2023年12月の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「東京イーストエリアとは？その魅力をマンション経営の視点で解説（前編）」です。

東京では不動産価格の高止まりが指摘されており、
実需はもちろんマンション経営のために購入する収益物件も価格は高値で推移しています。

特に都心5区と呼ばれる中心エリアではその傾向が顕著で、
これから新たにマンション経営に参入しようと考えている人の参入障壁を高めてしまっている側面があります。

そこで最近注目を集めているのが、東京23区の中でも東部にあたる「イーストエリア」です。

都心部や城南、城西エリアと比べるとまだまだ値ごろ感のあるエリアや物件が散見され、
交通アクセスが良好でありながら知名度はまだあまり高くなく、手が届きやすい価格の物件もあることから、
マンション経営の候補地としても有望です。

そこで今回は、注目の東京イーストエリアについてその定義や注目を集めている理由をご紹介します。

1.東京イーストエリアってどんなエリア？

1-1.東京イーストエリアを定義する

東京イーストエリアといっても、具体的にその定義があるわけではありません。

タウン情報誌や不動産関連の情報サイトなどで東京23区の中でも東部にあたるエリアにスポットが当てられ、
そこを東京の中でも東部（イースト）エリアと呼び始めたことに由来しています。

それと近い定義として、「城東5区」と呼ばれる地域があります。

これは皇居の東側に広がっている地域のことで、
その地域内にある江東区、江戸川区、足立区、葛飾区、墨田区の5区が「城東5区」というわけです。

1-2.東京イーストエリアの特徴

城東5区の区名をご覧になって、この地域に土地勘のある方を含めて多くの人は下町を想像されるのではないでしょうか。

「こち亀」の愛称で知られる漫画作品「こちら葛飾区亀有公園前派出所」は、
その名のとおり葛飾区内の派出所が舞台ですが、作品中ではこの地域が下町としてしばしば描かれています。

一方で臨海部は大規模なタワーマンション開発も活発で、昔ながらの風景と近代的な摩天楼のような風景が融合したエリアです。

1-3.東京スカイツリーの存在感

2012年に完成し、東京の新しいシンボルとなったのが東京スカイツリーです。
東京スカイツリーは墨田区の押上にあるので、東京イーストエリア内です。

東京で最も高い建築物であり、そのデザイン性もあって一躍人気のスポットとなった東京スカイツリーの登場は、
お膝元である押上だけでなくこの地域の発展に大きく貢献したとされています。

観光スポットとして注目されたエリアがその後、居住するエリアとして注目されるのは自然な流れで、
東京スカイツリーの存在がイーストエリアに多くの人の目を向けさせたことは間違いないでしょう。

1-4.東京イーストエリアのマンション経営が注目を集めている

不動産価格の高止まり傾向が顕著で、初心者には手が届きにくくなっている都心部エリアと違って、
まだまだ値ごろ感のある物件を見つけやすいのが東京イーストエリア。

これから盛り上がりを見せる可能性が高いとあれば、さらに人気化するのは必然で、
サラリーマン大家や新規参入組にとっても魅力的なエリアになっていくと考えられます。

2.東京イーストエリアがアツい理由

2-1.物件価格にまだまだ値ごろ感がある

東京イーストエリアにはあまり知られていないエリアがあり、知名度の低さゆえに価格が手ごろな物件があります。

もちろんイーストエリアであればどこでも安いわけではありませんが、
価格的に出遅れ感のある物件を探すのであれば城西エリアよりも断然イーストエリアのほうが有利です。

2-2.都心へのアクセスも良好

東京イーストエリアはいずれも東京23区ですから都心への交通アクセスは良好です。

例えば、人気の高い門前仲町駅は日本橋まで2駅、大手町まで3駅、飯田橋まで6駅という好アクセスです。

先ほどご紹介した東京スカイツリーのお膝元、押上も東京メトロ半蔵門線で大手町まで6駅、渋谷まで13駅です。

これらはいずれも直通なので、日々の通勤アクセスを考えると利便性がとても高いことがイメージできると思います。

2-3.エリアによっては都心まで複数アクセスが可能

鉄道が1路線よりも複数の路線で都心にアクセスできる駅のほうがより利便性が高くなります。

こうした条件に合致する駅としては、江東区の住吉が挙げられます。
都営新宿線と東京メトロ半蔵門線の2路線が利用可能な乗換駅で人気駅となっています。

その他にもJR線と東京メトロ半蔵門線の乗換駅である墨田区の錦糸町駅、JRと地下鉄2路線、
さらに東武鉄道やつくばエクスプレスが乗り入れている足立区の北千住駅なども複数アクセスが魅力のエリアです。

ただし、こうした複数アクセスが強みのエリアはイーストエリア内でありながらすでに人気化しているところも多く、
値ごろ感のある物件を探すのは難しくなりつつあります。

2-4.生活環境も充実

マンション経営の顧客となる入居者にとって、物件そのものの価値に加えて重視するのが生活環境です。

生活環境の面においても、もちろんイーストエリアだからといって劣っているわけではなく、
東京の高い利便性をいかした生活ができます。

2-5.治安のマイナスイメージは昔の話

東京のイーストエリアというと下町のイメージに加えて治安があまりよくないイメージがつきまとっていました。

風俗店が多い地域があることなど、風紀の問題を気にする人が多かったかもしれませんが、
こうしたイメージは昔の話になりつつあります。

警視庁の発表している地域別犯罪件数のデータでは、新宿や渋谷など城西エリアよりも犯罪件数は少なく、

「城東地区だから治安が悪い」ということはありません。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「借金にも善し悪しがある？ローンを利用して善いケースと悪いケース」です。

昔から「借金するのは良くない」と教えられてきた人は多いのではないでしょうか。
ほとんどの費用を自己資金でまかなえれば安全ではあるでしょう。
半面、自己資金が貯まるまで時間をかけて待つ場合は人生において多くの制約を受けることになります。
借金と一口に言っても善し悪しがあり、ローンを活用したほうが有意義な選択となるケースも少なくありません。
そこで本ブログでは、ローンを利用して良いケースと悪いケースについて具体例を交えて考えます。

借金の善し悪しは目的による

金融広報中央委員会が実施した「家計の金融行動に関する世論調査（二人以上世帯調査）」によると、
2020年度の借り入れがある世帯の割合は、単身世帯が17.6％、2人以上世帯で42.9％でした。
合計すると60.5％にもおよび約3人に2人は、何らかの借金を抱えていることになります。

「借金」という言葉にマイナスのイメージを抱く人が多いと思われますが、
私たちの生活は借金で成り立っている部分があるのも事実です。
代表的なのが住宅を購入する際に多くの人が組むローンです。
ローンとはいわば借金ですが、これを借金だからといって悪いものとすることはできないでしょう。

結婚してマイホームやマイカーを購入する、子どもが進学するなど人生には避けられないライフイベントがあります。
そうしたときにローンを利用することで人生はより豊かになるといえるでしょう。

ケースA 利用することでプラスになるケース

利用したほうが良いローンの代表ともいえるのが「教育ローン」と「不動産投資ローン」です。

教育ローン

子どもが大学進学を希望している場合、学費を用意できないからと進学を諦めさせてしまうことはもったいないことです。
教育ローンは在学中の元本返済が猶予されます。大学進学で費用が大きくかかりがちな期間でも、
毎月利息のみ払えば良いため、返済額の負担を大きく減らすことが可能です。

大学卒のキャリアを得られれば、高校卒よりも初任給の水準が高くなるのが一般的です。
子どもの人生を考えれば、教育ローンは利用することでプラスになる典型的なローンでしょう。

不動産投資ローン

不動産投資ローンはマンションなどの不動産経営を行うときに組むローンです。
不動産投資ローンの返済は、一般的に家賃収入で行います。入居が安定していれば負担感なく返済していくことも可能です。

特に「複数物件を持って不動産事業を拡大したい」という意欲を持つオーナーは、
不動産投資ローンを利用することによって手持ち資金を有効に活かすことができます。

ケースB 計画的に利用すれば問題のないケース

続いては計画的に利用すれば問題のないケースを見ていきましょう。

住宅ローン

住宅ローンは何年後に購入すると計画を立て、頭金を積み立てる人が多いでしょう。
自分が居住する住宅を購入するためのローンで、毎月の給与や預貯金から返済を行うことになります。

ゆとりを持って返済するには頭金をいくら用意すれば良いかなど、計画的に利用すれば問題のないローンといえます。

無金利のショッピングローン

贅沢品の購入は慎重に考えなければなりませんが、買わざるを得ない生活必需品もあります。
例えば、冷蔵庫が故障した場合は食品が傷んでしまうため至急購入しなければなりません。
現金に余裕がなければショッピングローンで購入することになり、分割を利用すれば回数によって金利負担が生じます。

ローンの支払明細書を見て、金利負担が大きいと感じることもあるでしょう。
通販会社が金利を負担することもあるため、分割でも金利負担がなく実質的には1回払いと変わらないものもあります。
ただし無金利ローンでも収入を考え、計画的に購入することが前提になるのはいうまでもありません。

住宅ローンと無金利ショッピングローンは必ず組む必要はありませんが、計画的に利用すれば問題ないローンだといえます。

ケースC リスクが高く利用しないほうが良いケース

リスクが高いことから、極力避けたほうが良いケースを解説します。

投資や趣味のためのフリーローン

株や仮想通貨（暗号通貨）など値動きの激しい商品に投資するときは、ボーナスなどの余裕資金で行うことが原則です。
どんなに値上がりが見込める銘柄があったとしても、借金をして株や仮想通貨を買うことはリスクが高くおすすめできません。

銀行のフリーローンの金利は最大で年利14％程度です。
はじめから大きな金利負担を背負って投資すると、冷静な判断ができなくなる可能性があります。
損失が出ればさらに取り返すハードルは高くなり、利益を出すのは難しいでしょう。

ケースD　絶対利用してはいけないケース

最後に絶対に利用してはいけないケースを解説します。

ギャンブルのためのカードローン

ギャンブルの資金をカードローンで借りるのは最も避けなければならないことです。

競馬場の中には、ATMを設置しているところもあります。
熱くなり、ついついキャッシングで追加資金を作るなどをしては破産しかねません。
ギャンブルに使う資金のためにローンを組むのは絶対にNGだといえます。

リボ払いを重ねる自転車操業

買い物やキャッシングの金額にかかわらず、返済額を毎月一定にできるリボ払いも利用の仕方によってはリスクが高くなります。
リボ払いは一定の返済額になることで毎月の返済額が少なくなるため、利用しやすいでしょう。
しかし利用を重ねていると借入総額が次第に分からなくなり、
「気がついたときには多額の債務を負っていた」というケースも少なくありません。

使用しているカードの限度額上限になると別のカードでもリボ払いを選択し、
返済が苦しい月はキャッシングリボを利用して返済するという自転車操業に陥る恐れもあります。

そのためリボ払いを利用する場合は、1つのカードのみとしましょう。

良いローンと悪いローンを慎重に考え見極めよう

ここまで見たようにローンは利用の仕方によって人生のプラスにもマイナスにもなります。
ローンを組む目的を明確にして、無理な使い方を避けて節度ある借り方を心掛けることが大切です。

教育ローンや不動産投資ローンなど計画的に利用すれば人生にとって有意義な借り入れはたくさんあるため、
組んで良いローンと悪いローンを慎重に考えて見極めていきましょう。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「一極集中は危険？マンション経営にも生かせる「サテライト戦略」とは（後編）」です。

前編ではサテライト戦力の重要性と企業でもサテライト戦略が導入されていることをお伝えしました。
後編ではマンション経営でどのようにサテライト戦略を実施していくのかをお伝えします。

ドミナント戦略とは対極にある考え方

サテライト戦略と対極にある考え方がドミナント戦略です。
ドミナント戦略とは一つの地域に同じチェーン店の店舗を集中的に出店する戦略をいいます。典型例はコンビニです。
同じエリアに数店舗展開することにより地元住民への認知率を高めています。
同じエリアで確固たる地位を築くことで競合他社が出店しづらくなることを狙った戦略です。

また商品の配送ルートを効率化させることでコストの削減にも繋がります。
賃貸経営においても同じオーナーが一つの地域に複数物件を展開している例は少なくありません。
管理しやすくなるのがメリットですが、災害が頻発する近年、マンション経営も立地の分散が必要となってきました。

前編でお伝えした地震や火災などの災害だけでなく社会構造の変化にも対応しなければなりません。
例えば、大きな工場が閉鎖された場合は周辺に住んでいた従業員が他の地域に転居してしまう可能性が高いです。
そうなるとその地域に集中して物件を保有していた場合、一気に空室が増えるリスクがあります。

ですのでサテライト戦略が重要になってきます。
一つの地域で空室リスクが増える出来事があったとしても他の地域の物件は安定して稼働しているため、
一気に収入がなくなることはないでしょう。

サテライト戦略に向いているワンルームマンション

サテライト戦略が特に向いているのがワンルームマンションの区分所有オーナーです。理由の一つは核家族化の進展です。
2019年3月に東京都が発表した「東京都世帯数の予測」によると2030年の東京都の平均世帯人員数は1.92人となっています。
もはや2人を割る水準まで世帯人員が減っており、さらに2035年には単独世帯が50％を超える見通しです。

そのため、今後ファミリータイプのマンションの需要はエリアによっては弱い状況になるといえるでしょう。
一方でワンルームマンションは、価格面でもサテライト戦略に向いています。

同じエリアのワンルームであれば1Kが約3,000万円に対し、
ファミリーの3LDKは約9,000万円と3倍近くの差が出ます。

ファミリータイプを1件保有している場合は、空室が出ると家賃収入はゼロになりますが、
サテライト戦略で3件購入したワンルームマンションは、1件空室が出たとしても他の2件は稼働しているので
家賃収入がゼロになるリスクは低いでしょう。

サテライト戦略に適した不動産会社とは

最後にサテライト戦略を行う場合の不動産会社の選び方について確認しておきましょう。
ドミナント戦略の場合は、同じエリアに展開するため、地元に精通している地域密着型の不動産会社が向いています。
しかしサテライト戦略の場合は、広範囲のエリアをカバーできる規模の不動産会社を選ぶことが必要です。

「東京23区」「首都圏」といった都市部エリアに優良物件を保有している不動産会社であれば
いろいろな地区から物件を選択することができます。
物件が各地に点在していても管理する不動産会社は変わらないため、利便性の面でも心配ありません。

災害はいつ起きるか予測ができず、入居者の趣味趣向といったトレンドは常に変化していく傾向です。
金融投資と同様にマンション経営も一極集中は、リスクが高い時代になったといえます。
マンションの複数経営を考えているオーナーは、一度不動産会社を訪れ事業展開について相談してみてはいかがでしょうか。

一極集中は危険？マンション経営にも生かせる「サテライト戦略」とは

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1176

ご高覧頂きありがとうございます。

センチュリー21レイシャスでは不動産を将来の備えの一部と位置づけ、

お客様の資産形成を第一に考えたご提案を行っておりますので様々な視点で

資産運用のお手伝いをさせていただくことが可能です。ぜひ一度お気軽にご相談ください。

センチュリー21レイシャスでは、不動産のプロが耳寄りな情報をお届けする個別相談セミナーを開催しております。

（下記URLもしくは画像をクリックすると申し込みページに移動します。）

https://reicious.co.jp/lp_one/inheritance#seminar_list10

また、センチュリー21レイシャスでは現在、

名古屋市中区・名古屋市千種区で不動産売却の物件を募集しております！

どんな物件でもまずはお気軽にお問い合わせください！

//////////////////////

名古屋市の不動産売却・不動産相続など

不動産の事なら何でもお任せください

センチュリー21レイシャス

//////////////////////

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「一極集中は危険？マンション経営にも生かせる「サテライト戦略」とは（前編）」です。

2019年下旬より世界中に猛威を振るった新型コロナウィルス、また日本の東北地方では再び大きな地震があり、
リスク管理の必要性が改めて問われる状況になっています。
マンション経営における一極集中のドミナント戦略に一抹の不安が生じてきました。
そこで検討したいのが区分所有マンションを複数のエリアに分散して所有する「サテライト戦略」です。

コロナや自然災害でわかった一極集中投資のリスク

2021年2月、新型コロナウィルスに国の対策が集中する中、東北地方で震度6強の大きな地震が発生しました。
東日本大震災の余震と見られていますが、本震から10年を経ても余震が起こることに
改めて災害リスクの大きさを感じた人もいるのではないでしょうか。
さらに地震の発生から間もない2021年2月21日には栃木県足利市西宮町の山林で火災が発生しています。

3日経過した2月23日には、約70世帯の住民に避難勧告が出る状況になりました。
3月1日にようやく鎮圧が発表され難を逃れましたが、
もし同地区に集中して賃貸物件を保有していたら火災の状況によっては被害を受けていた可能性もあります。
一極集中投資のリスクを改めて感じる出来事でした。

また、新型コロナウィルスの影響で収入が減少したり失業したりなど経済的に困窮する人も多くいました。
タワーマンションや億ションなどの高額物件に集中して投資すると、
万一借主が経済的な影響を受け家賃が払えなくなればオーナーとしては家賃収入を失うことになりかねません。
平常時なら高い家賃を得られるメリットが社会的問題が起きたときはマイナスに働く場合もあるのです。

このように投資資金を1ヶ所すべてに注ぎ込む集中投資はリスクが高いといえるでしょう。

サテライト戦略を導入する企業が増えている

新型コロナウィルスによる緊急事態宣言をきっかけにサテライト戦略を導入する企業が増えました。
サテライト戦略とは、本社ビルから離れたエリアにサテライトオフィスと呼ばれる小規模の事務所を点在させる戦略です。
本社社員を各エリアに分散させることで本社ビルの密を避けることができるためコロナ対策になりました。

本社勤務の営業社員も外出先に近いサテライトオフィスから業務報告をすることで、
本社に帰らずに仕事を終えることが期待できるため、労使双方にメリットの多い戦略といえるでしょう。
サテライト戦略は、企業向けの戦略ですが賃貸経営に応用することも可能です。

メインの投資場所を核として2つ目以降の物件は、離れた別の地区に衛星のように点在させます。
物件のエリアを分散させることによって前述したような災害のリスクを最小限に抑えることが期待できるでしょう。
「逆に管理が行いにくくなるのでは？」という疑問があるかもしれません。
しかし管理に関しては後編にて述べる不動産会社の選び方によって解決することができます。