不動産の知識の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「「医師はマンション経営向き」は本当？成功するためのポイント5つ（後編）」です。

医師とマンション経営の相性がいいというのは、おそらく当の医師の方々だけでなく、
それ以外の方々にとっても普遍的なイメージではないでしょうか。

その理由は収入が高く安定している人が多く、属性が高いと見なされるため融資の審査において有利だからです。

後編では医師のマンション経営を成功に導くポイントについてお伝えします。

1.医師のマンション経営を成功に導く5つのポイント

収入や属性の面で有利な立場にあることから、医師によるマンション経営は成功する可能性がとても高いといえます。
しかし、だからといって必ず成功するとは限りません。

そこで、これから医師のマンション経営を成功に導くための5つのポイントを解説いたします。

1-1.専門外だからといって勉強を疎かにしない

医師は医療のプロですが、マンション経営や不動産については専門外という方がほとんどでしょう。

そのこと自体は問題ではなく、大切なのはマンション経営については専門家ではないことをしっかり認識することです。

医師といえば高学歴職業の代表格です。

それゆえ勉強することに抵抗がない方は多いと思いますが、
本業が激務であることからマンション経営や不動産に関する知識の吸収が後回しになってしまうことが考えられます。
ただ、マンション経営のために身につけた知識と経験は無駄にはなりませんので、勉強という強みを活かしてください。

1-2.信頼できるパートナーが何よりも重要

努力して知識や経験を身につけるといっても、兼業オーナーなので専業にしている人たちにはかないません。

それは、素人がどれだけ頑張っても専門家である医師の方々を上回ることはできないのと同じです。

そこで重要になるのが、マンション経営の全般において信頼できるパートナーを見つけて関係を築くことです。

長く付き合っていけるパートナーがいれば、マンション経営が成功する確率はとても高くなります。

マンション経営は全て自力で行うのではなく、信頼できるパートナーを見つけ、関係を構築していくことが重要です。

1-3.無理のない資金計画

マンション経営を成功させるには、適切な資金計画が重要なポイントになります。

というのも、マンション経営は融資を利用することで投資効率を高めるメリットがあるため、
資金調達をいかに適切に行うかが成否の鍵を握っています。

自己資金が少ないほど投資効率は最大になります。
属性の高い人が多い医師であれば、融資を活用して少ない自己資金でのマンション経営が十分可能でしょう。

少ない自己資金でマンションを購入して家賃収入を得ることができるのは、
レバレッジ効果と呼ばれるメリットですが、レバレッジを高くしすぎるとマンション経営そのものが脆弱になってしまいます。

不測の事態を想定して、何が起きてもマンション経営の健全性が損なわれないよう、無理のない資金計画で臨みましょう。

1-4.入居者あってのマンション経営

マンション経営には必ず入居者という顧客が存在します。
入居者がいなければ物件は空室のままで、家賃収入も発生しません。

入居者あってのマンション経営であると強く認識することが重要です。

多くの場合、入居者と直接向き合うのは管理会社ですが、
それでもオーナーとして集客や入居者が快適に物件を利用してくれるような努力や工夫をする必要はあります。

ただ物件を所有していれば自然に収入が発生するものではないことを、常に意識するようにしてください。

2.まとめ

「医師はマンション経営に適している」というのは事実なのか否か？をテーマにその真実や理由、
さらには医師がマンション経営で成功するためのノウハウを解説してきました。

医師の方々が成功と近い位置にあることを理解していただき、具体的な成功のイメージを描いていただけたのではないでしょうか。

本文中でも述べているように、それには信頼できるパートナーの存在が欠かせません。
まずはそんなパートナー探しから始めてみてはいかがでしょうか。

「医師はマンション経営向き」は本当？成功するためのポイント5つ

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1219

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1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「「医師はマンション経営向き」は本当？成功するためのポイント5つ（前編）」です。

医師とマンション経営の相性がいいというのは、おそらく当の医師の方々だけでなく、
それ以外の方々にとっても普遍的なイメージではないでしょうか。

その理由は収入が高く安定している人が多く、属性が高いと見なされるため融資の審査において有利だからです。

本ブログでは医師の皆さんがマンション経営を向いている理由と資産形成の重要性についてお伝えします。

1.医師がマンション経営に適している理由

1-1.属性が高く融資において有利

銀行など金融機関の融資を利用できることはマンション経営の大きなメリットです。

しかし、このメリットを現実のものにするには金融機関の審査に通らなければなりません。

見えない財産を見える財産にできることは、医師という職業が持つ大きなアドバンテージなのです。

1-2.ずばり「儲け」を出しやすい

マンション経営の毎月の支払いはローン返済が大部分を占めているので、返済分を減らすことで収益性を高めることができます。

毎月の返済金額を減らすには、金利を低くすることと返済期間を長くすることが有効です。

属性が高い人ほど有利な融資を受けることができるので、医師は最適な立場にいるといえます。

1-3.激務の医師にも可能な副業

本質的に医師は激務です。その激務の生活から新たに副業を始めるほどの時間的、体力的な余裕はあまりありません。

その点、マンション経営はほとんどの業務を委託できるので、
奪われる時間は少なく、精神的・肉体的な負担が少ないというメリットがあります。

1-4.節税効果が大きくなる

医師に限らず、収入が高い人は税金も高くなります。
所得税には累進性があるため、所得が高い人ほど税率が高くなります。

このように所得が高いほど税率が高くなるため、いかにこの所得を低くするかが節税の基本です。

医師の平均年収を考えると「9,000,000円 〜 17,999,000円まで」に含まれる人が多いと思われます。

ここに含まれる人がマンション経営の節税効果によって1つ下の「6,950,000円 から 8,999,000円まで」にまで
所得額を圧縮することができれば、税率を10％も低くすることができます。

1-5.失敗しにくい

リスクが低く安定収入や節税効果が期待できるマンション経営ですが、100％成功が約束されているわけではありません。

マンション経営はどんな物件を購入するかで成否が大きく分かれます。

医師の方であれば収入や属性の面で有利な立場にあるため新築や立地の良い物件に手が届きやすく、
その分失敗するリスクは低くなるといえるでしょう。

2.医師だからといって資産形成の重要性は変わらない

2-1.医師も生身の人間

高収入で高属性であることが強みの医師ですが、
何らかの事情で医師として働けなくなってしまったら生活に困ることに何も変わりはありません。
そのため、いかにリスクを管理するかは人生設計にとって必要です。

2-2.医師にも老後はやってくる

勤務医として働いている方には定年退職がありますし、
そうではなく開業医として働いている方であっても診察ができなくなる実質的なリタイア時期は必ずやってきます。

自由に動けなくなってしまうと医師特有の魅力である高収入とも無縁になってしまうため、
現役世代のうちに備えておく必要性は他の職業と同じです。

2-3.社会の変化に備える

「医師は高収入」というのは、社会全体の一般的な認識でしょう。

しかし、それが永遠に続く保証はどこにもありません。
日本はすでに人口が減少し始めており、医師にとっての「マーケット」である患者数が減っていくことは必至です。

さらに2020年に端を発した新型コロナウイルスの感染拡大では医療機関に行くことをためらう人が多くなり、
個人経営のクリニックが廃業を余儀なくされるケースが急増しました。

帝国データバンクが2021年に行った調査によると、
全国のクリニックの休廃業・解散が471件、倒産が22件と過去最多となっています。

コロナ治療と別の分野での医療を担っている地域のクリニックが廃業している構図が現状です。

今後こうした医師の仕事や収入に関わるリスクが顕在化することは否定できないでしょう。

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今回のテーマは「高級ワンルームマンション人気が静かに拡大中、マンション経営への影響は？（後編）」です。

ワンルームマンション経営は、初心者でも取り組みやすいことで知られています。
そうしたなかで、高級ワンルームマンションの経営に注目が集まっていることをご存知でしょうか。
一口に高級ワンルームマンションといっても多種多様で、広さや設備のグレード、美しい景観など、その魅力はさまざまです。
そこで後編では、高級ワンルームマンション経営の成功イメージについてお伝えします。

高級ワンルームマンションの成功イメージ

より実践的に高級ワンルームマンション経営をするのにあたって、どのような物件が支持されるのかを考察してみましょう。
高級ワンルームマンションだからといって際限なく高級化すれば良いわけではなく、
そこには顧客層から支持される最適な物件の水準があります。

家賃は15万円まで

超高級ではなく標準的なワンルームマンションよりもワンランク、ツーランク上という、
程よい高級感が支持されやすい傾向にあります。
東京23区内ならば家賃は高くても15万円程度に抑えるのが現実的といえるでしょう。

人気駅の駅近物件、それでいて雑踏感がない

高級物件であってもワンルームマンションなので、最寄駅からの距離にはシビアであるべきです。
徒歩10分以内の利便性を確保しつつも、繁華街のような雑踏感がない場所が高級志向の人たちに好まれます。

画一的なワンルームマンションではないデザイン性

高級ワンルームマンションを志向する人たちが、なぜ普通のワンルームマンションではダメなのかを考えてみましょう。

それは、画一的なマンションではなく自分のこだわりに応えてくれる高付加価値のマンションに住みたいからです。
そのためにはデザイン性にもこだわり、「普通とは違う」ことをしっかり印象付けられる物件づくりが重要です。

素材に上質なものを使用する

露骨な主張ではなく、さりげなく上質な素材を使っているような高級感も好まれやすい傾向があります。
トリッキーな見た目よりも、良いものを使って高級感を醸し出せるような素材の選定は
物件の資産価値を長持ちさせることにも繋がります。

「20平方メートルまで」の原則よりも少し広い部屋を意識する

超高級ではなく、少し高級であることを好む人たちがボリュームゾーンなので、
広さについてもただ広いことだけを追求するのではなく、「少し広い」ことが顧客心理をくすぐります。

目安としては標準的なワンルームマンションの広さとされる20平方メートルよりも
少し広い部屋を意識してみるのが良いと思います。

良質な不動産会社との出会いがマンション経営成功のカギ

今、高級ワンルームマンションへの投資が盛り上がりつつあります。
初心者でも取り組みやすいのがワンルームマンションの経営ですので、
自己資金に余裕がある方は高級ワンルームマンションから始められても良いでしょう。

良質なワンルームマンションと出会うには、良質な不動産会社との出会いが必要になってきます。
この出会いがマンション経営の成功を決めるカギとなるといっても過言ではありません。

良質な不動産会社とは、会社本位ではなくお客様視点で対応できる会社になります。
判断の一つの目安として、メリットばかりを強調せず、デメリットも伝える会社などは良質な不動産会社だといえます。

高級ワンルームマンション人気が静かに拡大中、マンション経営への影響は？

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1211

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今回のテーマは「高級ワンルームマンション人気が静かに拡大中、マンション経営への影響は？（前編）」です。

ワンルームマンション経営は、初心者でも取り組みやすいことで知られています。
そうしたなかで、高級ワンルームマンションの経営に注目が集まっていることをご存知でしょうか。
一口に高級ワンルームマンションといっても多種多様で、広さや設備のグレード、美しい景観など、その魅力はさまざまです。
そこで本ブログでは、高級ワンルームマンションにスポットをあて、賃貸経営の観点から成功イメージを描いてみたいと思います。

「ワンルーム」ではない「高級ワンルーム」の世界

高級ワンルームマンションは、普通のワンルームマンションと何が違うのでしょうか。
定義はありませんが、高級ワンルームマンションと呼ばれている物件には、以下のような特徴や共通点があります。

・専有面積が広い

標準的なワンルームマンションであれば20平方メートルから25平方メートルの物件が大半ですが、
高級ワンルームマンションになると30平方メートルを超えるような広さの物件も散見されます。

・ハイグレード

設備が標準的なワンルームマンションよりも上質で、高級志向の物件も高級ワンルームマンションに分類されます。
使っている素材が上質であったり、猫足バスタブのように高級感のある浴室になっている、
システムキッチンが装備されている物件など価値観もさまざまです。

・高層階

タワーマンションの高層階など、景観が素晴らしいことを売りにしている高級ワンルームマンションもあります。
高層階に住めば、晴れた朝は部屋に朝日が差し込み、青々とした空を見渡せ、夜は街の夜景を楽しむことができます。

・駐車場付き

ワンルームマンションは若い単身者が住むことを想定している物件が多く、駐車場があまり求められません。
しかし高級ワンルームマンションの場合は車を所有している入居者も想定されるため、駐車場付きの物件もあります。

高級ワンルームマンションを志向する人たち

こうした高級ワンルームマンションには、いったいどのような人が住んでいるのでしょうか。
高級ワンルームマンションを志向する人、つまり賃貸オーナーにとっての顧客層となる人たちの特徴が挙げてみました。

・高収入の単身者

・プライバシーを気にする人

・不動産を購入するよりもグレードの高い賃貸を好む人

・他の住人の「質」を問う人

プライバシーを気にする人には、有名人や芸能人など私生活に立ち入られることを好まない人たちが想定されます。
マンションは集合住宅ですから、そうした人たちは他の住人の「質」にこだわりもします。
そうなると必然的に高級ワンルームマンションを志向するようになるようです。

マンション経営の観点から高級ワンルームを考える

静かに進行している高級ワンルームマンションのムーヴメントを、マンション経営の観点からどう見るべきなのでしょうか。
第一に考えられるのは、高級ワンルームマンションを志向する人たちは購買力が高いため、優良顧客になり得るということです。

マンションの入居に家賃保証会社をつけるのが一般的ですが、高級ワンルームマンションを志向する人たちは
一部上場企業勤務、士業、医師など属性が高い人が多く、審査に通りやすい（つまり契約が成立しやすい）とも考えられます。

さらにコロナ禍など大きな社会問題が発生したときにも経済力の高さから収入を維持できる方が多く、
退去や家賃滞納などに繋がりにくいというメリットもあります。

富裕層をターゲットにしたマーケティングが必要

ここに挙げたような人物像の人たちは賃貸オーナーにとって理想的な顧客層といえます。
こうした高級ワンルームマンションを志向する人たちから支持される物件づくり、
マーケティングの重要度は今後さらに高まるでしょう。

そのために、賃貸オーナーはどうするべきなのでしょうか。

（1）既存のワンルームマンションをリフォームして高級化する

（2）最初からハイグレードのワンルームマンションを仕入れる

いずれにしても高級ワンルームマンション支持者から好まれる物件であれば問題はありませんが、
（1）のようにワンルームマンションを後から高級化する場合は、どうしても動かせない2点を留意しておく必要があります。

その2点は立地と広さです。
場合によっては2LDKなどのマンションをワンルーム化することも視野に入れてリフォームを検討する必要があるでしょう。
また、立地については高級志向の人たちから支持される優良な立地条件でなければ高い家賃を支払ってはくれません。

この2点を踏まえると、既存のマンション物件を高級化するとしても、
一定以上の高級物件でなければ集客力のある高級ワンルームマンションを生み出すことはできないといえます。

高級ワンルームマンション人気が静かに拡大中、マンション経営への影響は？

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1211

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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「東京イーストエリアとは？その魅力をマンション経営の視点で解説（後編）」です。

東京では不動産価格の高止まりが指摘されており、
実需はもちろんマンション経営のために購入する収益物件も価格は高値で推移しています。

特に都心5区と呼ばれる中心エリアではその傾向が顕著で、
これから新たにマンション経営に参入しようと考えている人の参入障壁を高めてしまっている側面があります。

そこで最近注目を集めているのが、東京23区の中でも東部にあたる「イーストエリア」です。

都心部や城南、城西エリアと比べるとまだまだ値ごろ感のあるエリアや物件が散見され、
交通アクセスが良好でありながら知名度はまだあまり高くなく、手が届きやすい価格の物件もあることから、
マンション経営の候補地としても有望です。

そこで後編では、イーストエリアでのマンション経営の傾向と対策についてご紹介します。

1.東京イーストエリアのマンション経営、傾向と対策

1-1.人気路線理解する

これまであまり注目されてこなかった部分もあり、値ごろ感のある物件が多いと前編で述べましたが、
すでにイーストエリア内でも路線によって人気路線とそうでない路線がはっきりと分かれつつあります。

東京のイーストエリアで人気路線といえるのは東京メトロの東西線や半蔵門線、そしてJRの総武線などです。
これらの路線ではマンションの供給数も多く、不動産市場も活発です。

一方で上記の路線ほどの人気ではないと考えられるのがJR京葉線や京成線などです。

人気路線と比べると若干様相が異なると考えておいたほうがよいでしょう。

1-2.最寄り駅までの距離にシビアになる

東京イーストエリアの特性を考えると、最寄り駅までの距離感は城西エリアよりもシビアであるべきでしょう。

城西エリアほど鉄道網がきめ細かくないこともありますが、
かつての治安に対するイメージから夜道を歩く距離が長いと敬遠される可能性があるからです。

鉄道路線や駅によって二極化している傾向が強いのもイーストエリアの特性といえるので、
どの路線か、どの駅かといった要素に加えて最寄り駅からの距離が近いことにも重点を置くべきでしょう。

1-3.湾岸エリアはすでに高止まりしている

東京の湾岸エリアで最も目につく建物といえば、やはりタワーマンションでしょう。

中央区や港区、品川区に加えて江東区など東京湾に面している区の湾岸エリアには多くのタワーマンションが林立し、
摩天楼のような景観を見ることができます。

江東区はイーストエリアに属していますが、イーストエリアの相場観と別物であると考えるべきでしょう。

タワーマンションには特有の価値がありますし、タワーマンションエリアはいずれも再開発によって以前のイメージとは
全く異なるブランド価値をもっているケースが大半です。

そのため不動産の価格もすでに高止まりしていることが多く、値ごろ感のあるマンションは見つかりにくいといえます。

1-4.外国人需要を取り込む

外国人居住者がとても多い東京ですが、どの区に多くの外国人が居住しているのかを詳しく見てみると、
上位には江戸川区や足立区、江東区といったイーストエリアの区がランクインしています。

江東区の錦糸町や亀戸、足立区の竹ノ塚、江戸川区の西葛西など、
特定の外国人が集住している地域はイーストエリア内に多く見られます。

こうした地域ではすでにそれぞれの外国人のコミュニティが形成されていることもあるので、
マンション経営においても意識するべきターゲットとなります。

少子化などによる人口減少で日本人が減り始めていることを考えると、
東京に移り住んでくる外国人をターゲットとして捉えることもできます。

1-5.東京イーストエリアで注目の駅3選

・北千住

不動産ポータルサイト「SUUMO」が調査・発表している「住みたい街ランキング」の中で
「穴場だと思う街」で2023年のトップに輝いたのが「北千住」です。

6年連続の1位なので、「穴場」というイーストエリアに求める価値を体現しているようなエリアです。

・両国

墨田区の中でも西に位置しており、隅田川を挟んで中央区とも接しているため都心への物理的な距離が近く、
さらにJR総武線と都営地下鉄大江戸線の2路線でアクセスが可能であることも人気の理由です。

大相撲が開催される国技館があることでも知られ、知名度も抜群です。

・押上

「押上＝東京スカイツリー」といっても良いほど、東京スカイツリーの登場で一躍知名度が上昇したエリアです。

しかも5つの路線が利用可能であるなど交通アクセスが良好で、東京の主要駅へも30分前後で行くことができます。

下町の風情と再開発によって近代的な景観が同居しており、「観光の街」に加えて「住みやすい街」としての魅力も上昇中です。

2.東京イーストエリアのマンション経営で失敗しないために

2-1.東京イーストエリアの特性を十分理解する

どんな地域にも、それぞれの特性があります。

東京イーストエリアも例外ではないので、「単なる東京の一部」ではなく
独自の風土や特徴をもったエリアであることをしっかり認識しましょう。

2-2.「東京イーストエリアだからお値打ち」とは限らない

すでに述べてきているように、イーストエリアであっても東京であることに変わりはなく、
都心へのアクセスが良好なエリアを中心に不動産価格の上昇は始まっています。

個々のエリアによって強弱がはっきりしているのもイーストエリアの特徴なので、
値ごろ感があるからといって何でも飛びついてしまわないようにしましょう。

2-3.土地勘がなければ専門家に委ねる

イーストエリアで生まれ育った人など土地勘がある人にとってはあまり問題にならないことですが、
それ以外のエリアから土地勘があまりない状態でマンション経営を始めるのは不利になります。

土地勘にあまり自信がもてないのであれば、このエリアで物件を取扱い、土地勘も有している専門家に委ねるのがベストです。

3.まとめ

城東5区とも呼ばれる東京23区内の東部、東京イーストエリアに着目したマンション経営のポイントについてご紹介しました。

本文中でも述べているように、すでに東京イーストエリアであっても不動産価格の上昇は始まっており、
駅やエリアによっては値ごろ感があまり感じられなくなってきているところもあります。

このエリアでのマンション経営をお考えの方は、できるだけ早めの情報収集と行動をおすすめします。

東京イーストエリアとは？その魅力をマンション経営の視点で解説

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1206

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今回のテーマは「東京イーストエリアとは？その魅力をマンション経営の視点で解説（前編）」です。

東京では不動産価格の高止まりが指摘されており、
実需はもちろんマンション経営のために購入する収益物件も価格は高値で推移しています。

特に都心5区と呼ばれる中心エリアではその傾向が顕著で、
これから新たにマンション経営に参入しようと考えている人の参入障壁を高めてしまっている側面があります。

そこで最近注目を集めているのが、東京23区の中でも東部にあたる「イーストエリア」です。

都心部や城南、城西エリアと比べるとまだまだ値ごろ感のあるエリアや物件が散見され、
交通アクセスが良好でありながら知名度はまだあまり高くなく、手が届きやすい価格の物件もあることから、
マンション経営の候補地としても有望です。

そこで今回は、注目の東京イーストエリアについてその定義や注目を集めている理由をご紹介します。

1.東京イーストエリアってどんなエリア？

1-1.東京イーストエリアを定義する

東京イーストエリアといっても、具体的にその定義があるわけではありません。

タウン情報誌や不動産関連の情報サイトなどで東京23区の中でも東部にあたるエリアにスポットが当てられ、
そこを東京の中でも東部（イースト）エリアと呼び始めたことに由来しています。

それと近い定義として、「城東5区」と呼ばれる地域があります。

これは皇居の東側に広がっている地域のことで、
その地域内にある江東区、江戸川区、足立区、葛飾区、墨田区の5区が「城東5区」というわけです。

1-2.東京イーストエリアの特徴

城東5区の区名をご覧になって、この地域に土地勘のある方を含めて多くの人は下町を想像されるのではないでしょうか。

「こち亀」の愛称で知られる漫画作品「こちら葛飾区亀有公園前派出所」は、
その名のとおり葛飾区内の派出所が舞台ですが、作品中ではこの地域が下町としてしばしば描かれています。

一方で臨海部は大規模なタワーマンション開発も活発で、昔ながらの風景と近代的な摩天楼のような風景が融合したエリアです。

1-3.東京スカイツリーの存在感

2012年に完成し、東京の新しいシンボルとなったのが東京スカイツリーです。
東京スカイツリーは墨田区の押上にあるので、東京イーストエリア内です。

東京で最も高い建築物であり、そのデザイン性もあって一躍人気のスポットとなった東京スカイツリーの登場は、
お膝元である押上だけでなくこの地域の発展に大きく貢献したとされています。

観光スポットとして注目されたエリアがその後、居住するエリアとして注目されるのは自然な流れで、
東京スカイツリーの存在がイーストエリアに多くの人の目を向けさせたことは間違いないでしょう。

1-4.東京イーストエリアのマンション経営が注目を集めている

不動産価格の高止まり傾向が顕著で、初心者には手が届きにくくなっている都心部エリアと違って、
まだまだ値ごろ感のある物件を見つけやすいのが東京イーストエリア。

これから盛り上がりを見せる可能性が高いとあれば、さらに人気化するのは必然で、
サラリーマン大家や新規参入組にとっても魅力的なエリアになっていくと考えられます。

2.東京イーストエリアがアツい理由

2-1.物件価格にまだまだ値ごろ感がある

東京イーストエリアにはあまり知られていないエリアがあり、知名度の低さゆえに価格が手ごろな物件があります。

もちろんイーストエリアであればどこでも安いわけではありませんが、
価格的に出遅れ感のある物件を探すのであれば城西エリアよりも断然イーストエリアのほうが有利です。

2-2.都心へのアクセスも良好

東京イーストエリアはいずれも東京23区ですから都心への交通アクセスは良好です。

例えば、人気の高い門前仲町駅は日本橋まで2駅、大手町まで3駅、飯田橋まで6駅という好アクセスです。

先ほどご紹介した東京スカイツリーのお膝元、押上も東京メトロ半蔵門線で大手町まで6駅、渋谷まで13駅です。

これらはいずれも直通なので、日々の通勤アクセスを考えると利便性がとても高いことがイメージできると思います。

2-3.エリアによっては都心まで複数アクセスが可能

鉄道が1路線よりも複数の路線で都心にアクセスできる駅のほうがより利便性が高くなります。

こうした条件に合致する駅としては、江東区の住吉が挙げられます。
都営新宿線と東京メトロ半蔵門線の2路線が利用可能な乗換駅で人気駅となっています。

その他にもJR線と東京メトロ半蔵門線の乗換駅である墨田区の錦糸町駅、JRと地下鉄2路線、
さらに東武鉄道やつくばエクスプレスが乗り入れている足立区の北千住駅なども複数アクセスが魅力のエリアです。

ただし、こうした複数アクセスが強みのエリアはイーストエリア内でありながらすでに人気化しているところも多く、
値ごろ感のある物件を探すのは難しくなりつつあります。

2-4.生活環境も充実

マンション経営の顧客となる入居者にとって、物件そのものの価値に加えて重視するのが生活環境です。

生活環境の面においても、もちろんイーストエリアだからといって劣っているわけではなく、
東京の高い利便性をいかした生活ができます。

2-5.治安のマイナスイメージは昔の話

東京のイーストエリアというと下町のイメージに加えて治安があまりよくないイメージがつきまとっていました。

風俗店が多い地域があることなど、風紀の問題を気にする人が多かったかもしれませんが、
こうしたイメージは昔の話になりつつあります。

警視庁の発表している地域別犯罪件数のデータでは、新宿や渋谷など城西エリアよりも犯罪件数は少なく、

「城東地区だから治安が悪い」ということはありません。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

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今回のテーマは「借金にも善し悪しがある？ローンを利用して善いケースと悪いケース」です。

昔から「借金するのは良くない」と教えられてきた人は多いのではないでしょうか。
ほとんどの費用を自己資金でまかなえれば安全ではあるでしょう。
半面、自己資金が貯まるまで時間をかけて待つ場合は人生において多くの制約を受けることになります。
借金と一口に言っても善し悪しがあり、ローンを活用したほうが有意義な選択となるケースも少なくありません。
そこで本ブログでは、ローンを利用して良いケースと悪いケースについて具体例を交えて考えます。

借金の善し悪しは目的による

金融広報中央委員会が実施した「家計の金融行動に関する世論調査（二人以上世帯調査）」によると、
2020年度の借り入れがある世帯の割合は、単身世帯が17.6％、2人以上世帯で42.9％でした。
合計すると60.5％にもおよび約3人に2人は、何らかの借金を抱えていることになります。

「借金」という言葉にマイナスのイメージを抱く人が多いと思われますが、
私たちの生活は借金で成り立っている部分があるのも事実です。
代表的なのが住宅を購入する際に多くの人が組むローンです。
ローンとはいわば借金ですが、これを借金だからといって悪いものとすることはできないでしょう。

結婚してマイホームやマイカーを購入する、子どもが進学するなど人生には避けられないライフイベントがあります。
そうしたときにローンを利用することで人生はより豊かになるといえるでしょう。

ケースA 利用することでプラスになるケース

利用したほうが良いローンの代表ともいえるのが「教育ローン」と「不動産投資ローン」です。

教育ローン

子どもが大学進学を希望している場合、学費を用意できないからと進学を諦めさせてしまうことはもったいないことです。
教育ローンは在学中の元本返済が猶予されます。大学進学で費用が大きくかかりがちな期間でも、
毎月利息のみ払えば良いため、返済額の負担を大きく減らすことが可能です。

大学卒のキャリアを得られれば、高校卒よりも初任給の水準が高くなるのが一般的です。
子どもの人生を考えれば、教育ローンは利用することでプラスになる典型的なローンでしょう。

不動産投資ローン

不動産投資ローンはマンションなどの不動産経営を行うときに組むローンです。
不動産投資ローンの返済は、一般的に家賃収入で行います。入居が安定していれば負担感なく返済していくことも可能です。

特に「複数物件を持って不動産事業を拡大したい」という意欲を持つオーナーは、
不動産投資ローンを利用することによって手持ち資金を有効に活かすことができます。

ケースB 計画的に利用すれば問題のないケース

続いては計画的に利用すれば問題のないケースを見ていきましょう。

住宅ローン

住宅ローンは何年後に購入すると計画を立て、頭金を積み立てる人が多いでしょう。
自分が居住する住宅を購入するためのローンで、毎月の給与や預貯金から返済を行うことになります。

ゆとりを持って返済するには頭金をいくら用意すれば良いかなど、計画的に利用すれば問題のないローンといえます。

無金利のショッピングローン

贅沢品の購入は慎重に考えなければなりませんが、買わざるを得ない生活必需品もあります。
例えば、冷蔵庫が故障した場合は食品が傷んでしまうため至急購入しなければなりません。
現金に余裕がなければショッピングローンで購入することになり、分割を利用すれば回数によって金利負担が生じます。

ローンの支払明細書を見て、金利負担が大きいと感じることもあるでしょう。
通販会社が金利を負担することもあるため、分割でも金利負担がなく実質的には1回払いと変わらないものもあります。
ただし無金利ローンでも収入を考え、計画的に購入することが前提になるのはいうまでもありません。

住宅ローンと無金利ショッピングローンは必ず組む必要はありませんが、計画的に利用すれば問題ないローンだといえます。

ケースC リスクが高く利用しないほうが良いケース

リスクが高いことから、極力避けたほうが良いケースを解説します。

投資や趣味のためのフリーローン

株や仮想通貨（暗号通貨）など値動きの激しい商品に投資するときは、ボーナスなどの余裕資金で行うことが原則です。
どんなに値上がりが見込める銘柄があったとしても、借金をして株や仮想通貨を買うことはリスクが高くおすすめできません。

銀行のフリーローンの金利は最大で年利14％程度です。
はじめから大きな金利負担を背負って投資すると、冷静な判断ができなくなる可能性があります。
損失が出ればさらに取り返すハードルは高くなり、利益を出すのは難しいでしょう。

ケースD　絶対利用してはいけないケース

最後に絶対に利用してはいけないケースを解説します。

ギャンブルのためのカードローン

ギャンブルの資金をカードローンで借りるのは最も避けなければならないことです。

競馬場の中には、ATMを設置しているところもあります。
熱くなり、ついついキャッシングで追加資金を作るなどをしては破産しかねません。
ギャンブルに使う資金のためにローンを組むのは絶対にNGだといえます。

リボ払いを重ねる自転車操業

買い物やキャッシングの金額にかかわらず、返済額を毎月一定にできるリボ払いも利用の仕方によってはリスクが高くなります。
リボ払いは一定の返済額になることで毎月の返済額が少なくなるため、利用しやすいでしょう。
しかし利用を重ねていると借入総額が次第に分からなくなり、
「気がついたときには多額の債務を負っていた」というケースも少なくありません。

使用しているカードの限度額上限になると別のカードでもリボ払いを選択し、
返済が苦しい月はキャッシングリボを利用して返済するという自転車操業に陥る恐れもあります。

そのためリボ払いを利用する場合は、1つのカードのみとしましょう。

良いローンと悪いローンを慎重に考え見極めよう

ここまで見たようにローンは利用の仕方によって人生のプラスにもマイナスにもなります。
ローンを組む目的を明確にして、無理な使い方を避けて節度ある借り方を心掛けることが大切です。

教育ローンや不動産投資ローンなど計画的に利用すれば人生にとって有意義な借り入れはたくさんあるため、
組んで良いローンと悪いローンを慎重に考えて見極めていきましょう。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「一極集中は危険？マンション経営にも生かせる「サテライト戦略」とは（後編）」です。

前編ではサテライト戦力の重要性と企業でもサテライト戦略が導入されていることをお伝えしました。
後編ではマンション経営でどのようにサテライト戦略を実施していくのかをお伝えします。

ドミナント戦略とは対極にある考え方

サテライト戦略と対極にある考え方がドミナント戦略です。
ドミナント戦略とは一つの地域に同じチェーン店の店舗を集中的に出店する戦略をいいます。典型例はコンビニです。
同じエリアに数店舗展開することにより地元住民への認知率を高めています。
同じエリアで確固たる地位を築くことで競合他社が出店しづらくなることを狙った戦略です。

また商品の配送ルートを効率化させることでコストの削減にも繋がります。
賃貸経営においても同じオーナーが一つの地域に複数物件を展開している例は少なくありません。
管理しやすくなるのがメリットですが、災害が頻発する近年、マンション経営も立地の分散が必要となってきました。

前編でお伝えした地震や火災などの災害だけでなく社会構造の変化にも対応しなければなりません。
例えば、大きな工場が閉鎖された場合は周辺に住んでいた従業員が他の地域に転居してしまう可能性が高いです。
そうなるとその地域に集中して物件を保有していた場合、一気に空室が増えるリスクがあります。

ですのでサテライト戦略が重要になってきます。
一つの地域で空室リスクが増える出来事があったとしても他の地域の物件は安定して稼働しているため、
一気に収入がなくなることはないでしょう。

サテライト戦略に向いているワンルームマンション

サテライト戦略が特に向いているのがワンルームマンションの区分所有オーナーです。理由の一つは核家族化の進展です。
2019年3月に東京都が発表した「東京都世帯数の予測」によると2030年の東京都の平均世帯人員数は1.92人となっています。
もはや2人を割る水準まで世帯人員が減っており、さらに2035年には単独世帯が50％を超える見通しです。

そのため、今後ファミリータイプのマンションの需要はエリアによっては弱い状況になるといえるでしょう。
一方でワンルームマンションは、価格面でもサテライト戦略に向いています。

同じエリアのワンルームであれば1Kが約3,000万円に対し、
ファミリーの3LDKは約9,000万円と3倍近くの差が出ます。

ファミリータイプを1件保有している場合は、空室が出ると家賃収入はゼロになりますが、
サテライト戦略で3件購入したワンルームマンションは、1件空室が出たとしても他の2件は稼働しているので
家賃収入がゼロになるリスクは低いでしょう。

サテライト戦略に適した不動産会社とは

最後にサテライト戦略を行う場合の不動産会社の選び方について確認しておきましょう。
ドミナント戦略の場合は、同じエリアに展開するため、地元に精通している地域密着型の不動産会社が向いています。
しかしサテライト戦略の場合は、広範囲のエリアをカバーできる規模の不動産会社を選ぶことが必要です。

「東京23区」「首都圏」といった都市部エリアに優良物件を保有している不動産会社であれば
いろいろな地区から物件を選択することができます。
物件が各地に点在していても管理する不動産会社は変わらないため、利便性の面でも心配ありません。

災害はいつ起きるか予測ができず、入居者の趣味趣向といったトレンドは常に変化していく傾向です。
金融投資と同様にマンション経営も一極集中は、リスクが高い時代になったといえます。
マンションの複数経営を考えているオーナーは、一度不動産会社を訪れ事業展開について相談してみてはいかがでしょうか。

一極集中は危険？マンション経営にも生かせる「サテライト戦略」とは

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1176

ご高覧頂きありがとうございます。

センチュリー21レイシャスでは不動産を将来の備えの一部と位置づけ、

お客様の資産形成を第一に考えたご提案を行っておりますので様々な視点で

資産運用のお手伝いをさせていただくことが可能です。ぜひ一度お気軽にご相談ください。

センチュリー21レイシャスでは、不動産のプロが耳寄りな情報をお届けする個別相談セミナーを開催しております。

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本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「一極集中は危険？マンション経営にも生かせる「サテライト戦略」とは（前編）」です。

2019年下旬より世界中に猛威を振るった新型コロナウィルス、また日本の東北地方では再び大きな地震があり、
リスク管理の必要性が改めて問われる状況になっています。
マンション経営における一極集中のドミナント戦略に一抹の不安が生じてきました。
そこで検討したいのが区分所有マンションを複数のエリアに分散して所有する「サテライト戦略」です。

コロナや自然災害でわかった一極集中投資のリスク

2021年2月、新型コロナウィルスに国の対策が集中する中、東北地方で震度6強の大きな地震が発生しました。
東日本大震災の余震と見られていますが、本震から10年を経ても余震が起こることに
改めて災害リスクの大きさを感じた人もいるのではないでしょうか。
さらに地震の発生から間もない2021年2月21日には栃木県足利市西宮町の山林で火災が発生しています。

3日経過した2月23日には、約70世帯の住民に避難勧告が出る状況になりました。
3月1日にようやく鎮圧が発表され難を逃れましたが、
もし同地区に集中して賃貸物件を保有していたら火災の状況によっては被害を受けていた可能性もあります。
一極集中投資のリスクを改めて感じる出来事でした。

また、新型コロナウィルスの影響で収入が減少したり失業したりなど経済的に困窮する人も多くいました。
タワーマンションや億ションなどの高額物件に集中して投資すると、
万一借主が経済的な影響を受け家賃が払えなくなればオーナーとしては家賃収入を失うことになりかねません。
平常時なら高い家賃を得られるメリットが社会的問題が起きたときはマイナスに働く場合もあるのです。

このように投資資金を1ヶ所すべてに注ぎ込む集中投資はリスクが高いといえるでしょう。

サテライト戦略を導入する企業が増えている

新型コロナウィルスによる緊急事態宣言をきっかけにサテライト戦略を導入する企業が増えました。
サテライト戦略とは、本社ビルから離れたエリアにサテライトオフィスと呼ばれる小規模の事務所を点在させる戦略です。
本社社員を各エリアに分散させることで本社ビルの密を避けることができるためコロナ対策になりました。

本社勤務の営業社員も外出先に近いサテライトオフィスから業務報告をすることで、
本社に帰らずに仕事を終えることが期待できるため、労使双方にメリットの多い戦略といえるでしょう。
サテライト戦略は、企業向けの戦略ですが賃貸経営に応用することも可能です。

メインの投資場所を核として2つ目以降の物件は、離れた別の地区に衛星のように点在させます。
物件のエリアを分散させることによって前述したような災害のリスクを最小限に抑えることが期待できるでしょう。
「逆に管理が行いにくくなるのでは？」という疑問があるかもしれません。
しかし管理に関しては後編にて述べる不動産会社の選び方によって解決することができます。

本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。

1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。

今回のテーマは「マンション経営で得られる「2つの収入」と見落としがちな「2つの収入」（後編）」です。

マンション経営を始めたいとお考えの方にとって、最大の関心事は収入だと思います。
投資である以上、リターンが気になるのは当然のことです。
マンション経営をするとどれくらいの収入を見込めて、どんな生活が待っているのかを知っておくことはとても重要です。

本ブログでは、マンション経営の収入モデルと表面上では見えにくい収入についてお伝えします。

ワンルームマンション経営の収入モデルとリスクとの関係

実際にワンルームマンション経営をしてみたらどうなるかを収入モデルでシミュレーションしてみます。

・物件価格3,500万円、家賃が12万円の収入モデル

上記条件でのワンルームマンションを運用するとします。
自己資金は100万円、ローン利用額は3,400万円とし、礼金や税金、損害保険料は考慮しないものとします。

この場合の年間の家賃収入は、次のように計算できます。12万円×12か月＝144万円

この144万円が、必要経費を差し引く前の収入です。表面利回りは4.1％です。

ここから管理費や修繕積立金の合計を10％として差し引くと、129万6,000円です。
さらにローン借入が3,400万円で金利が1.65％、返済期間を35年でシミュレーションしすると年間返済額は127万9416円です。

管理費と修繕積立金を差し引いた収入が129万6,000円で、
それに対する年間のローン返済額に差がないので、賃貸オーナーの手残りがあまりないことにお気づきかと思います。

実はこれが標準的な収入モデルであり、新築物件の場合は開始当初の収支がほぼゼロ、
もしくはマイナスになることも少なくありません。

・収入とリスクの関係

マンション経営では、収入とリスクが密接に関わり合っています。
新築や築年数が浅い物件については物件の状態が良く空室になりにくいうえ、
修繕の必要性が低いためマンション経営にはプラス要因が多いですが、物件価格が高くなりがちです。

一方で、中古は物件価格が安いため参入のハードルが低く、さらに利回りが高くなりますが、
物件の状態によっては入居率が低下し、修繕箇所が多くなることによって支出が膨らむリスクがあります。

・家賃設定と空室リスクの関係

家賃設定を高くすると、当然ながら収入は増えます。
しかし、高く設定し過ぎると入居者が付きにくくなり、空室リスクが高まります。
この両者についても常に密接に関わり合っており、適切な家賃設定が重要になります。

家賃には必ず相場があります。
相場を知るために近隣の類似物件が家賃をいくらに設定しているかを知ることはとても重要です。
なぜなら、入居を希望する人は近隣物件と比較している場合が多く、
家賃が相場より高いとそれに見合う何かがない限り、競合に勝てなくなってしまうからです。

・自己資金を多くすると毎月の収入は増える

毎月の手残り収入を増やすには、自己資金を多くすることが有効です。
そうすることで借入額が減るため、毎月のローン返済分が減るからです。
十分な自己資金を用意できるのであれば、これは有効な方法ですが、これにもリスクがあります。

そのリスクとは、手持ちのキャッシュが少なくなることによる資金ショートです。
マンション経営では突発的な設備の故障に対応する修繕や空室の長期化など、予想外の支出がかさむ可能性があります。
予想外の支出に対応できるだけのキャッシュを手元に置いておくことは重要なリスク管理です。

表面上には見えにくいマンション経営の「収入」

前編と合わせてここまで解説してきたのは、マンション経営によって得られる収入のなかでも表に見えているものです。
しかし、マンション経営によって得られる「収入」はこれだけではありません。
最後に、マンション経営が未経験の方からは注目されにくい2つの「収入」について解説します。

・売却益

購入したマンションはいつか売却するときがやってきます。
賃料収入のトータルと売却時の価格をすべて合算することでマンション経営の最終的な収支が決まるわけですが、
物件を売却する際の価格が購入時の価格を上回ることがあります。その差額を売却益と言います。

東京など大都市圏の好立地物件では売却益が発生する不動産取引も多く見られます。

・節税効果による実質的な収入

マンション経営を節税に活かすために知っておきたいのが、「損益通算」と「減価償却費」です。

投資家のなかには、赤字前提でマンション経営に参入する人がいます。それは節税のメリットがあるからです。

マンション経営の収支が赤字になった際、その赤字分を他の所得と差し引きすることによって課税所得を減ずることができます。
このように他の所得と収支を差し引きすることを、損益通算といいます。

しかし、本当に収支が赤字だとマンション経営による収入を期待している人にとっての魅力は薄れてしまいます。
そこで知っておきたいのが、減価償却費です。

物件は、所有しているだけで時間の経過とともに価値が少しずつ下がっていきます。
減価償却とは、この「少しずつ下がっていく価値」を所得から控除できる会計上の経費のことです。
実際に価値の目減り分がキャッシュで流出しているわけではなく、あくまでも会計上の経費であるところがポイントです。

マンション経営のキャッシュフローが黒字であってもこの減価償却費によって赤字になれば、
手残り収入を確保しつつ損益通算で節税のメリットも得られるわけです。

まとめ

マンション経営を始めると、どれくらいの収入が得られるのか？という疑問にお答えする情報を網羅しました。
皆さんにとって、想像どおりの情報だったでしょうか、それとも意外な情報も多かったでしょうか。
マンション経営というと毎月の家賃収入にばかり目がいってしまいがちですが、すべてをトータルして判断するのが適切です。
本ブログの情報をもとにマンション経営の「真の姿」を知っていただき、一歩を踏み出す一助にしていただければ幸いです。