マンション経営で得られる「2つの収入」と見落としがちな「2つの収入」（後編）｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営で得られる「2つの収入」と見落としがちな「2つの収入」（後編）」です。

マンション経営を始めたいとお考えの方にとって、最大の関心事は収入だと思います。
投資である以上、リターンが気になるのは当然のことです。
マンション経営をするとどれくらいの収入を見込めて、どんな生活が待っているのかを知っておくことはとても重要です。

本ブログでは、マンション経営の収入モデルと表面上では見えにくい収入についてお伝えします。

ワンルームマンション経営の収入モデルとリスクとの関係

実際にワンルームマンション経営をしてみたらどうなるかを収入モデルでシミュレーションしてみます。

・物件価格3,500万円、家賃が12万円の収入モデル

上記条件でのワンルームマンションを運用するとします。
自己資金は100万円、ローン利用額は3,400万円とし、礼金や税金、損害保険料は考慮しないものとします。

この場合の年間の家賃収入は、次のように計算できます。12万円×12か月＝144万円

この144万円が、必要経費を差し引く前の収入です。表面利回りは4.1％です。

ここから管理費や修繕積立金の合計を10％として差し引くと、129万6,000円です。
さらにローン借入が3,400万円で金利が1.65％、返済期間を35年でシミュレーションしすると年間返済額は127万9416円です。

管理費と修繕積立金を差し引いた収入が129万6,000円で、
それに対する年間のローン返済額に差がないので、賃貸オーナーの手残りがあまりないことにお気づきかと思います。

実はこれが標準的な収入モデルであり、新築物件の場合は開始当初の収支がほぼゼロ、
もしくはマイナスになることも少なくありません。

・収入とリスクの関係

マンション経営では、収入とリスクが密接に関わり合っています。
新築や築年数が浅い物件については物件の状態が良く空室になりにくいうえ、
修繕の必要性が低いためマンション経営にはプラス要因が多いですが、物件価格が高くなりがちです。

一方で、中古は物件価格が安いため参入のハードルが低く、さらに利回りが高くなりますが、
物件の状態によっては入居率が低下し、修繕箇所が多くなることによって支出が膨らむリスクがあります。

・家賃設定と空室リスクの関係

家賃設定を高くすると、当然ながら収入は増えます。
しかし、高く設定し過ぎると入居者が付きにくくなり、空室リスクが高まります。
この両者についても常に密接に関わり合っており、適切な家賃設定が重要になります。

家賃には必ず相場があります。
相場を知るために近隣の類似物件が家賃をいくらに設定しているかを知ることはとても重要です。
なぜなら、入居を希望する人は近隣物件と比較している場合が多く、
家賃が相場より高いとそれに見合う何かがない限り、競合に勝てなくなってしまうからです。

・自己資金を多くすると毎月の収入は増える

毎月の手残り収入を増やすには、自己資金を多くすることが有効です。
そうすることで借入額が減るため、毎月のローン返済分が減るからです。
十分な自己資金を用意できるのであれば、これは有効な方法ですが、これにもリスクがあります。

そのリスクとは、手持ちのキャッシュが少なくなることによる資金ショートです。
マンション経営では突発的な設備の故障に対応する修繕や空室の長期化など、予想外の支出がかさむ可能性があります。
予想外の支出に対応できるだけのキャッシュを手元に置いておくことは重要なリスク管理です。

表面上には見えにくいマンション経営の「収入」

前編と合わせてここまで解説してきたのは、マンション経営によって得られる収入のなかでも表に見えているものです。
しかし、マンション経営によって得られる「収入」はこれだけではありません。
最後に、マンション経営が未経験の方からは注目されにくい2つの「収入」について解説します。

・売却益

購入したマンションはいつか売却するときがやってきます。
賃料収入のトータルと売却時の価格をすべて合算することでマンション経営の最終的な収支が決まるわけですが、
物件を売却する際の価格が購入時の価格を上回ることがあります。その差額を売却益と言います。

東京など大都市圏の好立地物件では売却益が発生する不動産取引も多く見られます。

・節税効果による実質的な収入

マンション経営を節税に活かすために知っておきたいのが、「損益通算」と「減価償却費」です。

投資家のなかには、赤字前提でマンション経営に参入する人がいます。それは節税のメリットがあるからです。

マンション経営の収支が赤字になった際、その赤字分を他の所得と差し引きすることによって課税所得を減ずることができます。
このように他の所得と収支を差し引きすることを、損益通算といいます。

しかし、本当に収支が赤字だとマンション経営による収入を期待している人にとっての魅力は薄れてしまいます。
そこで知っておきたいのが、減価償却費です。

物件は、所有しているだけで時間の経過とともに価値が少しずつ下がっていきます。
減価償却とは、この「少しずつ下がっていく価値」を所得から控除できる会計上の経費のことです。
実際に価値の目減り分がキャッシュで流出しているわけではなく、あくまでも会計上の経費であるところがポイントです。

マンション経営のキャッシュフローが黒字であってもこの減価償却費によって赤字になれば、
手残り収入を確保しつつ損益通算で節税のメリットも得られるわけです。

まとめ

マンション経営を始めると、どれくらいの収入が得られるのか？という疑問にお答えする情報を網羅しました。
皆さんにとって、想像どおりの情報だったでしょうか、それとも意外な情報も多かったでしょうか。
マンション経営というと毎月の家賃収入にばかり目がいってしまいがちですが、すべてをトータルして判断するのが適切です。
本ブログの情報をもとにマンション経営の「真の姿」を知っていただき、一歩を踏み出す一助にしていただければ幸いです。