カテゴリ：不動産の知識 / 投稿日付：2022/10/14 00:00
本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。
1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。
今回のテーマは「マンション経営の成功要因は、住人の「属性」にあり！」です。
マンション経営では、しばしば住人の「属性」が問題にされます。
ここで言う「属性」とは、住人の経済力や信頼性、モラルの程度などを意味しています。
マンション経営は長期的な資産運用です。
安定感のある、リスクの少ない運用をしたいのであれば、
属性の良い人に住んでもらう必要があります。
そこで本稿では「住人の属性」をキーワードに、お話しします。
物件の質は住人の層を左右する
例えば家賃が安いかわりに、築五十年で、階段の電球も切れているような
修繕もろくにされていない木造アパートがあったとしましょう。
一方、都心でアクセスも良い、周辺環境も整った新築のマンションがあったとします。
それぞれに同じような生活層の人が住むと思いますか？
物件の質はそこに住む住人の層を左右します。
物件の質によって、家賃にも当然差が生まれます。
住人の「属性」を考えたとき、家賃が低い物件であれば、
当然それに伴って収入の少ない人が住みたがります。
収入の少ない人が、わざわざ家賃の高い物件を選ぶことは考えられません。
一般的に、家賃は月収の30％以下が目安とされています。
家賃5万円の物件には、月収17〜18万円の人が住んでいることになります。
低収入の住人が持つリスク
収入の少ない住人が住む物件は、リスクが高くなります。
一番は「家賃滞納」のリスクです。
収入が少なければ、生活費の余裕はなくなります。
毎日のやりくりがギリギリで、もし事故や病気など、
急にお金を支払わねばならないアクシデントが起きたら、
家賃にあてるはずだったお金が足りなくなり、家賃滞納に発展します。
一人暮らしの高齢者が増えている
最近は高齢者の一人暮らしが増えています。
年金など収入が限られているため、低収入であるおそれがあります。
また、あまり考えたくないことですが「孤独死」するかもしれません。
そうなると、事件性がないかどうか調べるために、
警察が入ることもあり、結果的に改装工事が遅れるかもしれません。
いわくつきと言われる、いわゆる事故物件として扱われてしまうおそれもあります。
属性の良い住人が住まないと悪循環が生まれる
マンション経営は借り手の質が良く、問題が起こることなく、
毎月きちんと家賃を支払ってくれるのが一番の理想です。
そのような層はやはり所得が高い人の方が多いのが事実です。
所得に関しては次のようなデータもあります。
厚生労働省の「所得と生活習慣等に関する状況」によると、
男女ともに、所得が低い人は高い人に比べて喫煙率が上がるそうです。
この調査によると、男性に限れば、世帯所得200万円未満の場合、37.3％が喫煙し、
世帯所得600万円以上は27.0％が喫煙を習慣にしていることがわかっています。
その差は10％以上です。
マンション経営に際して、
質の良い借り手が一生住人になってくれるのであるに越したことはありませんが、
やはり借り手は引っ越します。
そうなると次の借り手のために、なるべくキレイな部屋にしておきたいのは
マンション経営を行っている人の当然の心理でしょう。
喫煙者が抱えている問題点
物件の住人に喫煙者が多いと、いろいろと問題が出てきます。
部屋でタバコを吸えば、壁紙などはタバコのヤニ汚れで変色し、臭いが付いてしまいます。
換気扇が通路側に付いている所では、タバコの煙がどんどんと通路に排出されて、
ひどくなると、建物全体がタバコ臭くなってしまうこともあります。
エントランスや通路、建物の周囲で「ポイ捨て」が増えるかもしれません。
禁煙が推奨されている昨今、
タバコを吸わない人が、そのような物件を選ぶはずがありません。
つまり収入の多い、質の良い入居者から敬遠されて、空室リスクが高まるわけです。
空室が増え、悪い状態が続けば、やがて賃料の値下げを迫られることになります。
良い属性の人が多い物件は、トラブルが起こる可能性も低く、
マンション経営の運用においても、スムーズな経営ができるはずです。
マンション経営を成功させるためには、属性の良い人に住んでもらうのが一番です。
マンション経営では、物件選びだけでなく、入居者選びも大切な経営要素なのです。
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