2024年05月の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「不動産投資ローンと住宅ローンは併用できる？2つの違いを徹底解説（中編）」です。

金利の違い
不動産投資ローン（アパートローン）の金利は、三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスの例では、
団体信用生命保険なしの場合で2.9～4.4％（変動金利、2022年2月1日現在）となっています。

これに対し住宅ローンは、みずほ銀行の例で変動金利が0.375％（2022年10月1日現在）、
全期間固定金利が1.31％（同）で、不動産投資ローンのほうが高めになっています。

なぜなら不動産投資ローンが事業融資となり「住宅ローンに比べてリスクが高い」と銀行が判断しているからです。
銀行側は、万一返済されなかった場合に備え少しでも多く利息を回収しておく必要があります。

一方で住宅ローンは、不動産投資ローンに比べて金利およびリスクも低く設定されています。
これは、安定した勤務先や職種であれば給与から支払われるローン返済は滞りにくいと考えているからです。
そのため申込人の勤務先は、重要な審査対象の一つといえるでしょう。
住宅ローンの支払いが滞れば住む場所を失うため、「申込人ができるだけ返済努力をする」と金融機関は考えているのです。

両者とも高額かつ長期の融資になりやすいため、わずか数％の金利の違いでも総支払額に大きな差が生じます。

一例として、3,000万円の融資を金利2.0％と3.0％で受ける場合の支払い額の違いは次のようになります。

▽3,000万円を元利均等払い、返済期間35年で借りた場合

上記のように1％の金利差でも総返済額では約675万円もの差となるので、金融機関をよく比較して、
少しでも金利の低い金融機関で借りることが大事です。

借入期間の違い
不動産投資ローン、住宅ローンともに最長借入期間を35年としている金融機関が多いです。
また、不動産投資ローンは建物の法定耐用年数、住宅ローンでは申込人の完済時年齢を借入期間の上限とする傾向があります。

不動産投資ローン融資で重視される法定耐用年数とは
法定耐用年数とは、国税庁によって示されている減価償却資産の耐用年数のことです。

住宅用途の建物では、構造別に法定耐用年数は以下のようになっています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                          　引用：総務省

多くの金融機関が法定耐用年数から融資対象建物の築年数を引いた残りの年数を、借入期間の上限にしています。
例えば築10年の鉄筋コンクリートのマンションであれば、上記の表を参考にすると

47年－10年＝37年

となり、融資期間は37年が目安です。

住宅ローンにおける借入期間には申込人の年齢制限がある

住宅ローンの借入期間では「申込人の完済時年齢」という制限が設けられています。
返済が終わる時点での申込人の年齢が75歳以下や80歳以下などと定めている金融機関が一般的です。

例えば完済時年齢が80歳以下の住宅ローンの場合、申込人の借入時の年齢が50歳であれば最長の借入期間は30年です。
ローンの要件が最長35年となっていても完済時年齢が優先される点に注意しましょう。

以上になります。

不動産投資ローンと住宅ローンは併用できる？2つの違いを徹底解説

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1148

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皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「不動産投資ローンと住宅ローンは併用できる？2つの違いを徹底解説(前編)」です。

不動産投資ローンと住宅ローンは、同じ住居への融資になるため、似ているようですが両者には明確な違いがあります。
それぞれの融資目的や条件が異なる点を理解して利用することが大事です。
また、2つのローンは併用することもできます。

本ブログでは、両者の違いや併用する場合の注意点、どちらを先に利用したらよいかなどを解説します。

不動産投資ローンと住宅ローンは、そもそも融資の目的が異なります。
不動産投資ローンはオーナーが住む人に物件を貸して利益を得るための事業融資となり、
あくまで事業の収益性を評価して金融機関が融資するのが特徴です。

住宅ローンは、住居という不動産への直接貸付で申込人の属性と建物や土地を評価して融資します。
返済原資も不動産投資ローンは事業収益、住宅ローンは申込人の給与などの収入となるため、
審査の基準も大きく異なるのです。

不動産賃貸の家賃収入は空室が出れば途絶えますが、給与収入は勤務している限り途絶えることはないため、
住宅ローンのほうが金利は低くなっています。

このように2つの融資は、目的などの前提条件が全く異なることをまずは理解しておいてください。

融資額の違い
ここからは、融資条件の具体的な違いについて解説します。はじめに「いくら融資してもらえるか」です。
金融機関が融資額を判断する基準は2つの融資で全く異なります。

1.不動産投資ローンの融資額
不動産投資ローンの融資額は、上記に加えて不動産経営の収益性（場所や管理力）で決められます。
収益性の高い事業計画と判断されれば年収の7～10倍程度の融資を受けることも可能です。
しかし、逆に低いとみなされれば融資額が希望に満たなかったり、最悪は断られたりすることも少なくありません。

2.住宅ローンの融資額
住宅ローンは、申込人の属性によって融資額が決まります。
年収や職種、勤務先、勤続年数などによって返済能力を判断され、場合によっては物件の担保評価も加味されるのが特徴です。

また、現在受けている他の融資や過去に利用した融資、カードの返済履歴なども審査され
年収の5～6倍までが借入上限の目安です。
このように融資額の決定では、申込人の信用が非常に大きなウェイトを占めます。

住宅ローンで購入するのは自分が住むための住宅なので、賃貸物件のように収益を生むわけではありません。
そのため、いかに安定して毎月ローンを返済できるだけの属性を持っているかが融資審査で重視されることになります。

以上になります。

不動産投資ローンと住宅ローンは併用できる？2つの違いを徹底解説

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1148

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皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「働けば働くほど年金が低減！?在職老齢年金制度について（後編）」です。

本ブログでは、前回に引き続き、在職年齢年金ついて解説した後に働くことと年金の関係についてまとめていきます。

在職老齢年金の仕組み

在職老齢年金は、2021（令和3）年度までは、60歳代前半と65歳以降とで計算方法が異なりましたが、
2022（令和4）年度からはどちらも同じ計算方法になりました。

在職老齢年金の計算式（支給停止額の計算式）は以下のとおりです。

（1）基本月額と総報酬月額相当額との合計が48万円以下の場合

年金を全額受給できる（支給停止額0円）

（2）基本月額と総報酬月額相当額との合計が48万円を超える場合

基本月額－（基本月額＋総報酬月額相当額－48万円）÷2

参照：日本年金機構 在職老齢年金の計算方法

年金のために働かない方が得？

年金の調整が行われるラインは48万円です。

「この金額を超えるのであれば働く価値はなくなるのでは？」と懸念される人もいるかもしれません。

結論からいえば、働く価値はあります。なぜなら、48万円を超えて年金が減額されたとしても、
その対象は基準を超えた金額のさらに半分であるためです。

本来もらえるはずだった年金が減らされるのは確かに残念に感じるかもしれません。

しかし、働いた分、70歳以降の厚生老齢年金額が増額されるため、将来へのさらなるリスクヘッジと思っておくのが
得策だといえるでしょう。

働くと損とは一概にいえない

在職老齢年金は、働いたことで基準額を超えてしまうと、受給額の一部が減らされてしまう可能性があります。

働かなければ、もらえたお金が受給できないため、「働き損」と感じてしまう人もいるかもしれません。

しかし、賃金などを適正に定めることで年金額の減額を避けることも可能です。

また、年金が停止や一部停止するということだけでなく、70歳以降の厚生老齢年金が増額されることも押さえておきましょう。

目先の年金額が一部停止されたとしても、心身ともに元気なうちは懸命に働き続け、
「70代以降はその分多めの年金を受給する」という考え方も選択肢の一つといえます。

内容は以上です。

働けば働くほど年金が減額！？在職老齢年金制度について

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/497

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皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「働けば働くほど年金が減額！？在職老齢年金制度について（前半）」です。

65歳定年制が増えてきているにも関わらず、60歳以上でも働き続けた場合、年金が減額されることがあります。

在職老齢年金と呼ばれるこの制度は、働く意欲を低下させてしまうような一面があるため、
リスクとしてぜひ知っておきたいところです。本稿では、在職老齢年金制度や仕組みなどについて説明します。

1.企業における定年の推移

1980年代前後まで国内企業の多くは、定年の年齢が55歳までだったといわれています。

しかし、1986年、高年齢者雇用安定法が施行されるとともに定年が60歳に広まるようになったのです。
さらに、少子高齢化による国内労働人口の減少などに伴い、雇用延長が義務化されました。

2.在職老齢年金とは

「定年65歳」が社会へ浸透していく可能性が高いため、65歳以降も働くことに生きがいを見出したり、
収入の確保のために働いたりする人も増えていくでしょう。

しかし、労働によって収入が増えた場合、今度は受け取れるはずだった老齢年金が減らされる可能性があるのです。
この制度を「在職老齢年金」と呼びます。

在職老齢年金は、厚生年金の制度の一種です。そのため、国民年金に含まれる老齢基礎年金の支給には影響しません。

• 2-1.在職老齢年金の役割

在職老齢年金は、厚生年金に加入していた場合、厚生年金と給与の金額に応じて厚生年金の額が調整されます。

在職老齢年金は、年金受給中に働くと年金が停止する場合があるため、一見すると働いている人に不公平な制度に
感じる人もいるでしょう。

これを説明するには、在職老齢年金の本来の役割について理解する必要があります。年金は、原則的に退職者のための
福祉制度です。

賃金が一定以上の額となる人の場合は、年金の補助がなくても生活が成り立ちます。

しかし、多くの人は高齢になるにつれて賃金は低くなる傾向にあるため、賃金単体では生活が成り立たない人が続出しました。

そのため、低い賃金を補うために年金を受給できるようにしたのが在職老齢年金制度の本来の役割なのです。

前編は以上です。

今回のブログテーマは「働けば働くほど年金が減額！？在職老齢年金制度について（前半）

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/497

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