不動産の知識の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「不動産投資初心者は何から始める？（前編）」です。

不動産投資を始めるときは誰でも不安があるものです。
しかし、気を付けるべきポイントや、失敗する初心者の特徴を知ることによってリスクを軽減することができます。
主な不動産投資の種類や始め方、物件購入までの流れをわかりやすく解説します。

1.初心者が気をつけるべきポイント

はじめに、不動産投資の初心者が気をつけるべきポイントを4つ紹介いたします。

1.資金計画をしっかり立てる

2.出口戦略を考えて物件を選ぶ

3.信頼できる不動産会社を選ぶ

4.契約内容をよく確認する

1-1.資金計画をしっかり立てる

不動産投資は長く続けるものですので、最初に資金計画をしっかり立てることが大切です。
高い収益が見込める東京都心の好立地物件であれば、価格はそれなりに高額になるので、
全額自己資金で賄える人は少ないでしょう。

1-2.出口戦略を考えて物件を選ぶ

不動産投資は毎月の賃料収入で銀行ローンを返済する仕組みです。
そのため、ローンの返済が終われば、無借金の物件が資産として残ります。
引き続き賃料を得るのもよいですし、売却して現金化する選択肢もあります。

1-3.信頼できる不動産会社を選ぶ

マンション経営は不動産会社との連携が重要になります。初めての不動産投資であれば、分からないことが多いはずです。

そのため実績があり信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
地元で長く経営を続けていることも1つの信頼の目安になるでしょう。

1-4.契約内容をよく確認する

不動産売買には細かい規定がたくさんありますので、重要事項説明を受けるときは契約内容をよく確認することが大切です。

よく確認しないまま印鑑を押してしまうと、あとから問題が発生した際に、大きなトラブルに発展することになりかねません。

2.不動産投資で失敗する初心者の特徴

不動産投資で失敗する初心者には、どのような特徴があるのでしょうか。主に以下の3つが挙げられます。

1.物件のメンテナンスを疎かにする

2.コストに対する意識が低く、経費を把握できない

3.不動産会社とコミュニケーションをとらない

2-1.物件のメンテナンスを疎かにする

不動産投資は購入するだけでなく、メンテナンスが極めて重要です。

メンテナンスには、建物のメンテナンスと、家賃や広告などの運営面のメンテナンスがあります。
物件の管理は、自主管理と管理会社に委託する2つの方法から選択します。

不動産投資が本業を持つ会社員に人気な理由の1つは管理業務を安価なフィーでプロに委託できることです。

メンテナンスは非常に重要ですので、疎かにすることなく管理のプロである管理会社をパートナーとして活用しましょう。

2-2.コストに対する意識が低く、経費を把握できない

経費には管理費、修繕積立金、不動産管理手数料、広告宣伝費など定期的にかかるものもありますが、
確定申告の時期にかかる税理士費用や、税金を納税するための現金などもあります。
臨時にかかるコストも想定しておきましょう。

2-3.不動産会社とコミュニケーションをとらない

修繕箇所が発生する場合や入居者が家賃を滞納する場合もあります。
そのような場合もきちんと不動産管理会社と連携することで解決することができるでしょう。

空室が出た場合は、不動産会社に次の入居者を募集してもらわなければなりません。
家賃をどれくらいに設定するかプロの見解を聞く必要があります。

こうしたコミュニケーションをとらずに自己判断で決めてしまうのは経営のリスクを高めることになります。

3.まずは情報収集から

情報収集が大切なことは不動産投資に限ったことではなく、すべての投資にいえることでしょう。

・どんな投資方法があるのか（物件タイプやエリアなど）

・どんな不動産会社に依頼するべきか

・失敗するケースにはどのようなものがあるのか

・不動産投資や融資の基本的な仕組み

など、基本的な事柄について情報収集する必要があります。

4.不動産会社のセミナーに参加

情報収集の方法として有効なのが、不動産会社のセミナーに参加することです。
不動産投資セミナーは、実際に不動産を売買している不動産会社から、現場の生の情報を聞ける貴重な機会です。

金融機関の最新の融資方針など、インターネットで調べても出てこないような情報が得られることもあります。
不動産投資の情報収集には、もってこいの方法といえるでしょう。

不動産投資では、パートナーである不動産会社選びが成功を大きく左右します。

パートナー選びの入り口としてセミナーに参加することは、見極める目を養うことにもつながります。
セミナーでは、不動産投資のメリットばかりでなく、リスクもきちんと説明する誠実な企業かどうかを見極めてください。

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今回のテーマは「話題のDXとは？政府が推進する理由とマンション経営での活用法（後編）」です。

IT関連の記事で「DX」という言葉を目にする機会が増えましたが、その意味を漠然と捉えている人も多いのではないでしょうか。
DXは、これから企業が時代の変化に対応し競争力を高めていくために必要な概念です。
後編では、経済産業省のDXへの取り組みやマンション経営で考えるDXについて解説します。

1.経済産業省の取り組み

経済産業省では、従来の行政手続き改革のため、デジタルトランスフォーメーションオフィスを設置しました。

これまでの行政手続きは「大量の紙資料を使った窓口での対面手続き」「手続き完了まで長い時間がかかる」といった
課題がありましたが、経済産業省ではデジタル技術による手続き業務最適化のため同部署を設置。

今後は異なる手続きで同じ情報を何度も入力することなく一度で済むワンスオンリーや関連手続きを一括して行う
ワンストップを実現するとしています。

他にも民間サービスと連携して書類作成の手間を最小限にしたり、
申請時の添付漏れや記載ミスを自動で検出するシステムを導入する予定。

2.DXが日本の企業で進まない理由

経済産業省の「DXレポート　ITシステム『2025年の崖』克服とDXの本格的な展開」では
「日本企業ではある程度のDX投資はされるものの実際の変革につながっていない」と指摘しています。

同レポートによればその原因は既存のITシステムが「老朽化」「複雑化」「ブラックボックス化」しており
新たなシステムに移行しにくい点にあります。

社内のデータや業務を管理するITシステムが古いうえ、部門ごとに追加や改変が加えられているため、
簡単に新しいシステムへ移行できない状態なのです。

また既存システムの維持や保守に資金や人材が割かれ、新たなデジタル技術を活用する投資へ資金投下できない事情もあります。

2-1.2025年の崖

今後は、こうした古いITシステムを担当していた人材が定年退職を迎えノウハウが失われることで、
さらにITシステムのブラックボックス化が進む懸念があります。

また古いシステムのサポート終了なども重なり、
2025年以降はさらに企業の国際競争力が停滞する可能性があることも懸念材料です。

しかし企業側は、ITシステムが古いことを自覚しながらも日常的な業務はこなせているため
切迫してシステム改変の必要性を感じていないようです。

経済産業省では、問題解決のため
「経営側が現状を理解し資金を振り分け自社内でITエンジニア教育や確保すること」が喫緊の課題としています。

3.マンション経営で考えるDX

さまざまな業界で共通の課題とされるDXですが、マンション経営の立場で見るとどのような活用法が考えられるでしょうか。

3-1.オンライン相談や内見などの非対面化

今後普及してくると考えられるのが「オンラインによる入居希望者との相談や物件の内見」です。

仕事などで忙しい人は、相談や内見で足を運ぶ時間が取りにくかったのですが、
昨今のコロナウィルス感染拡大もあり非対面の需要が高まっています。

もちろん最終的には、対面で相談にのったり実際に物件を内見したりすることが必要ですが、

初期段階にオンラインでできれば関心を持ちやすくなります。

3-2.重要事項説明など手続きも徐々にIT化

実際の業務上では、2017年より賃貸契約の重要事項説明がオンラインで行うことが可能に。

2021年には売買取引においても可能になりました。

契約者へ事前に書類を送り、宅建士による説明を聞いてもらったうえで署名し返送してもらう手続きが本格運用されています。

IT重説に積極的に取り組むことが、入居者を途絶えさせないマンション経営の条件になるかもしれません。

4.IoTの導入

弊社では2022年の夏より賃貸物件にIotの導入を順次行っています。

取り組んだのは①スマートリモコン（インターネットに接続してテレビ、照明、エアコンなどをコントロールする）、
②環境センサー（外出先から部屋の状態を確認でき、帰宅前にエアコンの操作などを可能にする）、
③開閉センサー（ドアや窓の開閉を感知し、不審な開閉があれば知らせてくれるホームセキュリティとして活躍。
鍵の閉め忘れなどにも対応できる）。以上のIot機器を設置し、入居率の向上に努めています。

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今回のテーマは「話題のDXとは？政府が推進する理由とマンション経営での活用法（前編）」です。

IT関連の記事で「DX」という言葉を目にする機会が増えましたが、その意味を漠然と捉えている人も多いのではないでしょうか。
DXは、これから企業が時代の変化に対応し競争力を高めていくために必要な概念です。
本記事では、DXの概要や課題、マンション経営での活用法について解説します。

1.そもそもDXとは何か？

DXとはデジタルトランスフォーメーションの略で、トランスフォーメーションを和訳すると「変化・変質」という意味です。

DXは、広義としてデジタル技術で生活などを便利に変化させることですが、
ビジネス上では主に経済産業省が定義した以下の意味を持っています。

「企業がビジネス環境の激しい変化に対応し、データとデジタル技術を活用して、顧客や社会のニーズを基に、
製品やサービス、ビジネスモデルを変革するとともに、業務そのものや、組織、プロセス、企業文化・風土を変革し、
競争上の優位性を確立すること」

出典：「DX推進指標」とそのガイダンス（経済産業省）

「デジタル技術を使う」と聞くと、業務の利便性向上を想像するかもしれませんが、
企業の持つ製品やサービス、ビジネスモデルの変革まで含めた広範囲な意味になっています。

2.DXに取り組むメリット

DXに取り組むことで企業にもたらされる代表的なメリットは以下の3つです。

1.業務の効率化によって生産性が向上

2.時代の変化や消費者のニーズに対応

3.BCP対策にもDXは有効

2-1.業務の効率化によって生産性が向上

コロナウィルス感染拡大によって外出自粛が要請されながら「印鑑を押すためだけに出社する」という話題がありました。

DXで電子印鑑サービスが普及すれば、実物の書類に捺印する時間や手間が効率化され、他の業務に時間を割けるようになります。

他にも、オンライン会議の普及で移動時間や交通費の削減なども考えられるでしょう。

業務の効率化は、業務時間を短縮させて残業を減らし、社員のワークライフバランスを健全化するメリットも期待されます。

2-2.時代の変化や消費者のニーズに対応

DXに積極的に取り組むと、時代の変化や消費者のニーズへ柔軟に素早く対応できるようになります。

例えば過去のデジタル技術による変革例として、音楽ソフトの提供方法の変化が挙げられます。
かつてレコードからCDへ音楽を提供するフォーマットは大きく変わりました。

さらに「CDからダウンロード販売」「ダウンロード販売からサブスクリプションサービス」などデジタル技術の発展とともに、次々と提供方法が変わっています。

DXに積極的に取り組むことで時代の変化や消費者ニーズに素早く対応し、激しい市場競争で生き残れる可能性が高まるでしょう。

しかしDXに消極的な企業はそうした変化に乗り遅れ、競争から脱落してしまう恐れがあるのです。

2-3.BCP対策にもDXは有効

BCPとは、自然災害や火災といった緊急事態でも被害を最小限に食い止め、
中核事業の継続や早期復旧ができるようにする対策です。
コロナウィルス感染拡大のような非常事態では「DXを推進している企業のほうが収益を下げにくい」と考えられます。

例えばオフィスに出社できないと通常業務が止まってしまう企業は、災害などがあれば、売上が大きく減少してしまうでしょう。

一方安全な場所からオンラインで中核業務を行えるように設備やシステムを準備している企業なら、
収益を極端に落とさず事業を継続しやすくなります。

これは、中小企業庁も推進するBCP（事業継続計画）においてもDXが有効といえる部分です。

資金的な備えの弱い中小企業で特に必要とされ、この点でDXは大企業だけの課題ではないといえます。

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今回のテーマは「ETFの基本とREIT連動商品をチェックしてマンション経営に活かそう（後編）」です。

上場投資信託（ETF）が資産運用商品の一つだと知っていても、
具体的な仕組みやメリットまではご存じない方も多いと思います。
後編ではETFの3つのリスク、REITとの関係性についてお話します。

ETFの3つのリスク

ETFも投資であるため当然リスクも存在します。これから紹介する3つをしっかり理解したうえで選ぶようにしましょう。

上場廃止のリスク

ETFを運用する会社の純資産が減るなどで上場廃止されるリスクがあります。
ただし株式のように株券が一夜にして紙くずになるようなことはなく、信託資産から繰り上げ償還を受けられます。

ただし値動きに連動した時点での終値で償還されるため、投資元本を割っている可能性はあります。

価格変動のリスク

現在のETFは特定の指数に連動することを目指したインデックス型運用のため、指数が下がれば価格も下がっていきます。
このため市場の影響を受けやすく、売買をしたいタイミングで売値が買値を下回る可能性があります。

このためしっかりと市場動向を注視しながら売買のタイミングを考える必要があります。

流動性のリスク

ETFは取引市場での売買であるため、希望する価格での売却が成立せず、売りたくても売れない可能性があります。
このため連動する指数の動きや、保有するETFの流動性などを見極めながら売買する必要があります。

マンション経営者ならREIT連動ETFに注目

ETFにはREITの指数に連動することを目指した商品もあり、マンション経営者の方なら一度検討してみることをおすすめします。

REITは不動産投資による資産運用を行う投資信託で、さまざまな不動産を対象とする商品があります。
このREITには上場している商品があり、その値動きを示す「東証REIT指数」に連動を目指したETFもあります。

上場REIT自体が少ないためそれを対象としたETFもまだそれほど多くありませんが、
マンション経営者の方なら不動産市場の情報や持っている知識を活かして、ETFをより有利に運用できるかもしれません。

ETFの値動きをマンション経営に活かせる

REIT指数に連動したETFの値動きは、リアルタイムに起きている不動産市場の動向を知ることにもなります。
そこで得られた即時性の高い情報は、所有する実物不動産の売買のタイミングや買い増しする物件の選定などに
少なからず役立つはずです。

お持ちの知識や情報を活かしながら売買を行い、
さらに市場からのフィードバックをマンション経営に活かせるREIT指数連動のETFを検討してみてはいかがでしょうか。

分散投資には海外不動産ETF

分散投資とは一つの資産運用方法や市場に集中せず、さまざまな投資を行うことで損失を少なくするリスク回避の方法です。
例えば日本の不動産だけに投資していると、市場の落ち込みが運用全体に影響し大きく収益を下げてしまう恐れがあります。
しかし日本以外の資産運用にも投資していれば、収益の落ち込みを限定的にできます。

そこですでに国内REITに投資しているなら、ETFでは海外不動産投資を運用する商品を選ぶと分散投資になります。

ETNは裏付け資産のない上場信託

ETFについて調べていると指数連動証券（ETN）という商品も目にしますが、
こちらは裏付け資産のない運用商品のため注意が必要です。

ETFはもともと投資信託であるため投資資金は信託銀行に保管され、
運用会社が破綻などをしても一定の資金が保持されるようになっています。
しかしETNは金融機関が信用力をもとに発行する債券のため資金保持はされません。
もし金融機関が倒産しETNの価値がなくなれば資金も失われる恐れがあります。

運用はプロに任せつつ上場して売買できる点はETFと同様で、
しかも希少金属や農産物などへ投資できるため短期的な高収益が見込める商品です。
しかしETFと比べると高いリスクを持っているため、選択には十分に注意するようにしましょう。

ETFは運用先を広げる有力な選択肢

ETFは上場された投資信託の一種であり、リアルタイムに積極的な売買が行えます。
一般的な投資信託より多くの利益を得ることが期待できるうえに、実際の運用はプロに任せられるというメリットがあります。

中でも不動産の投資信託であるREITを対象にするETFを選べば、
マンション経営者の方なら普段から接している情報や知識などを活かして効率よく運用ができそうです。
すでに投資信託や実物不動産の投資を行っているなら、分散投資の選択肢としてETFを検討してみてはいかがでしょうか。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「ETFの基本とREIT連動商品をチェックしてマンション経営に活かそう（前編）」です。

上場投資信託（ETF）が資産運用商品の一つだと知っていても、
具体的な仕組みやメリットまではご存じない方も多いと思います。
ETFは投資信託より積極的に利益を求めることが可能で、しかも不動産投資信託（REIT）と組み合わせれば
マンション経営に活かすこともできるのです。

ETFは上場している投資信託

ETFはもともと投資信託の一種であり、証券取引所に上場して株式のように随時取引ができる商品です。
リアルタイムで値動きする点も株式と同様で、翌日などに最終価格が決まる本来の投資信託とは大きく異なります。

ただし、プロのファンドマネージャーがさまざまな金融商品へ投資をし、
その収益を分配するという投資信託のメリットはそのままです。
株式のように自分で数多くの銘柄から投資先を選んで投資する必要がないため、
特に投資初心者には扱いやすい商品と言えるでしょう。

積極的な売買で収益を狙いながら投資自体はプロに任せるという、まさに株式投資と投資信託の良いとこ取りになっています。

ETFのメリット

一般の投資信託と比べた場合のETFの代表的なメリットをご紹介します。

・積極的に利益を狙える

ETFは通常の投資信託と異なり、積極的な売買で利益を得られる可能性があります。
投資信託は最初に商品を選ぶ手間はありますが、一度決めてしまえば入れ替えをしない限り運用はお任せというスタンスです。

ETFは取引所が動いている間はいつでも売買ができるため、値動きやタイミングを見極めより多くの利益を狙うことができます。

・保有手数料を抑えられる

通常の投資信託では販売会社、受託会社、運用会社のそれぞれに手数料がかかりますが、
ETFは販売会社の手数料が不要なため保有手数料を抑えられます。
数％の違いかもしれませんが、長期に保有すれば積み重なり大きな金額になるため、
できるだけ手数料を抑えたい方にもメリットがあります。

ETFのデメリット

ETFにもデメリットがあり、十分に理解したうえで選ぶ必要があります。
ここでは特に初心者の方に注意していただきたいデメリットを紹介します。

・積極運用には手間と時間が必要

ETFは随時取引ができるという良さの反面、こまめに値動きをチェックし売買の手続きをする必要があります。
現在はスマホなどを使い作業ができますが、それでも投資信託より手間と時間が必要です。

そのため時間が限られ忙しい人や、あまり手間をかけずお任せで資産運用したい人には向かない商品と言えます。

・ETFは取扱いが限られる

ETFは取り扱いが証券会社のみになり、投資信託のように銀行や郵便局などでは取り扱っていません。
このため証券会社とのやり取りに不慣れな人は購入しにくく感じるかもしれません。
ただし現在はネットで購入できる証券会社も多く、そうした手続きが不得意でなければ不便でなないでしょう。

また2007年に政府の規制緩和が行われ年々商品数は増えていますが、まだ投資信託ほど商品数が豊富ではありません。
投資信託のように豊富な選択肢から選びたい方には物足りなく感じるかもしれません。

前編は以上になります。

後編では

・ETFの3つのリスク

・マンション経営者ならREIT連動ETFに注目

・ETNは裏付け資産のない上場信託

についてお伝えします。

ETFの基本とREIT連動商品をチェックしてマンション経営に活かそう

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1162

ご高覧頂きありがとうございます。

センチュリー21レイシャスでは不動産を将来の備えの一部と位置づけ、

お客様の資産形成を第一に考えたご提案を行っておりますので様々な視点で

資産運用のお手伝いをさせていただくことが可能です。ぜひ一度お気軽にご相談ください。

センチュリー21レイシャスでは、不動産のプロが耳寄りな情報をお届けする個別相談セミナーを開催しております。

（下記URLもしくは画像をクリックすると申し込みページに移動します。）

https://reicious.co.jp/lp_one/inheritance#seminar_list10

また、センチュリー21レイシャスでは現在、

名古屋市中区・名古屋市千種区で不動産売却の物件を募集しております！

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名古屋市の不動産売却・不動産相続など

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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営のメリットを生命保険と比較すべき理由（後編）」です。

マンション経営は、よく「生命保険の代わりになる」といわれます。

これはマンション経営のローンを組む際、団体信用生命保険（団信）に加入することで、

生命保険が持つ「保障」「貯蓄」「節税」の3つの機能に近い効果を得られるためです。

後編では、この3つの機能を軸にマンション経営と生命保険を比較します。

1.どの機能を比べてもマンション経営は魅力

3つの機能「保障」「貯蓄」「節税」すべてにおいて、マンション経営は生命保険に対するメリットがあります。

1-1.保障機能を比較：団信だと保険料が不要

一般的な生命保険と団信の「保障機能」を比較してみましょう。

どちらも契約者に万が一のことが起こったとき、
重い障害が残ったときに「保険金でカバーしてくれる」という根本は同じです。

団信の場合は、ご家族に直接現金が支払われるわけではありませんが、
不動産を売却、あるいはそのまま賃貸し続けることで現金を得られます。

一方、生命保険と団信の大きな違いは、「定期的に支払う保険料が必要か否か」という点です。

生命保険は定期的に支払う保険料が必要ですが、団信には保険料がありません。
※ただし、疾病保障付きの団信は上乗せ金利のあるケースが多いです。

同じ保障機能がありつつも「保険金の支払いが不要」という点は大きな優位性といえるでしょう。

1-2.貯蓄機能を比較：マンション経営のほうが資産価値が多くなることも

貯蓄機能に関しては、ローンを完済して手元に残る資産価値を考えるとわかりやすいでしょう。

たとえば自己資金が300万円で、ローン返済期間中の実質的な負担を月5,000円とします。
30年間で完済したとすると、総支払額は480万円です。
東京など需要が多いエリアのマンションであれば、築30年でも資産価値が1,000万円以上期待できるため、
トータルで見ると資産がプラスになるといったケースです。

1-3.節税機能を比較：マンション経営は節税の上限がない

一般的な生命保険による節税は、所得税と相続税いずれも控除できる上限が決まっていますが、
マンション経営の場合、上限はありません。
控除の仕組みは基本的に同じなので、より多く節税できる可能性があるのはマンション経営ということになります。

2.生命保険のメリットも活用する

もちろん、生命保険にもメリットはあります。
資産運用で合理的なのは、メリットの多いマンション経営を優先し、必要に応じて生命保険を利用するやり方です。
多くの人はすでに生命保険に加入しているでしょうから、マンション経営を始める前に生命保険を見直すことをおすすめします。

2-1.生命保険のメリットは迅速性

生命保険のメリットのひとつは迅速性です。保険金は1週間程度で振り込まれるため、遺族はすぐに生活資金を確保できます。

2-2.生命保険でリスクヘッジする手も

マンション経営のリスクはエリアに大きく左右されます。
大都市である東京や名古屋などは空室リスクが低いですが、その他の地方都市で行う場合、
人口減少の影響で将来的な空室率が高まる可能性があります。
思ったような成果が出ないときに備えて、貯蓄機能のある保険を活用してリスクヘッジするのも一案です。

3.保険と不動産にはそれぞれの役割がある
団信付きのローンを組んでマンション経営を行うと、「貯蓄」「保障」「節税」の機能を備えた生命保険の代わりになります。
生命保険のメリットは、保険金がすぐに振り込まれることです。
それぞれの節税機能に着目し、2つを併用する人もいます。
マンション経営を行う際には、生命保険を見直すと機能の重複が見つかり、無駄を省けることがあります。

マンション経営のメリットを生命保険と比較すべき理由

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/851

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1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営のメリットを生命保険と比較すべき理由（前編）」です。

マンション経営は、よく「生命保険の代わりになる」といわれます。

これはマンション経営のローンを組む際、団体信用生命保険（団信）に加入することで、

生命保険が持つ「保障」「貯蓄」「節税」の3つの機能に近い効果を得られるためです。

本ブログでは、この3つの機能を軸にマンション経営と生命保険を比較します。

1.生命保険の主な機能は「保障」「貯蓄」「節税」

はじめに、生命保険が持つ「保障」「貯蓄」「節税」という3つの機能を整理します。

1-1.保障機能：万が一のときに保険金が支払われる

保険の機能の代表格は「保障」です。死亡したときや病気・ケガをしたとき、契約内容に従って保険金が支払われます。

保障の機能は、契約者がお金を出し合うことによって成り立ちます。

しかし、保険金の支払事由となる出来事がなかった人は、保険料を支払っただけになってしまいます。

1-2.貯蓄機能：条件を満たせばお金が戻ってくる

保険料のかけ捨てを避けたい人のために、貯蓄機能を持つ保険もあります。

これは保障機能を備えながら、解約した場合は一定の割合でお金が返ってくるものです。

満期になると保険金が支払われる、養老保険や学資保険という生死混合型の保険があります。

1-3.節税機能：所得税の還付や住民税の減税ができる

生命保険は、さまざまな節税にも使われます。

保険料を支払っている期間は、生命保険料控除によって所得税や住民税の減税ができます。
また、生命保険は相続税対策にも使われます。

2.団体信用生命保険を利用したマンション経営は3つの機能を備えている

レイシャスのマンション経営はローンを組む際、団体信用生命保険（以下、団信）に加入します。

団信とは、ローン返済中に契約者が亡くなったり、重い障害が残ってしまったりしたときにローン残債が0円になる仕組みです。

融資をする前提として金融機関から団信加入を求められるケースもあります。

団信とマンション経営は、生命保険が持つ「保障」「貯蓄」「節税」の3つの機能に近い効果を備えています。

2-1.保障機能

・契約者に万が一のことがあればローン残債0円に

契約者に万が一のことがあった場合、団信によってローン残債が0円になります。

残債のなくなった不動産を売却すれば現金が手に入りますし、所有し続ければ家賃収入を受け取り続けることも可能です。

ご家族にお金が直接支払われるわけではないものの、団信のこの仕組みは「生命保険の保障機能」にとても近いといえます。

2-2.貯蓄機能

・ローン完済後に売却すれば現金化できる

団信は貯蓄性のないかけ捨て型の保険ですが、マンション経営には資産形成の機能があります。

一例として、ローン返済中は団信でリスクヘッジをしながら資産形成を進め、
完済後は不動産を売却してまとまった現金を得るというやり方もできます。

・そのまま家賃収入を得続ける、家族が住むなどの選択も

また、残債のなくなった不動産を賃貸物件のまま運用すれば、毎月コンスタントに家賃収入が入ってきます。

あるいは、入居者が退去後の賃貸物件にご家族が住んで、それまで払っていた自宅の家賃を浮かすといった方法もあります。

2-3.節税機能

・減価償却費でキャッシュアウトしていないお金を経費化

団信への加入に関わらず、もともとマンション経営は節税にも役立つ面があります。

まず、減価償却費を計上することで節税効果が期待できます。

これは建物購入費を毎年一定額、継続的に経費として計上するものです。

実際にキャッシュアウトしていないお金を経費計上することで節税が可能になります。

・相続税の対象になるのは不動産のみ、団信にはかからない

「団信で支払われた死亡保険金は相続税の対象になるのか」について気になる人もいらっしゃるでしょう。

通常の死亡保険金は（控除を超えた分に限って）相続税の対象になります。

一方、団信で保障された分の死亡保険金は相続税の対象になりません。

これは「相続前に債務が消滅した」と見なされるからと考えられます。

なお、ローン残債のなくなった不動産は相続税の対象になります。

とはいえ、不動産の相続税評価額は時価の7～8割で評価されることも多いため、

現金のまま相続するよりも税金を抑えやすいといえます。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「老後資金はいくら必要？老後のお金の不安を解消する5つの方法」です。

厚生労働省の「2021年簡易生命表」によると、
2021年に生まれた0歳児の平均余命は男性が81.47年、女性が87.57年です。

また、90歳まで生存する人の割合は男性27.5％、女性52.0％です。
男性は約3割、女性は半数以上が90年以上生きることになります。

長生きできるのは喜ばしいことですが、「老後の生活費が足りなくなるのではないか」と
不安を感じる30〜40代の方もいらっしゃるかもしれません。そこで今回は、老後のお金の不安を解消する方法を5つ紹介します。

1.老後資金はいくら必要なのか

総務省統計局の「家計調査報告（家計収支編）2022年」によれば、
夫婦高齢者無職世帯（65歳以上の夫婦のみの無職世帯）の家計収支は以下の通りです。

【夫婦高齢者無職世帯（65歳以上の夫婦のみの無職世帯）の家計収支】

・社会保障給付：約22万円

・支出：約25万円

夫婦のみの高齢無職世帯の場合、年金収入だけでは毎月の生活費が3万円程度不足します。
この結果から、1年で36万円を預貯金などから取り崩す必要があるといえます。

老後生活が30年あるとすれば、1,080万円を自助努力で準備しなくてはなりません。

また、高齢単身無職世帯（65歳以上の単身無職世帯）の家計収支は以下の通りです。

【高齢単身無職世帯（65歳以上の単身無職世帯）の家計収支】

・社会保障給付：約12万円

・支出：約14万円

高齢単身無職世帯の場合、年金収入だけでは毎月の生活費が2万円程度不足します。
1年で24万円、30年なら720万円を自助努力で準備する必要があります。

（上記の金額はあくまでも平均であり、そのまま当てはまるわけではありません。）

ライフスタイルは人ぞれぞれですから、年金収入だけでも十分暮らせる人もいれば、
さらに多くのお金を準備しなくてはならない人もいるでしょう。

「趣味や旅行を楽しみたい」など、老後に豊かなセカンドライフを送りたいのなら、より多くのお金を準備する必要があります。

2.老後のお金の不安を解消する5つの方法

30代、40代は、必要な老後資金を準備するにはこれからどんなことに取り組めばよいのでしょうか。

ここでは、老後のお金の不安を解消する方法を5つご紹介します。

1.家計を見直して支出を減らす

2.なるべく長く働いて収入を確保する

3.繰下げ受給でもらえる年金を増やす

4.資産運用で資産寿命を延ばす

5.マンション経営で不労所得を確保する

2-1.家計を見直して支出を減らす

老後のお金の不安を解消するために真っ先に取り組みたいのが、家計を見直して少しでも支出を減らすことです。

家計の見直しは、まず固定費から始めるといいでしょう。

固定費とは、家賃、保険料のように毎月発生する支出のことです。

費目によっては時間や手間がかかりますが、一度見直してしまえば、その節約効果は長く続きます。
見直しておきたい主な固定費は以下の通りです。

・住居費

・車両費

・保険料

・通信費（スマホ代等）

・定額サービス

住居費は「住宅ローンの借り換え」や「小さな家への住み替え」によって、ローン返済額や家賃を安くできる可能性があります。

公共交通機関が充実している都市部に住んでいるのなら、マイカーを手放しても生活できることでしょう。

子どもが独立すれば生命保険の必要性は低くなるため、解約すれば保険料の節約になります。

スマホ代は契約内容を見直したり、格安SIMに乗り換えたりすることで、毎月の料金が安くなることがあります。

加入中の定額サービスを見直して、使っていないものや利用頻度が低いものを解約することもおすすめです。

通っていないスポーツジムの月会費、使っていないクレジットカードの年会費などを払っているのなら、すぐに解約しましょう。

2-2.なるべく長く働いて収入を確保する

高齢になってからも働けるうちは働いて収入を得れば、毎月の生活費が確保できます。

2021年4月1日、改正された高年齢者雇用安定法が施行され、
事業主に対して70歳までの就業機会を確保する努力義務が設けられました。

定年が70歳へ引き上げられたわけではありませんが、今後はより長く働ける環境が整う可能性があるでしょう。

老後も働くことのメリットは、金銭面だけではありません。
「やりがい」「社会や人とのつながり」「貢献感」など、精神面においてもプラスの効果が期待できます。

2-3.繰下げ受給でもらえる年金を増やす

年金の受給開始年齢は原則65歳からですが、受給開始年齢は60～70歳の間で選択できます。

老齢基礎年金・老齢厚生年金ともに、繰下げによって最大42％年金が増えます。
繰下げ請求による年金の増額率は以下の通りです。

（出典：日本年金機構 老齢基礎年金の繰下げ受給）

繰下げによる年金の増額率は一生変わりません。
65歳以降も一定の収入があるのなら、繰下げ請求をして、もらえる年金を増やすことを検討しましょう。

2-4.資産運用で資産寿命を延ばす

老後資金を少しでも長持ちさせるには、資産の一部を投資信託などの金融商品に回し、
運用しながら取り崩すのも有効な方法です。

運用しながら取り崩すことで、資産寿命が延びる可能性があることがわかるかと思います。

ただし、金融商品には元本割れのリスクがあるので、無理のない範囲で資産運用に取り組みましょう。

2-5.マンション経営で不労所得を確保する

マンション経営は、投資用マンションを入居希望者に貸し出して家賃収入を得る方法です。
入居者がいれば毎月家賃が入ってくることになり、年金だけでは足りない生活費をカバーできます。

家賃収入は不労所得なので、体力が衰えて働くことができなくなっても収入を確保できるのが大きな魅力です。

老後に年金のほかに安定した収入を確保したい場合は、
肉体的・精神的な負担が少ないマンション経営が適しているといえるでしょう。

3.複数の方法を組み合わせるとより効果的

紹介した5つの方法は、どれか1つを実行するだけでも効果があります。

さらに効果を得たい場合は、「支出を見直したうえでマンション経営に取り組む」
「長く働いて収入を得ながら年金の受給開始を遅らせる」など、複数の方法を組み合わせるといいでしょう。

すべてを実行する必要はないので、無理のない範囲で複数の方法に取り組んでみましょう。

高齢化によって、老後資金の確保が課題になっています。
30〜40代のうちならば、十分な貯蓄がなくても、早めに対策を講じれば時間が味方をしてくれるので、
老後資金を準備することは可能です。

老後資金となる目標金額を設定し、まずはすぐに始められる家計の見直しから取り組んではいかがでしょう。
そして、より豊かな老後を送りたいと思う場合は、資産運用やマンション経営に挑戦してみてもいいでしょう。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「短期投資のメリット・デメリットとは？（後編）」です。

投資は運用期間の違いから、大きく「短期投資」と「長期投資」の2つに分けられます。
少しでも早く大きな利益を得たいと考えて、短期投資で資産を増やそうとする人もいるかもしれません。

しかし、短期投資にはデメリットもあるため、投資手法の選択は慎重に判断する必要があります。
後編では長期投資との違いやおすすめの長期投資についてご紹介します。

資産形成は長期投資で取り組もう

短期投資はうまく運用できれば短期間で利益が得られる一方で、長期にわたって勝ち続けるのが難しい投資手法でもあります。

また、時間や手間がかかるため副業には向いておらず、サラリーマンならば仕事や私生活に支障が出る恐れもあります。

初心者が会社に勤めながら将来に向けて資産を増やしたいのなら、リスクの小さい長期投資を選ぶのがおすすめです。

投資する金融商品や物件を見極める必要はありますが、
保有している間は配当金や家賃収入といったインカムゲインが得られます。

短期の値動きを過度に気にする必要もないため、サラリーマンの副業として非常に始めやすいでしょう。

長期投資は、資産を増やすまで時間はかかりますが、短期投資よりも着実に資産を増やしていく方法といえます。

おすすめの長期投資を2つ紹介

個人が長期投資に取り組むときは、どのような方法を選べばよいのでしょうか。

ここでは、おすすめの長期投資を2つ紹介します。

1.インデックス投資

2.マンション経営

1.インデックス投資

インデックス投資とは、日経平均株価やTOPIX、ダウ平均株価（米国）といった株価指数に
連動する投資信託（インデックスファンド）を購入する方法です。

インデックスファンドは、少額から株式市場全体に分散投資ができるのが特徴です。
投資成果が株価指数に連動するため、市場平均のリターンが期待できます。

他の投資信託に比べると、販売手数料や信託報酬などの運用コストが低いのもメリットです。

2.マンション経営

マンション経営とは、投資用マンションを入居希望者に貸し出して家賃収入を得る方法です。

入居者がいれば継続的に収入が得られるので、副業や定年後の私的年金に適しています。
株式に比べると値動きは安定しており、長期的な視点で投資しやすいのも特徴です。

投資用マンションは、金融機関の融資を利用して購入するのが一般的です。

家賃収入でローンの大部分を返済できるため、しっかりとした収支計画をたてておけば、
少ない自己資金でまとまった資産を作ることも可能です。

マンション経営のデメリットは、空室リスクや災害リスクがあることです。空室になると家賃収入は途絶えてしまいます。

また、地震や火事などで建物に被害が出る恐れもあります。ただし、マンション経営のリスクは事前に対策が可能です。

空室リスクについては、「人口の多いエリアの物件を選ぶ」「不動産会社と家賃保証契約を締結する」などの
対策が考えられます。また、火災保険や地震保険に加入することで、災害リスクへの備えとなります。

給与のように、毎月一定の収入を確保したい場合はマンション経営を検討するといいでしょう。

まとめ

早く利益を得たい気持ちはわかりますが、短期投資は長期にわたって勝ち続けるのが難しいだけでなく、
相応の深い知識が必要となり、さらには時間や手間がかかるため、初心者には非常にハードルの高い投資方法といえます。

個人が将来のために確実に資産を増やしていく場合は、リスクが極力少ない投資方法を選択すべきです。
インデックス投資やマンション経営などはその最たるものだといえます。

インデックス投資ならば、まずはNISAやiDeCoの非課税制度を利用し10年、20年のスパンでの長期投資をしましょう。
運用益を投資に回せば、複利効果によってさらに利益が膨らんでいくことでしょう。

マンション経営などは空室リスクがありますが、札幌、東京、名古屋といった大きな都市の物件を投資対象とすれば、
人が集まるエリアはマンション需要が無くなることはないので安心です。

またマンション経営は、ローンが払い終わればそのマンションが資産になります。
売却すれば売却益を得ることができ、売らずにマンション経営を続ければ、家賃収入がそのまま収益となります。

定年退職後もマンション経営を続けていくことで、長い老後の私的年金としても活用できます。

この機会に、初心者でも無理なく取り組める投資方法を検討してみてはいかがでしょう。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「短期投資のメリット・デメリットとは？（前編）」です。

投資は運用期間の違いから、大きく「短期投資」と「長期投資」の2つに分けられます。
少しでも早く大きな利益を得たいと考えて、短期投資で資産を増やそうとする人もいるかもしれません。

しかし、短期投資にはデメリットもあるため、投資手法の選択は慎重に判断する必要があります。
本ブログでは短期投資のメリット・デメリット、長期投資との違いについてご紹介します。

1.短期投資とは

短期投資とは、金融商品を短期間で売買して値上がり益の獲得を目指す投資手法です。

明確な定義はありませんが、短期投資の場合は数日から3ヵ月以内に損益を確定させるのが一般的です。

1-1.デイトレードとスイングトレード

短期投資のうち、1日で売買を完結させる方法を「デイトレード」、
数日～数週間で値上がり益を狙う方法を「スイングトレード」といいます。

デイトレードは常に相場をチェックする必要があるため、本業がある会社員には向かないでしょう。

一方、スイングトレードは相場を確認する回数が少なく、あらかじめ売買注文を出しておけるので、
仕事をしながら行うことも可能です。

1-2.長期投資とは

長期投資とは、株式や不動産などを長期にわたって保有する投資手法です。
こちらも明確な定義はありませんが、10年以上保有することも珍しくありません。

長期投資では値上がり益（キャピタルゲイン）のほかに、配当金や家賃収入といったインカムゲインを得られます。

2.短期投資のメリット

短期投資のおもなメリットとしては以下の3つが挙げられます。

1.短期間で利益を得られる

2.含み損を抱えずに済む

3.一時的に投資から離れることも可能

2-1.短期間で利益を得られる

短期投資は、短期間で利益を得られるのが最大の魅力です。

短期投資のデイトレードなら、うまくいけば数分で利益を得られることもあります。

スイングトレードでも、数日で利益確定が可能です。

2-2.含み損を抱えずに済む

短期投資は、含み損を抱えずに済むのもメリットの1つです。

短期投資では通常、利益確定と損切りのルールを決めてから取引を始めます。

ルールに従って機械的に取引が行われ、ポジションを持つ期間も限られるため、大きな含み損を避けられます。

2-3.一時的に投資から離れることも可能

金融商品や不動産を保有することに疲れ、「投資から少し離れたい」と思うことがあるかもしれません。

短期投資は運用期間が短いため、一時的に投資から離れることも可能です。
そして、「また始めたい」と思えばすぐに再開できます。

3.短期投資のデメリット

短期投資は先程紹介したメリットがある一方で、以下のようなデメリットも存在します。

1.利益を出し続けるのが難しい

2.大きな損失が生じることもある

3.時間や手間がかかる

4.仕事や私生活に支障が出る恐れがある

3-1.利益を出し続けるのが難しい

短期投資はうまく運用できれば短期間で利益を得られますが、利益を出し続けるのが難しい投資手法でもあります。

資産価格はさまざまな要因に左右されるので、株価や為替が将来どのように推移するかを正確に予測するのは困難です。

3-2.大きな損失が生じることもある

株価や為替は短期間で大きく値が動くことがあります。
短期投資であっても、判断が遅れると大きな損失が生じる可能性があります。

とくにFXなどレバレッジ取引で手元資金より大きな金額の取引をする場合は、
想定以上の損失が生じるリスクがあるので注意が必要です。

3-3.時間や手間がかかる

短期投資で結果を出すには、常に相場の動向を確認しなくてはなりません。

比較的運用期間が長いスイングトレードであっても、何日も相場を確認せずにほったらかしにしておけば、
大きな損失が生じる可能性があります。

短期投資は頻繁に相場をチェックして売買タイミングを判断する必要があるので、時間や手間がかかります。

3-4.仕事や私生活に支障が出る恐れがある

短期投資は常に相場をチェックする必要があるので、メンタルをうまくコントロールしないと、
仕事や私生活に支障をきたす恐れがあります。

常に株価や損益が気になって、仕事中も頭から離れなくなれば、仕事を続けられなくなるかもしれません。

短期投資で利益を得られたとしても、仕事や私生活がうまくいかなければデメリットのほうが大きいといえるでしょう。