カテゴリ：不動産の知識 / 投稿日付：2023/02/24 00:00
本ブログでは、マンション経営をする前に知っておきたい情報をお届けします。
1分ほどで読める内容ですので、ノウハウをぜひ身につけてください。
今回のテーマは「投資のリスク・リターンを考えながら、マンション経営で資産形成する方法（後編）」です。
資産形成は、人生にとって重要な課題の一つです。資産形成にはさまざまな方法がありますが、
マンション経営は「ローリスク・ロングリターン」という特徴があり、有効な資産形成方法の一つといわれています。
本ブログでは、マンション経営をリスク・リターンの観点から他の方法と比較し、より確実に資産形成する方法についてお伝えします。
1.マンション経営のメリット
マンションは株価のような大きな価格変動はないため、安心して保有することができます。
安定している上にマンション経営は次のような多くのメリットがある大変有利な資産運用方法です。
1-1.定期収入がある
マンション経営が安定した資産運用といわれるのは定期収入があるからです。
空室にならない限り毎月家賃収入が入り、ローンの返済にあてることができます。
経営を安定させるには、ローン＋諸経費の額と家賃収入のバランスを管理することが重要になります。
1-2.不労所得が得られる
副業を行う場合、本業に影響しない事業であることが理想です。副業の打ち合わせで本業を休むのでは本末転倒となります。
マンション経営は不動産管理会社に管理を一任すればオーナーが動くことはほとんどありません。
家賃は振り込まれるので、振り込みの状況をスマホで確認するだけで済みます。
本業に影響を与えずに不労所得を得られるのがマンション経営の大きなメリットだといえるでしょう。
1-3.節税できる
マンション経営は条件によって所得税を節税できるメリットがあります。
サラリーマンの場合、給与所得と不動産所得を合算して総合課税されます。
給与所得が1,100万円で所得控除が150万円の場合、課税される所得金額は950万円で所得税の税率は33％になります。
しかし仮に不動産所得が150万円の赤字の場合は、課税される所得金額は800万円で所得税の税率は23％になります。
不動産所得の赤字を給与所得から差し引くことを「損益通算」といいます。
税率区分が33％から23％に下がるため、節税効果が高くなります。
経費面では、購入金額を物件の耐用年数によって減価償却費として毎年経費に計上することができ、所得税の節税につながります。
最も耐用年数が長いケースは、新築マンションで鉄筋コンクリート造の物件を購入した場合で47年です。
1-4.資産が残る
保有しているマンションはローンの支払いが終了すれば担保が解除されて純資産として残ります。
マンション経営は家賃収入でローンを返済していくので、自分でローンを支払っていなくても
将来的に自分の資産になるというメリットがあります。
1-5.老後の貴重な収入源になる
マンション経営はローンの支払いを家賃収入で賄えるため、固定資産税などわずかな支払いで将来的に大きな資産を得られます。
ローン完済後も賃貸を続ければ引き続き家賃が入るので、老後の貴重な収入源になります。
「老後資金2,000万円不足問題」を解決するためにも、若いうちにマンション経営を始めることが有効です。
2.マンション経営のリスク
メリットが多いマンション経営ですが、次のようなリスクを抱えているので注意するとともに、対策も考えておく必要があります。
2-1.空室
マンション経営の一番のリスクは空室です。
空室が出ると原状回復や募集期間を含め最低１ヵ月は家賃収入がないものと考えられます。
2-2.家賃滞納
空室の次に大きなリスクが家賃の滞納です。とくに新型コロナウィルスの感染拡大以降はそのリスクが高まっています。
滞納しないまでも家賃の減額を求められるケースもあるようです。
家賃の滞納については「家賃保証会社」を利用することで未納を防ぐという方法があります。
2-3.老朽化
マンション経営にとって避けて通れないのが建物の老朽化です。
通常の使用状態で不具合が生じた場合はオーナーが修繕費を負担して直す必要があります。
さらに一棟オーナーの場合は老朽化が進めば大規模修繕を行わなければなりません。
区分所有でも大規模修繕費用の負担はありますが、1人あたりの負担は少なくなります。
老朽化に対する最も有効な対策は新築マンションを購入することです。
中古マンションは価格が安いですが、老朽化や修繕箇所の発生が新築よりも早くなります。
2-4.災害
巨大地震や大型台風が周期的に起こる日本においては常に災害リスクがつきまといます。
災害自体を防ぐことはできないので、地震対策としては複数の物件を所有する場合は地域を分散する（東京と名古屋に分けるなど）。
台風対策として山や川から離れた都心型の立地を選ぶなどが考えられます。
火災保険・地震保険である程度の補償はカバーできますが、被害の状況によっては保険金だけでは足りない場合もあります。
契約内容によって補償の範囲が変わるので、保険会社とよく相談することが大切です。
3.マンション経営の最終目的は
マンション経営は投資の一種ですが、株式を始めとする諸々の投資とは一線を画する点があります。
マンション経営は株・FX・暗号通貨のように目先の値上がり益を目的とするものではありません。長期的な視点に立ち行うものです。
また株・FX・暗号通貨などは値動きを常にチェックしておく必要がありますが、
マンション経営は管理会社に一任することがほとんどなので、忙しい会社員などでも経営することができます。
マンション経営は毎月安定した家賃収入を得ることが最初の目的となります。その家賃収入で、毎月のローンを返済していきます。
そしてマンション経営における最終目的は、すべてのローンの返済が終わることで、
マンションという大きな資産がそのまま自分の手に入ることにあります。
純資産となったあとは、家賃収入を年金にプラスして生活を安定させるか、売却して現金化するか2つの選択肢ができます。
公的年金制度だけでは不安がある現在、老後の生活をいかに安定させるかは個々人の備えにかかっています。
マンション経営は、この老後を支える大きな礎となることは間違いありません。
老後生活の安定をゴールとして考える場合は、若い年代からマンション経営をスタートする必要があります。
20代で不動産に関する知識がなく、物件選びが難しい場合でも不動産会社に相談すれば適切な物件を紹介してくれるはずです。
まずは不動産会社に気軽に相談してみることをはじめてみてはいかがでしょうか。
投資のリスク・リターンを考えながら、マンション経営で資産形成する方法
┗ 参考：https://dear-reicious-online.jp/archives/325
私設年金としてのマンション経営が選ばれる理由とは？（後編）は以上になります。
ご高覧頂きありがとうございます。
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