2023年06月の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「話題のDXとは？政府が推進する理由とマンション経営での活用法（後編）」です。

IT関連の記事で「DX」という言葉を目にする機会が増えましたが、その意味を漠然と捉えている人も多いのではないでしょうか。
DXは、これから企業が時代の変化に対応し競争力を高めていくために必要な概念です。
後編では、経済産業省のDXへの取り組みやマンション経営で考えるDXについて解説します。

1.経済産業省の取り組み

経済産業省では、従来の行政手続き改革のため、デジタルトランスフォーメーションオフィスを設置しました。

これまでの行政手続きは「大量の紙資料を使った窓口での対面手続き」「手続き完了まで長い時間がかかる」といった
課題がありましたが、経済産業省ではデジタル技術による手続き業務最適化のため同部署を設置。

今後は異なる手続きで同じ情報を何度も入力することなく一度で済むワンスオンリーや関連手続きを一括して行う
ワンストップを実現するとしています。

他にも民間サービスと連携して書類作成の手間を最小限にしたり、
申請時の添付漏れや記載ミスを自動で検出するシステムを導入する予定。

2.DXが日本の企業で進まない理由

経済産業省の「DXレポート　ITシステム『2025年の崖』克服とDXの本格的な展開」では
「日本企業ではある程度のDX投資はされるものの実際の変革につながっていない」と指摘しています。

同レポートによればその原因は既存のITシステムが「老朽化」「複雑化」「ブラックボックス化」しており
新たなシステムに移行しにくい点にあります。

社内のデータや業務を管理するITシステムが古いうえ、部門ごとに追加や改変が加えられているため、
簡単に新しいシステムへ移行できない状態なのです。

また既存システムの維持や保守に資金や人材が割かれ、新たなデジタル技術を活用する投資へ資金投下できない事情もあります。

2-1.2025年の崖

今後は、こうした古いITシステムを担当していた人材が定年退職を迎えノウハウが失われることで、
さらにITシステムのブラックボックス化が進む懸念があります。

また古いシステムのサポート終了なども重なり、
2025年以降はさらに企業の国際競争力が停滞する可能性があることも懸念材料です。

しかし企業側は、ITシステムが古いことを自覚しながらも日常的な業務はこなせているため
切迫してシステム改変の必要性を感じていないようです。

経済産業省では、問題解決のため
「経営側が現状を理解し資金を振り分け自社内でITエンジニア教育や確保すること」が喫緊の課題としています。

3.マンション経営で考えるDX

さまざまな業界で共通の課題とされるDXですが、マンション経営の立場で見るとどのような活用法が考えられるでしょうか。

3-1.オンライン相談や内見などの非対面化

今後普及してくると考えられるのが「オンラインによる入居希望者との相談や物件の内見」です。

仕事などで忙しい人は、相談や内見で足を運ぶ時間が取りにくかったのですが、
昨今のコロナウィルス感染拡大もあり非対面の需要が高まっています。

もちろん最終的には、対面で相談にのったり実際に物件を内見したりすることが必要ですが、

初期段階にオンラインでできれば関心を持ちやすくなります。

3-2.重要事項説明など手続きも徐々にIT化

実際の業務上では、2017年より賃貸契約の重要事項説明がオンラインで行うことが可能に。

2021年には売買取引においても可能になりました。

契約者へ事前に書類を送り、宅建士による説明を聞いてもらったうえで署名し返送してもらう手続きが本格運用されています。

IT重説に積極的に取り組むことが、入居者を途絶えさせないマンション経営の条件になるかもしれません。

4.IoTの導入

弊社では2022年の夏より賃貸物件にIotの導入を順次行っています。

取り組んだのは①スマートリモコン（インターネットに接続してテレビ、照明、エアコンなどをコントロールする）、
②環境センサー（外出先から部屋の状態を確認でき、帰宅前にエアコンの操作などを可能にする）、
③開閉センサー（ドアや窓の開閉を感知し、不審な開閉があれば知らせてくれるホームセキュリティとして活躍。
鍵の閉め忘れなどにも対応できる）。以上のIot機器を設置し、入居率の向上に努めています。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「話題のDXとは？政府が推進する理由とマンション経営での活用法（前編）」です。

IT関連の記事で「DX」という言葉を目にする機会が増えましたが、その意味を漠然と捉えている人も多いのではないでしょうか。
DXは、これから企業が時代の変化に対応し競争力を高めていくために必要な概念です。
本記事では、DXの概要や課題、マンション経営での活用法について解説します。

1.そもそもDXとは何か？

DXとはデジタルトランスフォーメーションの略で、トランスフォーメーションを和訳すると「変化・変質」という意味です。

DXは、広義としてデジタル技術で生活などを便利に変化させることですが、
ビジネス上では主に経済産業省が定義した以下の意味を持っています。

「企業がビジネス環境の激しい変化に対応し、データとデジタル技術を活用して、顧客や社会のニーズを基に、
製品やサービス、ビジネスモデルを変革するとともに、業務そのものや、組織、プロセス、企業文化・風土を変革し、
競争上の優位性を確立すること」

出典：「DX推進指標」とそのガイダンス（経済産業省）

「デジタル技術を使う」と聞くと、業務の利便性向上を想像するかもしれませんが、
企業の持つ製品やサービス、ビジネスモデルの変革まで含めた広範囲な意味になっています。

2.DXに取り組むメリット

DXに取り組むことで企業にもたらされる代表的なメリットは以下の3つです。

1.業務の効率化によって生産性が向上

2.時代の変化や消費者のニーズに対応

3.BCP対策にもDXは有効

2-1.業務の効率化によって生産性が向上

コロナウィルス感染拡大によって外出自粛が要請されながら「印鑑を押すためだけに出社する」という話題がありました。

DXで電子印鑑サービスが普及すれば、実物の書類に捺印する時間や手間が効率化され、他の業務に時間を割けるようになります。

他にも、オンライン会議の普及で移動時間や交通費の削減なども考えられるでしょう。

業務の効率化は、業務時間を短縮させて残業を減らし、社員のワークライフバランスを健全化するメリットも期待されます。

2-2.時代の変化や消費者のニーズに対応

DXに積極的に取り組むと、時代の変化や消費者のニーズへ柔軟に素早く対応できるようになります。

例えば過去のデジタル技術による変革例として、音楽ソフトの提供方法の変化が挙げられます。
かつてレコードからCDへ音楽を提供するフォーマットは大きく変わりました。

さらに「CDからダウンロード販売」「ダウンロード販売からサブスクリプションサービス」などデジタル技術の発展とともに、次々と提供方法が変わっています。

DXに積極的に取り組むことで時代の変化や消費者ニーズに素早く対応し、激しい市場競争で生き残れる可能性が高まるでしょう。

しかしDXに消極的な企業はそうした変化に乗り遅れ、競争から脱落してしまう恐れがあるのです。

2-3.BCP対策にもDXは有効

BCPとは、自然災害や火災といった緊急事態でも被害を最小限に食い止め、
中核事業の継続や早期復旧ができるようにする対策です。
コロナウィルス感染拡大のような非常事態では「DXを推進している企業のほうが収益を下げにくい」と考えられます。

例えばオフィスに出社できないと通常業務が止まってしまう企業は、災害などがあれば、売上が大きく減少してしまうでしょう。

一方安全な場所からオンラインで中核業務を行えるように設備やシステムを準備している企業なら、
収益を極端に落とさず事業を継続しやすくなります。

これは、中小企業庁も推進するBCP（事業継続計画）においてもDXが有効といえる部分です。

資金的な備えの弱い中小企業で特に必要とされ、この点でDXは大企業だけの課題ではないといえます。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「ETFの基本とREIT連動商品をチェックしてマンション経営に活かそう（後編）」です。

上場投資信託（ETF）が資産運用商品の一つだと知っていても、
具体的な仕組みやメリットまではご存じない方も多いと思います。
後編ではETFの3つのリスク、REITとの関係性についてお話します。

ETFの3つのリスク

ETFも投資であるため当然リスクも存在します。これから紹介する3つをしっかり理解したうえで選ぶようにしましょう。

上場廃止のリスク

ETFを運用する会社の純資産が減るなどで上場廃止されるリスクがあります。
ただし株式のように株券が一夜にして紙くずになるようなことはなく、信託資産から繰り上げ償還を受けられます。

ただし値動きに連動した時点での終値で償還されるため、投資元本を割っている可能性はあります。

価格変動のリスク

現在のETFは特定の指数に連動することを目指したインデックス型運用のため、指数が下がれば価格も下がっていきます。
このため市場の影響を受けやすく、売買をしたいタイミングで売値が買値を下回る可能性があります。

このためしっかりと市場動向を注視しながら売買のタイミングを考える必要があります。

流動性のリスク

ETFは取引市場での売買であるため、希望する価格での売却が成立せず、売りたくても売れない可能性があります。
このため連動する指数の動きや、保有するETFの流動性などを見極めながら売買する必要があります。

マンション経営者ならREIT連動ETFに注目

ETFにはREITの指数に連動することを目指した商品もあり、マンション経営者の方なら一度検討してみることをおすすめします。

REITは不動産投資による資産運用を行う投資信託で、さまざまな不動産を対象とする商品があります。
このREITには上場している商品があり、その値動きを示す「東証REIT指数」に連動を目指したETFもあります。

上場REIT自体が少ないためそれを対象としたETFもまだそれほど多くありませんが、
マンション経営者の方なら不動産市場の情報や持っている知識を活かして、ETFをより有利に運用できるかもしれません。

ETFの値動きをマンション経営に活かせる

REIT指数に連動したETFの値動きは、リアルタイムに起きている不動産市場の動向を知ることにもなります。
そこで得られた即時性の高い情報は、所有する実物不動産の売買のタイミングや買い増しする物件の選定などに
少なからず役立つはずです。

お持ちの知識や情報を活かしながら売買を行い、
さらに市場からのフィードバックをマンション経営に活かせるREIT指数連動のETFを検討してみてはいかがでしょうか。

分散投資には海外不動産ETF

分散投資とは一つの資産運用方法や市場に集中せず、さまざまな投資を行うことで損失を少なくするリスク回避の方法です。
例えば日本の不動産だけに投資していると、市場の落ち込みが運用全体に影響し大きく収益を下げてしまう恐れがあります。
しかし日本以外の資産運用にも投資していれば、収益の落ち込みを限定的にできます。

そこですでに国内REITに投資しているなら、ETFでは海外不動産投資を運用する商品を選ぶと分散投資になります。

ETNは裏付け資産のない上場信託

ETFについて調べていると指数連動証券（ETN）という商品も目にしますが、
こちらは裏付け資産のない運用商品のため注意が必要です。

ETFはもともと投資信託であるため投資資金は信託銀行に保管され、
運用会社が破綻などをしても一定の資金が保持されるようになっています。
しかしETNは金融機関が信用力をもとに発行する債券のため資金保持はされません。
もし金融機関が倒産しETNの価値がなくなれば資金も失われる恐れがあります。

運用はプロに任せつつ上場して売買できる点はETFと同様で、
しかも希少金属や農産物などへ投資できるため短期的な高収益が見込める商品です。
しかしETFと比べると高いリスクを持っているため、選択には十分に注意するようにしましょう。

ETFは運用先を広げる有力な選択肢

ETFは上場された投資信託の一種であり、リアルタイムに積極的な売買が行えます。
一般的な投資信託より多くの利益を得ることが期待できるうえに、実際の運用はプロに任せられるというメリットがあります。

中でも不動産の投資信託であるREITを対象にするETFを選べば、
マンション経営者の方なら普段から接している情報や知識などを活かして効率よく運用ができそうです。
すでに投資信託や実物不動産の投資を行っているなら、分散投資の選択肢としてETFを検討してみてはいかがでしょうか。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「ETFの基本とREIT連動商品をチェックしてマンション経営に活かそう（前編）」です。

上場投資信託（ETF）が資産運用商品の一つだと知っていても、
具体的な仕組みやメリットまではご存じない方も多いと思います。
ETFは投資信託より積極的に利益を求めることが可能で、しかも不動産投資信託（REIT）と組み合わせれば
マンション経営に活かすこともできるのです。

ETFは上場している投資信託

ETFはもともと投資信託の一種であり、証券取引所に上場して株式のように随時取引ができる商品です。
リアルタイムで値動きする点も株式と同様で、翌日などに最終価格が決まる本来の投資信託とは大きく異なります。

ただし、プロのファンドマネージャーがさまざまな金融商品へ投資をし、
その収益を分配するという投資信託のメリットはそのままです。
株式のように自分で数多くの銘柄から投資先を選んで投資する必要がないため、
特に投資初心者には扱いやすい商品と言えるでしょう。

積極的な売買で収益を狙いながら投資自体はプロに任せるという、まさに株式投資と投資信託の良いとこ取りになっています。

ETFのメリット

一般の投資信託と比べた場合のETFの代表的なメリットをご紹介します。

・積極的に利益を狙える

ETFは通常の投資信託と異なり、積極的な売買で利益を得られる可能性があります。
投資信託は最初に商品を選ぶ手間はありますが、一度決めてしまえば入れ替えをしない限り運用はお任せというスタンスです。

ETFは取引所が動いている間はいつでも売買ができるため、値動きやタイミングを見極めより多くの利益を狙うことができます。

・保有手数料を抑えられる

通常の投資信託では販売会社、受託会社、運用会社のそれぞれに手数料がかかりますが、
ETFは販売会社の手数料が不要なため保有手数料を抑えられます。
数％の違いかもしれませんが、長期に保有すれば積み重なり大きな金額になるため、
できるだけ手数料を抑えたい方にもメリットがあります。

ETFのデメリット

ETFにもデメリットがあり、十分に理解したうえで選ぶ必要があります。
ここでは特に初心者の方に注意していただきたいデメリットを紹介します。

・積極運用には手間と時間が必要

ETFは随時取引ができるという良さの反面、こまめに値動きをチェックし売買の手続きをする必要があります。
現在はスマホなどを使い作業ができますが、それでも投資信託より手間と時間が必要です。

そのため時間が限られ忙しい人や、あまり手間をかけずお任せで資産運用したい人には向かない商品と言えます。

・ETFは取扱いが限られる

ETFは取り扱いが証券会社のみになり、投資信託のように銀行や郵便局などでは取り扱っていません。
このため証券会社とのやり取りに不慣れな人は購入しにくく感じるかもしれません。
ただし現在はネットで購入できる証券会社も多く、そうした手続きが不得意でなければ不便でなないでしょう。

また2007年に政府の規制緩和が行われ年々商品数は増えていますが、まだ投資信託ほど商品数が豊富ではありません。
投資信託のように豊富な選択肢から選びたい方には物足りなく感じるかもしれません。

前編は以上になります。

後編では

・ETFの3つのリスク

・マンション経営者ならREIT連動ETFに注目

・ETNは裏付け資産のない上場信託

についてお伝えします。

ETFの基本とREIT連動商品をチェックしてマンション経営に活かそう

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1162

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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営のメリットを生命保険と比較すべき理由（後編）」です。

マンション経営は、よく「生命保険の代わりになる」といわれます。

これはマンション経営のローンを組む際、団体信用生命保険（団信）に加入することで、

生命保険が持つ「保障」「貯蓄」「節税」の3つの機能に近い効果を得られるためです。

後編では、この3つの機能を軸にマンション経営と生命保険を比較します。

1.どの機能を比べてもマンション経営は魅力

3つの機能「保障」「貯蓄」「節税」すべてにおいて、マンション経営は生命保険に対するメリットがあります。

1-1.保障機能を比較：団信だと保険料が不要

一般的な生命保険と団信の「保障機能」を比較してみましょう。

どちらも契約者に万が一のことが起こったとき、
重い障害が残ったときに「保険金でカバーしてくれる」という根本は同じです。

団信の場合は、ご家族に直接現金が支払われるわけではありませんが、
不動産を売却、あるいはそのまま賃貸し続けることで現金を得られます。

一方、生命保険と団信の大きな違いは、「定期的に支払う保険料が必要か否か」という点です。

生命保険は定期的に支払う保険料が必要ですが、団信には保険料がありません。
※ただし、疾病保障付きの団信は上乗せ金利のあるケースが多いです。

同じ保障機能がありつつも「保険金の支払いが不要」という点は大きな優位性といえるでしょう。

1-2.貯蓄機能を比較：マンション経営のほうが資産価値が多くなることも

貯蓄機能に関しては、ローンを完済して手元に残る資産価値を考えるとわかりやすいでしょう。

たとえば自己資金が300万円で、ローン返済期間中の実質的な負担を月5,000円とします。
30年間で完済したとすると、総支払額は480万円です。
東京など需要が多いエリアのマンションであれば、築30年でも資産価値が1,000万円以上期待できるため、
トータルで見ると資産がプラスになるといったケースです。

1-3.節税機能を比較：マンション経営は節税の上限がない

一般的な生命保険による節税は、所得税と相続税いずれも控除できる上限が決まっていますが、
マンション経営の場合、上限はありません。
控除の仕組みは基本的に同じなので、より多く節税できる可能性があるのはマンション経営ということになります。

2.生命保険のメリットも活用する

もちろん、生命保険にもメリットはあります。
資産運用で合理的なのは、メリットの多いマンション経営を優先し、必要に応じて生命保険を利用するやり方です。
多くの人はすでに生命保険に加入しているでしょうから、マンション経営を始める前に生命保険を見直すことをおすすめします。

2-1.生命保険のメリットは迅速性

生命保険のメリットのひとつは迅速性です。保険金は1週間程度で振り込まれるため、遺族はすぐに生活資金を確保できます。

2-2.生命保険でリスクヘッジする手も

マンション経営のリスクはエリアに大きく左右されます。
大都市である東京や名古屋などは空室リスクが低いですが、その他の地方都市で行う場合、
人口減少の影響で将来的な空室率が高まる可能性があります。
思ったような成果が出ないときに備えて、貯蓄機能のある保険を活用してリスクヘッジするのも一案です。

3.保険と不動産にはそれぞれの役割がある
団信付きのローンを組んでマンション経営を行うと、「貯蓄」「保障」「節税」の機能を備えた生命保険の代わりになります。
生命保険のメリットは、保険金がすぐに振り込まれることです。
それぞれの節税機能に着目し、2つを併用する人もいます。
マンション経営を行う際には、生命保険を見直すと機能の重複が見つかり、無駄を省けることがあります。

マンション経営のメリットを生命保険と比較すべき理由

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/851

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