他の収益物件にはない、新築ワンルームマンション経営ならではの8つのメリットは？（前編）｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「他の収益物件にはない、新築ワンルームマンション経営ならではの8つのメリットは？（前編）」です。

マンションといっても
「新築アパート一棟もの」「中古区分マンション」「中古戸建て」「商業ビル」などさまざまなスタイルがあります。
その中でも新築ワンルームマンション経営にはどんなメリットがあるのでしょうか。
本ブログでは新築ワンルームマンション経営ならではのメリットを8つ解説いたします。

新築ワンルームマンション経営ならではの8つのメリット

新築ワンルームマンション経営のメリットは以下の8つになります。

1.新築ワンルームマンションは客付けがしやすい

2.設備が新しいため、しばらくは大きな修繕がない

3.建物としての寿命が長い

4.金融機関の融資が通りやすい

5.少ない手持ち資金で始められる

6.減価償却費を経費として計上し節税できる

7.複数戸所有すればリスク分散

8.いざとなったら売りやすい

1.新築ワンルームマンションは客付けがしやすい

新築ワンルームマンションは客付けがしやすい理由としては、おもに以下の2つが挙げられます。

1.新築限定で探している人が多い

2.都心部では単身世帯が増加する

1-1.新築限定で探している人が多い

新築ワンルームマンション経営の大きなメリットは、何といっても「客付けがしやすいこと」です。

日本では古くから「新築信仰」が根強い一面があります。
たしかに新しい建物や設備で生活をスタートするのは誰にとっても気持ちがいいものです。

建築の技術は日々進化しているので、セキュリティや防音、耐震性などの性能面も
中古物件よりも新築のほうが向上しているというメリットがあります。

そのため部屋を探している人のなかには、新築に限定して探している人もいます。

新築ワンルームマンションでは、建物が完成する数ヵ月前から入居者の募集を開始することもあり、
すぐに契約が決まってしまうことも少なくありません。

また新築時の入居者が数年後に退去した場合も、
まだ築浅物件として高い人気を維持できる点もオーナーにとっては魅力です。

1-2.都心部では単身世帯が増加する

「新築」に加えて、「都心部の立地」「ワンルーム」という要素が加われば、さらにマンション経営のプラス材料になります。

「日本は人口減少社会だから将来の空室リスクが高い」との意見も聞かれますが、
これは都心部のワンルームマンションにはあてはまりません。

なぜなら、東京や名古屋などの大都市は、人口減少が限定的であり、
さらに今後、単身世帯（ひとり暮らしの世帯）が増加し続けると予想されるからです。

東京都によると、2025年〜2040年までの東京都の単身世帯は以下のように予測されています。

  西暦 　　　 世帯数

2025年 　351.4万世帯

2030年 　358.6万世帯

2035年 　364.8万世帯

2040年 　369.7万世帯

（出所：東京都「家族累型別世帯数の推移」）

また名古屋圏での単独世帯は下記のように予測されています。

  西暦 　　  世帯数

2025年 　26.8万世帯

2030年 　27.3万世帯

2035年 　27.4万世帯

2040年 　27.0万世帯

（出所：名古屋市「世帯主の男女別・年齢5歳階級別・家族類型別将来世帯数」）

つまり、東京都に関しては15年間で18.3万世帯も増加すると見込まれているわけです。

名古屋に関しても2,000世帯は増加が見込まれており、これはマンション経営にとって強力な追い風になります。

2.新築は設備が最新のため、しばらくは大きな修繕がない

マンション経営における大きなコストの一つが修繕費です。

区分マンションの場合は、共用部の修繕費は管理組合に納める修繕積立金によってまかなわれます。
しかし、専有部の修繕費はそれぞれの区分所有者が負担します。

専有部の修繕費としては、退去時の原状回復費用や設備が故障した際の修理費などが想定され、
中古物件の場合はこれらの修繕費がかさみます。

特にキッチンやお風呂、給湯器、各種配管などの設備が壊れたりリフォームしたりすれば、
費用負担は10万～200万円程度です。

新築マンションであれば完成から10年程度は過度な老朽化の心配をする必要はありません。

退去が発生したときの原状回復もフローリングの張り替えなど多額の費用がかかる工事は発生しにくいため、
場合によってはハウスクリーニングをしただけで次に人に貸せることもあります。

3.建物としての寿命が長い

設備だけでなく建物の寿命が長いことも新築マンションのメリットの一つです。

RC造の建物の法定耐用年数は47年ですが、これは使える期間が47年ということではありません。
法定耐用年数は税法上減価償却の計算をするうえで使用する年数のため、
実際は法定耐用年数よりも長期にわたって利用できることが一般的です。

コンクリートの寿命は100年以上という説もありますが、
実際にどれくらいの期間使えるかは、構造と新築後のメンテナンス次第です。

区分マンションの場合は管理組合が主体となって定期的な大規模修繕工事を行いますが、
これをスケジュール通りにきちんと実施すれば長い寿命を保つことができます。

4.金融機関の融資が通りやすい

客付けがしやすく、しばらくは大きな修繕が発生しにくいため、
収益物件のなかでも手堅い運営ができるのが新築ワンルームマンションの特徴です。

また投資額も比較的低い傾向で、リスクが限定されているため金融機関からの評価も高く、
融資審査に通りやすいというメリットもあります。
場合によっては自己資金をほとんど投入しないフルローンを組むことも可能です。

借入期間は金融機関によって異なりますが、一般的には35年程度の長期ローンを組める場合もあります。

ローンは短期よりも長期で組んだほうが毎月の返済負担は少なくできることがメリットです。

返済負担が少なければ、手元のキャッシュフローが良化して資金繰りの改善が期待できるでしょう。

ただし同じ金利の場合、長期になればなるほど総支払額がアップしてしまうことは念頭に置いておく必要があります。