2022年12月の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営の5大リスク　軽減するための対策は？」です。

マンション経営をはじめるにあたって、主なリスクとその対策を知っておくことが大切です。

代表的な5大リスクには、
①空室リスク②家賃滞納リスク③地震リスク④家賃下落リスク⑤金利上昇リスクなどがあります。

これらの内容とリスクを軽減するための対策をしっかり覚えましょう。

マンション経営の5大リスクとその対策

1.空室リスクとその対策

マンション経営のリスクの中でも一番警戒すべきなのは、空室リスクです。

収入源である家賃が入ってこなければ、マンション経営は成り立ちません。

では、空室リスクへの対策はどのように考えればよいでしょうか。

基本は、大都市圏の駅近エリアを選ぶことです。

ただし、「駅近物件なら何でもよい」という安易な発想は危険です。

大都市でもマンションが供給過多で空室リスクの高いエリアもあります。

「真に空室リスクの低いエリア」を選択することが大事になります。

また、地方でも賃貸ニーズのあるエリアならマンション経営が成り立つとの考え方もあります。

しかしこれは知識と経験豊富な中・上級者向けといえます。

マンション経営の初心者は、大都市圏の好立地にこだわるのが賢明でしょう。

2.家賃滞納リスクとその対策

空室リスクと並んで家賃滞納リスクにも注意が必要です。

入居者がいても家賃滞納が発生すれば収入源が途絶えてしまいます。

回避するには事前の対策が鍵を握ります。

具体的な事前対策としては、満室保証のサブリースや家賃保証サービスを利用する、

あるいは、家賃督促のノウハウを持つ管理会社に依頼するなどが有効です。

滞納発生後の対策としては、期間を空けずに督促を行う、
回収が難しい場合は必要な法的手続きをスピーディーにとるなどが挙げられます。

3.地震リスクとその対策

好立地を選んでもマンションが損壊してしまえば、安定した運用ができなくなります。

ただ基本的には、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた
新耐震基準のマンションであれば耐震性は問題ないと考えられます。

とくに最近建てられた新築マンションや築浅マンションは最新の耐震性能を備えていることも多いです。

4.家賃下落リスクとその対策

一般的に、家賃は平均的に年に1％ずつ下落していくといわれます。

ただし、空室率の高いエリアではそれ以上に家賃を落としても入居者が決まらないこともありますし、

逆に空室率が低い人気エリアでは家賃の下落率がゆるやかということもあります。

その意味では、家賃下落リスクを軽減するには、空室リスクの低いエリアを選ぶのが有効ということになります。

5.金利上昇リスクとその対策

空室リスクや家賃滞納リスクなどを抑えながらマンション経営をしていても、

ひとたび金利が上昇すれば収支バランスが厳しくなります。

ただ金利は、ある日突然上昇するわけではありません。

まずは、金利の動きにアンテナを張ることが大事です。

その上で、近いうちに金利が上昇すると予測するのであれば、繰り上げ返済をすることが得策でしょう。

最大のリスクは管理会社が倒産すること

ここではマンション経営における「5大リスクとその対策」を解説してきましたが、

これらを上回る一番のリスクは管理会社が倒産することです。

管理会社にもさまざまなタイプがありますが、
入居者の募集から入居者の審査、契約の締結、家賃の徴収、クレームの対応まで、
賃貸経営にまつわるすべてを一括で引き受けてくれる管理会社を選ぶことがよいでしょう。

どのリスクにも必ず対策があります。

これらをあらかじめ把握しておいて、事前に準備しておけばリスクはそれほど怖いものではありません。

「対策をとっておけばよかった！」と後悔しないよう、5大リスクとその対策を行動に生かしましょう。

ディアレイシャスオンライン　マンション経営の5大リスク　軽減するための対策は？

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1126

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今回のテーマは「単身世帯急増！人口動態予測が示す、ワンルームマンションの先高観」です。

国立社会保障・人口問題研究所の予測では、
2025年に単身世帯が1,700万世帯を突破し、ファミリー世帯を大きく上回る見込みです。

今回はワンルームマンションに先高観が出ている背景をお話します。

2025年に向けて単身世帯が急増する

国立社会保障・人口問題研究所が発表した、

「日本の世帯数の将来推計（全国推計）の概要」によると、

2025年の家族累計別世帯数予測では、2000年に1,291万世帯だった単身世帯が、

2025年には1,716万世帯と、33％増加する見込みです。

また、「ひとり親と子から成る世帯」も、2000年の358万世帯から479万世帯と、34％増加する予測です。

こちらもいずれ子が独立することから、将来の単身世帯予備軍と考えられます。

一方で、夫婦と子からなるファミリー世帯は1,492万世帯から1,200万世帯と20％減少し、

2025年に向けて社会構造が変容する様子が見てとれます。

この流れは、今後のマンション経営にも大きな影響を与える可能性があるでしょう。

ファミリー世帯よりも単身世帯が大幅に上回ることで、求められる住居の形態が大きく変化するからです。

外国人労働者の増加が単身化に拍車か

単身化社会の進展に今後拍車をかけるのが外国人労働者の増加です。

外国人雇用状況届出制度によって公表されている、2018年10月末現在の外国人労働者は約146万人に及びます。

2019年4月1日から施行されている改正入国管理法は、

5年間で「特定技能1号」（5年の期間限定）、「特定技能2号」（更新可能）を合わせて

最大34万5,150人の受け入れを見込んでいます。

ワンルームマンションの経営が有望に

このような単身化の流れが加速する社会情勢にあっては、
マンション経営を考えるなら、ワンルームマンションが最も有望な物件形態になるでしょう。

外国人労働者が住居を探す際も、特定技能1号は5年の期間限定ですので、

一戸建てを購入することは考えられません。

当然賃貸住宅を探すことになるので、

単身者が多い外国人労働者及び外国人留学生にはワンルームマンションの需要が最も多いと予想されます。

マンション経営で最も心配なのは空室リスクですので、入居者の対象が多いに越したことはありません。

国内の晩婚化に加え、外国人労働者の誘致による単身者の増加は、

ワンルームマンション経営にとっては今後も追い風になることでしょう。

相場の先高観強く、早めの購入が有利に

ワンルームマンションを購入する場合の条件は「新築」であることと、

「首都圏駅徒歩10分以内」という2つがポイントになります。

新築を選ぶ理由は、中古よりも入居率が高い（空室リスクが低い）こと。

そして、駅徒歩10分以内の立地がよいのは、

ファミリーマンションのように学校や公園が近いという条件よりも、駅に近い方が単身者には好まれるからです。

首都圏は地方よりも家賃を高めに設定できるので、人気の高い東京23区内の物件を購入するのが理想といえるでしょう。

ディアレイシャスオンライン　単身世帯急増！人口動態予測が示す、ワンルームマンションの先高観

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1041

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今回のテーマは「学資保険より老後資金も教育資金もカバーできるマンション経営を！（後編）」です。

後編では
マンション経営と学資保険の比較を
・保険としての機能
・毎月の負担額
・補償額
の3つの項目でお伝えします。


マンション経営と学資保険の比較3項目

教育資金をなんとか捻出できたとしても、その後の老後資金を確保できなければ不安な状況は続きます。

介護や生活費などで子どもに負担をかけることになるかもしれません。

学資保険は返戻率が低いため、ある程度の教育資金を確保するためには多くの掛け金を支払わなければなりません。

それよりも少ない元手で将来的に多くの資金を手に入れられる方法をとったほうが、

老後資金と教育費の両方をカバーしやすくなります。

その方法のひとつがマンション経営です。

家賃収入からローン返済や経費を引いた残りが収入になります。

ローン返済中は手元に残る額は少ないものの、

ローン完済後には負担が一気に減ってプラスになるため、個人年金保険に近いイメージです。

以下で簡単にマンション経営と学資保険を比較します。

3-1.マンション経営は保険としての機能がある

マンション経営には保険の機能があります。

団体信用生命保険に加入することで契約者が亡くなったときや高度障害を負ったときには以後のローン返済が免除されます。

ご家族にはローンのないマンションが残り、家賃収入を受け取り続けることも、売却して現金にすることも可能です。

もちろん家賃収入や売却した現金を教育資金として使うことも可能です。

3-2.毎月の負担額の比較

学資保険の保険料は払込期間や積立額によって異なりますが、
例えば210万円受け取りたいのであれば、毎月1万3,000円程度の支払いが必要です。

一方マンション経営の場合、下記の投資例のようになります。

ローンの返済が終われば、管理費や固定資産税などの経費を除いた家賃収入の多くを収入とすることが可能です。

ローンを支払っている最中には団信の保障が付き、万が一に備えつつ、支払い完了後は不動産という実物資産が手に入ります。

3-3.補償額もマンション経営が有利

補償額についても、マンション経営が有利です。

上記の例だと学資保険は最大でも契約金額の210万円ですが、
マンション経営では団信により数千万円規模の価値がある不動産を家族に残せます。

マンション経営で複数の資金対策を両立可能

マンション経営は、最大の不安である老後資金をカバーできる有利な運用方法です。
月額のコストも少ないため、並行して教育資金に備えることもできます。

学資保険だけで有利とはいえない運用をするよりも、最終的に多くの老後資金を確保できるでしょう。
そのほうが将来的に子どもの負担が少なくなるかもしれません。

生涯に必要な資金を確保するためには目的によって運用方法を変えるよりも、より有利な運用商品を選ぶことも重要です。

ディアレイシャスオンライン　学資保険より老後資金も教育資金もカバーできるマンション経営を！

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1017

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今回のテーマは「学資保険より老後資金も教育資金もカバーできるマンション経営を！（前編）」です。

前編では
・日本FP協会による「人生100年時代を迎えるにあたって、不安を感じること」のアンケート結果
・学資保険
についてお話します。

20代30代の子育て世代にとって、教育費への不安は大きいのではないでしょうか。
対策として学資保険に加入する人もいますが、合理的な方法とは言い切れない部分もあります。
その理由と、将来的な資金の不安を別の発想で解決する考え方をご紹介します。

教育費は大切……でもやっぱり心配なのは老後資金

人生の3大支出は「教育資金」「住宅資金」「老後資金」といわれています。

このうち、特に老後資金に対する不安は大きいでしょう。
2018年に発表された日本FP協会のアンケートでは、
「人生100年時代を迎えるにあたって、不安を感じること」という質問（複数回答可）を行いました。

その結果、
「老後の生活設計（老後資金）」が60.4％とトップ、
「住まいにかかる費用、住まいのあり方（住宅資金）」は41.3％、
「子供・孫の世話や教育費（教育資金）」は13.5％となっています。

（出典：日本FP協会「世代別比較　くらしとお金に関する調査2018」）

世代別に見ると、教育費についての不安を抱える多くの人が、
同時に老後資金も心配している状況がわかります。

学資保険は一定額を確保できるもののお得感はない

子育て世代にとって、遠い将来の老後資金よりも切実に感じるのは教育資金の問題でしょう。
確保する方法として、多くの人は学資保険を思い浮かべると思います。

学資保険に関するメディア「学資保険まるわかり辞典」を運営する
アバコミュニケーションズが実施したアンケート調査
（対象：高校生以下の子どもを持つ20代～50代の親/有効回答：121名/調査時期：2019年8月）によると、
対象者の「学資保険」加入率は49％と約半数を占めています。

学資保険は貯蓄型の生命保険に分類されます。
ある時期になると一定の給付金が出され、
それまでに契約者が亡くなると、以降は保険料の支払いが免除される仕組みです。

給付額は返戻率と掛け金によって決まります。

高金利の時代には返戻率の高い有利な商品が多くありましたが、
マイナス金利の現状では、ほとんど見られません。

「お得」とはいえない学資保険に加入する人が多い理由は、
子どもの学齢に合わせて一定の資金を確実に用意できる安心感です。

掛け金が強制的に引き落とされるため、貯蓄が苦手な人にとっては効果があり手軽ともいえます。

学資保険より老後資金も教育資金もカバーできるマンション経営を！（後編）では、
マンション経営と学資保険を比較してお話します。

ディアレイシャスオンライン　学資保険より老後資金も教育資金もカバーできるマンション経営を！

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1017

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1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンションの「管理組合」と「管理会社」はどう違う？」です。

区分所有マンションに必ずあるのが、管理組合です。
マンションを購入すれば、管理組合との付き合いは避けて通れません。

管理組合はどのような業務を行っていて、管理会社とはどう違うのでしょうか。

管理組合の設立は法律で決まっている

区分所有マンションでは、管理組合を設立することが「区分所有法」で定められています。
マンションを購入すると区分所有者になるため、

管理組合に加入しなければなりません。

建物には自分が所有する部屋のほかにも、

廊下やエレベーターホール、集会室など共同で管理する部分があるからです。

管理組合の業務内容

管理組合の活動の中心は、建物の維持・管理です。
建物の点検、管理、補修工事、管理費・修繕積立金の徴収と運用、
総会・理事会の開催や長期修繕計画の作成などの業務を行います。

本来は管理組合がこれらの業務を行うことになっていますが、
実際には仕事を持っている役員が多く、専門的な知識を必要とする業務もあるため、
大規模なマンションでは外部に委託するのが一般的です。

管理組合と管理会社の違い

管理組合から委託されて、維持・管理業務を代行するのが管理会社です。
初めてマンションを購入する人の中には、マンションは管理会社が管理するものと思っている人もいるでしょう。
マンションの管理方法には、「全部委託」「一部委託」「自主管理」があります。
小規模マンションでは管理組合が自主管理するケースもあり、管理会社が管理するとは限りません。

「全部委託」の管理会社が行う業務は、主に以下の4つです。

・管理員業務
　受付業務、点検業務、立会業務、報告連絡業務など。
　管理員は夫婦で雇用されることが多く、マンション内に居住用の部屋が与えられているケースもあります。

・清掃業務
　見かけることが多い業務で、管理員が清掃員とともに建物周囲のゴミ拾いや、
　建物内部の掃き掃除、拭き掃除、ゴミ回収日のゴミ置き場の点検などを行います。

・建物、設備管理業務
　定期的な建物の点検、検査、防火設備・建築設備・給水設備・排水設備の点検、検査など。

・その他の業務
　管理組合総会の支援業務として、総会資料の作成なども行います。

管理組合とオーナーの関係は？

マンションを購入すると、すべてのオーナー（区分所有者）が管理組合員になりますが、
実際に維持・管理のために活動する役員はどのようにして選ばれるのでしょうか。

管理組合の役員は、原則としては「居住者」の中から選ばれます。
1～2年単位の輪番制を採用しているマンションが多いですが、立候補と推薦を併用しているマンションもあります。

かつては管理組合役員は原則的に居住者から選び、
部屋を賃貸して自分は外部に居住しているオーナーは役員になれませんでしたが、
現在は役員の資格要件が「現に居住する組合員」から「組合員のうちから」選出することに緩和され、
非居住のオーナーも取り組むことができるようになりました。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

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今回のテーマは「マンション経営・基本の「き」知っておきたいマンション経営用語」です。

マンション経営を始めるとき、見慣れない専門用語に戸惑う人も少なくないでしょう。
信頼できる不動産会社がサポートに入ってくれる場合でも、
マンション経営のオーナーとして自覚をもつためには、
最低限の不動産用語は知っておくべきではないでしょうか。
本ブログでは、不動産の専門用語を紹介します。

1.インカムゲインとキャピタルゲイン：家賃収入と売却益

マンション経営において2つの用語「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」は
最も重要な用語のひとつといえるかもしれません。
マンション経営などを考えている方ならばすでにご存知の方も多いでしょう。

「インカムゲイン」とは、「保有していることで継続的に受け取り可能な収入」を指します。
マンション経営は第三者にその部屋を貸して「家賃収入」を得ることになります。
このようなマンション経営での「家賃収入」を「インカムゲイン」と呼びます。
なお、株式投資では「配当金」が「インカムゲイン」にあたります。

一方、「キャピタルゲイン」は「売却によって得られる差益」を指します。
例えば3年前に3,000万円で購入した区分マンションを今年5,000万円で売却できた場合、
差額である2,000万円のキャピタルゲインを得たことになります。

2.イールドギャップ：投資利回りと長期金利の差額

「イールドギャップ（Yield gap）」の「イールド」とは「（投資の）収益・利回り・配当」などを意味し、
「イールドギャップ」は「利回りの相違」という意味になります。
すなわち投資における「イールドギャップ」とは、
借りたお金の「長期金利」と投資で得られる「利回り」の差のことを指します。

例えば、マンション経営をする場合に銀行などの金融機関から融資を受け、その金利が2％だとします。
一方、投資で得られる利回りが6％だとすると、その場合の「イールドギャップ」は「6％−2％＝4％」となります。

3.アセットマネジメント：資産管理・資産運用

日本語で「アセット」は「資産」、「マネジメント」は「管理・運用」を意味し、
「アセットマネジメント」は一般的に「資産管理」「資産運用」などと翻訳されます。
建物自体の管理をするだけではなく、物件そのものの資産価値をトータルに管理運用し、
さらに資産価値を高めるのが「アセットマネジメント」であるといえます。

4.エスクロー：第三者にお金を予約し、支払い・受領の安全性を確保する

「エスクロー」という言葉は「第三者預託」と訳されています。
不動産業界における「エスクロー」は日本人にはまだあまり馴染みがないかもしれませんが、
一般的には商取引の際に取引の安全性を保証する仲介サービスをいいます。
アメリカなどの海外で不動産投資を行う場合には一般的な手法となります。

マンション経営において支払い（受領）の安全性を確保することは重要です。
「エクスロー」は第三者である金融機関にあらかじめ入金し、
条件が整ったときに取引相手に出金（入金）されるという仕組みで、
取引をする双方にとってリスクを取り除くことができます。

5.パース：不動産を立体的に表現したイメージのこと

不動産業界の用語で「パース」という単語を使うときは、
その不動産（物件）の外観や室内を立体的に（3Dで）表現した「イメージ画像」のことを指します。
実際の物件のほか、未完成物件の完成予想図としても用いられます。

平面図や部分的な写真などだけでは物件の全体像を掴むことは難しいですが、
「パース」があれば、まるでその場で直接見るかのように雰囲気を掴むことが可能です。
近年は技術の進歩により、パソコンでパースを閲覧し
内部を歩いているかのように（バーチャルに）確認できるものが増えています。
今後は特に完工前の不動産については「パース」を使ったバーチャル内覧が増えていきそうです。

成功のために不動産用語を学ぼう

このほかにもさまざまな不動産業界の専門用語があります。
冒頭で述べたように、マンション経営で成功を目指すならば、
まずはこの記事で紹介した単語を含め、調べてみてはいかがでしょうか。