってしまうでしょう。
マンション経営はあくまでも長期保有が前提であると考えて、一度手に入れたのであれば、
老後の備えなどに活用することを考えるべきです。

・アパート経営
アパートは木造もしくは軽量鉄骨などで建築されています。
木造は安価で建築スピードが早い点がメリットですが、その分、耐久性などに少々不安が残ったり、
防音性が低く、隣の部屋の音が筒抜けになったりすることもあります。
また木造である分、火災に弱い点にだけは気をつけたいところです。

軽量鉄骨の場合、木造よりも頑丈で耐火性能も向上しています。
その一方で音が響きやすいという欠点も存在しています。
いずれにせよ、アパート経営の場合は一棟丸ごと購入するかたちになるため、費用が大きく跳ね上がります。
一棟丸ごとであるため、マンションと比較すると空室リスクが高い点は大きなデメリットであると言えます。

利回りに騙されないのがリスク回避のコツ

不動産投資初心者はどうしても利回りの高さに目が奪われがちです。
しかし実際には利回りが高いこととリスクが高いことはほぼ同じであると言えます。
利回りで考えると、アパートの方が遥かに高いと言えるでしょう。

しかしそれはすべての部屋が満室であるという前提であり、
ローンが終わるまでの30年、35年という歳月で考えると、実際には100％満室である保障はないのです。

逆に良い不動産屋があまり高くない利回りを提示するということは、それだけ立地や建物に手をかけているということです。
つまり目先で大儲けはできないものの、安定した投資先であるということの証でもあります。
不動産投資を行う際にはこのような点にもぜひ注意しておきたいものです。

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今回のテーマは「珍しい不動産投資には手を出すな！ニッチビジネスが迎える末路」です。

世の中には、「珍しい投資用不動産」が存在しています。
初めて不動産投資を行う人の中には、一般的な物件ではなく、変わり種の不動産に惹かれる人もいるでしょう。
ニッチビジネスともいえる珍しい物件の不動産投資は、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
本ブログでは、変わった投資用不動産について説明します。

世の中にはさまざまな投資用不動産が存在する

投資用不動産というと、多くの人はマンションやアパートを想像するのではないでしょうか。
しかし、投資用不動産はそれだけに留まらず、さまざまな種類があります。
例えば、山林投資です。人里離れた山林であっても、水や植物・鉱物などの資源を確保することを目的とした
売買もありえるでしょう。また、無人島の不動産売買というものもあります。

無人島を購入する目的は、「お金持ちが個人で所有する」「港湾を作る」「リゾート施設を作る」などさまざまです。
この他にも、変わった投資用不動産はあります。
例えば、設備が不便だったり欠落していたりするようなデメリットを抱えた不動産です。
また、地方の僻地（へきち）のため、ほとんど無料で売買できるような物件もあります。

さらに、時代のニーズを先取りした民泊用の収益物件など、一口で投資用不動産といっても、実態はさまざまです。

変わり種の不動産投資には危険がいっぱい

変わり種の不動産物件というものは、いわゆる「ニッチビジネス」と呼ばれる分野に含まれます。
隙間産業ともいわれるこの分野には、いくつかの特徴があります。
ニッチビジネスは、他の業者がいなかったり、ごく少数であったりするため、価格付けが比較的自由です。

安価であっても、顧客を独占できるため、高収益が見込めます。
一方のデメリットは、市場の幅が狭いことです。
例えば、テレビの大河ドラマなどで一時的に地方に人が訪れるようになった場合、
ブームが去ってしまうと、そこは単なる僻地に戻ってしまう可能性が高くなります。
そういった場所に物件を購入すると、ずっと空き室になってしまいかねません。

また、市場が大当たりした場合、さまざまな人が同じ市場に参入してくるため、
あっという間に市場は飽和状態になってしまう可能性もあります。
さらに、不動産として考えると仮に無人島であれば、自分で風車を立てたりインフラを整えたりすることから
始めなければいけません。そのため、一般的な不動産投資よりもはるかに難易度は高くなりかねないのです。

不動産投資は安定性を重視すること

不動産投資はもちろん、あらゆる投資に通じる言葉として「淡々」と行うということが肝心です。
投資というと、ギャンブル的な発想と混同して大儲けすることばかりを想像してしまう人は結構いるのではないでしょうか。
しかし、本物の投資というのは、おもしろいことばかりではありません。
不動産投資においてもこれは同じです。あらゆるリスクを想定し、
リスクを低下させたり排除したりしたうえで感情的にならず「淡々」と行い続けることが大切になります。

珍しい不動産投資には手を出すな！ニッチビジネスが迎える末路

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/493

ご高覧頂きありがとうございます。

センチュリー21レイシャスでは不動産を将来の備えの一部と位置づけ、

お客様の資産形成を第一に考えたご提案を行っておりますので様々な視点で

資産運用のお手伝いをさせていただくことが可能です。ぜひ一度お気軽にご相談ください。

センチュリー21レイシャスでは、不動産のプロが耳寄りな情報をお届けする個別相談セミナーを開催しております。

（下記URLもしくは画像をクリックすると申し込みページに移動します。）

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今回のテーマは「マンション経営は人生成功へのハブとなるとはどこが違う？」です。

終身雇用が崩壊した現代、サラリーマンであっても万一の事態を頭に入れている人もいるかもしれません。
雇用情勢の変動が激しい時代を乗り切っていくためには、どのような対策が必要でしょうか。
例えば、キャリアアップのため自己スキルを磨いたり、
貯蓄した給与を投資に回したりするなどリスクヘッジしていくことが重要です。

それらを兼ね備えたマンション経営は、安定性も高く市況を注視することでビジネスの世界を実感することにつながります。
本ブログでは、マンション経営を行うことで富裕層の思考や目線に近づけることを解説していきます。

サラリーマンでも大丈夫！安定収入を築ける投資方法とは

一般的に富裕層とは、どのぐらいの資産を保有している人たちのことを指すのでしょうか。
野村総合研究所の調査によると、純金融資産保有額1億円以上5億円未満が「富裕層」、
5億円以上は「超富裕層」と定義しています。

仮に純金融資産が「富裕層」入りする1億円あったとしても、それだけで人生が安泰とは言い切れません。
人間関係や健康などは別として、経済的な成功というものは「死ぬまで働かなくても十分生活していけること」です。
サラリーマンは、突出した経済的成功が得にくい傾向ですが、働き続けることで安定性のある生活をすることが期待できます。

一方、個人事業主や起業家などの経営者であれば、安定した収入が確保できるかは自分の腕次第です。
大きなリスクを背負うかわりに大きく儲けることもできるでしょう。
その結果、最終的には働かなくても生きていけるだけの金融資産を手に入れる人も中にはいます。

もしサラリーマンで経済的成功を手に入れたいのであれば、マンション経営を検討してみましょう。
なぜなら、マンション経営は最も手軽に事業を行うことができる投資だからです。
株式投資やFXなどとは違い、現物のマンションを運用するため、
自分の目利きやフットワークを使ってビジネスの世界に参入することができます。

マンション経営はビジネスや富裕層の思考を学べる投資

不動産というものは資産であると同時に相続税対策などの節税の側面を持ち合わせています。
富裕層の中には、資産を形成する過程でマンション経営などに着手する人が少なくありません。
なぜなら、富裕層は金融資産を多く保有しているため、「相続税をどのように節税するか」という悩みがあるからです。
そのため、預金をそのまま保有するのではなく、相続財産の評価が下がるマンション経営を経験する人が多いのです。

サラリーマンがマンション経営を行う場合、「忙しいサラリーマンでは難しいのでは？」と感じる人もいるかもしれません。
そこで、マンション経営を成功させるために、販売から管理まで行っている信頼できる不動産会社を選びましょう。

ランニングコストは多少かかりますが、不動産管理会社へ一任するだけで、管理業務を委託することができます。
ただし、「どのような立地が良いのか」「銀行からの資金調達方法」「節税対策」など、
ビジネスとしての最終決断は自分で行いますので丸投げにならず安心です。

このように、マンション経営を行うことは、サラリーマンとしての安定性を確保しながら、
同時にビジネスや富裕層の思考を学ぶことができる投資といえるでしょう。

年金と不動産投資の2本柱を形成しておく

経済的自由のある生活をしていくことは、必ずしも「年収が高ければ問題ない」というわけではありません。
例えば、年収が1,000万円、2,000万円といった高所得者であっても、
支出が多額でほとんど貯金ができていないような状態であれば、決して経済的自由を確保しているとはいえません。
なぜなら、何か問題が生じたら破綻してしまうからです。

一方、年収が2021年度の平均といわれる440万円程度であったとしても、
収入と支出のバランスを確保できている人は、徐々に経済的な自由へと近づくことが期待できます。
マンション経営などを通じてコツコツと節税することもバランスを確保する方法の一つです。

さらに、マンション経営はローンを返済し終えた後、家賃収入を安定的に確保することが期待できます。
2019年には日本政府が希望する高齢者が70歳まで働くことができるように高年齢雇用安定法改正案の骨格を発表しました。
こういった日本の現状を踏まえると、将来的に70歳以上になっても働く必要がある人も出てくるかもしれません。

このような懸念があったとしてもマンション経営を行い、家賃収入と年金が入ってくる骨組みを整えておけば、
のんびりと余生を過ごすことも期待できるでしょう。

マンション経営は成功者を目指すための登竜門

富裕層はマンションの一室を保有していたり、経験していたりするなど、
ポートフォリオの一環としてマンション経営を組み込んでいる人が多い傾向です。
なぜなら、投資という側面だけでなくビジネスの側面や節税の側面を兼ねているからです。
しかし、サラリーマンでも副業としてマンション経営を始めることで、様々な恩恵を享受することができます。

マンション経営は、インカムゲインだけでなくビジネスの感性を養い、富裕層の思考を学べることが大きなメリットです。
人生の成功を目指したいのであれば、マンション経営をポートフォリオに組み入れてみてはいかがでしょうか。

マンション経営は人生成功へのハブとなる

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/544

ご高覧頂きありがとうございます。

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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「地震大国日本！マンション経営は危なくないの？」とはどこが違う？」です。

日本は古くから天災の国と呼ばれてきました。
2011年の東日本大震災をはじめ、2016年の熊本地震、2017年には北海道胆振東部地震などの大型地震の頻発により、
多くの建物が倒壊したことは記憶に新しいところです。
天災が原因でマンション経営をためらっている方も中にはいることでしょう。
しかし、最近では耐震構造に優れたマンションが多数出てきています。本ブログでは、
1980年代以降の耐震基準含め、｢地震に強いマンションとはどのようなものか｣についてご紹介します。

天災の大国｢日本｣

日本は、天災の大国です。兼ねてより日本は、火山の噴火や大地震、津波など、人智を超える出来事に何度も遭遇してきました。
天災の起きにくい国の人が日本を訪れた際、小規模な地震に遭遇するとあまりの恐怖に立ち往生してしまう一方、
日本人は平然としているとも聞きます。

マンション経営を考えている人のなかには、これらの震災などを想定して不安に駆られてしまう人もいるかもしれません。
しかし、日本は天災の国であると同時にハイテクの国でもあると言われています。
では、現代のマンションにはどのような耐震構造が備えられているのでしょうか。

地震に強いマンションの種類

海外の国々のなかには、箱型の家の上に家を積み重ねて平然としているところもあります。

なぜなら、日本と比較すると天災が少ないからです。

一方で、天災の多い日本では地震などの天災を想定した厳密な建築基準が定められています。

また、単に倒壊しないだけではなく｢被害をいかに少なくするか｣についても研究が進められているのが特徴です。

地震に強いマンションは、大きく分けると3種類あります。

1.耐震構造 2.制震構造 3.免震構造

1.耐震構造とは、マンションの素材を地震に強いものにしたりすることで、建物そのものの耐震強度を上げるものです。

建物全体が揺れに強いため、万一の際にも屋内に避難することで建物の倒壊はもちろん、中にいる人を守ることができます。

2.制震構造とは、マンションの内部にダンパーなどの制振装置を設置するものです。

これにより地震が生じた際でも揺れを分散させ、その力を大幅に減衰させることができます。

制震装置は、従来高層ビルなどで用いられていましたが、現在ではこれを設置しているマンションも出てきています。

3.免震構造は、地面の上に積層ゴムなどの免震装置を設置し、その上にマンションを建築します。
地震が起こった際、免震装置がスライドすることで、その上に建つマンションの揺れを大きく軽減します。
免震構造マンションは建物の揺れそのものを軽減するため、マンション内の家具や什器なども壊れにくく、
万一の際の被害も抑えやすいことが特徴です。

バブル期以前の中古物件は要注意

日本における耐震基準は1981年6月1日に定められ、これを基準に建築基準法の改正が行われてきました。

逆にいえば、1981年以前の物件は｢地震に弱く倒壊の危険がある｣ということです。
マンション経営に興味を持った人のなかには古い物件を購入して、
リノベーションなどを施すことで価値を引き上げようと検討することもあるかもしれません。

しかし、その場合はよほど全面的な改修を施さない限り、地震に強い物件にすることは難しいでしょう。

また、耐震強化を行うには想定外の費用を考慮する必要も生じてきます。

買うなら新築がおすすめ

マンション経営は一朝一夕で行うものではありません。

30年、35年という人生の伴侶ともいえるような長い付き合いになるものです。

安いからという理由で築古のマンションを購入した結果、

万一の事態が生じてしまうとせっかくのライフプランに傷を負いかねません。

一方、新築で質の高いマンションであれば、当然、地震に対しての備えも万全です。

地震だけでなく自然災害大国の日本の未来は、何が起こるか想定できません。

マンション経営を行うのであれば値段だけにとらわれず、
さまざまなリスクヘッジを施した良質なマンションを購入することが賢明です。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「人生100年時代、アラフォー以降に長期安定収入を確保する方法」です。

人生100年時代では、大学卒業から30〜40年ほどのサラリーマン生活の後、
100歳までおよそ30年近いセカンドライフが待っています。
今の年金制度で保証できる定年後の生活への不安を感じていても、
具体的に打つ手がないまま時間だけが流れているのが現実ではないでしょうか。
今回は40代を過ぎてからのリアルな人生と、老後に長期安定収入をもたらすマンション経営について触れたいと思います。

イマドキの定年後の人生はこんな感じです

定年後の人生にはサラリーマン時代とほぼ同じ長さの時間がありますが、
若い時と違うのは、セカンドライフは中身が白紙だという点です。
社会人デビュー・結婚・子育て・学費・マイホーム購入・車購入・家族旅行・介護などの、
人生の中でこなすべき盛りだくさんなデフォルトのメニューが何もありません。

定年後の30年を仕事・ボランティア・友人・運動・健康管理・レジャーなどのメニューを揃えてスケジュールを計画し、
終活を含めた必要なお金の管理と、身体と心の健康管理を自分で考えてやっていくという「自由」な時間がセカンドライフです。
「自由」なゆえに、自分の行動一つで楽しくもわびしくもなります。

お金が必要になる時代にお金があるようにする

「自由」にはお金がかかりますが、セカンドライフ時代では若い時のように、
一日8時間の長時間労働を続けること自体ができません。
今後は働き方改革も手伝い、例え、体力的には長い労働時間が可能でも、
企業からは短時間集中の高密度な仕事を要求されるようになるでしょう。
プライベートでは交際費とレジャー費、加えて健康に生きるための自己管理費がどんどんかさむようになります。

このような時代からの要求に答えられない場合は、もらえる年金金額の範囲内で30年間生きることを余儀なくされます。
しかし、それでは定年前の人生と何も変わりません。

つまり、セカンドライフをより自由で充実したものにするためには
「時間換算ではない長期間安定した収益」という自衛策が必要になります。

マンション経営で今からセカンドライフの選択肢を増やす

このようなライフプランに気がついた時点で、マンション経営は一度、真剣に検討してみる価値があります。
マイホームローンにやっと終わりが見えてきた人にとって「もうローンは勘弁してくれ！」と言いたくなるところでしょうが、
マンション経営のローンの大半は家賃収入から返済するので、自分でお金を返済する必要がありません。

誰かが自分の代わりにローンを返済してくれて、マンションの管理をプロに任せることで、
自分は今まで通りに定年まで働くだけで資産が着実に増え、将来的には長期安定収入として自分のセカンドライフを
しっかり支えてくれます。そして、マンション経営は、いつからでもスタートできます。

もちろん、事前の勉強や信頼できる相談先は必要ですが、何の知識もスキルも持たない普通の会社員が、
これからの人生で、生涯にわたって長期安定収入を確保できる最短コースでもあります。

定年後の人生がちょっとでも気になり始めたら、自分が今何歳かに関係なく、まずは行動を起こしてみると良いでしょう。