2024年12月の記事一覧｜｜株式会社レイシャス

皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「買ってはいけない中古物件とは？購入時の注意点や特徴（中編）」です。

本日は不動産市場で流通している中古物件の中で、
「買ってはいけない」と判断できる中古物件の特徴を5つの項目で解説します。

1.相場から逸脱して異常に安い

「不動産に掘り出し物なし」といわれるように、不動産には厳然とした相場があります。
その相場を著しく逸脱した安い価格で売りに出されている中古物件は、
何か問題がある可能性が高いと見るべきでしょう。

2.築年数が古すぎる

築年数が古すぎる中古物件も、基本的には「買ってはいけない」物件です。
前回のブログでもお伝えした通り、旧耐震基準の建物は、万が一巨大地震が発生したときに危険ですし、
古い建物には表には見えていない不具合がひそんでいても不思議ではありません。

ちなみに、マンションにおける法定耐用年数は47年です。
47年が経過した瞬間に使用できなくなるわけではありませんが、法定耐用年数に近い築年数、
もしくはそれを超えている築年数の中古マンションは融資を受けることも難しいので、
基本的には「買ってはいけない」カテゴリーに分類されます。

3.デザイナーズ物件

デザイナーズ物件は洗練されたデザインや住む人の個性を主張できるデザインなどが人気を集めていますが、
中古のデザイナーズ物件の中には「買ってはいけない」物件があります。

というのも、デザインにはそれぞれの時代の流行りがあるので、
新築時にはデザイナーズ物件として人気を集めていたとしても、中古市場で売り出されている時期に
そのコンセプトやデザインが支持されるとは限りません。
流行りに合わないデザイナーズ物件は売却時に売れなくなる可能性が高く、避けたほうが無難でしょう。

4.最寄駅から遠い、最寄駅に各停しか停まらない

マンション等に入居する人の多くは、立地条件で物件を選んでいます。
時間の経過とともに建物は古くなりますが、立地条件は築年数と無関係の価値です。
中古物件の中には建物が古くなっている物件も少なくありませんが、
立地条件がよければ将来売却する際も有利に働くでしょう。

そのため、最寄駅から徒歩10分以上離れており、各駅停車の電車しか停まらないといった
立地条件の良くない中古物件は、長い目で見ると「買ってはいけない」物件といえるかもしれません。

5.聞き慣れないブランド

大手や信頼のあるデベロッパーには、自社のブランドがあります。
自社のブランドを多くのマンション等で展開しているデベロッパーは、
そのブランドの価値を守ることを重視しているため、中古物件の中でも安心感があります。

逆に無名のブランド、開発実績が少ないデベロッパー、さらに有名なブランドと似た名前の中古物件は未知数の部分が多いため、
避けるべきでしょう。

弊社ではディアレイシャスシリーズを展開しており、発売当初から高い入居率を誇ります。

以上になります。

皆様、こんにちは。

今回のブログテーマは「買ってはいけない中古物件とは？購入時の注意点や特徴（前編）」です。

本日は中古物件を購入する際の注意点を紹介します。
6つの項目に整理して解説しますので、中古の物件選びに役立ててください。

1.築年数
築年数は建物の年齢なので、「高齢」になるほど価値は低くなります。
取引価格が安くなるだけでなく、賃貸住宅としての家賃相場も同時に下がっていくケースもあるため、
どのタイミングで買っても不利になることはないように感じますが、
買った直後に価格が下落するタイミングで購入するのは不利になるので注意が必要です。

2.リフォーム、リノベーション費用
中古物件を購入する際には、状態によってリフォームやリノベーションが必要になることがあります。
工事をすることで物件を再生すれば集客力を高められますが、物件の状態が悪く、
工事費用がかさんでしまうと、安く中古マンションを買えたとしても意味がなくなってしまいます。
物件を手直しするための費用を見積もっておき、購入するメリットを精査しましょう。

3.新築時よりも立地条件が悪くなっている
中古マンションには歴史があり、そのマンションが新築だった当時と周辺事情が変わっていると、
空室率の高さに悩まされる可能性があります。
築年数に対して価格が安い物件の中には、新築時より立地条件が悪くなっていることもあり、
新たな需要ができない限りは「買ってはいけない」と判断することもできます。

4.耐震基準
昭和56年（1981年）の建築基準法の改正により、建物の耐震基準が強化され、
巨大地震にも耐えうる強度が義務化されました。
そのため、昭和56年6月1日よりも前に建てられた物件は旧耐震基準、
同日以降に建てられた物件は新耐震基準ということになります。
令和6年（2024年）の時点で、昭和56年（1981年）以前に建てられたマンションはすでに築43年以上になり、
築年数の面からもかなり古い物件であるため、安い物件が多いと思われますが、
旧耐震基準の中古物件は買わないのが無難な判断です。

5.法令違反
すべての建物は建築基準法に対して適法である必要がありますが、
中古不動産の中には建築基準法に対して違法状態になっている物件があります。
新築時は適法であったものの、その後の法改正や都市計画の変更などによって
適法ではなくなってしまった物件がその例です。
法令に違反している中古物件はもちろん「買ってはいけない」ですが、
そもそも金融機関の融資審査にも通らないので、融資の利用を前提としている場合は買いたくても買えません。

6.定期借地権
定期借地権とは、借地権の中でも期間が決まっているものを指します。
物件によっては借地の上にマンション等が建っていることがあり、その借地権が定期借地権だと、
借地の期間が満了すると延長されることはありません。
そのため、建物を取り壊して土地の所有者に返還する必要があり、
中古物件の中で価格が安くなっている理由の一つに、定期借地権が絡んでいることもあります。
借地権の期限が近づいている場合は購入してもすぐに建物が取り壊しになってしまうため、
「買ってはいけない」物件です。

以上になります。

買ってはいけない中古マンションとは？購入時の6つの注意点や特徴5選

┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/1299

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