不動産の知識の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンションの「管理組合」と「管理会社」はどう違う？」です。

区分所有マンションに必ずあるのが、管理組合です。
マンションを購入すれば、管理組合との付き合いは避けて通れません。

管理組合はどのような業務を行っていて、管理会社とはどう違うのでしょうか。

管理組合の設立は法律で決まっている

区分所有マンションでは、管理組合を設立することが「区分所有法」で定められています。
マンションを購入すると区分所有者になるため、

管理組合に加入しなければなりません。

建物には自分が所有する部屋のほかにも、

廊下やエレベーターホール、集会室など共同で管理する部分があるからです。

管理組合の業務内容

管理組合の活動の中心は、建物の維持・管理です。
建物の点検、管理、補修工事、管理費・修繕積立金の徴収と運用、
総会・理事会の開催や長期修繕計画の作成などの業務を行います。

本来は管理組合がこれらの業務を行うことになっていますが、
実際には仕事を持っている役員が多く、専門的な知識を必要とする業務もあるため、
大規模なマンションでは外部に委託するのが一般的です。

管理組合と管理会社の違い

管理組合から委託されて、維持・管理業務を代行するのが管理会社です。
初めてマンションを購入する人の中には、マンションは管理会社が管理するものと思っている人もいるでしょう。
マンションの管理方法には、「全部委託」「一部委託」「自主管理」があります。
小規模マンションでは管理組合が自主管理するケースもあり、管理会社が管理するとは限りません。

「全部委託」の管理会社が行う業務は、主に以下の4つです。

・管理員業務
　受付業務、点検業務、立会業務、報告連絡業務など。
　管理員は夫婦で雇用されることが多く、マンション内に居住用の部屋が与えられているケースもあります。

・清掃業務
　見かけることが多い業務で、管理員が清掃員とともに建物周囲のゴミ拾いや、
　建物内部の掃き掃除、拭き掃除、ゴミ回収日のゴミ置き場の点検などを行います。

・建物、設備管理業務
　定期的な建物の点検、検査、防火設備・建築設備・給水設備・排水設備の点検、検査など。

・その他の業務
　管理組合総会の支援業務として、総会資料の作成なども行います。

管理組合とオーナーの関係は？

マンションを購入すると、すべてのオーナー（区分所有者）が管理組合員になりますが、
実際に維持・管理のために活動する役員はどのようにして選ばれるのでしょうか。

管理組合の役員は、原則としては「居住者」の中から選ばれます。
1～2年単位の輪番制を採用しているマンションが多いですが、立候補と推薦を併用しているマンションもあります。

かつては管理組合役員は原則的に居住者から選び、
部屋を賃貸して自分は外部に居住しているオーナーは役員になれませんでしたが、
現在は役員の資格要件が「現に居住する組合員」から「組合員のうちから」選出することに緩和され、
非居住のオーナーも取り組むことができるようになりました。

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今回のテーマは「マンション経営・基本の「き」知っておきたいマンション経営用語」です。

マンション経営を始めるとき、見慣れない専門用語に戸惑う人も少なくないでしょう。
信頼できる不動産会社がサポートに入ってくれる場合でも、
マンション経営のオーナーとして自覚をもつためには、
最低限の不動産用語は知っておくべきではないでしょうか。
本ブログでは、不動産の専門用語を紹介します。

1.インカムゲインとキャピタルゲイン：家賃収入と売却益

マンション経営において2つの用語「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」は
最も重要な用語のひとつといえるかもしれません。
マンション経営などを考えている方ならばすでにご存知の方も多いでしょう。

「インカムゲイン」とは、「保有していることで継続的に受け取り可能な収入」を指します。
マンション経営は第三者にその部屋を貸して「家賃収入」を得ることになります。
このようなマンション経営での「家賃収入」を「インカムゲイン」と呼びます。
なお、株式投資では「配当金」が「インカムゲイン」にあたります。

一方、「キャピタルゲイン」は「売却によって得られる差益」を指します。
例えば3年前に3,000万円で購入した区分マンションを今年5,000万円で売却できた場合、
差額である2,000万円のキャピタルゲインを得たことになります。

2.イールドギャップ：投資利回りと長期金利の差額

「イールドギャップ（Yield gap）」の「イールド」とは「（投資の）収益・利回り・配当」などを意味し、
「イールドギャップ」は「利回りの相違」という意味になります。
すなわち投資における「イールドギャップ」とは、
借りたお金の「長期金利」と投資で得られる「利回り」の差のことを指します。

例えば、マンション経営をする場合に銀行などの金融機関から融資を受け、その金利が2％だとします。
一方、投資で得られる利回りが6％だとすると、その場合の「イールドギャップ」は「6％−2％＝4％」となります。

3.アセットマネジメント：資産管理・資産運用

日本語で「アセット」は「資産」、「マネジメント」は「管理・運用」を意味し、
「アセットマネジメント」は一般的に「資産管理」「資産運用」などと翻訳されます。
建物自体の管理をするだけではなく、物件そのものの資産価値をトータルに管理運用し、
さらに資産価値を高めるのが「アセットマネジメント」であるといえます。

4.エスクロー：第三者にお金を予約し、支払い・受領の安全性を確保する

「エスクロー」という言葉は「第三者預託」と訳されています。
不動産業界における「エスクロー」は日本人にはまだあまり馴染みがないかもしれませんが、
一般的には商取引の際に取引の安全性を保証する仲介サービスをいいます。
アメリカなどの海外で不動産投資を行う場合には一般的な手法となります。

マンション経営において支払い（受領）の安全性を確保することは重要です。
「エクスロー」は第三者である金融機関にあらかじめ入金し、
条件が整ったときに取引相手に出金（入金）されるという仕組みで、
取引をする双方にとってリスクを取り除くことができます。

5.パース：不動産を立体的に表現したイメージのこと

不動産業界の用語で「パース」という単語を使うときは、
その不動産（物件）の外観や室内を立体的に（3Dで）表現した「イメージ画像」のことを指します。
実際の物件のほか、未完成物件の完成予想図としても用いられます。

平面図や部分的な写真などだけでは物件の全体像を掴むことは難しいですが、
「パース」があれば、まるでその場で直接見るかのように雰囲気を掴むことが可能です。
近年は技術の進歩により、パソコンでパースを閲覧し
内部を歩いているかのように（バーチャルに）確認できるものが増えています。
今後は特に完工前の不動産については「パース」を使ったバーチャル内覧が増えていきそうです。

成功のために不動産用語を学ぼう

このほかにもさまざまな不動産業界の専門用語があります。
冒頭で述べたように、マンション経営で成功を目指すならば、
まずはこの記事で紹介した単語を含め、調べてみてはいかがでしょうか。

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今回のテーマは「不動産投資を始めた理由とは」です。

不動産投資を始める理由は人によってさまざまです。

長期に渡り安定した家賃収入を得たいという人もいれば、

売却益を狙う人もいますし、また節税目的という人もいます。

不動産投資に興味を持っている人も明確に、

「なぜ自分が不動産投資をしたいのか」目的がはっきりすると、

不動産投資で何をすべきかが見えてくるのではないでしょうか。

そこで本稿では「不動産投資を始めた人は一体どのようなきっかけがあったのか」について紹介します。

不動産投資は会社員がおすすめ？

世の中には株式や投資信託、先物取引など、さまざまな投資があります。

その中でも不動産投資の特徴は、現物資産を手に入れながら、

少ない資本で大きなレバレッジをかけられるところです。

これは他の投資では得られない大きなメリットです。

定年までしっかりと働きながら、物件のオーナーとして毎月家賃収入を確保し、

さらに節税効果を享受できるため、会社員や公務員の方に適しているといえるのではないでしょうか。

不動産投資を始める理由

不動産投資を始めたきっかけで、よく耳にする回答は将来的な資産形成です。

少子高齢化や社会保障問題など、将来に対する不安を覚えている人は少なくありません。

こういった不安をきっかけに定年退職後、

年金に代わる生活の柱を得るため不動産投資を始めたケースは多いのではないでしょうか。

数ある投資の中で堅実性が高いという点を挙げる人もいます。

不動産投資はシミュレーションをしっかりと行うことで、

将来のライフプランニングを設計しやすいことも特徴です。

他の投資のように変動要因が多く、予想しきれないものではないため、

堅実に運用できる投資手法といえます。

不動産投資は考え方によって、投資する物件も異なります。

たとえば、地方の中古物件に投資した場合は、利回りが高いことが多く、

空室管理や物件管理などの管理業務を上手にオペレーションできれば高い利回りを享受することができます。

ただし、地方の場合、空室率が高い傾向があることや、

中古物件は突発的な修繕費が発生する懸念もあるので投資する際には注意が必要です。

一方、都心の新築物件に投資した場合には、

利回りは低いものの安定した需要を見込むことができます。

突発的な修繕費などの支出も想定されにくく、

結果、運用自体も安定している傾向があります。

新築のため長期的な運用が可能なうえ、定年する頃にローンの支払いが完了し、

家賃収入が得られれば、老後の生活資金の足しにもなります。

不動産投資を始める理由はさまざまですが、リスクとリターンを理解した上で、
投資するか慎重に判断する必要があります。

堅実さと安定性を重視しよう

不動産投資は時間をかけてリターンを得る投資手法です。

バブル時代のように値上がりを狙って売りさばくような考え方では、

いずれ大きな損失を被りかねません。

不動産投資を行いたいと思ったのであれば、
まずは自分の動機をよく吟味して堅実さと安定性を狙うことを目的としましょう。

ディアレイシャスオンライン　不動産投資を始めた理由とは

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/657

ご高覧頂きありがとうございます。

センチュリー21レイシャスでは不動産を将来の備えの一部と位置づけ、

お客様の資産形成を第一に考えたご提案を行っておりますので様々な視点で

資産運用のお手伝いをさせていただくことが可能です。ぜひ一度お気軽にご相談ください。

レイシャスでは、不動産のプロが耳寄りな情報をお届けする個別相談セミナーを開催しております。

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また、センチュリー21レイシャスでは現在、

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名古屋市の不動産売却・不動産相続など

不動産の事ならなんでもお任せください

センチュリー21レイシャス

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1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。
今回のテーマは「ファミリータイプとワンルーム、選ぶならどっち？」です。

マンションには、大きくファミリータイプとワンルームの2種類あり、ニーズによって特性が異なります。
そのどちらにも一長一短があるため、どちらが優れているとは言い切れません。
では、ファミリータイプとワンルームにはどのような違いがあるのでしょうか。
今回は、それぞれの違いおよび、メリットやデメリットなどについてご紹介します。

マンションには2種類のタイプがある
マンションにはファミリータイプとワンルームの2つのタイプがあります。
ファミリータイプとワンルームとでは一見すると広さが違うだけのように思えますが、
実際には面積や間取りの違いだけでなく、周辺施設も含めて押さえておくべきポイントが異なります。

たとえばワンルームであれば単身者が生活することが基本となります。
そのため、通学先や勤め先とのアクセスの良い立地が求められます。

一方、ファミリータイプの場合、配偶者はもちろん子どもについても考えられています。
たとえば子どもが通うであろう保育園や学校などへの導線やアクセス。
加えて主婦（主夫）の生活圏の範囲にも目配りがされていることが望ましいとされています。
このようにファミリータイプとワンルームでは立地だけでもコンセプトが異なります。

ファミリータイプとワンルームはどう違う？
具体的にファミリータイプとワンルームではどのように違うのでしょうか。

間取りの違い
ファミリータイプは夫婦と子どもの生活を想定しているので、当然、間取りも広くなっているのが特徴です。
3DK以上になっているものが多く、またリビングも広めに取られています。
一方、ワンルームは単身者を想定しているため、ファミリータイプと比べると狭いです。

設備の違い
設備の違いは優劣の問題ではなく、ライフスタイルが異なるためです。

ファミリータイプは文字通り家族向けの部屋です。
家族で料理を食べるため、キッチンには3口以上のコンロが設置されていたり、
家族の行事や季節ごとの生活雑貨をしまうための収納スペースが大きく設計されていたりします。
お風呂が冷めないよう、追い焚き機能が搭載されていたり、
生活や余暇の足となる自動車を置くための駐車場が設けられていたりもします。

一方、ワンルームの入居者は単身者が多いため、キッチンのコンロは2口で十分ですし、
収納スペースも生活に必要な程度に抑えています。
そのかわり、ワンルームはいつでも荷物を受け取れるように宅配ボックスが設えられていたり、
オートロックなど、単身者向けのセキュリティが充実している傾向があります。

また、単身者の年齢層や生活リズムを考慮して、
駐車場のかわりに駐輪場やバイク置き場などを設置しているところも少なくありません。
このように利便性と言っても、それぞれのライフスタイルが違うため、設備に違いが出てきます。

立地の違い
上述したように、ファミリータイプは家族で生活するため、
夫婦と子ども、それぞれのニーズを満たす立地が求められます。
たとえば仕事や買い物に困らない生活圏であったとしても、
子どもが通うことになる学区から外れていたとしたらそれだけで入居率が下がる可能性があります。
また、子どもの生活を考えると市区町村の子育てサポートが充実しているかなどにも目配りが求められます。

一方、ワンルームの場合、一人暮らしのニーズを満たすことが立地に関する重要な要素であるといえます。
たとえば駅近で都心、かつビジネスエリアへのアクセスなどが良ければ利便性を満たせます。
さらに生活リズムを考慮するとお弁当屋や24時間営業のコンビニ、
土日営業をしているクリーニング屋などが充実していれば、入居者に好まれやすくなるでしょう。

質の良いワンルームマンションを選ぶことが大切
ファミリータイプとワンルームでは属性が異なるため、「どちらが優れている」とは言い切れません。
しかしマンション経営の初心者であればおすすめするのはワンルームです。
ワンルームは立地選びもそれほど難しくないうえ、
設備やセキュリティなどのチェックすべき点でも見通しが立ちやすいからです。

ファミリータイプは立地選びの難しさや物件の価格の高さ、トラブルなどクリアしておく課題が多くなります。
そのためマンション経営を始めたいと思うのであれば、まずはワンルームで物件を購入することがおすすめです。

ディアレイシャスオンライン　ファミリータイプとワンルーム、選ぶならどっち？

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/632

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今回のテーマは「表面利回りの高い不動産のヒミツ」です。

マンション経営で目を奪われがちなのが利回りの高さです。

投資である以上、儲けを出したいという気持ちは当然ですが、
利回りの高さに夢中になって飛びついた結果、とんでもない結果を迎えるケースは後を絶ちません。

今回は、表面利回りの高い物件とそのリスクについてご紹介します。

「表面利回り」と「実質利回り」

物件の利回りには、「実質利回り」と「表面利回り」の2種類があります。

実質利回りとは、「（家賃収入－経費）÷物件価格」のことです。

表面利回りは「家賃収入÷物件価格」となるため、実質利回りとの間に大きな開きが生まれます。

そして、物件の広告はほとんどが表面利回りであることを知っておかなければなりません。

表面利回りの高い物件

世の中には、驚くほど利回りが高い物件があります。

しかし、注意しておきたいのは
「いくら利回りが高くても、物件に魅力がなければ意味がない」ということです。

例えば、立地が悪く、老朽化した物件が超高利回りで売られていたとしても、
そこに入居者が入らない限り、不動産ローンの返済や経費だけが出ていくことになりかねません。

欠陥が多い物件を購入してしまえば毎年赤字を出し続けるだけでなく、
最終的に二束三文で売却が必要になる場合もあります。

利回りはリスクのバロメーター

新築の区分所有マンションなどは利回りが決して高くありません。

なぜなら、立地や設備、セキュリティなど、入居者のニーズを満たす要素を総合的に揃えているからです。

高利回りの物件は、入居者のニーズを満たす要素のどれかが欠落している可能性があることを
考慮しておいたほうがよいでしょう。

例えば、高利回りの優良そうに見える物件があったとします。

立地もそこそこで、設備も悪くない物件かもしれませんが、
「周辺の人口動向を探ってみると年々人口の減少が加速している」というケースがあるかもしれません。

また、近くに大学病院などの大きな施設がある高利回りの物件だとしても、

「購入してすぐに病院が移転してしまう」というケースが考えられます。

このように、高利回り物件は高利回りなりのリスクが潜んでいることは少なくありません。
そのため、利回りはリターンとしてだけで見るだけでなく、リスクと捉える視点も大切になります。

信用できる不動産会社選びが先決

価額が安く利回りが高い物件は、当然相応のリスクがつきものです。

物件の下記のような項目をチェックしておくと安心できるでしょう。

・都心のアクセスの良い場所

・新築

・セキュリティや設備が良い

・管理が行き届いている

しかし、このような物件は相応の価格になるのが一般的です。

値段が高ければ、その分利回りは低下します。

この低下は、ひっくり返して考えると安心感でもあります。

物件選びは物件についてしっかりと説明し、
オーナーの知らない情報やメリット・デメリットを教えてくれるような
信頼できる不動産会社を探すことが先決です。

リスクとリターンは裏返し

投資の鉄則として、リスクとリターンは比例します。

利回りがリターンである以上、そこにはリスクも同じ割合だけ存在しているのです。

安易に高利回り物件に手を出すのではなく、まず安心できる良質な物件を探すように心がけるとよいでしょう。

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今回のテーマは「都心 VS 郊外　マンション経営を行うならどっち？」です。

マンション経営において立地は大切な要素です。

たとえば都心のオフィス街と郊外のニュータウンとでは人口も人の層も大きく異なります。
アクセスや施設も同様です。

マンション経営は立地次第と言っても大げさではありません。

都心と郊外では双方にメリット・デメリットがあるため、

今回は都心と郊外の立地の違いについてお話します。

マンション経営で迷いがちな立地問題

マンション経営を行うにあたり、立地は重要ポイントの一つです。

しかし、色々な物件を見て回ると、どこが良いかと判断に迷うところでもあります。

たとえば都心であれば当然値段が高く、利回りも決して高いわけではありません。

一方で、あまり知られていない地名で人口もある程度あり、

かつ安値の物件も存在しています。

掘り出し物かと思えば、アクセスが悪かったり、

治安があまり良くなかったりと地域的な問題を抱えるパターンもあります。

都心と郊外とでは、それぞれにどのような特色があるのでしょうか。

都心のメリット・デメリット

都心のメリットは入居者を確保しやすいことです。

つまり安定しやすいと言えます。

アクセスが良く、周辺施設などの環境も整い、

治安が良い場所であれば、それに伴って物件の価値も上昇していきます。

また値崩れしにくいのも特徴です。

一方でデメリットは、価格が高いことです。

人気があるということは、価格が高いということと同義なのです。

価格が高い分、利回りも低下していきます。

郊外のメリット・デメリット

郊外のメリットは価格が安いことです。

土地の価格が安い分、立地が良いと判断できるのであれば、

都心よりもワンランク上の物件を購入することも可能です。

もし都心と同じ価格帯の物件を購入するのなら、それに伴って高い利回りも期待できます。

デメリットは空室リスクです。

現在は人口が多いとしても、将来的にどうなるかという問題もあります。

せっかく物件を購入しても人が入居しないと不動産としての価値がなく、

投資は失敗に終わってしまうでしょう。

将来的に人口は都心に一極集中

上述のように都心・郊外の双方にメリット・デメリットは存在します。

言うなれば郊外の物件は初心者よりも、

目利きができる人の方がリスクは抑えることができるでしょう。

ただし、これとは別に郊外にはリスクが存在します。

それは東京都心への人口流入が続いていることです。

将来的には郊外のほとんどが過疎化し、

一方で東京都心だけ人口が増え続けるという一極集中が生じると言われています。

マンション経営は長期的な事業運営です。

もし郊外に物件を持ち、はじめのうちは入居者がいても人口の減少に伴い、

次第に空室リスクが高まってゆくことでしょう。

人が減ることで商業がまばらになれば、働く場所もなくなります。

その結果、仕事を求めて首都圏へ引っ越すというケースが考えられるでしょう。

たとえ今は賑わいのある郊外の繁華街も、

ゴーストタウン化してしまうかもしれないのです。

価格が高くても都心の安定性は魅力

将来的な一極集中のリスクを考えた場合、

価格が高くても安定性が得られる可能性があるのは都心の物件であることが分かります。

マンション経営は投資であると同時に事業運営としての面も持ち合わせています。

マンションを行う際には、将来的な人口の流入を踏まえた入念な下調べと

リスクヘッジを心がけるようにしましょう。

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/415

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一同、皆様のご来場をお待ちしております。

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札幌市で不動産売却の物件を募集しております！

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今回のテーマは「サラリーマンが副業で不動産投資を始めるなら、新築マンションが最適」です。

人生100年時代と言われる中、収入が安定しているサラリーマンの方でも、
将来の蓄財を考えて副業や投資を検討する方が増えています。
副業にはいろいろありますが、そこでお勧めしたいのはマンション経営。中でも「新築マンション経営」です。

新築マンションは融資が受けやすい

どんな手法にせよ、投資には元手となる資金が必要です。

この点においてマンション経営は、優良物件を見つけることができれば、

金融機関から融資を受けて購入できるという特徴があります。

その理由は、取得した物件に借り手が付けば、

その賃料による債権回収が見込めるため、

物件という担保が確保できるからです。

これは他の投資にはない大きなメリットです。

マンション経営をする場合、対象を一棟マンションにするか、
アパートにするか、戸建てにするか、マンションの区分所有にするかという選択肢があります。

そして、新築物件にするか、中古物件にするかという問題もあります。

一棟マンションは言うまでもありませんが、立地によっては取得金額が高くなることが多く、

金融機関からの借り入れ金額は大きくなるため返済リスクが高まります。

また、取得後に物件管理などが継続することを考えると、副業で行うには、少しハードルが高いかもしれません。

一方、マンションの区分所有は、取得費用がリーズナブルな物件も多く、

マンション管理組合による管理業務も、ある程度期待できることから、

副業に適した投資対象と言えるでしょう。

また、新築か中古かという問題ですが、

中古の場合、ローンが組みにくいという現実的な問題があります。

金融機関はローンを保全する最終手段として「対象物件の担保価値」を考慮しますが、

中古物件は保全のための価値が低いと判断される傾向にあるからです。

自己資金だけでマンションを購入できる人はそんなにいません。

融資のことを考えると、中古よりも新築が好ましいという結論になります。

長期ローンで返済リスクを抑える

新築物件は、融資が通りやすいと同時に、長期ローンが組めるというメリットもあります。
金融機関は一般的に、建物の耐用年数を基準として融資期間を設定しています。

築年数が長く、耐用年数が短い中古物件は、その分、ローンの期間は短くなります。

返済期間が短くなるほど、月々の返済額は増え、キャッシュフローが足りなくなる可能性があります。

一方、新築物件は、提携ローンが利用できたり、金利で優遇されたりする可能性があります。

いずれにしても、新築は中古よりも有利な条件で融資を受けられるというのは間違いありません。

安定収入があり、定年退職後には家賃がまるまる収入に

マンション経営では、所有する物件を賃貸して得られる家賃収入がリターン（収益）となります。

借り手がいなければ、当然、家賃は得られません。

収入がなければ、維持費やローン返済などの費用はそのまま損失になります。

だからこそ、「賃借人が付きやすいか否か」、これがマンション経営でのポイントになります。

そう考えると新築マンションは有利です。

日本の「新築志向」は誰しも認めるところです。

同じエリアでなら「中古よりも新築」ということになるわけです。

また、長期にわたるマンション経営において避けられないのが、建物や設備などの修繕義務です。
これについても、築古になるほど、メンテナンスや修繕費用が生じやすく、

逆に新築物件は、これらの費用が高くありません。

新築物件は、たいていの場合、融資期間よりもはるかに長持ちします。

そして、融資返済後には、その後もずっと家賃収入をもたらしてくれる資産が手元に残るのです。

経年劣化が起きにくく、耐震性も高い

近年のマンションの建築技術は、昔よりもはるかに進歩しています。

新築マンションには中古マンションにない最新の建築技術が用いられており、

付帯設備や備品なども、最新のものが利用されているため、建物の劣化や陳腐化がしにくくなっています。

昨今頻発している地震や自然災害に対しても、
新築マンションは最新の耐震技術や災害対応設備が備えられており安心です。

これらは借り手の付きやすさに影響するだけでなく、
物件の資産価値という観点からも重要な意味を持ちます。

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今回のテーマは「立地選びで失敗する不動産投資の例とは」です。

マンション経営はしばしば「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われます。
初心者の方でも、比較的安心して取り組めるものであるといえます。

マンション経営にもいろいろな種類がありますが、
中でも初心者におすすめできるのは､賃貸需要の安定している住居タイプのものです。

そして、マンション経営で失敗しないためのポイントとして必ず挙げられるものが立地です。
本稿では、不動産投資の立地について詳しく考えていきます。

1.不動産投資はあくまでも長期投資で

株式のように安い価格で銘柄を買って、
高い値段になったところで売りさばき、そこで収益を得ることをキャピタルゲインといいます。

マンション経営でいえば、購入したマンションが値上がりしたところで売りさばく考えといえるでしょう。
しかし、不動産の値動きを予測することは、経験豊富な投資家でも、そう簡単ではありません。

ましてや初心者が、キャピタルゲイン目当てで値上がりしそうな物件を探すという発想は危険です。
これはバブル期で多くの人が大変な目に遭った非常にリスクの高い投資といえます。

1-1.マンション経営は安定した収益を得ることが目的

マンション経営は売買益であるキャピタルゲインよりも、
長期的に賃貸経営を行うことで安定した収益を得ることを目的とします。
この家賃による安定した収益をインカムゲインといいます。

インカムゲインを狙う限りは、堅実な賃貸経営を続け、長期的に安定した賃料収入を確保し続けることができます。

そして、それは同時に安定したライフプランを立てることにもつながり、
最終的にはローン完済後、大きな収益を手にすることにもつながります。

2.立地選びの大切なポイント

物件の立地は、最初に選んだら、その後簡単に変えることができません。
長期にわたって安定収入を得るために、間違ってはならないのが立地なのです。

立地選びで失敗しないために知っておきたいポイントを列挙してみましょう。

2-1.地方より大都市

物件の所在エリアは大きなポイントです。
賃貸需要が高いエリアは当然、人口が多いエリアになります。
つまり、地方よりも都心、理想としては首都圏や大阪、名古屋、札幌、博多などの大都市圏の物件を選ぶのが良いのです。

さらに駅徒歩10分以内の好立地で購入しましょう。
空室リスクが下がるので、初心者でも失敗しにくくなると考えて良いでしょう。

2-2.周辺環境選び

物件の周辺環境も大切です。
良い立地について考えるときには、必ず「実際に住む人」の視点を考慮しなければなりません。

以下に代表的なものを挙げました。
その他にも、実際に住む上で魅力的な要素はなにか、逆に不安な要素はなにかを、物件の周辺環境から探してみましょう。

・駅近であること

・オフィス街や学校が近いこと（通勤・通学に便利）

・ スーパーマーケットやコンビニなどが近くにあり買い物が便利なこと

・空き家や風俗店など、治安の面で気になる場所・施設が近くにないこと

・騒音や排ガスの問題など起こらないこと

・災害時のリスクの要素（地盤が脆弱、延焼の危険があるなど）が少ないこと

2-3.ターゲット

物件の魅力と言うものは、入居者のターゲット層によって変わります。
例えば、一人暮らしのサラリーマン、大学生、ファミリー層とでは、周辺環境へのニーズはかなり違います。

一般的にサラリーマンや学生はアクセスの良さや賃料を重視するでしょうし、
ファミリー層は生活の利便性や治安を重視するでしょう。男女や年齢による違いもあります。

いずれにしてもオーナーは、物件入居者のターゲットをきちんと設定して、周辺環境を把握しておく必要があります。

3.「住みやすい街」とは？

物件というものは、それ単独で価値が生じるものではありません。
地域や周辺環境、アクセスなどさまざまな要素が絡み合って価値が生じます。

それらを一つの単位で見ると、物件を取り囲む街が見えてきます。
多くの人が「住みやすい」と思う街に、賃貸物件を持つことができたら、不動産投資が成功する可能性は高まるでしょう。

ネットメディアでよくみられる「住みたい街ランキング」では、
不動の人気としてやはり世田谷区が挙げられますが、
実際には、通勤利便性の高い新宿区や港区、また、羽田空港がある大田区なども負けず劣らず人気があります。

再開発によって整備された「ニュータウン」という選択肢もあるかもしれませんが、
近年は開発時から住み始めた住民の高齢化という問題も見え隠れし、一概に賃貸需要が高いとはいえない状況です。

3-1.立地選びがその後の収益の大きなカギ

長期運用が前提の不動産投資では、最初の立地選びが、その後の収益の大きなカギとなります。
エリア・周辺環境・ターゲットの3つを軸に考え、最善と思える立地の物件を選択しましょう。

利回りだけを見て、安価な中古物件を選ぶのではなく、立地を優先した方がリスクを抑えた運用が可能となります。

エリアをよく知る不動産会社の力なども借りながら、長期的な視点から失敗の少ない物件を探したいものです。

ご高覧頂きありがとうございました。

センチュリー21レイシャスでは不動産を将来の備えの一部と位置づけ、

お客様の資産形成を第一に考えたご提案を行っておりますので様々な視点で

資産運用のお手伝いをさせていただくことが可能です。ぜひ一度お気軽にご相談ください。

レイシャスでは、不動産のプロが耳寄りな情報をお届けするマンション経営セミナーを開催しております。

ご興味のある方も、またそうでない方も、一度足を運んでみてください。

一同、皆様のご来場をお待ちしております。

（下記URLもしくは画像をクリックすると申し込みページに移動します。）

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また、センチュリー21レイシャスでは現在、

名古屋市中区・名古屋市千種区で不動産売却の物件を募集しております！

どんな物件でもまずはお気軽にお問い合わせください！

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名古屋市の不動産売却・不動産相続など

不動産の事ならなんでもお任せください

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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営でインカムゲインが重要視される理由」です。

マンション経営は、
マンションを所有し続けることにより得られる家賃収入（インカムゲイン）と
マンションの売却益（キャピタルゲイン）の2つにより構成されます。

マンション経営を成功させるためには、
両者の特徴を理解したうえで所有期間や売却時期に関する戦略を練ることが重要です。

インカムゲインは基礎収益

マンション経営におけるインカムゲインの中心は家賃収入です。
これは入居者さえいれば、確実な収益となります。

しかし、計算通りに賃貸契約を締結できるとは限りません。
毎月の家賃収入を見込んでいても、引っ越しシーズンなどで一時的に空室になることがあり得ます。

また、価格が安いからと過疎化しつつある地方の中古物件を購入したところ、
想定よりも入居率が低く、結果的に賃料を引き下げたというようなケースもあります。

さらに、現在では予測のできない不確実な要素により、インカムゲインが下振れすることもあります。

マンション経営は長期的な視点で臨むものです。
一時的な収益の大幅アップを見込むのではなく、
基礎収益であるインカムゲインを安定させることで、
長期的な収入源を確保することを目的にしなければなりません。

キャピタルゲインは余禄

マンション経営におけるキャピタルゲインは余禄と認識すべきです。
なぜならマンション経営の基礎となる収益は家賃などのインカムゲインであり、
キャピタルゲインは将来の運用益がさらに増加すると予測されている場合に得られるものだからです。

たとえば、東京の豊洲や有明のように大規模なマンション開発が進んでいるエリアでは
人口増加が進行しているため、賃料水準の上昇を合理的に予測できます。

したがって、このようなエリアの不動産価格は上昇しキャピタルゲイン獲得のチャンスが広がるかもしれません。

同様に規制改革により容積率の緩和が行われた地域では、
単位面積当たりの延べ床面積の増加により収益機会が拡大するため、地価の上昇が期待できます。

現在のような超金融緩和の状況では株式や不動産市場へ投機資金が流れ込むため、
マネーゲームにより不動産価格が吊り上げられることもあります。

また、都心部のタワーマンションなど外国人投資家が注目している物件の場合、
円安になり外貨ベースの投資収益率が向上すれば価格上昇につながる可能性が高まります。

こうしたさまざまな要因があるため、マンション経営におけるキャピタルゲイン狙いは不確実であると言えます。

マンション経営成功の秘訣はインカムゲインの安定にあり

マンション経営で失敗しないためには、キャピタルゲインを期待するのではなく
インカムゲインの安定を図ることを第一にすることが重要です。
そのためには、一時的であっても修繕などの必要経費にはしっかりと費用を掛け、
良質な物件を維持し続ける心がけが大切です。

マンション経営に興味を持つ人の中には、
バブル期における不動産価格の高騰をイメージして、
不動産とは売買して利益を得るものだという認識の人が一定数存在します。

しかし、不動産売買によるキャピタルゲインはあくまでも余録に過ぎません。
現在は不動産価格がバブル期のように上昇し続けるという時代ではありません。
そのため、不動産の基本である長期保有によるインカムゲインによって安定した収益を得る続けるほうが得策でしょう。

実際、長期保有をすることで節税など、さまざまな税法上の恩恵も享受できます。
マンション経営を考える際は、常に長いスパンで考えることを大前提としましょう。

センチュリー21レイシャスでは不動産を将来の備えの一部と位置づけ、

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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営の成功要因は、住人の「属性」にあり！」です。

マンション経営では、しばしば住人の「属性」が問題にされます。

ここで言う「属性」とは、住人の経済力や信頼性、モラルの程度などを意味しています。

マンション経営は長期的な資産運用です。

安定感のある、リスクの少ない運用をしたいのであれば、

属性の良い人に住んでもらう必要があります。

そこで本稿では「住人の属性」をキーワードに、お話しします。

物件の質は住人の層を左右する

例えば家賃が安いかわりに、築五十年で、階段の電球も切れているような

修繕もろくにされていない木造アパートがあったとしましょう。

一方、都心でアクセスも良い、周辺環境も整った新築のマンションがあったとします。

それぞれに同じような生活層の人が住むと思いますか？

物件の質はそこに住む住人の層を左右します。

物件の質によって、家賃にも当然差が生まれます。

住人の「属性」を考えたとき、家賃が低い物件であれば、

当然それに伴って収入の少ない人が住みたがります。

収入の少ない人が、わざわざ家賃の高い物件を選ぶことは考えられません。

一般的に、家賃は月収の30％以下が目安とされています。

家賃5万円の物件には、月収17〜18万円の人が住んでいることになります。

低収入の住人が持つリスク

収入の少ない住人が住む物件は、リスクが高くなります。

一番は「家賃滞納」のリスクです。

収入が少なければ、生活費の余裕はなくなります。

毎日のやりくりがギリギリで、もし事故や病気など、

急にお金を支払わねばならないアクシデントが起きたら、

家賃にあてるはずだったお金が足りなくなり、家賃滞納に発展します。

一人暮らしの高齢者が増えている

最近は高齢者の一人暮らしが増えています。

年金など収入が限られているため、低収入であるおそれがあります。

また、あまり考えたくないことですが「孤独死」するかもしれません。

そうなると、事件性がないかどうか調べるために、

警察が入ることもあり、結果的に改装工事が遅れるかもしれません。

いわくつきと言われる、いわゆる事故物件として扱われてしまうおそれもあります。

属性の良い住人が住まないと悪循環が生まれる

マンション経営は借り手の質が良く、問題が起こることなく、

毎月きちんと家賃を支払ってくれるのが一番の理想です。

そのような層はやはり所得が高い人の方が多いのが事実です。

所得に関しては次のようなデータもあります。

厚生労働省の「所得と生活習慣等に関する状況」によると、

男女ともに、所得が低い人は高い人に比べて喫煙率が上がるそうです。

この調査によると、男性に限れば、世帯所得200万円未満の場合、37.3％が喫煙し、

世帯所得600万円以上は27.0％が喫煙を習慣にしていることがわかっています。

その差は10％以上です。

マンション経営に際して、

質の良い借り手が一生住人になってくれるのであるに越したことはありませんが、

やはり借り手は引っ越します。

そうなると次の借り手のために、なるべくキレイな部屋にしておきたいのは

マンション経営を行っている人の当然の心理でしょう。

喫煙者が抱えている問題点

物件の住人に喫煙者が多いと、いろいろと問題が出てきます。

部屋でタバコを吸えば、壁紙などはタバコのヤニ汚れで変色し、臭いが付いてしまいます。

換気扇が通路側に付いている所では、タバコの煙がどんどんと通路に排出されて、

ひどくなると、建物全体がタバコ臭くなってしまうこともあります。

エントランスや通路、建物の周囲で「ポイ捨て」が増えるかもしれません。

禁煙が推奨されている昨今、

タバコを吸わない人が、そのような物件を選ぶはずがありません。

つまり収入の多い、質の良い入居者から敬遠されて、空室リスクが高まるわけです。

空室が増え、悪い状態が続けば、やがて賃料の値下げを迫られることになります。

良い属性の人が多い物件は、トラブルが起こる可能性も低く、
マンション経営の運用においても、スムーズな経営ができるはずです。

マンション経営を成功させるためには、属性の良い人に住んでもらうのが一番です。

マンション経営では、物件選びだけでなく、入居者選びも大切な経営要素なのです。


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