2023年01月の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「私設年金としてのマンション経営が選ばれる理由とは？（前編）」です。

近年、私設年金としてマンション経営が注目を集めています。
今回は、私設年金としてマンション経営が選ばれる理由、マンション経営の始め方やポイントなどを交えてお伝えします。

1.私設年金としてのマンション経営とは？

私設年金とは、個人で任意に選択して加入する年金のことです。

「人生100年時代」といわれるなか、国民年金や厚生年金などの公的年金だけでは、
ゆとりある老後を過ごすのが難しいともいわれています。

そこで、私設年金として注目されているのが「マンション経営」です。

定期的に継続して収入を得られることから、マンション経営は年金と同じ効果があります。

安定的なマンション経営ができれば、家賃収入が不労所得として毎月入ってくるため、老後資金につながります。

2.年金と老後の生活費の現状

「老後に自分がいくら年金をもらえるのか」「老後の生活費はどれくらい必要なのか」不安に感じる方は多いのではないでしょうか。

この章では、年金がいくらもらえるのか、実際の統計データから老後生活費の現状をお伝えします。

2-1.退職後にもらえる年金はいくら？

厚生労働省が発表する平成30年度の「厚生年金保険・国民年金事業の概況」によると、
2019年度末の段階で、年金受給者が受け取っている年金受給額の全国平均は次の通りです。

ただし、今後5年ごとの年金制度の見直しにより、年金支給額は減額される可能性があります。

日本の年金財政は厳しい状況にあり、年金が支給される年齢が60歳から65歳に先延ばしにされました。

今後さらに、支給開始年齢を遅らせることが検討されているともいわれています。

2-2.老後の生活費はいくらあれば安心？

生命保険文化センターが2019年度に行った「生活保障に関する調査」の
「老後、夫婦2人で暮らしていく上で月々最低いくら程度必要か」という質問では、
全国平均として「22.1万円」という数字が導き出されました。

この金額を老後に最低限必要な生活費だと想定して考えると、趣味や旅行、外食などを楽しみながら
ゆとりある老後を送るにはさらに資金が必要になるといえるでしょう。

高齢になれば、病気や怪我をすることも増えることが考えられます。

入院・手術等の医療費や介護費用などの生活費以外の出費を考慮すると、経済的に少しでも余裕をもつことが重要だといえます。

3.私設年金としてマンション経営が選ばれる理由

さまざまな投資方法が存在するなか、マンション経営が年金にプラスできる収入源として選ばれる理由はどこにあるのでしょう。

おもに以下の3つの理由が考えられます。

1.家賃収入を年金にプラスできる収入源にするため

2.マンション経営は安定して長期的なリターンが期待できるから

3.病気になっても収入が見込める

3-1.家賃収入を年金にプラスできる収入源にするため

先述した通り、マンション経営では、家賃収入により安定的な収入が期待できます。

老後の生活に潤いを与えるための資金としてだけでなく、余剰金として新たな貯蓄とすることも可能です。

今までのお金を切り崩しながら生活する必要がなくなるため、精神的にも余裕が生まれます。

日本の健康寿命は年々増加傾向にあり、長生きをして貯蓄を使い果たしてしまうことも危惧されています。

マンション経営による収入が得られれば、長生きをしても貯蓄がゼロになる事態に怯える心配はないといえるでしょう。

3-2.マンション経営は安定して長期的なリターンが期待できるから

マンション経営以外にも、株式やFXなどさまざまな種類の投資対象が存在しますが、

マンション経営は他の投資対象と異なり、安定的で長期的なリターンが見込まれる点が特徴的です。

株式やFXは値動きが激しい特性があるため、予想が外れると大きな損をする可能性があります。

また、売買のタイミングを見計らうために値動きを気にする必要性があるうえに、継続的な収入を得られる確証はありません。

反面、マンション経営は入居者が一度入居すると定期収入を得ることが可能です。

立地を気に入ってもらえれば同じ借り手が長期間にわたって住み続けることも珍しくなく、
入居者がいる間は安定的に長期的なリターンを期待できます。

3-3.病気になっても収入が見込める

マンション経営なら、病気になっても不労所得として安定的な収入が見込めます。

年齢を重ねても体力に自信があるお年寄りが増え、「退職後に新しいビジネスを始めたい」
「年金世代になっても働き続けたい」という声が聞かれるようになりました。

しかし、急病で仕事を続けられなくなったり、長時間働けなかったりと、思うように収入につながらない可能性もあります。

その点、マンション経営は身体的・時間的な拘束が不要なため、働けなくなっても収入を得ることが可能です。

老後の健康リスクを軽減させるためにも、マンション経営は最適な投資先といえます。

4.私設年金としてマンション経営の注意点

メリットの多いマンション経営ですが、私設年金としてマンション経営をする際にも、
空室により収入がゼロになる可能性があることに注意する必要があります。

賃貸物件の場合は常に満室で運用ができるとは限りません。

また、築年数の経過とともに建物の老朽化が進むと、定期的なメンテナンスが必要になります。
大規模修繕のための維持管理費用についても、考慮が重要です。

全ての注意点を完全にクリアできるわけではありませんが、以下のような取り組みでリスクを軽減することができます。

・質の高い入居希望者が多い立地を選定する

・空室や家賃滞納があってもキャッシュフローがうまく回るような投資計画を立てる

・維持管理のための修繕費用をしっかり積み立てる

前編は以上になります。
後編では
・私設年金としてのマンション経営のはじめ方
・私設年金としてのマンション経営のポイント
・不労所得を得て豊かな老後を
についてお伝えします。

ディアレイシャスオンライン　私設年金としてのマンション経営が選ばれる理由とは？

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1185

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今回のテーマは「他の収益物件にはない、新築ワンルームマンション経営ならではの8つのメリットは？（後編）」です。

後編では

新築ワンルームマンション経営のメリットを

・少ない手持ち資金で始められる

・減価償却費を経費として計上し節税できる

・複数戸所有すればリスク分散

・いざとなったら売りやすい

の4つの項目でお伝えします。

1.少ない手持ち資金で始められる

レイシャスのマンション経営のローンで必要な自己資金（頭金）は一般的に10万円です。

物件価格が3,500万円であっても用意する自己資金は10万円で済みます。

このように、少ない自己資金で大きな金額を動かすことで「最終的なリターンを最大化」できるのがマンション経営の魅力です。

自己資金が少なく済む理由は都心の新築ワンルームマンションの物件価値が高いことにあります。
金融機関の貸し倒れが少ないため、より少ない自己資金で始めることができます。

オーナーの属性（社会的信用力）が高ければ、手持ち資金をほとんど使わずにマンション経営を始めることも可能です。

2.減価償却費を経費として計上し節税できる

「減価償却費を計上することで節税しやすい」これもマンション経営の大きな魅力です。

減価償却費とは、
建物や住宅設備の購入費用の一部を毎年一定額、継続的（法定耐用年数の間）に経費計上できる仕組みです。

新築マンションの建物の耐用年数は47年です。つまり、半世紀近くも減価償却費を計上し続けられます。

一方、アパートや戸建てなどの木造住宅は、新築でも耐用年数が22年しかありません。

また、中古マンションだと築年数が経つほど耐用年数が短くなっていきます。
このように比較すると、新築マンションが節税面で有利ということがわかります。

3.複数戸所有すればリスク分散

マンション経営のリスクとしてはやはり「空室リスク」があります。

都心のワンルームマンションは単身世帯数の増加によって空室リスクが極めて低いですが、
それでも何が起こるかわかりません。

可能性は低いですが、自殺や孤独死などで事故物件になって長期空室になったり、
家賃収入が減ったりする可能性もゼロではありません。

このようなリスクの軽減に有効なのが「複数のワンルームマンションを所有すること」です。

たとえばワンルームマンションを1物件所有していて、この部屋が空室になれば「空室率100パーセント」になります。

これに対してワンルームマンションを5物件所有していれば、
この部屋が空室になっても空室率は20パーセントでしかありません。

つまり、所有する物件数が多いほど、1物件が空室になったときのダメージが軽減されるわけです。

4.いざとなったら売りやすい

4-1.流動性が高い

ワンルームマンションは他の収益物件と比べても人気の投資スタイルなので市場において活発な取引が行われています。

したがって「売却したい」となったときも比較的早く現金化することが可能です。

ワンルーム以外のマンション経営に比べて流動性が高いことがメリットの一つです。

4-2.新築物件はキャピタルゲインが発生しやすい

一般的に国内のマンション経営は、インカムゲイン（家賃収入）重視で行うのがセオリーとされています。

ただ、都心の新築・築浅マンションにおいては、キャピタルゲインが発生するケースもあります。

マンション経営におけるキャピタルゲインとは、収益物件を売却したときの売却益のことです。

購入価格から売却価格を差し引いた「利益の部分」がキャピタルゲインになります。（厳密には経費を含めて計算）

都心の新築・築浅マンションだとキャピタルゲインが発生しやすい理由は、都心は住宅価格上昇の傾向が強いためです。

新型コロナの感染拡大以降、「都心から郊外に引っ越す人が多い」との報道もありますが、
2021年の首都圏新築マンション価格は高止まりを続けています。
（不動産経済研究所）https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/529/7YeqF28.pdf

また、名古屋の中古マンション成約価格はコロナ前の2019年が㎡単価27万4,000円だったところ、

2022年11月は30万5,000円、12月は31万8,000円と上昇しています。
（公益社団法人中部圏不動産流通機構）https://www.chubu-reins.or.jp/reinspdf/data/pr_aichi1.pdf?20210408

そして、同じ都心の区分マンションでも中古よりも新築・築浅のほうが
流動性が高いので売却がスムーズなケースが多いのです。

そのため、新築マンションをキャピタルゲイン狙いで購入し、出口戦略（売却までの計画）を組む投資家もいます。

新築ワンルームマンションのメリットを押さえて将来の戦略を描こう

最後に新築ワンルームマンションのメリットをおさらいします。

新築ワンルームマンションには多くのメリットがあります。そのため長期にわたる戦略を描きやすいのが大きな特徴です。

マンション経営の未経験者が第一歩を踏み出すにはリスクが低いスタイルだといえます。

メリットだけでなく、デメリットも踏まえたうえで新築ワンルームマンション経営を検討してみてはいかがでしょうか。

ディアレイシャスオンライン　他の収益物件にはない、新築ワンルームマンション経営ならではの8つのメリットは？

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/847

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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「他の収益物件にはない、新築ワンルームマンション経営ならではの8つのメリットは？（前編）」です。

マンションといっても
「新築アパート一棟もの」「中古区分マンション」「中古戸建て」「商業ビル」などさまざまなスタイルがあります。
その中でも新築ワンルームマンション経営にはどんなメリットがあるのでしょうか。
本ブログでは新築ワンルームマンション経営ならではのメリットを8つ解説いたします。

新築ワンルームマンション経営ならではの8つのメリット

新築ワンルームマンション経営のメリットは以下の8つになります。

1.新築ワンルームマンションは客付けがしやすい

2.設備が新しいため、しばらくは大きな修繕がない

3.建物としての寿命が長い

4.金融機関の融資が通りやすい

5.少ない手持ち資金で始められる

6.減価償却費を経費として計上し節税できる

7.複数戸所有すればリスク分散

8.いざとなったら売りやすい

1.新築ワンルームマンションは客付けがしやすい

新築ワンルームマンションは客付けがしやすい理由としては、おもに以下の2つが挙げられます。

1.新築限定で探している人が多い

2.都心部では単身世帯が増加する

1-1.新築限定で探している人が多い

新築ワンルームマンション経営の大きなメリットは、何といっても「客付けがしやすいこと」です。

日本では古くから「新築信仰」が根強い一面があります。
たしかに新しい建物や設備で生活をスタートするのは誰にとっても気持ちがいいものです。

建築の技術は日々進化しているので、セキュリティや防音、耐震性などの性能面も
中古物件よりも新築のほうが向上しているというメリットがあります。

そのため部屋を探している人のなかには、新築に限定して探している人もいます。

新築ワンルームマンションでは、建物が完成する数ヵ月前から入居者の募集を開始することもあり、
すぐに契約が決まってしまうことも少なくありません。

また新築時の入居者が数年後に退去した場合も、
まだ築浅物件として高い人気を維持できる点もオーナーにとっては魅力です。

1-2.都心部では単身世帯が増加する

「新築」に加えて、「都心部の立地」「ワンルーム」という要素が加われば、さらにマンション経営のプラス材料になります。

「日本は人口減少社会だから将来の空室リスクが高い」との意見も聞かれますが、
これは都心部のワンルームマンションにはあてはまりません。

なぜなら、東京や名古屋などの大都市は、人口減少が限定的であり、
さらに今後、単身世帯（ひとり暮らしの世帯）が増加し続けると予想されるからです。

東京都によると、2025年〜2040年までの東京都の単身世帯は以下のように予測されています。

  西暦 　　　 世帯数

2025年 　351.4万世帯

2030年 　358.6万世帯

2035年 　364.8万世帯

2040年 　369.7万世帯

（出所：東京都「家族累型別世帯数の推移」）

また名古屋圏での単独世帯は下記のように予測されています。

  西暦 　　  世帯数

2025年 　26.8万世帯

2030年 　27.3万世帯

2035年 　27.4万世帯

2040年 　27.0万世帯

（出所：名古屋市「世帯主の男女別・年齢5歳階級別・家族類型別将来世帯数」）

つまり、東京都に関しては15年間で18.3万世帯も増加すると見込まれているわけです。

名古屋に関しても2,000世帯は増加が見込まれており、これはマンション経営にとって強力な追い風になります。

2.新築は設備が最新のため、しばらくは大きな修繕がない

マンション経営における大きなコストの一つが修繕費です。

区分マンションの場合は、共用部の修繕費は管理組合に納める修繕積立金によってまかなわれます。
しかし、専有部の修繕費はそれぞれの区分所有者が負担します。

専有部の修繕費としては、退去時の原状回復費用や設備が故障した際の修理費などが想定され、
中古物件の場合はこれらの修繕費がかさみます。

特にキッチンやお風呂、給湯器、各種配管などの設備が壊れたりリフォームしたりすれば、
費用負担は10万～200万円程度です。

新築マンションであれば完成から10年程度は過度な老朽化の心配をする必要はありません。

退去が発生したときの原状回復もフローリングの張り替えなど多額の費用がかかる工事は発生しにくいため、
場合によってはハウスクリーニングをしただけで次に人に貸せることもあります。

3.建物としての寿命が長い

設備だけでなく建物の寿命が長いことも新築マンションのメリットの一つです。

RC造の建物の法定耐用年数は47年ですが、これは使える期間が47年ということではありません。
法定耐用年数は税法上減価償却の計算をするうえで使用する年数のため、
実際は法定耐用年数よりも長期にわたって利用できることが一般的です。

コンクリートの寿命は100年以上という説もありますが、
実際にどれくらいの期間使えるかは、構造と新築後のメンテナンス次第です。

区分マンションの場合は管理組合が主体となって定期的な大規模修繕工事を行いますが、
これをスケジュール通りにきちんと実施すれば長い寿命を保つことができます。

4.金融機関の融資が通りやすい

客付けがしやすく、しばらくは大きな修繕が発生しにくいため、
収益物件のなかでも手堅い運営ができるのが新築ワンルームマンションの特徴です。

また投資額も比較的低い傾向で、リスクが限定されているため金融機関からの評価も高く、
融資審査に通りやすいというメリットもあります。
場合によっては自己資金をほとんど投入しないフルローンを組むことも可能です。

借入期間は金融機関によって異なりますが、一般的には35年程度の長期ローンを組める場合もあります。

ローンは短期よりも長期で組んだほうが毎月の返済負担は少なくできることがメリットです。

返済負担が少なければ、手元のキャッシュフローが良化して資金繰りの改善が期待できるでしょう。

ただし同じ金利の場合、長期になればなるほど総支払額がアップしてしまうことは念頭に置いておく必要があります。