2022年11月の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「不動産投資を始めた理由とは」です。

不動産投資を始める理由は人によってさまざまです。

長期に渡り安定した家賃収入を得たいという人もいれば、

売却益を狙う人もいますし、また節税目的という人もいます。

不動産投資に興味を持っている人も明確に、

「なぜ自分が不動産投資をしたいのか」目的がはっきりすると、

不動産投資で何をすべきかが見えてくるのではないでしょうか。

そこで本稿では「不動産投資を始めた人は一体どのようなきっかけがあったのか」について紹介します。

不動産投資は会社員がおすすめ？

世の中には株式や投資信託、先物取引など、さまざまな投資があります。

その中でも不動産投資の特徴は、現物資産を手に入れながら、

少ない資本で大きなレバレッジをかけられるところです。

これは他の投資では得られない大きなメリットです。

定年までしっかりと働きながら、物件のオーナーとして毎月家賃収入を確保し、

さらに節税効果を享受できるため、会社員や公務員の方に適しているといえるのではないでしょうか。

不動産投資を始める理由

不動産投資を始めたきっかけで、よく耳にする回答は将来的な資産形成です。

少子高齢化や社会保障問題など、将来に対する不安を覚えている人は少なくありません。

こういった不安をきっかけに定年退職後、

年金に代わる生活の柱を得るため不動産投資を始めたケースは多いのではないでしょうか。

数ある投資の中で堅実性が高いという点を挙げる人もいます。

不動産投資はシミュレーションをしっかりと行うことで、

将来のライフプランニングを設計しやすいことも特徴です。

他の投資のように変動要因が多く、予想しきれないものではないため、

堅実に運用できる投資手法といえます。

不動産投資は考え方によって、投資する物件も異なります。

たとえば、地方の中古物件に投資した場合は、利回りが高いことが多く、

空室管理や物件管理などの管理業務を上手にオペレーションできれば高い利回りを享受することができます。

ただし、地方の場合、空室率が高い傾向があることや、

中古物件は突発的な修繕費が発生する懸念もあるので投資する際には注意が必要です。

一方、都心の新築物件に投資した場合には、

利回りは低いものの安定した需要を見込むことができます。

突発的な修繕費などの支出も想定されにくく、

結果、運用自体も安定している傾向があります。

新築のため長期的な運用が可能なうえ、定年する頃にローンの支払いが完了し、

家賃収入が得られれば、老後の生活資金の足しにもなります。

不動産投資を始める理由はさまざまですが、リスクとリターンを理解した上で、
投資するか慎重に判断する必要があります。

堅実さと安定性を重視しよう

不動産投資は時間をかけてリターンを得る投資手法です。

バブル時代のように値上がりを狙って売りさばくような考え方では、

いずれ大きな損失を被りかねません。

不動産投資を行いたいと思ったのであれば、
まずは自分の動機をよく吟味して堅実さと安定性を狙うことを目的としましょう。

ディアレイシャスオンライン　不動産投資を始めた理由とは

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/657

ご高覧頂きありがとうございます。

センチュリー21レイシャスでは不動産を将来の備えの一部と位置づけ、

お客様の資産形成を第一に考えたご提案を行っておりますので様々な視点で

資産運用のお手伝いをさせていただくことが可能です。ぜひ一度お気軽にご相談ください。

レイシャスでは、不動産のプロが耳寄りな情報をお届けする個別相談セミナーを開催しております。

（下記URLもしくは画像をクリックすると申し込みページに移動します。）

https://reicious.co.jp/lp_one/inheritance#seminar_list10

また、センチュリー21レイシャスでは現在、

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不動産の事ならなんでもお任せください

センチュリー21レイシャス

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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。
1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。
今回のテーマは「ファミリータイプとワンルーム、選ぶならどっち？」です。

マンションには、大きくファミリータイプとワンルームの2種類あり、ニーズによって特性が異なります。
そのどちらにも一長一短があるため、どちらが優れているとは言い切れません。
では、ファミリータイプとワンルームにはどのような違いがあるのでしょうか。
今回は、それぞれの違いおよび、メリットやデメリットなどについてご紹介します。

マンションには2種類のタイプがある
マンションにはファミリータイプとワンルームの2つのタイプがあります。
ファミリータイプとワンルームとでは一見すると広さが違うだけのように思えますが、
実際には面積や間取りの違いだけでなく、周辺施設も含めて押さえておくべきポイントが異なります。

たとえばワンルームであれば単身者が生活することが基本となります。
そのため、通学先や勤め先とのアクセスの良い立地が求められます。

一方、ファミリータイプの場合、配偶者はもちろん子どもについても考えられています。
たとえば子どもが通うであろう保育園や学校などへの導線やアクセス。
加えて主婦（主夫）の生活圏の範囲にも目配りがされていることが望ましいとされています。
このようにファミリータイプとワンルームでは立地だけでもコンセプトが異なります。

ファミリータイプとワンルームはどう違う？
具体的にファミリータイプとワンルームではどのように違うのでしょうか。

間取りの違い
ファミリータイプは夫婦と子どもの生活を想定しているので、当然、間取りも広くなっているのが特徴です。
3DK以上になっているものが多く、またリビングも広めに取られています。
一方、ワンルームは単身者を想定しているため、ファミリータイプと比べると狭いです。

設備の違い
設備の違いは優劣の問題ではなく、ライフスタイルが異なるためです。

ファミリータイプは文字通り家族向けの部屋です。
家族で料理を食べるため、キッチンには3口以上のコンロが設置されていたり、
家族の行事や季節ごとの生活雑貨をしまうための収納スペースが大きく設計されていたりします。
お風呂が冷めないよう、追い焚き機能が搭載されていたり、
生活や余暇の足となる自動車を置くための駐車場が設けられていたりもします。

一方、ワンルームの入居者は単身者が多いため、キッチンのコンロは2口で十分ですし、
収納スペースも生活に必要な程度に抑えています。
そのかわり、ワンルームはいつでも荷物を受け取れるように宅配ボックスが設えられていたり、
オートロックなど、単身者向けのセキュリティが充実している傾向があります。

また、単身者の年齢層や生活リズムを考慮して、
駐車場のかわりに駐輪場やバイク置き場などを設置しているところも少なくありません。
このように利便性と言っても、それぞれのライフスタイルが違うため、設備に違いが出てきます。

立地の違い
上述したように、ファミリータイプは家族で生活するため、
夫婦と子ども、それぞれのニーズを満たす立地が求められます。
たとえば仕事や買い物に困らない生活圏であったとしても、
子どもが通うことになる学区から外れていたとしたらそれだけで入居率が下がる可能性があります。
また、子どもの生活を考えると市区町村の子育てサポートが充実しているかなどにも目配りが求められます。

一方、ワンルームの場合、一人暮らしのニーズを満たすことが立地に関する重要な要素であるといえます。
たとえば駅近で都心、かつビジネスエリアへのアクセスなどが良ければ利便性を満たせます。
さらに生活リズムを考慮するとお弁当屋や24時間営業のコンビニ、
土日営業をしているクリーニング屋などが充実していれば、入居者に好まれやすくなるでしょう。

質の良いワンルームマンションを選ぶことが大切
ファミリータイプとワンルームでは属性が異なるため、「どちらが優れている」とは言い切れません。
しかしマンション経営の初心者であればおすすめするのはワンルームです。
ワンルームは立地選びもそれほど難しくないうえ、
設備やセキュリティなどのチェックすべき点でも見通しが立ちやすいからです。

ファミリータイプは立地選びの難しさや物件の価格の高さ、トラブルなどクリアしておく課題が多くなります。
そのためマンション経営を始めたいと思うのであれば、まずはワンルームで物件を購入することがおすすめです。

ディアレイシャスオンライン　ファミリータイプとワンルーム、選ぶならどっち？

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/632

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一同、皆様のご来場をお待ちしております。

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今回のテーマは「表面利回りの高い不動産のヒミツ」です。

マンション経営で目を奪われがちなのが利回りの高さです。

投資である以上、儲けを出したいという気持ちは当然ですが、
利回りの高さに夢中になって飛びついた結果、とんでもない結果を迎えるケースは後を絶ちません。

今回は、表面利回りの高い物件とそのリスクについてご紹介します。

「表面利回り」と「実質利回り」

物件の利回りには、「実質利回り」と「表面利回り」の2種類があります。

実質利回りとは、「（家賃収入－経費）÷物件価格」のことです。

表面利回りは「家賃収入÷物件価格」となるため、実質利回りとの間に大きな開きが生まれます。

そして、物件の広告はほとんどが表面利回りであることを知っておかなければなりません。

表面利回りの高い物件

世の中には、驚くほど利回りが高い物件があります。

しかし、注意しておきたいのは
「いくら利回りが高くても、物件に魅力がなければ意味がない」ということです。

例えば、立地が悪く、老朽化した物件が超高利回りで売られていたとしても、
そこに入居者が入らない限り、不動産ローンの返済や経費だけが出ていくことになりかねません。

欠陥が多い物件を購入してしまえば毎年赤字を出し続けるだけでなく、
最終的に二束三文で売却が必要になる場合もあります。

利回りはリスクのバロメーター

新築の区分所有マンションなどは利回りが決して高くありません。

なぜなら、立地や設備、セキュリティなど、入居者のニーズを満たす要素を総合的に揃えているからです。

高利回りの物件は、入居者のニーズを満たす要素のどれかが欠落している可能性があることを
考慮しておいたほうがよいでしょう。

例えば、高利回りの優良そうに見える物件があったとします。

立地もそこそこで、設備も悪くない物件かもしれませんが、
「周辺の人口動向を探ってみると年々人口の減少が加速している」というケースがあるかもしれません。

また、近くに大学病院などの大きな施設がある高利回りの物件だとしても、

「購入してすぐに病院が移転してしまう」というケースが考えられます。

このように、高利回り物件は高利回りなりのリスクが潜んでいることは少なくありません。
そのため、利回りはリターンとしてだけで見るだけでなく、リスクと捉える視点も大切になります。

信用できる不動産会社選びが先決

価額が安く利回りが高い物件は、当然相応のリスクがつきものです。

物件の下記のような項目をチェックしておくと安心できるでしょう。

・都心のアクセスの良い場所

・新築

・セキュリティや設備が良い

・管理が行き届いている

しかし、このような物件は相応の価格になるのが一般的です。

値段が高ければ、その分利回りは低下します。

この低下は、ひっくり返して考えると安心感でもあります。

物件選びは物件についてしっかりと説明し、
オーナーの知らない情報やメリット・デメリットを教えてくれるような
信頼できる不動産会社を探すことが先決です。

リスクとリターンは裏返し

投資の鉄則として、リスクとリターンは比例します。

利回りがリターンである以上、そこにはリスクも同じ割合だけ存在しているのです。

安易に高利回り物件に手を出すのではなく、まず安心できる良質な物件を探すように心がけるとよいでしょう。

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今回のテーマは「都心 VS 郊外　マンション経営を行うならどっち？」です。

マンション経営において立地は大切な要素です。

たとえば都心のオフィス街と郊外のニュータウンとでは人口も人の層も大きく異なります。
アクセスや施設も同様です。

マンション経営は立地次第と言っても大げさではありません。

都心と郊外では双方にメリット・デメリットがあるため、

今回は都心と郊外の立地の違いについてお話します。

マンション経営で迷いがちな立地問題

マンション経営を行うにあたり、立地は重要ポイントの一つです。

しかし、色々な物件を見て回ると、どこが良いかと判断に迷うところでもあります。

たとえば都心であれば当然値段が高く、利回りも決して高いわけではありません。

一方で、あまり知られていない地名で人口もある程度あり、

かつ安値の物件も存在しています。

掘り出し物かと思えば、アクセスが悪かったり、

治安があまり良くなかったりと地域的な問題を抱えるパターンもあります。

都心と郊外とでは、それぞれにどのような特色があるのでしょうか。

都心のメリット・デメリット

都心のメリットは入居者を確保しやすいことです。

つまり安定しやすいと言えます。

アクセスが良く、周辺施設などの環境も整い、

治安が良い場所であれば、それに伴って物件の価値も上昇していきます。

また値崩れしにくいのも特徴です。

一方でデメリットは、価格が高いことです。

人気があるということは、価格が高いということと同義なのです。

価格が高い分、利回りも低下していきます。

郊外のメリット・デメリット

郊外のメリットは価格が安いことです。

土地の価格が安い分、立地が良いと判断できるのであれば、

都心よりもワンランク上の物件を購入することも可能です。

もし都心と同じ価格帯の物件を購入するのなら、それに伴って高い利回りも期待できます。

デメリットは空室リスクです。

現在は人口が多いとしても、将来的にどうなるかという問題もあります。

せっかく物件を購入しても人が入居しないと不動産としての価値がなく、

投資は失敗に終わってしまうでしょう。

将来的に人口は都心に一極集中

上述のように都心・郊外の双方にメリット・デメリットは存在します。

言うなれば郊外の物件は初心者よりも、

目利きができる人の方がリスクは抑えることができるでしょう。

ただし、これとは別に郊外にはリスクが存在します。

それは東京都心への人口流入が続いていることです。

将来的には郊外のほとんどが過疎化し、

一方で東京都心だけ人口が増え続けるという一極集中が生じると言われています。

マンション経営は長期的な事業運営です。

もし郊外に物件を持ち、はじめのうちは入居者がいても人口の減少に伴い、

次第に空室リスクが高まってゆくことでしょう。

人が減ることで商業がまばらになれば、働く場所もなくなります。

その結果、仕事を求めて首都圏へ引っ越すというケースが考えられるでしょう。

たとえ今は賑わいのある郊外の繁華街も、

ゴーストタウン化してしまうかもしれないのです。

価格が高くても都心の安定性は魅力

将来的な一極集中のリスクを考えた場合、

価格が高くても安定性が得られる可能性があるのは都心の物件であることが分かります。

マンション経営は投資であると同時に事業運営としての面も持ち合わせています。

マンションを行う際には、将来的な人口の流入を踏まえた入念な下調べと

リスクヘッジを心がけるようにしましょう。

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/415

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一同、皆様のご来場をお待ちしております。

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