投資のリスク・リターンを考えながら、マンション経営で資産形成する方法（前編）｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「投資のリスク・リターンを考えながら、マンション経営で資産形成する方法（前編）」です。

資産形成は、人生にとって重要な課題の一つです。資産形成にはさまざまな方法がありますが、
マンション経営は「ローリスク・ロングリターン」という特徴があり、有効な資産形成方法の一つといわれています。
本ブログでは、マンション経営をリスク・リターンの観点から他の方法と比較し、より確実に資産形成する方法について考えます。

1.さまざまな投資におけるリスク＆リターン

一口に「投資」といってもその方法はさまざまです。まず投資対象として、実物資産と金融資産に大別できます。

金・大豆・小麦などの「実物を対象とする投資信託」という、金融資産の姿をした実物資産のような「ハイブリッド」資産もあります。

不動産投資においても、J-REITと呼ばれる不動産を対象とした投資信託もあり、市場でも売買が可能です。

すべての投資は、いうまでもなくリターンを得ることが目的です。
そして、リターンを得るにあたり、投資した財産にはリスクがあります。
そのリスクの可能性に応じて得るリターンも変化します。

それでは、投資ごとにどのようなリスクとリターンがあるのかを見ていきましょう。

1-1.外貨定期預金

例えば、米国のドルと南アフリカのランドの外貨定期預金（ソニー銀行1ヵ月限定金利商品の場合）の利率を見てみると、
ドルは2％、ランドは32％です（2021年6月1日現在、2ヵ月目以降は通常金利）。

このように、その国のインフレや為替、経済安定性などの条件で、元本が毀損する可能性を反映して、
リターンの指標である利率が決まります。

1-2.株式投資

株式投資は、上場企業からスタートアップ企業に至るまで、投資対象は広範囲に及びます。
スタートアップ企業ならば事業が失敗するリスクが伴うものの、成長性が大いに期待できます。

一方、上場企業であれば、安定感は高いものの、成長性はベンチャー企業に比べると緩やかです。
この様相がリスク・リターンとして表れます。

1-3.外国為替証拠金取引（FX）

外国為替証拠金取引（FX）は、為替相場の動きを予測して、たとえばドル/円の場合ドルが安いときに買い、
高くなったら売るというように反対売買することで為替差益を得る投資法です。

FXでは自己資金に対してレバレッジが掛けられます。現状では最大25倍のレバレッジが可能です。
この仕組みによってリターンは大きくなりますが、当然リスクも大きくなります。

1-4.マンション経営

マンション経営はどうでしょうか。マンション経営は金融機関から融資を受けられるのが大きな特徴です。
融資を利用して自己資金以上の物件を購入できるのは、一種のレバレッジだといえます。

レバレッジは大きな利益を得るチャンスがある半面、金融投資では損失を被るリスクが大きいのも事実です。

しかしマンション経営は、定期的な収入である家賃がローン返済の原資となるため、他の投資よりもリスクが低いです。

2.マンション経営の利益

投資のリターンは、家賃収入である「インカムゲイン（運用益）」と、
物件を売却して得られる「キャピタルゲイン（譲渡益）」とに分けられます。

株式投資のような金融資産であれば、流動性も高く、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を考えた
運用をする場合がありますが、マンション経営は主にインカムゲインを目的とした長期投資となります。

2-1マンション経営は資産形成に適した投資法

インカムゲインを目的としたマンション経営は、資産形成に適した投資法です。

例えば、賃貸物件のような収益物件に投資すれば、所有している限り定期的に賃料収入が入り続けます。
これは安定して資産形成を実行するのに大きな助けとなります。

この収益物件については、「表面利回り」と「実質利回り」という投資効率を表す指標がマンション経営では用いられています。

これらは、以下の式で表されます。

表面利回り＝100×年間収入／物件価格

実質利回り＝100×（年間収入－諸経費）／物件価格

表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で除した値をパーセント表示した数値で、
投資物件を最初に選別する際の目安となる指標です。

実質利回りは、年間収入からその年の諸経費を控除した値を、パーセント表示した数値です。

実質利回りは、より実態に即した投資効率を表すもので、資産形成を目指すうえで重要な指標です。

3.マンション経営に向いている人
人には適正があり、同じ仕事でも向いている人とそうでない人がいます。
ではマンション経営に向いているのはどのようなタイプの人でしょうか。

3-1.着実な資産運用をしたい
マンション経営は着実な資産運用をしたい人に向いています。つまり株やFX、暗号通貨などで一攫千金を狙ったりしない人です。

マンション経営は毎月地道に家賃収入を得て、長期にわたってローンを返済します。

3-2.相続した際の相続税の負担を減らしたい
人生において相続をどうするかも大きな問題です。相続税で最も課税評価額が高いのは現金や預貯金で、評価額100％です。

不動産で相続した場合は時価の70％程度に相続税評価額が下がるため、相続税を節税することができます。

3-3.会社員（マンション経営のローン審査が有利）
会社員はマンション経営のローン審査で金融機関からの評価が高いというメリットがあります。

たとえ収入があっても個人事業主は、売上や収入が不安定という理由でどうしても評価は低くなります。
その意味では、会社員はマンション経営に向いている属性といえます。

高評価を受けるポイントの1つは「年収」です。

万が一空室期間が長引いたり、高額な修繕費が発生した場合は自身の給与収入から補填しなければなりません。
その資金が給与になるわけですから、金融機関は年収を判断材料として重視しています。

次に高評価のポイントとなるのが「勤務先」です。会社が倒産した場合ローンの返済に不安が生じるため、
安定した企業に勤務しているほうが評価は高くなります。それに付随して「勤続年数」「年齢」も属性の判断材料になります。

3-4.老後に備えたい
老後の資金は若い年代から積立を行って備える必要があります。

マンション経営のモデルケースとして30歳のときに35年ローンを組んでマンション経営を始めれば、65歳でローンを完済。
以後は家賃収入と年金で安定した老後を送ることができます。

老後の備えに意識が高い人もマンション経営に向いているといえます。

3-5.忙しい医師
医師は大変多忙です。副業を考える場合、株式などは日々のチェックが欠かせないため、
トレードに時間が取れない医師には向いていません。販売や営業が必要な副業も難しいでしょう。

その点マンション経営なら不動産管理会社に物件の管理を委託することで、日常的な管理や家賃の集金まで代行してくれます。
忙しい医師に最も向いている資産運用方法といえます。