カテゴリ：不動産の知識 / 投稿日付：2024/01/19 00:00
本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。
1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。
今回のテーマは「東京イーストエリアとは？その魅力をマンション経営の視点で解説（後編）」です。
東京では不動産価格の高止まりが指摘されており、
実需はもちろんマンション経営のために購入する収益物件も価格は高値で推移しています。
特に都心5区と呼ばれる中心エリアではその傾向が顕著で、
これから新たにマンション経営に参入しようと考えている人の参入障壁を高めてしまっている側面があります。
そこで最近注目を集めているのが、東京23区の中でも東部にあたる「イーストエリア」です。
都心部や城南、城西エリアと比べるとまだまだ値ごろ感のあるエリアや物件が散見され、
交通アクセスが良好でありながら知名度はまだあまり高くなく、手が届きやすい価格の物件もあることから、
マンション経営の候補地としても有望です。
そこで後編では、イーストエリアでのマンション経営の傾向と対策についてご紹介します。
1.東京イーストエリアのマンション経営、傾向と対策
1-1.人気路線理解する
これまであまり注目されてこなかった部分もあり、値ごろ感のある物件が多いと前編で述べましたが、
すでにイーストエリア内でも路線によって人気路線とそうでない路線がはっきりと分かれつつあります。
東京のイーストエリアで人気路線といえるのは東京メトロの東西線や半蔵門線、そしてJRの総武線などです。
これらの路線ではマンションの供給数も多く、不動産市場も活発です。
一方で上記の路線ほどの人気ではないと考えられるのがJR京葉線や京成線などです。
人気路線と比べると若干様相が異なると考えておいたほうがよいでしょう。
1-2.最寄り駅までの距離にシビアになる
東京イーストエリアの特性を考えると、最寄り駅までの距離感は城西エリアよりもシビアであるべきでしょう。
城西エリアほど鉄道網がきめ細かくないこともありますが、
かつての治安に対するイメージから夜道を歩く距離が長いと敬遠される可能性があるからです。
鉄道路線や駅によって二極化している傾向が強いのもイーストエリアの特性といえるので、
どの路線か、どの駅かといった要素に加えて最寄り駅からの距離が近いことにも重点を置くべきでしょう。
1-3.湾岸エリアはすでに高止まりしている
東京の湾岸エリアで最も目につく建物といえば、やはりタワーマンションでしょう。
中央区や港区、品川区に加えて江東区など東京湾に面している区の湾岸エリアには多くのタワーマンションが林立し、
摩天楼のような景観を見ることができます。
江東区はイーストエリアに属していますが、イーストエリアの相場観と別物であると考えるべきでしょう。
タワーマンションには特有の価値がありますし、タワーマンションエリアはいずれも再開発によって以前のイメージとは
全く異なるブランド価値をもっているケースが大半です。
そのため不動産の価格もすでに高止まりしていることが多く、値ごろ感のあるマンションは見つかりにくいといえます。
1-4.外国人需要を取り込む
外国人居住者がとても多い東京ですが、どの区に多くの外国人が居住しているのかを詳しく見てみると、
上位には江戸川区や足立区、江東区といったイーストエリアの区がランクインしています。
江東区の錦糸町や亀戸、足立区の竹ノ塚、江戸川区の西葛西など、
特定の外国人が集住している地域はイーストエリア内に多く見られます。
こうした地域ではすでにそれぞれの外国人のコミュニティが形成されていることもあるので、
マンション経営においても意識するべきターゲットとなります。
少子化などによる人口減少で日本人が減り始めていることを考えると、
東京に移り住んでくる外国人をターゲットとして捉えることもできます。
1-5.東京イーストエリアで注目の駅3選
・北千住
不動産ポータルサイト「SUUMO」が調査・発表している「住みたい街ランキング」の中で
「穴場だと思う街」で2023年のトップに輝いたのが「北千住」です。
6年連続の1位なので、「穴場」というイーストエリアに求める価値を体現しているようなエリアです。
・両国
墨田区の中でも西に位置しており、隅田川を挟んで中央区とも接しているため都心への物理的な距離が近く、
さらにJR総武線と都営地下鉄大江戸線の2路線でアクセスが可能であることも人気の理由です。
大相撲が開催される国技館があることでも知られ、知名度も抜群です。
・押上
「押上＝東京スカイツリー」といっても良いほど、東京スカイツリーの登場で一躍知名度が上昇したエリアです。
しかも5つの路線が利用可能であるなど交通アクセスが良好で、東京の主要駅へも30分前後で行くことができます。
下町の風情と再開発によって近代的な景観が同居しており、「観光の街」に加えて「住みやすい街」としての魅力も上昇中です。
2.東京イーストエリアのマンション経営で失敗しないために
2-1.東京イーストエリアの特性を十分理解する
どんな地域にも、それぞれの特性があります。
東京イーストエリアも例外ではないので、「単なる東京の一部」ではなく
独自の風土や特徴をもったエリアであることをしっかり認識しましょう。
2-2.「東京イーストエリアだからお値打ち」とは限らない
すでに述べてきているように、イーストエリアであっても東京であることに変わりはなく、
都心へのアクセスが良好なエリアを中心に不動産価格の上昇は始まっています。
個々のエリアによって強弱がはっきりしているのもイーストエリアの特徴なので、
値ごろ感があるからといって何でも飛びついてしまわないようにしましょう。
2-3.土地勘がなければ専門家に委ねる
イーストエリアで生まれ育った人など土地勘がある人にとってはあまり問題にならないことですが、
それ以外のエリアから土地勘があまりない状態でマンション経営を始めるのは不利になります。
土地勘にあまり自信がもてないのであれば、このエリアで物件を取扱い、土地勘も有している専門家に委ねるのがベストです。
3.まとめ
城東5区とも呼ばれる東京23区内の東部、東京イーストエリアに着目したマンション経営のポイントについてご紹介しました。
本文中でも述べているように、すでに東京イーストエリアであっても不動産価格の上昇は始まっており、
駅やエリアによっては値ごろ感があまり感じられなくなってきているところもあります。
このエリアでのマンション経営をお考えの方は、できるだけ早めの情報収集と行動をおすすめします。
東京イーストエリアとは？その魅力をマンション経営の視点で解説
┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1206
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