不動産の知識の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「土地は資産か？持っているだけでは負債になる理由と資産にするたった1つの方法（後半）」です。

資産を作る手段として土地購入を考えているなら注意が必要です。
土地を活用して資産を作るのは意外と難しく、ただ持つだけでは負債になってしまう恐れがあります。

マンション経営なら資産化しやすい

土地を資産化する方法には、何かしらのリスクがあります。そこでおすすめしたいのがマンション経営です。

マンション経営では分譲マンションの一室を購入し、他人に貸して賃料収入を得ます。
このビジネスの大きなメリットの1つが、マンションの開発を経験豊富な企業が手がけている点です。

マンション経営が土地の資産化に有利な理由

分譲マンションは住環境が良く駅近であるなど、入居者に選ばれやすい土地をプロの不動産会社が選んで建てています。
そのため自分で土地を選んで始める他の資産運用の方法より、かなりリスクが少ないといえます。

しかも住まいは生活に欠かせないものであり、比較的安定した需要が期待できます。
なるべくリスクを避けながら収益が得られる資産を持つなら、マンション経営はとても有利なのです。

利益を生み出し続けられるマンションの条件

空室になりにくい物件

マンション経営では、入居者がいない空室状態になると収益が得られません。
そのため賃貸需要が高い地域の物件であることが非常に大切です。
例えば経済活動が活発で人口の多い都心の物件なら、入居者を集めやすく空室リスクが少ないと考えられます。

修繕費が当面かからない物件

マンション経営では、所有している間にかかる経費も考慮しなければなりません。
中でも修繕費は高額になりやすく、収益を大きく減らしてしまいます。
そのため、安価でも早々に修繕が必要になる中古マンションより、
多少初期費用がかかっても新築マンションを選んだほうが長期的な収益化を見込めます。

価値が下がりにくい物件

長い目で見て収支をプラスにするには、将来の売却時に価値が下がりにくい物件を選ぶことも大切です。
例えば都心の物件なら、将来も物件の価値が大きく下がる可能性は少ないと考えられます。
地方都市の中には現在景気が好調なところもあるかもしれませんが、将来の値崩れリスクを十分考慮すべきです。

中編は以上です。

土地は資産か？持っているだけでは負債になる理由と資産にするたった1つの方法

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1312

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皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「土地は資産か？持っているだけでは負債になる理由と資産にするたった1つの方法（前半）」です。

資産を作る手段として土地購入を考えているなら注意が必要です。
土地を活用して資産を作るのは意外と難しく、ただ持つだけでは負債になってしまう恐れがあります。

そこで本ブログでは、土地を資産化する方法と、それぞれの注意点を解説します。

そもそも資産とは何か？

資産とは、有形無形の金銭的価値を持つものを指します。
代表的なものには現金や株式などの有価証券、土地や建物といった不動産などがあります。

しかし注意したいのが、それらは持つだけでは資産にならないということです。
資産とはあくまでも金銭的な価値を生み出すものです。
例えば株式なら配当を、不動産なら人に貸して賃料収入という利益を生み出して初めて資産となります。

逆に、元本割れしている株式を持ち続けていれば収支はマイナスです。
また土地も持つだけでは固定資産税や都市計画税を払い続けることになり、手持ちの資金が減ってしまいます。
利益を生み出さず手数料や税金を払うだけなら、それは負債になってしまいます。

土地を資産にする方法とリスク

資産にする目的で土地を購入するなら、あらかじめ資産を生む運用方法を考えておく必要があります。
その際には以下のような方法が考えられますが、果たして土地を資産と呼べるほどの収益をあげることができるのでしょうか。

駐車場経営

駐車場経営では所有する土地に駐車場を作り、その利用料金で収益を得ます。
管理などは運営会社に委託するため、土地所有者の手間はあまりかかりません。
また整地や料金支払い機などの設置費用は、運営会社が負担するかレンタルで借りるため初期費用も少額で済みます。

ただし駐車場の需要がかなり高い地域でないと、十分な収益が得にくいというリスクがあります。
しかも駐車場の需要がある都市部では地価が高く、利用者に好まれる立地の物件も見つけにくいという難点があります。

太陽光発電投資

太陽光発電投資は太陽光パネルを設置し、発電した電気を電力会社に売って収益を得るビジネスです。
電力の買取価格が国によって固定されているため、安定した収益が見込めると一時期人気が高まりました。
こちらも施設の管理は運営会社に任せるため、土地所有者の手間はほとんどかかりません。

ただし電力買取期間が終了した後、発電した電気を誰がいくらで買うかが不透明です。
また、寿命を迎えた発電設備の撤去・処分費もかかります。
さらに太陽光発電設備は地方の広大な敷地に設置することが多く、
将来その土地の売却が難しいといった問題点も指摘されています。

コインランドリー経営

コインランドリー経営では土地に店舗を作り、洗濯機や乾燥機を設置して利用料金を収入にします。
設備のメンテナンスや清掃などは運営会社に委託でき、所有者が行うことはあまりありません。

ただし、初期費用として土地代とは別に2,500〜4,000万円程度が必要で、
融資を受けるとしても十分に収益をあげられる計画性が求められます。
ところがコインランドリー経営は立地次第と言われ、それを見極めるのは初めて取り組む方にとってかなり難しいのが実情です。

前編は以上です。

土地は資産か？持っているだけでは負債になる理由と資産にするたった1つの方法（前半）

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1312

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今回のブログテーマは「リバースモーゲージのメリット・デメリットとは？（後半）」です。

リバースモーゲージは家を担保に金融機関からお金を借り入れる方法のことで、

住み慣れたご自宅を売却せずに資金を得ることができます。

しかし、資金の使用目的が制限されているなど、特徴をよく知っておくことが不可欠です。

本ブログではリバースモーゲージとリースバックの違いについて解説します。

リバースモーゲージとリースバックの違い

リバースモーゲージと似たサービスとしてリースバックというものがあります。
リースバックとは家などを不動産会社に売却し、売却後も賃貸契約を交わすことで、住み続ける資金調達の仕組みのことです。
家を活用した資金調達としては同じですが、2つの方法には以下の違いがあります。

不動産を売却するとしないのと違い

最も大きな違いが不動産を売却するかしないかです。
リースバックは前述したように不動産を売って資金を調達するため、不動産の所有権は売り先の不動産会社などに移ります。
一方でリバースモーゲージは不動産を担保として融資を受けるため、生前の不動産の所有権は自身にある状態です。

毎月の支払いの種類が違う

毎月の支払いの種類が違うことも大きな違いです。リバースモーゲージは融資に応じた利息金額を支払います。
一方でリースバックは賃貸借契約を交わして家に住むため、支払いは家賃です。
したがって、リバースモーゲージのほうが1ヵ月ごとの支払いは安くなる傾向にあります。

リバースモーゲージに向いている人

自宅を残さず老後の人生を楽しみたい人

現在は核家族化が進み、子どもは自立して他の地域に家を構えて、実家で一緒に住むといったケースが少なくなってきています。
そうなると、死後、その家は空き家になってしまうことが多く、そのままにしておくにしても、
処分をするにしても残された家族に大きな負担をかけてしまいます。

子どもたちにかける負担を避け、老後の人生を楽しみたい方や、そうした思いがあるご夫婦に向いているといえます。
また、子どもが複数人いれば、遺産トラブルの原因にもなりかねません。
そのようなトラブルを回避したい方にも向いているといえるでしょう。

住宅ローンの支払いが厳しい人

住宅ローンの支払いが厳しく、負担を減らしたい人にも向いています。
リバースモーゲージで借り換えを行えば、毎月の返済は利息のみになるため、負担は大幅に軽減できます。
借り換えを行うことで住宅ローンの負担を減らして、余裕のある生活をおくることが可能です。

老後資金が不足している人

老後資金の不足を懸念している人にもリバースモーゲージはぴったりです。
生前は売るわけではないので、家の所有権を誰かに移すことがなく資金調達ができるためです。

まとめ

寿命が伸びたことにより、年金や貯蓄だけでは老後の生活資金をまかないきれなくなるともいわれています。
自宅を担保に金融機関から融資を受けるリバースモーゲージは、
老後の生活の資金調達の方法として非常に有効な手段だといえるでしょう。

ただし、金利上昇や資金の使用目的の制限などがあるため、利用するにはよく理解することが重要です。
将来、子どもには面倒をかけたくないという方や住宅ローンの支払いが厳しいという方、
そして老後資金に不安がある方はリバースモーゲージの利用を検討されてみてはいかがでしょう。

皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「リバースモーゲージのメリット・デメリットとは？（前半）」です。

リバースモーゲージは家を担保に金融機関からお金を借り入れる方法のことで、
住み慣れたご自宅を売却せずに資金を得ることができます。
しかし、資金の使用目的が制限されているなど、特徴をよく知っておくことが不可欠です。
本ブログではリバースモーゲージの特徴や注意点について解説します。

リバースモーゲージとは

（出典：国土交通省住宅局 住替え、リバースモーゲージについて）

リバースモーゲージとは、主に老後に必要となるお金を確保するために家を担保にして
金融機関からお金を借り入れる方法のことをいいます。
そして、借り入れた人が死亡後に担保にした家を売却し、借り入れたお金を返すことになります。

ただし、年齢や資金用途の制限などの条件があり、誰でも利用できるわけではないので注意が必要です。

リバースモーゲージのメリット

・家を売却しなくても利用できる

リバースモーゲージは家を担保にして資金を借り入れますが、生前に家を明け渡す必要はありません。
つまり、金融機関から資金を借り入れたあとも住み続けることができ、今までと変わらず生活することができます。
所有権を移転しないので、バリアフリーに改築するといったリフォームも可能です。

・生前に支払うのは利息分のみである

死亡後に担保にした物件を売却することで融資を一括で返済するため、
生前に支払う必要があるものは借入金に対する利息分のみになります。
また、利息は借入金の残高に含むタイプもあり、毎月の支払いが生じないものもあります。

こうしたことから、他のローンとは異なり1ヵ月ごとの返済額が少額なため、
生活費が圧迫されることなく、わずかな負担で老後資金を得ることができます。

・住宅ローンからの借り換えができる

リバースモーゲージは住宅ローンから借り換えして活用することが可能です。
例えば、住宅ローンの残債がある場合、リバースモーゲージを使うことで住宅ローンを完済した後、
余った資金を融資してもらうことができます。

住宅ローンと違って返済額が利息分になるため、1ヵ月分の負担が軽くなるのは大きな利点だといえるでしょう。

リバースモーゲージのデメリット

・資金の使いみちが制限されている

リバースモーゲージは主に生活費やリフォーム代などに資金の使用目的が制限されています。
そのため、投資用物件の購入といった費用に充てるといった目的で使用することは基本的にできません。

・団体信用生命保険の利用ができない

リバースモーゲージでは、住宅ローンと違って団体信用生命保険（団信）に加入することはできません。
団信とは住宅ローンの契約者が病気や事故などの不測の事態によって障害をおった場合や死亡した場合に、
保険会社が住宅ローンの金額の残額を代わりに返済してくれる保険のことです。

リバースモーゲージは借り入れた人が死亡後に家を売って返済する仕組みのため、団信の目的から外れてしまいます。
したがって、仮に残された家族がいる場合、融資の返済は必要がありませんが、引っ越し先を見つけなければなりません。

・金利が上昇する可能性がある

リバースモーゲージは変動金利を採用しているケースが多いことから、金利上昇のリスクがあります。
金利が著しく上昇すると1ヵ月ごとの利息分の返済額が大きくなるため、負担が大きくなってしまうことは避けられません。

・不動産評価額が下落する可能性がある

リバースモーゲージの借入金は契約時の家の評価額に応じて決まります。
しかし、不動産の評価額が悪くなると家の売却金だけでは返済できない可能性があるため、
契約後は定期的に家の評価額を見直すことが一般的です。

そのため評価額が悪化した場合は、融資限度額の引き下げや融資が止まるという事態になる可能性があります。

・物件のタイプなど利用できない不動産の制限が多い

リバースモーゲージは一戸建て住宅を対象にしていることが多いです。
そのため、金融機関によってマンションは対象外となるケースがあります。
マンションが融資の対象に含まれていたとしても、さまざまな条件が設けられていることがほとんどです。

前編は以上です。

リバースモーゲージのメリット・デメリットとは？リースバックと比較して解説！（前半）

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1207

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今回のブログテーマは「親から不動産を遺産相続したときの手順と相続方法のポイントとは？（後半）」です。

誰の身にも親との永遠の別れが訪れます。
そうした別れに備えて、「親から不動産を遺産相続するときの手順を知りたい」

「不動産を分割して相続する方法を知りたい」と考えられる方もいらっしゃることでしょう。
不動産を相続する手続きは複雑です。
そこで後編では、「不動産を遺産相続するときの手順」についての概要をわかりやすく解説します。

相続人が複数いて不動産を分割して相続するときの方法

相続人が複数いる場合、不動産を分割して相続するケースがあり、その方法は以下の4つが挙げられます。

・現物分割

・代償分割

・換価分割

・共有分割

それぞれについて見ていきましょう。

現物分割

現物分割とは不動産や車などを売却して現金に換金することなく、相続人ごとに引き継ぐものを分ける方法です。
例えば、長男は不動産、次男は預金、といったようになります。

現物をそのまま相続するため、名義変更の手続きだけで相続できるので、
手続きが簡単なことや遺産評価に対する不満などのトラブルが起こりにくいメリットがあります。

ただし、相続する財産によっては不公平になることもあります。

代償分割

代償分割とは相続人の一部が現物で遺産の相続を行い、
現物での相続ができなかった相続人や相続した金額が低い相続人に代償として自分の資産を渡すという方法です。

例えば、相続人数が2人の場合で5,000万円の不動産を相続する場合だと、
5,000万円の不動産を1人が引き継ぎ、不動産を相続できなかった相続人に2,500万円支払う方法になります。

不動産などの財産を相続した人が現金を払う必要があるため、相続する財産に相当する現金を持っておく必要があります。

換価分割

換価分割とは不動産や車などの価値のある相続財産を売却して、売却したお金を相続人に分割する方法です。

相続財産を売却して現金に変えるため、1円単位での分割が可能で、相続人によって不公平になることがありません。

また、遺産を現金で受け取ることができるため、相続した遺産から相続税を支払うことが可能といった利点があります。

しかし、遺産を売却する必要があるため現金化に時間が掛かることや、
相続財産を売却する際に相続人全員の同意が必要といった手間も掛かります。

共有分割

共有分割とは不動産などの権利を相続人で共有する方法で、分割して相続する方法です。
権利を共有するので、不動産を売却するにも修繕を行うにも相続人全員の同意が必要になります。

また、相続人が他界した場合、相続人の配偶者や子どもに権利が移るため共有者が増えます。

こういった事態になると、相続した不動産を売却するなどの手続きがますます手間になります。
共有分割は上記のようにデメリットが多いため、避けたほうが無難といえるでしょう。

滞りなく相続するために専門家に相談しよう

不動産を相続するには多くの手続きが必要です。
特に、不動産を複数の相談人に分割して相続する場合は手続きがより複雑になります。

そのため、手続きや不動産の分割相続については深い知識がないと滞りなく相続することができません。

相続のためとはいえ、一般の方々がそれを勉強し深く理解するのはかなりハードルが高いといえます。

滞りなく相続を行うためには、最低限の流れと知識を習得したうえで、
相続に詳しい弁護士や司法書士などに相談するのがいいでしょう。

もしくは、不動産会社によっては不動産の相続に詳しい専門家が在籍している会社もあるので、
そうした専門家に相談してみることをおすすめします。

弊社には相続コーディネーターが多数在籍しております。
是非、ご相談ください。

後編は以上です。

親から不動産を遺産相続したときの手順と相続方法のポイントとは？（前半）

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1214

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今回のブログテーマは「親から不動産を遺産相続したときの手順と相続方法のポイントとは？（前半）」です。

誰の身にも親との永遠の別れが訪れます。そうした別れに備えて、「親から不動産を遺産相続するときの手順を知りたい」
「不動産を分割して相続する方法を知りたい」と考えられる方もいらっしゃることでしょう。不動産を相続する手続きは複雑です。そこで本ブログでは、「不動産を遺産相続するときの手順」についての概要をわかりやすく解説します。

不動産を相続したときに行う手続きの手順

不動産を相続したときの手順は主に以下の5つです。

1.遺言書の有無を確認する

親が亡くなった場合、死亡届を市区町村の役場に提出（7日以内）する必要があります。
その後、被相続人（亡くなった人）が遺言書を残しているかどうかを確認します。

遺言書の有無によって、その後の相続手続きが異なるので、この確認はしっかり行う必要があります。

遺言書が残されていたら、書かれている内容にそって相続手続きを行います。

一方で、遺言書が残されていない場合には、遺産分割協議を行い相続人が相続する財産を決める必要があります。

2.法定相続人を確定する

（引用：政府広報オンライン 民法による相続のルールとは？）

遺言書の有無が確認できたら、法定相続人を調査して相続人の確定を行います。

法定相続人を確定する際に遺言書があり、相続人や相続内容について記載がある場合は、
記載されている人が相続人になるため、遺言書の有無と内容は非常に重要です。

一方で、遺言書に書かれている内容に相続人の記載がない場合は、民法にしたがって相続人を決定します。

法務局に行き、必要書類※を提出すると、被相続人の戸籍から判明する相続人を一覧にした図を作成してれくるので、
活用してもいいでしょう（法定相続情報証明制度）。

※法務局 必ず用意する書類／必要となる場合がある書類

民法によると、「配偶者と子や孫、被相続人の両親や兄弟姉妹」が相続人になることが可能です。

ただし、法定相続人は以下のように順位が決まっており、
上の順位の人がいる場合には下の順位の人は相続人になることができません。

例えば、配偶者と息子が生きているケースでは両親は相続人になれません。

3.相続財産を調べる

法定相続人が確定したら次は相続財産を調査します。相続財産とは預金、不動産、貴金属などの価値があるものになります。

ただし、借金などのマイナスの財産も相続財産になるため、
金融機関の借入額などを調べる必要があることも覚えておいてください。

不動産投資ローンや住宅ローンが残っていた場合には、これらのローンも当然相続対象になります。

とはいえ、団体信用生命保険（団信）に加入している場合には、
保険会社がローンの残債を弁済してくれるので、ローンを相続することはありません。

遺産を相続するにあたっては、現金や不動産といったプラスの財産だけでなく、
借金などのマイナス資産も相続することになります。

プラスの財産よりもマイナス資産が多いときには、相続放棄を選択肢に入れてもいいでしょう。

ただし、プラスの財産も放棄することになるので、慎重に判断する必要があります。

4.遺産分割協議書を作成する

遺言書がないときや、遺言書に相続財産の分配が記載されてないときは、遺産分割協議を行う必要があります。
この際に相続人ごとの相続財産の分割の仕方や、割合を記載した書類である遺産分割協議書を作成するのが一般的です。

ちなみに、遺産分割協議書は必ずしも作成する必要はありません。
相続人全員で遺産分割協議を行っていれば法的には問題はありません。

しかし、後で言った言わないのトラブルを避けるために作成するケースもあります。

5.必要書類を揃える

不動産を相続する場合に必要となる書類は以下の9つです。

上記のように多くの書類が必要になります。

不動産相続登記を行う

相続財産が決まり書類も揃ったら、最後に行う手続きが不動産相続登記になります。

不動産相続登記とは、相続した不動産の名義を被相続人から相続した人に変更する手続きのことです。

相続した不動産の名義変更を行わないと、相続した人が所有者とは認められません。
その不動産があるエリアを管轄する法務局に行き、不動産相続登記の手続きを行ってください。

法務局 管轄のご案内

皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「マンション価格の高騰はいつまで続く？価格高騰の理由と今後の展望（後編）」です。

マンション経営や自己居住など目的は異なっていても、マンション価格の高騰を強く感じているのではないでしょうか。

いったいこのマンション価格高騰はいつまで続くのか？

そもそもなぜマンション価格が高騰しているのか？

後編ではマンション価格の高騰がいつまで続くのかについてお伝えします。

マンション価格の高騰はいつまで続く？

1.マンション価格の高騰は今後も続く見通し

どんな相場でも永久に上昇し続けることはありませんし、
高止まりしている相場もいつかは収束して価格の下落に転じる局面がやってきます。
しかし、2024年時点の不動産市場にはマンションの価格が高騰する条件が揃い過ぎているので、
当面は高騰が続くと見るのが妥当です。

ここからさらに価格が大きく上昇していくのかというと、その兆候も見られないため、
高騰するものの高止まりが続く可能性が高いと見るべきでしょう。

2.マンション価格の高騰が続くと予測する根拠

2-1.低金利の継続

日本の金融当局は今後も大規模金融緩和を継続すると明言しており、当面は低金利が続きます。
金利が低い間にローンを組んでマンションを買っておこうという意欲が旺盛なうちは、
需給のバランスを考えてもマンションの価格は下がりにくいでしょう。

2-2.旺盛な需要は健在

パワーカップルに代表されるように、価格が高くてもマンションを購入できる人は増えています。
こちらは公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が発表した中古不動産の市場動向レポートにある、
2022年1月から2024年1月までの首都圏中古マンション件数の推移グラフです。

国土交通省プレスリリース

（引用：公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報Market Watch 2024年1月度」）

注目したいのは、赤い棒グラフの部分です。
こちらは成約件数を示していますが、マンション価格が高騰している時期にあっても堅調に推移しているのが分かります。
価格が高騰している中でも順調に成約しており、高騰していても需給のバランスが保たれています。

2-3.材料費、人件費の高騰は続く

材料費や人件費の高騰は、不動産市場の動向（需要と供給）とは無関係の要因です。
世界的なインフレ傾向は簡単に収束しないでしょうし、戦争などの地政学リスクが高い状態は続くでしょう。
日本は材料のほとんどを輸入に依存しているため、建築費の高騰も続くと考えるのが自然です。

また、建設業界の人手不足は深刻さを増しており、人件費の高騰は今後さらに進む見通しです。

3.マンション価格の高騰が終わる時

どんなに高騰しているモノであっても、いつかはその高騰が終焉する時がきます。
今後考えられる「高騰終了要因」は、主に2つあります。

1つ目は、金融緩和の終了による金利上昇です。
おそらく金利が上昇する前にはその兆候がはっきりと表れるため、駆け込み需要が発生した後で需要が急減し、
マンション価格の下落につながるでしょう。

もう1つの下落要因は、 人口減少の進行による空き家の増加です。
すでに日本全国には膨大な空き家が存在し、2018年時点でその数は約848万戸であると総務省が発表しています。
今後も空き家は増え続けると見られており、首都圏などの大都市圏にも波及するとマンション価格も下落基調に転じるでしょう。

マンションを買うべきか、待つべきか

今は高騰しているマンションもいつかは価格が下落して買いやすくなるのであれば、
その時を待つべきか？それとも今買うべきか？この判断はどうするべきでしょうか。

高騰が収束するのを待っても状況がそれほど変わるわけではないため、
購入意欲があるのであれば今買うべきであるというのが本ブログの結論です。

1.マンションが高いと、家賃も高い

投資目的でマンションを購入する場合、今買うと価格は高いですが、
それは市場全体の傾向なので賃貸物件としての家賃も高くなります。

マンション経営の利回りは年間の家賃収入を購入費用で割って求めるため、家賃が高くなれば利回りに大きな影響は生じません。
マンション価格と家賃相場が比例している以上、いつ買っても条件はそれほど変わらないということです。

2.マンション購入のチャンスが到来している

マンション価格高騰の一因として、低金利を挙げました。
これはつまり多くの人がマンションを購入するチャンスだと考えているわけで、
もちろんそのチャンスは本ブログをお読みになっているあなたにも当てはまります。

3.インフレが進行すると現物資産に有利になる

2024年になり世界的に進行していたインフレが日本にも本格的に波及してきました。
インフレでは貨幣の価値が下がるため、現物資産の価値が相対的に上昇します。
インフレが進行すると現物資産であるマンションの価値が相対的に高くなるため、長期目線での資産形成において有利になります。

後編は以上です。

マンション価格の高騰はいつまで続く？価格高騰の理由と今後の展望

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1308

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今回のブログテーマは「マンション価格の高騰はいつまで続く？価格高騰の理由と今後の展望（中編）」です。

マンション経営や自己居住など目的は異なっていても、マンション価格の高騰を強く感じているのではないでしょうか。

いったいこのマンション価格高騰はいつまで続くのか？

そもそもなぜマンション価格が高騰しているのか？

中編ではマンション価格が高騰している理由についてお伝えします。

・マンション価格が高騰している理由

そもそも、なぜマンション価格が高騰しているのか？この素朴な疑問を持つ人は多いと思います。
ここでは、マンション価格高騰の原因として考えられるものを5つの項目で解説します。

1.新築マンションの供給不足

モノの価格は需要と供給のバランスで決まります。
マンションも例外ではなく、需要が供給を上回ると価格は高騰しやすくなります。
新築マンションの供給数にそれほど変化はないですが、2020年の上期だけはコロナ禍の影響もあって供給数が急減しています。
それまでは供給数が安定していたことを考えると、
同じ需要がある中で供給だけが急減すると急激な価格上昇につながりやすくなります。

不動産経済研究所　全国マンション市場50年史

┗ 参考：https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/567/mdn20231114.pdf

2.低金利

日本は「異次元の金融緩和」を継続している国です。
金融緩和を端的に説明すると貨幣を大量に発行して市中に供給することなので、
金融緩和を続けているとカネ余りの傾向が強まります。

その一方で、欧米などの主要国はインフレ抑制のために相次いで金融引き締めを行い、政策金利を上げている状況にあります。
このように、日本と欧米主要国とでは、全く異なる金融政策がとられています。

超低金利が続いている限り、日本はお金を借りやすい国であり続けます。
しかし、世界全体がインフレの傾向を強めている中で日本だけが別世界であり続ける可能性は低く、
すでに日本でも金利が上がりつつあります、インフレを迎えています。

インフレの傾向が強まってくるとローンの金利も上昇するため、
超低金利のうちにローンを組んでマンションを買っておこうと考える人が多くなります。
その結果、需要が増大してマンションの価格を高騰させる一因となっています。

3.海外勢の旺盛な需要

2022年は円相場が歴史的な円安水準となっており、外貨で日本の資産を買うのに絶好のチャンスが到来しています。
その傾向は不動産市場にも波及しており、海外勢が日本の不動産に熱い視線を送っています。
その中でも中国人が日本の不動産を「爆買い」していると言われており、
円安や中国国内の先行き不安なども相まった状況もマンション価格高騰に「貢献」しているのは間違いないでしょう。

日本ではマンションが高騰していると感じる人が多いと思いますが、
世界的に見ると日本の不動産はまだまだ割安感があると感じる海外の投資家も多くいます。
こうした勢力が需要を押し上げ、マンション価格を高騰させている部分があります。

日本経済新聞　為替

┗ 参考：https://www.nikkei.com/markets/marketdata/chart/usdjpy/?type=5year

4.建築コストの増大

インフレやコロナ禍、戦争によるサプライチェーンへの影響が重なってあらゆるモノの価格が上昇しています。
建築資材の価格も上昇しているため、それがマンションの価格に転嫁されています。
また、人手不足によって上昇している人件費もマンション価格に転嫁されているため、
これらの構造的なコスト増は市場での需給とは関係なくマンション価格を押し上げます。

5.高額物件への需要増

6,000万円台で高止まりしている新築マンションを購入できるのは、どんな人なのかと思った人もいるかもしれません。
日本経済社が行った「第28回大規模マンション購入者調査」では、6,000万円以上の高額不動産を購入した人のうち、
40歳未満の占める比率が増加していることが明らかになりました。

さらに世帯年収が1,000万円を超えるパワーカップルと呼ばれる人たちの比率が
5年前の前回調査よりも約10ポイントも上昇しており、若い世代の中にもパワーカップルのように
高い購買力を持っている人たちが増えていることが分かります。
このようにマンションの価格が高くても購入できる人が増えているのであれば、これも高止まりの要因になります。

皆さま、こんにちは。

今回のブログテーマは「マンション価格の高騰はいつまで続く？価格高騰の理由と今後の展望（前編）」です。

マンション経営や自己居住など目的は異なっていても、マンション価格の高騰を強く感じているのではないでしょうか。

いったいこのマンション価格高騰はいつまで続くのか？
そもそもなぜマンション価格が高騰しているのか？
これらの疑問にお答えするために、マンション価格高騰に関する最新事情や高騰の理由、
そしてこの高騰がいつまで続くのかを展望してみたいと思います。

1.マンション価格高騰の最新事情

2022年は首都圏など大都市圏におけるマンション価格の高騰が顕著な年となりました。
実際のところどの程度高騰しているのかについて、データを交えて解説します。

1-1.2022年7月のマンション価格事情

株式会社不動産経済研究所が定期的に発表しているマンション価格に関するレポートの2022年7月版によると、
首都圏の新築マンションは平均価格が6,379万円、㎡単価は96.2万円となりました。
前月比ではやや下落しているものの、新築マンションの価格が6,000万円台というのは、多くの人が「高い」と感じる水準です。

さらなる価格高騰に今すぐ拍車がかかるといった状況はないように見えますが、
マンション価格が高値圏にあることは間違いないでしょう。
首都圏の価格高騰がとても目立っていますが、同様の傾向は関西など他の大都市圏にも見られます。

1-2.特に高騰しているのは区分マンション

不動産にはさまざまな種類があります。
マンションはその中にある1つのカテゴリーですが、マンションの中でも区分マンションの価格高騰が顕著です。
こちらは国土交通省が調査、発表した不動産価格指数のグラフですが、
このグラフにも区分マンションの価格高騰傾向が如実に表れています。

引用：国土交通省プレスリリース

このグラフにある緑色の線が区分マンションです。
2012年の終わり頃から右肩上がりの上昇を続け、2021年以降はさらに強い上昇となっています。
住宅地や戸建て住宅は横ばい傾向であることと比較すると、区分マンションだけが突出して高騰している傾向が見て取れます。

大都市圏ではマンションの供給数が多く、
またマンションに住みたいと考える人が多いことが区分マンションの市況を活性化させています。
さらに、不動産投資において区分マンションを選択する投資家が多いため、
投資目的でのマンション需要も区分マンションの価格高騰につながっています。

1-3.マンション価格の高騰はピークアウト？

不動産経済研究所のレポートにもあるように、
マンション価格は高騰しているものの高止まりとなっており、2022年には少し下落する傾向も見られます。
この傾向をそのまま解釈すると、マンションの価格高騰はすでにピークアウトしている可能性があります。

そのことを示唆するデータがあります。
こちらは三菱UFJ不動産販売が分析、発表したレポートによる専有面積帯別の中古マンション価格推移です。

引用：三菱UFJ不動産販売「【首都圏主要都市】専有面積帯別中古マンション価格推移」

ここで注目したいのは、30㎡未満の小さな物件だけが他の面積のマンションと異なる値動きになっていることです。
30㎡未満のマンションはワンルームマンションであると予想できますが、
ワンルームマンションは投資目的で購入する人の多い面積です。
少なくとも中古マンション市場ではワンルームマンションだけが一時的に価格高騰が一段落し、
ピークアウトの様相を呈していることが分かります。

しかし、このままマンション価格が下落に転じて高騰も終わるかというと、そうとは言い切れない部分があります。
インフレの進行や海外勢の旺盛な買い意欲を踏まえると、
東京など大都市圏のマンション価格全体は高騰したまま横ばいといった状況が続きそうです。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「新築マンションの探し方は？物件選びのポイントや中古マンションとの違いを解説」です。

新築マンションを購入したいと思っても、どうやって探したらよいかわからないという人も少なくありません。
マンション購入は何度も経験することではなく、まとまったお金もかかります。
購入してから後悔しないように、物件選びのポイントを理解しておくことが大切です。

新築マンションを探す前に確認すること

新築マンションを探し始める前に、まずは希望条件を明確にしておきましょう。
優先順位は人それぞれですが、必ず確認しておきたいことは以下の3つです。

購入エリア

新築マンションは、エリアによって価格相場や災害リスクが変わってきます。
投資用であれば、人口推移などから賃貸需要（空室リスク）を見極めなくてはなりません。
実需の場合は通勤や通学、生活のしやすさが重要となります。

購入予算

新築マンションの購入では、予算を決めておくことも大切です。
物件価格だけを見て購入判断をすると、初期費用や維持費が予想以上にかかり、ローン返済が苦しくなる恐れがあります。
入念にシミュレーションを行い、無理なく購入できる予算を設定しましょう。

物件の間取りや広さ

新築マンションは、物件の間取りや広さも重要なポイントです。
投資用であれば、物件価格が手ごろで入居者を見つけやすいワンルームがよいかもしれません。

新築マンションを選ぶポイント

立地

新築マンション選びでは、立地が重要なポイントとなります。
投資用では賃貸需要のあるエリアであることはもちろん、最寄り駅からの距離で家賃や物件価格が変わってきます。

実需においても、立地が通勤や通学、休日の過ごし方といった住みやすさに大きな影響を与えます。
将来の住み替えなども考慮して、立地を選ぶ必要があるでしょう。

資産価値

一般的に、マンションの資産価値は築年数の経過とともに下落します。
ただし、魅力的なポイントを備えていれば資産価値は落ちにくい傾向にあります。

例えば、投資用なら人口が少ない地方の物件より、賃貸需要が旺盛な首都圏のほうが資産価値を維持しやすいといえます。
同じ立地であれば、普通のマンションよりデザインや設備などに優れたブランドマンションのほうが選ばれやすいでしょう。

利回り

投資用で新築マンションを購入する場合は利回りも重要です。ただし、利回りは高ければよいとは限りません。
いくら高い利回りが見込めたとしても、空室リスクが高いと安定した収益を得られません。
利回りについては、高さよりも周辺物件と大きな差がないかを確認しておくとよいでしょう。

不動産会社

投資用の場合は、不動産会社選びも重要となります。
マンション経営を軌道に乗せるには、優良物件を紹介してもらえるのはもちろん、
購入後の管理業務や入居者募集も任せられる会社を選ぶことが大切です。

「マンションの自社ブランドを持っているか」「管理業務の実績は十分か」といった点を重視して不動産会社を探しましょう。

設備・間取り

実需用に購入する場合、設備や間取りは重視すべきポイントです。
新築マンションは標準設備のほかに、希望に応じて設置できるオプション設備が用意されています。

投資用では、利回りや費用対効果を考慮して設備を検討することが大切です。
間取りは単身者向けのワンルームなら物件価格が比較的安く、退去が発生しても次の入居者を見つけやすいでしょう。

日当たり

新築マンションを選ぶときは、日当たりも確認しておきたいポイントです。
室内の明るさや温度、湿度に影響を与えるため、日当たりによって快適に過ごせるかが変わってきます。
投資用も日当たりのよい物件は人気が高く、入居者を募集するときのアピールポイントとなります。

まとめ

新築マンションを購入したいと思ったら、まずはインターネットやチラシで情報収集をしましょう。
物件の候補を絞り込めたら、資料請求やモデルルーム見学をするのが一般的な流れです。
投資用マンションを購入する場合は、実績のある不動産会社に相談することも検討しましょう。